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Initial rent challenge rejected for no relevant increase

12.1998.8Autre juridiction8 mai 1998Modified

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Résumé Omnilex

The landlord appealed a first-instance judgment that had reduced the initial rent of a new lease for the same apartment after a termination for default. The appellate court held that only a relevant increase above 10% can support an initial-rent challenge under Art. 270(1)(b) CO. Although the contract text appeared to shift ancillary costs outside the rent, the landlord’s actual practice showed that only 50% of those costs were charged to tenants, making the real increase only 6.2%. The appeal was therefore allowed, the challenge dismissed, and the lease clause on ancillary costs was completed to reflect the 50% allocation. The security deposit was left unchanged.

Regeste Omnilex

Art. 270 CO; initial rent challenge for relevant increase; only a rise exceeding 10% qualifies as a relevant increase within the meaning of Art. 270(1)(b) CO. The formal admissibility threshold must be distinguished from the substantive question of abusiveness under Art. 269 f. CO. For the comparison with the previous rent, the court may rely on the parties’ actual and effective charging practice, not merely on the contractual wording, where this practice is proven and the clause is left open to the landlord’s unilateral implementation. Ancillary-cost arrangements may be judicially completed to reflect the real allocation and avoid arbitrariness (consid. 4).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1998.8

Data decisione, Autorità: 08.05.1998, IICCA

Incarto n. 12.98.00008

Lugano 8 maggio 1998/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. n. LA.97.51 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 28 marzo 1997 da

rappr. dall’ avv. __________

contro

rappr.

in materia di locazione (contestazione della pigione iniziale) che il Pretore, con sentenza 24 dicembre 1997, ha accolto.

Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello 9 gennaio 1998, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza di controparte la quale, con osservazioni 30 gennaio 1998, postula la reiezione dell’appello e la conseguente conferma della decisione impugnata.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. Dal giugno 1991 i coniugi __________ occupano un appartamento di 41/2 locali in uno stabile della __________ a __________ per un canone di locazione mensile, a far tempo dal 1993, di Fr. 1’740.- oltre a Fr. 200.- quale acconto per le spese di riscaldamento e acqua calda, acqua potabile e spazzatura; tutte le altre spese accessorie - tra le quali l’illuminazione e le pulizie dei vani comuni, il servizio di portineria, l’ascensore, le tasse di fognatura e depurazione, la manutenzione giardino, lo sgombero neve, gli abbonamenti di manutenzione e i premi di assicurazione - erano comprese nella pigione.

Nel novembre 1996 la __________ ha disdetto il contratto di locazione, per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO, con effetto a decorrere dal 31 dicembre 1996.

Il 17 dicembre 1996 le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione per lo stesso appartamento a far tempo dal 1 gennaio 1997 per la durata di un anno, rinnovabile in assenza di disdetta. Il canone di locazione mensile risulta ancora di Fr. 1’740.- ma le spese accessorie che, nel contratto precedente disdetto erano incorporate nella pigione, non vi sono più comprese. Inoltre è stato aumentato il deposito di garanzia a Fr. 6’330.-

  1. Con istanza 20 dicembre 1996 indirizzata all’Ufficio di conciliazione i coniugi __________ hanno contestato la pigione iniziale del contratto sottoscritto qualche giorno prima chiedendone la riduzione all’importo previsto dal precedente contratto con le stesse modalità di computo delle spese accessorie. Fallita la conciliazione i conduttori hanno adito il Pretore che, con la sentenza impugnata, ha ridotto la pigione di cui al contratto di locazione a Fr. 1’740.- mensili, spese accessorie comprese.

Delle motivazioni contenute nell’appello e nelle osservazioni allo stesso si dirà per quanto necessario nelle considerazioni di diritto che seguono.

  1. Quando il conduttore ritiene che la pigione iniziale sia abusiva ai sensi degli art. 269 e 269a CO può contestarla se è stato costretto a concludere il contratto di locazione per necessità (art. 270 cpv. 1 litt. a CO) oppure se il locatore ha aumentato in modo rilevante tale pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa (art. 270 cpv. 1 litt. b CO). Trattasi di condizioni formali per la ricevibilità della domanda di riduzione della pigione iniziale e la nozione di aumento rilevante non deve essere confusa con quella di pigione abusiva che permette, eventualmente, di concludere per l’accoglimento, nel merito, della domanda (DTF 120 II 240 consid. 2 in fine).

La particolarità del fatto che il nuovo contratto di locazione riguarda le stesse parti già legate da un precedente contratto venuto a scadenza non impedisce di considerare la contestazione del nuovo canone di locazione quale opposizione alla pigione iniziale ai sensi dell’art. 270 CO (DTF 121 III 397 consid. 2 b)bb).

Nella specie va discussa unicamente l’ipotesi dell’art. 270 cpv. 1 litt. b) CO dal momento che la condizione legata al bisogno personale o familiare è stata negata, nel suo verificarsi, dal Pretore e gli istanti più non la riprendono nelle loro osservazioni all’appello.

  1. La legge non definisce la nozione di aumento rilevante ma la dottrina, con il conforto della giurisprudenza cantonale, ritiene che solo un incremento superiore al 10% lo possa essere (SVIT-Kommentar, ad art. 270 n. 21; OR-Weber/Zihlmann, ad art. 270 n. 5; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 260).

