Late lease termination challenge and eviction upheldGénéré par IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2001.112

Data decisione, Autorità: 13.09.2001, IICCA

Incarto n. 12.2001.00112

Lugano 13 settembre 2001/dp

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Rusca

segretario:

Petrini

sedente per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. SF.2001.00085 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - e più precisamente sull'istanza di sfratto 3 aprile 2001 promossa da

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rappr. dall'avv. __________

contro

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rappr. dallo studio legale __________ __________

nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 26 marzo 2001 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano da

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rappr. dallo studio legale __________

contro

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rappr. dall'avv. __________

sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 18 luglio 2001, con cui ha dichiarato irricevibile l'istanza di contestazione della disdetta, siccome tardiva, e, in accoglimento dell'istanza di sfratto, ha fatto ordine a __________ di liberare entro 10 giorni dall'intimazione di quel giudizio, lo stabile di 6 piani sito in __________ a __________;

appellante __________ con atto di appello 30 luglio 2001, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare inefficace la disdetta 19 febbraio 2001 e con ciò di respingere l'istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la controparte, con osservazioni 31 agosto 2001, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

richiamato il decreto 31 luglio 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto:

A. __________ conduce in locazione, a far tempo dal 1° luglio 1998, lo stabile di 6 piani in __________ a __________, di proprietà del dott. __________ (doc. A). Il contratto tra le parti prevedeva il pagamento di una pigione di fr. 150'000.-- annui, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 37'500.-- (doc. A), somma in seguito adeguata in funzione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo (doc. C).

B. Il 9 gennaio 2001 il locatore ha diffidato ex art. 257d CO la conduttrice a pagare entro 30 giorni la pigione relativa al primo trimestre 2000 (recte: 2001), pari a fr. 37'995.50 (doc. E). La somma in questione non essendo stata interamente soluta nel termine assegnato, il 19 febbraio 2001 egli le ha significato la disdetta straordinaria del contratto con effetto al 31 marzo 2001 (doc. F). Da qui la presente causa.

C. Il 3 aprile 2001 il dott. __________ (in seguito: istante), rilevando come l'ente locato non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta, ha adito la Pretura con un'istanza di sfratto. In precedenza, il 26 marzo 2001 __________ (in seguito: convenuta) aveva provveduto a contestare avanti all'Ufficio di conciliazione la disdetta, evidenziando come in realtà essa non si trovasse assolutamente in mora, la pigione essendo stata compensata dalle opere di miglioria da lei eseguite nell'ente locato per fr. 210'873.93 (doc. 4), fermo restando inoltre che la disdetta era da annullare in quanto abusiva, essendo stata chiaramente significata per ritorsione rispettivamente nel termine di protezione triennale di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. e CO.

In applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta al giudice dello sfratto.

D. Con il giudizio qui impugnato il Segretario assessore, dopo aver indicato i motivi che lo avevano indotto a rifiutare l'assunzione delle prove offerte dalla convenuta, ha innanzitutto accertato che l'istanza di contestazione della disdetta era tardiva, il che impediva di entrare nel merito delle censure avanzate giusta l'art. 271a CO. Escluso che la convenuta potesse prevalersi in concreto dell'eccezione di compensazione, di cui in effetti si era avvalsa solo dopo la scadenza del termine di 30 giorni dalla notifica della diffida, il giudice di prime cure ha pertanto concluso per la validità della stessa ed il benfondato dell'istanza di sfratto.

E. Con l'appello che qui ci occupa la convenuta chiede, previa assunzione delle prove rifiutate dal primo giudice, la riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare inefficace la disdetta e con ciò di respingere l'istanza di sfratto.

L'appellante censura innanzitutto la decisione con cui il Segretario assessore aveva escluso che essa potesse prevalersi dell'eccezione di compensazione: il primo giudice aveva in effetti misconosciuto che essa aveva già sollevato verbalmente l'eccezione in epoca precedente, mentre era del tutto infondato l'argomento sviluppato in via abbondanziale secondo cui l'eccezione andava in ogni caso disattesa in quanto il credito posto in compensazione non era incontestato, non risultando da un riconoscimento di debito o da una decisione giudiziale. La disdetta era in ogni caso da annullare, siccome abusiva, in quanto significata proprio in seguito alla volontà della convenuta di compensare i propri crediti. Il termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice per liberare l'ente locato era infine eccessivamente breve, per potervi ragionevolmente dar seguito.

F. Delle osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando

in diritto:

1. Il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale, in particolare perché la pigione è stata validamente compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo, oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 259g CO (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO N. 13-16; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed, ad art. 257d CO N. 17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il conduttore deve pertanto operare il relativo versamento (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 12; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di compensazione (DTF 119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la riduzione della pigione (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 15; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, p. 177), oppure effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO (IICCA 7 settembre 1994 in re I. SA/T. SA, 5 dicembre 1994 in re C. SA/T., 28 novembre 1996 in re P./M. SA, 17 febbraio 1997 in re F./R. SA).

