12.1999.4•Appeal dismissed in agricultural lease vs. commodatum eviction case
12.1999.4Autre juridiction1 mars 1999Dismissed
Extrait par Omnilex
The defendants appealed against a summary eviction order concerning agricultural parcels acquired by the plaintiff bank at public auction. They argued lack of reasoning, sought suspension pending a parallel declaratory action, and maintained that the relationship was an agricultural lease or, subsidiarily, a mixed lease-commodatum. The appellate court held that the first-instance reasoning was sufficient, suspension was impermissible, and the evidence did not show any agreed rent or other consideration. It found a gratuitous commodatum, held that the lease termination rules did not apply, confirmed the eviction, and rejected legal aid. Costs were charged to the appellants.
Art. 285 CPC; Art. 107 CPC; Art. 506 CPC; Art. 307 cpv. 2 CO; Art. 309 CO; Art. 266b-266c CO; Art. 272 CO; Art. 16, 26, 27 LAAgr; Art. 148 CPC; reasoning on characterization of the contract and on suspension of summary eviction proceedings. A judgment is not void for lack of reasons where it states the decisive grounds and enables effective review, even if it does not discuss every argument in detail. A gratuitous commodatum is not transformed into an agricultural lease merely because the user transfers subsidies or performs maintenance work, unless a contractual consideration for use is proved. The use of a lease termination form for a commodatum does not, by itself, create lease-law protections or a mixed contract. Summary eviction proceedings should not be stayed to await an ordinary declaratory action.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1999.4
Data decisione, Autorità: 01.03.1999, IICCA
Incarto n. 12.99.00004
Lugano 1° marzo 1999/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori -inc. no. DI.98.00336 della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 11 novembre 1998 da
contro
entrambi rappr. dall’avv. __________
con cui l’attrice ha chiesto lo sfratto dei convenuti dagli immobili di cui alle part. n. __________, __________e __________RFD di __________;
domanda avversata dai convenuti, che in via preliminare hanno postulato la sospensione della causa fino alla crescita in giudicato della causa di accertamento DI.98.00353 e la concessione dell’assistenza giudiziaria e nel merito hanno chiesto la reiezione dell’istanza, il tutto dopo aver accertato in via principale che il contratto tra le parti era di affitto agricolo, che lo stesso durava fino al 30 novembre 2006 e che le disdette intimate erano nulle, in subordine che le disdette del contratto di affitto agricolo erano efficaci per il 30 novembre 2006 e che il contratto era prorogato per 6 anni, e in via ancor più subordinata che il contratto misto di locazione-comodato era prorogato fino al 30 giugno 2004;
con decisione 4 gennaio 1999 il Segretario assessore ha respinto la domanda di sospensione della causa e la domanda di assistenza giudiziaria e nel contempo ha decretato lo sfratto;
appellanti i convenuti con atto di appello 11 gennaio 1999, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, con cui chiedono in via principale, previa concessione dell’assistenza giudiziaria, l’annullamento del querelato giudizio e in subordine la sua riforma come postulato in prima sede, il tutto con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre l’attrice, con osservazioni 8 febbraio 1999, postula la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
A. In data 25 settembre 1997 (doc. A) la __________ si è aggiudicata ai pubblici incanti le part. N. __________, __________ e __________RFD di __________ di proprietà di __________, adibite ad azienda agricola.
Il 19 dicembre 1997 la banca, mediante formulario ufficiale parzialmente modificato, ha significato ad __________ ed alla moglie __________ la disdetta del contratto di comodato, a suo dire instauratosi tra le parti dopo l’aggiudicazione agli incanti, con effetto dal 31 gennaio 1998 (doc. E, F).
B. Con istanza 11 novembre 1998 la __________, preso atto che le particelle in questione non erano state ancora riconsegnate, ha chiesto lo sfratto dei signori __________.
