12.2000.118•Appeal against eviction for rent arrears dismissed
12.2000.118Autre juridiction21 juil. 2000Dismissed
Extrait par Omnilex
A tenant appealed a summary eviction order concerning commercial premises after rent arrears and termination for default. She argued that her investments in the premises, an alleged later agreement to suspend the dispute, lack of counsel, and a defective power of attorney invalidated the proceedings. The appellate court held that the eviction followed validly from the rent-default termination under Art. 257d CO, that the claimed suspension was unproven and in any event too late, and that neither Art. 39 CPC nor Art. 97 CPC was violated. The appeal was dismissed as clearly dilatory, and costs were imposed on the appellant.
Art. 257d CO; eviction after termination for rent default; conditional waiver of termination dependent on payment within a fixed deadline. Where the tenant fails to perform within the agreed period, the earlier notice of termination revives and supports eviction. Investments in the premises are irrelevant to a mora-based eviction. Under Art. 39 CPC, the judge orders counsel only if concrete indications show that a party cannot present and argue the case clearly; broad discretion applies. Under Art. 97 CPC, lack of objection at the hearing may exclude any reason for doubt as to representation.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2000.118
Data decisione, Autorità: 21.07.2000, IICCA
Incarto n. 12.2000.00118
Lugano 21 luglio 2000/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori - inc. no. DI.2000.00045 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord- promossa con istanza 24 marzo 2000 da
rappr. da __________
contro
rappr. dall'avv. __________
che il Pretore, con decreto 21 giugno 2000, ha accolto ordinando alla convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante i locali adibiti a negozio con articoli per animali domestici, siti in Via __________ a __________;
appellante la convenuta con atto di appello 13 luglio 2000, con cui chiede, previa la concessione dell'effetto sospensivo, la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
che , in forza di un contratto a tempo indeterminato (doc. A), conduce in locazione i locali commerciali adibiti a negozio con articoli per animali domestici, siti nello stabile denominato "" in Via __________ a __________, di proprietà di __________;
che il 6 dicembre 1999 il locatore, rappresentato da __________, preso atto del mancato pagamento da parte della conduttrice delle pigioni relative ai mesi febbraio-dicembre 1999, l'ha diffidata a versare lo scoperto di fr. 39'000.-- entro 30 giorni, avvisandola che, scaduto infruttuoso detto termine, il contratto sarebbe stato disdetto con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (doc. B);
che il 14 gennaio 2000, non essendo intervenuto alcun pagamento, il contratto è stato disdetto con effetto al 29 febbraio 2000 (doc. C);
che con la decisione qui oggetto di impugnativa il Pretore, in accoglimento dell'istanza 24 marzo 2000 presentata da __________, ha decretato lo sfratto immediato di __________ dall'ente locato;
che con l'appello, corredato da una domanda di concessione dell'effetto sospensivo -che diviene priva d'oggetto in considerazione del presente giudizio sul merito- la convenuta chiede di respingere l'istanza di sfratto, evidenziando da un lato i considerevoli investimenti da lei effettuati nell'ente locato ed asserendo dall'altro che il 26 giugno 2000 in occasione del pagamento da parte sua di un acconto di fr. 8'000.-- l'istante le avrebbe accordato una sospensione del contenzioso; essa, in precedenza sprovvista di un patrocinatore, non avrebbe inoltre potuto far valere le giuste rivendicazioni nei confronti del locatore, né introdurre una tempestiva contestazione della disdetta, né sollevare eccezioni di ordine e di merito nell'ambito della procedura di sfratto; il fatto che __________ non avesse presentato una valida procura all'udienza del 14 aprile 2000 costituiva infine un motivo di nullità degli atti procedurali intercorsi;
considerando
in diritto:
che la domanda di sfratto é pacificamente la conseguenza della disdetta per mora della convenuta nel pagamento dei canoni di locazione (art. 257d CO);
che nel corso dell'udienza di discussione la convenuta non ha contestato la legittimità della disdetta ed ha proposto di saldare il debito con l'istante, pagando seduta stante fr. 10'000.-- e solvendo la rimanenza di fr. 30'400.-- entro il 31 maggio 2000;
che all'udienza l'istante, preso atto di quell'impegno di pagamento, ha acconsentito a che la Pretura tenesse in sospeso la procedura di sfratto, ritenuto che qualora entro il 31 maggio 2000 l'inquilino non avesse provveduto al pagamento del saldo, avrebbe chiesto l'emanazione del decreto di sfratto senza ulteriori formalità;
che lo sfratto della convenuta è stato decretato il 21 giugno 2000, dopo che l'istante, con lettera 20 giugno, aveva comunicato alla Pretura il mancato pagamento nei termini;
che la decisione del giudice di prime cure è ineccepibile, questa Camera avendo già avuto modo di stabilire, con riferimento ad un caso analogo, ovvero la rinuncia a una disdetta da parte del locatore condizionata al pagamento da parte del conduttore degli importi insoluti entro un determinato termine, che il mancato ossequio di quest'ultimo ripristinava senz'altro gli effetti della disdetta (IICCA 26 gennaio 1995 in re T. e P./B. SA);