Nel caso di specie la convenuta pretende di aver dichiarato verbalmente la compensazione ben prima della scadenza del termine di diffida di 30 giorni e in questa sede preliminarmente chiede pertanto l'assunzione di tutta una serie di prove, in particolare testimoniali, che attesterebbero per l'appunto i tempi e le modalità di tale dichiarazione rispettivamente il consenso della controparte all'esecuzione delle opere oggetto della compensazione e il valore di queste ultime. La richiesta assunzione di prove non può tuttavia trovare accoglimento, l'esito della lite non essendo in ogni caso diverso nemmeno nel caso in cui la convenuta avesse eventualmente provato tutte quelle circostanze fattuali (cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 1 segg. ad art. 184).

La pretesa che essa pone in compensazione si riferisce pacificamente ad opere di miglioria da lei eseguite - non è dato sapere se con o senza il consenso dell'istante

• nell'ente locato (doc. 4), ma la parte non si avvede che tale pretesa non può essere in concreto posta in compensazione ed anzi nemmeno esiste. Contrariamente a quanto ritenuto dalla parte convenuta, non è l'esecuzione di opere di miglioria in quanto tale bensì l'esistenza di un aumento di valore dell'ente locato al termine della locazione che, a determinate condizioni, fa sorgere a favore del conduttore il diritto ad un'indennità nei confronti del locatore (art. 260a cpv. 3 CO): se dovuta, l'indennità in questione può pertanto esserlo, e dunque sarà esigibile, al più presto alla fine della locazione (Higi, op. cit., N. 73 ad art. 260a CO; SVIT, op. cit., N. 84 ad art. 260-260a CO). È proprio sulla base di queste considerazioni che la dottrina ha escluso che il conduttore potesse compensare con una tale indennità eventuali pigioni scadute prima della fine della locazione (Higi, op. cit., ibidem; SVIT, op. cit., N. 85 ad art. 260-260a CO), non essendo per principio possibile una compensazione nel caso in cui la pretesa compensatoria non sia ancora esigibile (per tanti: Gauch / Schluep / Schmid / Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. ed., Zurigo 1998, Vol. II, N. 3350). Ma vi è di più. Nel contratto di locazione le parti, in deroga all'art. 260a cpv. 3 CO - che è di natura dispositiva (DTF 124 III 149 consid. 5) - hanno espressamente pattuito che al termine della locazione al conduttore non era dovuta alcuna indennità per eventuali modifiche da questi effettuate nell'ente locato (clausola 6), così che in concreto nemmeno vi era una valida pretesa compensatoria.

2. L'appellante ripropone la tesi secondo cui la disdetta sarebbe in ogni caso da annullare, in quanto significata proprio in seguito alla sua volontà di compensare i propri crediti.

Non avendo più contestato in questa sede la tardività dell'istanza di contestazione della disdetta, essa - e l'appellante ne è del resto cosciente (appello p. 4 e 5) - manteneva la facoltà di eccepire la nullità o l'inefficacia della disdetta, ma di fatto si era preclusa quella di contestare l'annullabilità della stessa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 6 e n. 1042 ad art. 507). L'eventualità di una disdetta-ritorsione, evocata in concreto dall'appellante, rientrando pacificamente tra i casi di disdette annullabili, se ne deve concludere che la censura non può essere vagliata nel merito.

3. Quanto al termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice per liberare l'ente locato, ritenuto eccessivamente breve dall'appellante per potervi ragionevolmente dar seguito, lo stesso non può essere modificato in questa sede, già per il fatto che per giurisprudenza il termine per l'abbandono fissato dal giudice ha natura meramente ordinatoria e non può dunque formare oggetto di impugnativa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad art. 508). A prescindere da quanto precede, il termine assegnato, che di regola non deve essere superiore a quanto strettamente indispensabile sul piano umanitario e pratico (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 1044 ad art. 508; IICCA 11 marzo 1996 in re S. SA/T.), appare in concreto consono alla situazione di fatto, la concessione di un termine superiore contrastando oltretutto con la perentorietà del diritto federale e la speditezza voluta dal legislatore cantonale (Cocchi/ Trezzini, op. cit., m. 1 ad art. 508; IICCA 27 giugno 1995 in re R. e F./M.). Qualora la convenuta fosse tuttavia in grado di provare l'esistenza di ragioni elementari di umanità (quali malattia grave o decesso di un inquilino o di un membro della famiglia, età avanzata o situazione economica modesta) - ciò che non sembra ora essere il caso, le difficoltà da essa evocate nel gravame, tra cui la malattia della subconduttrice __________ ed i problemi per organizzare il trasloco, essendo a suo dire risolte con la fine del mese di agosto - essa potrà in ogni caso chiedere all'autorità di esecuzione dello sfratto la concessione, in via eccezionale, di un breve periodo di moratoria (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 1044 ad art. 508; IICCA 11 marzo 1996 in re S. SA/T., 14 ottobre 1996 in re G. SA/D., 26 giugno 1997 in re R./P.).

4. Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, ridotte, per i motivi già indicati dal primo giudice, seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 30 luglio 2001 di __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 880.--

b) spese fr. 20.--

Totale fr. 900.--

da anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 1'000.-- per ripetibili.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano,

Sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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