C. I convenuti si sono opposti a tale iniziativa, postulando la reiezione dell’istanza di sfratto e introducendo il 2 dicembre 1998 un’azione di accertamento (DI.98.00353): in entrambe le procedure essi, previa concessione dell’assistenza giudiziaria ed auspicando che la causa di sfratto fosse sospesa fino alla crescita in giudicato dell’azione di accertamento, hanno chiesto che fosse accertato in via principale che il contratto tra le parti era di affitto agricolo, che lo stesso non era perciò ancora giunto a scadenza e che le disdette erano nulle o in subordine, sempre premessa l’esistenza di un contratto di affitto agricolo, che le stesse erano efficaci per il successivo termine di disdetta rispettivamente che erano prorogate per 6 anni e in via ancor più subordinata che si trattava di un contratto misto locazione-comodato e che lo stesso era prorogato per 6 anni.
Che nel caso di specie si fosse in presenza di un contratto di affitto agricolo -come auspicato in via principale e in via subordinata- era a loro dire provato dall’onerosità del contratto stesso ed in particolare dal fatto che nel periodo contrattuale all’attrice erano stati ceduti i sussidi dovuti per l’attività agricola espletata nonché dal fatto che i convenuti avevano eseguito sugli immobili tutta una serie di lavori di manutenzione eccedenti la misura stabilita dalla legge. L’esistenza di un contratto misto locazione-comodato -ipotizzata in via ancor più subordinata- si evinceva per contro dal fatto che l’attrice aveva ritenuto di disdire il contratto di comodato secondo le formalità previste dal contratto di locazione.
D. Con decisione 4 gennaio 1999 il Segretario assessore ha respinto la domanda di assistenza giudiziaria e quella di sospensione della causa ed ha decretato lo sfratto.
Il giudice di prime cure ha innanzitutto osservato che con pronunciato di pari data nella causa DI.98.00353 era stato accertato che il contratto tra le parti era di comodato. Ora, atteso che lo stesso era stato regolarmente disdetto per il 31 gennaio 1998 e che i convenuti non avevano provveduto alla riconsegna degli immobili comodati, l’istanza di sfratto era giustificata.
La pretestuosità delle procedure avviate e delle argomentazioni sollevate dai convenuti, oltre a non giustificare la sospensione della presente causa, escludevano pure la concessione a loro favore dell’assistenza giudiziaria.
E. Con appello 11 gennaio 1999, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, i convenuti chiedono in via principale, previa concessione dell’assistenza giudiziaria, l’annullamento del querelato giudizio per carenza di motivazione e in subordine la sua riforma come postulato in prima sede, il tutto riproponendo in maniera letterale le argomentazioni già sviluppate davanti al Segretario assessore.
Delle osservazioni 8 febbraio 1999 con cui l’attrice ha postulato la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto
La giurisprudenza è cauta nell’ammettere la nullità del giudizio per difetto di motivazione.
Questo è in particolare il caso allorché il vizio è tale da pregiudicare alle parti e/o all’istanza superiore la possibilità di verificare, discutere, impugnare o giudicare la sentenza in questione con la necessaria cognizione di causa (Cocchi/ Trezzini, CPC, N. 12 ad art. 285; Rep. 1985 p. 144; IICCA 23 marzo 1993 in re S. AG/L. SA), ritenuto al contrario che soddisfa le esigenze del diritto ad una decisione motivata la sentenza che, senza pronunciarsi su tutti gli argomenti di parte, esponga, ancorché sommariamente, i motivi decisivi per il giudizio (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 2 e 13 ad art. 285).
Nel caso di specie, il Segretario assessore ha chiaramente spiegato i motivi per cui ha ritenuto di respingere la domanda di assistenza giudiziaria e quella di sospensione della causa nonché, stante l’esistenza di un contratto di comodato regolarmente disdetto, di ammettere l’istanza di sfratto.
Egli, è vero, non ha indicato in dettaglio i motivi per cui non riteneva che il contratto tra le parti non costituisse un contratto di affitto agricolo oppure un contratto misto locazione-comodato, ma in tale circostanza non si può ravvisare una carenza di motivazione, in quanto egli nell’occasione ha fatto riferimento al giudizio di pari data nella causa DI. 98.00353 -gli appellanti ammettono del resto che tale incarto era stato in precedenza richiamato (appello p. 4)- ove tali questioni erano state comunque esaminate.