che, per il resto, le censure sollevate con l'appello sono ampiamente infondate;
che innanzitutto la circostanza che nell'ente locato la convenuta abbia investito somme considerevoli è ovviamente irrilevante nell'ambito di un'istanza di sfratto per mora del conduttore;
che inoltre la concessione di una sospensione del contenzioso da parte dell'istante, asseritamente avvenuta il 26 giugno 2000 in occasione del pagamento di un acconto di fr. 8'000.--, non è stata minimamente provata -la circostanza non risulta del resto nemmeno dalla lettera 30 giugno 2000 del patrocinatore della convenuta- e comunque non potrebbe portare alla riforma del primo giudizio che era già stato emanato il 21 giugno;
che la convenuta neppure può rimproverare al primo giudice il fatto che essa, siccome sprovvista di un patrocinatore, non avesse potuto far valere eventuali rivendicazioni nei confronti del locatore, né introdurre una tempestiva contestazione della disdetta, né sollevare eccezioni di ordine e di merito nell'ambito della procedura di sfratto;
che in effetti l'appellante non ha minimamente esposto né reso verosimili i motivi che in concreto avrebbero dovuto indurre il Pretore a far capo all'art. 39 cpv. 2 CPC, norma in base alla quale quando il giudice ritiene che una persona non è capace di proporre e di discutere con la necessaria chiarezza la propria causa, la diffida a munirsi entro un breve termine di un patrocinatore, con la comminatoria di stralcio della causa, se la parte è attrice, e della nomina di un avvocato d'ufficio se è convenuta: il fatto anzi che all'udienza vi sia stata un'ampia discussione avanti al Pretore e che questi, che in tale ambito gode di un ampio potere di apprezzamento (Cocchi/Trezzini, CPT-TI, Lugano 2000, m. 5 ad art. 39), non abbia evidenziato alcun indizio di incapacità del socio e gerente della convenuta __________, consente per contro di ritenere che quest'ultima fosse perfettamente in grado di gestire la propria difesa;
che infine nemmeno il fatto che all'udienza del 14 aprile 2000 __________ non abbia presentato una valida procura a nome dell'istante comporta la nullità degli atti procedurali intercorsi per carenza di un presupposto processuale;
che in effetti giusta l'art. 97 CPC il giudice è tenuto ad esaminare d'ufficio, in ogni stadio di causa, se esistono i presupposti processuali, tra cui vi sono anche, ma solo se egli ha motivo di dubbio, la capacità delle parti e la legittimazione dei loro rappresentanti (cifra 4);
che per giurisprudenza il giudice non ha tuttavia motivo di dubitare ai sensi della normativa, se -come nella presente fattispecie- all'udienza il convenuto nulla aveva eccepito a proposito della legittimazione del rappresentante dell'istante (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 8 ad art. 97);
che l’appello, del tutto infondato e di chiara natura dilatoria, deve pertanto essere respinto già nell'ambito dell'esame preliminare dell'art. 313bis CPC;
che la tassa di giustizia e le spese del giudizio sono a carico dell’appellante (art. 148 CPC), mentre non si assegnano ripetibili all'istante che non è stato invitato a presentare le osservazioni;
per i quali motivi
visti gli art. 148 e 506 CPC
pronuncia:
L’appello 13 luglio 2000 di __________. è respinto.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 200.-- (con una tassa di giustizia di fr. 180.-- e le spese di fr. 20.--), da anticipare dall'appellante, restano a suo carico.
Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Extrait par Omnilex
Whether the eviction order based on rent arrears and termination under Art. 257d CO was lawful.
The eviction order was lawful because the termination for rent arrears remained effective once the tenant failed to meet the agreed payment deadline.
The landlord had granted a conditional postponement of the eviction only if the arrears were paid by a fixed date; when payment failed, the earlier notice of termination revived in full.
Whether the tenant's alleged investments in the leased premises could defeat the eviction request.
No. The investments were irrelevant to an eviction request based on the tenant's default in paying rent.
The court held that such expenditures do not affect the legal consequences of a mora-based termination.
Whether an alleged suspension of the eviction proceedings after a partial payment changed the outcome.
No. The alleged suspension was unproven and, in any event, occurred after the first-instance order had already been issued.
A later and unproven agreement could not overturn a valid eviction decree already rendered.
Whether the first judge had to require the tenant to appoint counsel under Art. 39 CPC.
No. There were no concrete reasons to doubt the tenant's ability to conduct the case adequately.
The record showed a full discussion at the hearing and no sign of incapacity; the judge had broad discretion and did not abuse it.
Whether the absence of a valid power of attorney at the hearing rendered the procedural acts null.
No. The court had no reason to doubt the representative's authority because no objection was raised at the hearing.
Under Art. 97 CPC, the court examines process prerequisites ex officio only when it has reason to doubt; that threshold was not met.
How the appellate costs should be allocated.
The costs were charged to the appellant, and no party compensation was awarded to the respondent because no observations were requested.
The appeal was wholly unfounded and dilatory.
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