L’aumento della pigione contestato dagli istanti è rappresentato dall’onere supplementare loro imposto con il carico delle spese accessorie riguardanti l’illuminazione e le pulizie dei vani comuni, il servizio di portineria, l’ascensore, le tasse di fognatura e depurazione, la manutenzione giardino, lo sgombero neve, gli abbonamenti di manutenzione e i premi di assicurazione che, con il vecchio contratto, erano invece compresi nella pigione mensile di Fr. 1’740.- . L’importo complessivo di questi servizi non è evidentemente fisso e varia ad ogni periodo di computo come si può constatare dal doc. I e dal doc. 18 dove si ha, per il periodo 1995/1996, per un appartamento analogo a quello degli istanti, una spesa di Fr. 2’592.- e dal doc. 15 dove la stessa spesa per il periodo 1996/1997 risulta, per l’appartamento dei signori __________ di Fr. 2’387.- . Non è quindi fuori luogo ritenere, come ha fatto il Pretore e come sostengono gli istanti, che, mensilmente, si sia in presenza di un aumento di Fr. 216.-, pari al 12,4%. Saremmo così confrontati con un adeguamento rilevante. Ma la locatrice sostiene che, agli inquilini, tali spese sono addebitate solo nella misura del 50% e comprova tale affermazione con il suo reale ed effettivo comportamento al proposito sia nel periodo precedente la sottoscrizione del nuovo contratto da parte degli istanti - evidentemente con riferimento ad altri inquilini - (doc. 17 e 18) sia per il periodo successivo (doc. 16) e con particolare riferimento alla situazione degli istanti (doc. 15). Con il che il reale aumento della pigione iniziale, rispetto a quella precedente, è del 6,2% e quindi non rilevante ai sensi dell’art. 270 cpv. 1 litt. b) CO. In queste condizioni la domanda di contestazione della pigione iniziale non sarebbe allora ammissibile.

Il Pretore non ha voluto tenere in considerazione questo minore effettivo aumento poiché non previsto dal contratto e quindi lasciato alla libera potestà della locatrice. Ma se tale era ed è la volontà di quest’ultima - e se tale clausola fosse stata inserita nel contratto gli istanti non avrebbero avuto nulla da ridire nel sottoscriverla

  • basta adeguare giudizialmente il contenuto contrattuale così da evitare futuri arbitrii e considerare, perciò, la pigione iniziale come non aumentata in modo rilevante; con la conseguenza della reiezione, per carenza di un presupposto formale, della relativa domanda di contestazione.

Il deposito di garanzia, rappresentando un importo pari a tre mensilità di locazione dell’appartamento, di due parcheggi interni e dell’acconto spese accessorie (art. 257e cpv. 2 CO; Lachat, op. cit., pag. 239), non deve essere modificato.

  1. In questo senso viene accolto l’appello e riformato il primo giudizio.

Tasse, spese e ripetibili, in considerazione della particolarità del caso, vanno a carico delle parti nella misura di metà per ciascuna con compensazione dell’indennità ripetibile.

Per i quali motivi

visto l’art. 270 CO

e, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 9 gennaio 1998 di __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 24 dicembre 1997 del Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:

  1. L’istanza 28 marzo 1997 è respinta.

  2. La tassa di giustizia di Fr. 1’400.- e le spese, da anticipare dagli istanti in solido, sono a carico delle parti nella misura di metà ciascuna, compensate le ripetibili.

II. Il punto 5 del contratto di locazione 17 dicembre 1996 stipulato tra le parti e riguardante l’appartamento di 41/2 locali nella __________a __________ a __________ viene così completato:

“Le spese accessorie sopra indicate - ad eccezione di quelle riguardanti il riscaldamento, l’acqua calda, l’acqua potabile e la tassa spazzatura - vengono conteggiate a carico dell’inquilino unicamente nella misura del 50%”.

III. La tassa di giustizia di Fr. 750.- e le spese di Fr. 50.- della procedura d’appello, già anticipate dall’appellante, sono a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili.

IV. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

tenancyinitial rentrelevant increaseancillary costssecurity depositlease modificationappeal costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the challenge to the initial rent was admissible under Art. 270(1)(b) CO because of a relevant increase over the previous rent.

Solution extraite

The relevant increase was only 6.2%, not a relevant increase within the meaning of Art. 270(1)(b) CO, so the challenge was inadmissible.

Motifs extraits

The increase must exceed 10%. The landlord proved that ancillary charges were in practice borne only to the extent of 50%, so the actual increase was lower than the apparent increase from the contract wording.

Question juridique clé

Whether the ancillary-cost allocation clause in the new lease had to be judicially completed to reflect the parties' actual practice.

Solution extraite

Yes. The contract was completed so that the listed ancillary costs, except heating, hot water, drinking water and refuse fees, are charged to the tenant only at 50%.

Motifs extraits

Since that was the landlord's actual and effective practice, the court adjusted the contract text to avoid arbitrariness and reflect the real arrangement.

Question juridique clé

Whether the security deposit had to be changed.

Solution extraite

No. The security deposit, corresponding to three monthly rents for the apartment, two indoor parking spaces and the advance on ancillary costs, remained unchanged.

Motifs extraits

The court found no basis to modify the deposit.

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