Da tale modo di procedere i convenuti non hanno in definitiva subito alcun pregiudizio, essendo perfettamente in grado di comprendere i motivi in base ai quali il giudice aveva statuito in quel modo, tanto è vero che anche in questa sede essi hanno potuto contestare le conclusioni del giudice di prime cure, riproponendo la tesi secondo cui il contratto tra le parti non fosse un comodato bensì un contratto di affitto agricolo o un misto tra locazione e comodato: ciò giustifica di respingere la censura.
La richiesta non può essere accolta già per il fatto che la sospensione di una procedura sommaria in materia di sfratto per attendere l’esito di una causa ordinaria sarebbe contraria alla volontà del legislatore (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 4 ad art. 107 e N. 7 ad art. 506).
Nondimeno, per motivi di opportunità, questa Camera, senza che ciò giustifichi un’eventuale sospensione della causa di sfratto, ha deciso di statuire sulla presente vertenza solo dopo l’evasione della causa parallela di accertamento DI.98.00353, pure appellata (inc. 12.99.00010). Con giudizio odierno questa Camera ha confermato la decisione del Segretario assessore in quel procedimento e nulla più osta alla pronuncia sullo sfratto.
3.1 È manifestamente a torto che essi affermano che la cessione a favore della attrice dei sussidi a loro dovuti per l’utilizzazione a fini agricoli degli immobili costituirebbe la retribuzione per l’uso degli stessi: la cessione, stipulata già il 1° aprile 1996 (doc. 10), era stata in effetti concordata a suo tempo per ridurre i debiti ipotecari dei convenuti, allora proprietari, verso la banca attrice. Con i pagamenti, avvenuti nel 1998 secondo quelle medesime modalità, i convenuti non hanno perciò fatto altro che pagare parzialmente un loro debito, per il quale l’attrice al momento dell’acquisto ai pubblici incanti aveva ottenuto un attestato d’insufficienza di pegno di fr. 290’854.- (doc. G).
Che i sussidi ceduti non costituissero fitto è altresì provato dal fatto che se i convenuti fossero rimasti proprietari degli immobili, in ogni caso tali importi sarebbero andati alla banca.
3.2 Altrettanto a torto essi ravvisano un carattere oneroso nella circostanza che essi avrebbero effettuato una manutenzione eccedente quanto previsto dalla legge (Paquier-Boinay, Le contrat de bail à ferme agricole, Losanna 1991, p. 128).
Non è innanzitutto provato -e i convenuti del resto non lo affermano- che l’attrice fosse a conoscenza degli interventi di manutenzione che essi avevano effettuato negli immobili.
A prescindere da ciò, non è nemmeno provato -e anche in questo caso i convenuti nemmeno lo sostengono- che l’effettuazione di tali interventi costituisse un obbligo contrattuale in cambio della concessione in uso degli immobili (cfr. IICCA 28 ottobre 1994 in re R./D.): in tali circostanze si deve ritenere che, nella misura in cui eccedono la normale manutenzione, gli interventi effettuati dai convenuti devono esser loro risarciti dalla controparte in applicazione dell’art. 307 cpv. 2 CO, ritenuto però che ciò non muta il carattere non oneroso della messa a disposizione della cosa.
Non essendovi in concreto la prova della pattuizione di un fitto, ne deve discendere l’inapplicabilità delle disposizioni sull’affitto ed in particolare, stante l’esistenza di un’azienda agricola, di quello agricolo (LAAgr, RS 221.213.2).
Ciò esclude innanzitutto che il contratto sia ancora in essere e che esso giunga perciò a scadenza solo il 30 novembre 2006. Le disdette inoltrate non devono sottostare (nemmeno per analogia) all’art. 298 CO e non sono quindi nulle, pur contenendo indicazioni errate per la loro contestazione; le stesse disdette non sono parimenti nulle per il fatto che non rispetterebbero le disposizioni dell’art. 16 LAAgr, ciò che semmai avrebbe imposto di riportarne la scadenza al prossimo termine di disdetta, cioè al 30 novembre 2006. Nemmeno vi è infine lo spazio per un’eventuale protrazione del contratto in virtù degli art. 26 e 27 LAAgr.
Dalla semplice utilizzazione di quel formulario, modificato in considerazione del fatto che si trattava di un comodato, non si può in effetti evincere, né i convenuti potevano ritenerlo in base al principio della buona fede, che la comodante, in deroga all’art. 309 CO, intendesse permettere alla controparte di far capo alle norme della locazione -ed in particolare per quanto riguardava i termini di disdetta e il diritto ad un’eventuale protrazione- per quanto atteneva alla fine del contratto: poiché il formulario ufficiale, modificato, indicava in realtà solo quale sarebbe dovuta essere la procedura -di fatto errata- per far valere un’eventuale contestazione della disdetta e/o un’eventuale protrazione e nient’altro, l’errore commesso dalla banca attrice non ha avuto alcuna conseguenza e non ha comportato un peggioramento della posizione della controparte, che in ogni caso non aveva né il diritto di contestare la disdetta, né quello di chiedere una protrazione.
Esclusa così l’esistenza di un contratto misto locazione-comodato -per altro sconosciuto dalla dottrina e dalla giurisprudenza- non è nemmeno possibile, non potendosi applicare gli art. 266b e 266c CO, che le disdette possano aver effetto per il giugno 1998 -la questione invero non osterebbe all’accoglimento dell’istanza di sfratto, inoltrata successivamente a tale data- e neppure è possibile concedere ai convenuti una protrazione del contratto per 6 anni in applicazione dell’art. 272 CO.
Per il resto, non avendo gli appellanti censurato il fatto che il contratto di comodato sia stato regolarmente disdetto con effetto dal 31 gennaio 1998 -essi, come già accennato, hanno ritenuto, ma solo nell’ipotesi di contratto misto locazione-comodato, che in applicazione degli art. 266b e 266c CO la disdetta potesse tutt’al più decorrere dal giugno 1998, ciò che però non inficerebbe la validità della domanda di sfratto, inoltrata successivamente a tale data- la questione, incontestata, va ritenuta assodata.
Ciò permette senz’altro di confermare la legittimità dello sfratto, come accertato nel querelato giudizio.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
La domanda di assistenza giudiziaria per la procedura di primo grado e per quella di appello deve a sua volta essere respinta già in assenza del requisito del fumus boni iuris.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 11 gennaio 1999 __________ è respinto.
II. La domanda di assistenza giudiziaria 11 gennaio 1999 di __________ e __________ è respinta.
III. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 180.-
b) spese fr. 20.-
Totale fr. 200.-
già anticipate dagli appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere in solido alla parte appellata fr. 300.- per ripetibili.
IV. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Extrait par Omnilex
Whether the first-instance decision had to be annulled for lack of reasoning.
The decision was sufficiently reasoned because it stated the decisive grounds and referred to the parallel declaratory judgment on the contract's nature.
A judgment is void for lack of reasoning only when the defect prevents effective review or challenge. Here the parties could understand and contest the grounds.
Whether the eviction proceedings had to be suspended pending the parallel declaratory action.
Suspension was refused; a summary eviction proceeding should not be stayed to await an ordinary action's outcome.
Such a suspension would contradict legislative intent; the court also noted that the parallel action had meanwhile been decided and confirmed on appeal.
Whether the parties' relationship was an agricultural lease rather than a commodatum.
No agricultural lease was proven; the relationship was a gratuitous commodatum.
The alleged rent consisted of transferred subsidies and maintenance work, but neither proved an agreed consideration for use of the property. Any extra maintenance did not change the gratuitous character.
Whether a mixed lease-commodatum contract existed, with lease notice rules applying.
No mixed contract existed; the bank's use of a lease-style form did not waive commodatum rules or create lease remedies.
The modified form only indicated a procedure for contesting termination, not an intention to depart from the commodatum regime; the defendants had no right to contest or extend the termination.
Whether the eviction order should be upheld and legal aid granted.
The eviction order was confirmed and legal aid was refused for lack of arguable merits.
The commodatum had been validly terminated effective 31 January 1998 and the defendants had not returned the premises; without fumus boni iuris, legal aid was unavailable.
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