Lease defects, rent reduction, and damages in second instanceGénéré par IA

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1997.23

Data decisione, Autorità: 03.07.1997, IICCA

Incarto n. 12.97.00023

Lugano 3 luglio 1997/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa in materia di locazione -inc. no. 16/1994 loc. della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 23 settembre 1993 da

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rappr. dall’avv. __________

contro

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rappr. dall’avv. __________

con cui l’istante ha chiesto che al convenuto fosse fatto obbligo di tollerare la posa di insegne del ristorante-bar __________ all’esterno del __________ come da planimetria, di tollerare la posa sul sedime del _________ di cartelli indicatori del percorso veicolare per raggiungere il ristorante-bar, di mantenere in funzione nei mesi più freddi l’impianto di riscaldamento al fine di garantire una temperatura di almeno 20° C nei locali del ristorante-bar, di posare un’adeguata e sufficiente illuminazione esterna sul sedime che accoglie il __________, di tollerare che __________ versi un corrispettivo fisso della locazione pari a fr. 30’000.- annui a partire dal IV trimestre 1993 e fino a quando lo stabile __________ non presenterà un’occupazione stabile di almeno 800 persone sull’arco di ogni anno solare, con la conseguente liberazione delle pigioni depositate presso l’UC in misura di fr. 30’000.- annui a favore del locatore e per la differenza a favore della conduttrice; nonché che il convenuto fosse condannato al pagamento di fr. 100’000.- oltre interessi al 7% dal 1.9.1991 a titolo di risarcimento del danno e a restituirle le eccedenze che questi aveva incamerate sulle pigioni retribuite per l’importo superiore a fr. 30’000.- annui;

domande avversate dal convenuto che ha postulato l’integrale reiezione dell’istanza con la conseguente liberazione a suo favore delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione, rivalutate del 10%, e sulle quali il Pretore con sentenza 13 gennaio 1997 si è così pronunciato:

1. L’istanza 23/24 settembre 1993 della __________, è parzialmente accolta. Di conseguenza:

1.1 È applicata una riduzione del 35% (trentacinque per cento) sulla pigione annua a decorrere dal mese di febbraio 1992 (compreso) sino al mese di dicembre 1993 (compreso) ed una riduzione del 30% (trenta per cento) sulla pigione annua dal mese di gennaio 1994 (compreso) al mese di settembre 1995 (compreso).

§ Le pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione di Breganzona sono liberate per il 35% a favore di __________ e, per la rimanenza, a favore di __________, così come meglio specificato al disp. N. 1.1.

1.2 __________ è condannato a versare a __________, la somma di fr. 155’000.- ed interessi al 5% dal 17 gennaio 1992, a titolo di risarcimento danni.

2. La tassa di giustizia in fr. 15’000.- e le spese, da anticipare dall’istante, restano a suo carico nella misura di 1/3, mentre la rimanenza è a carico del convenuto, il quale rifonderà alla controparte fr. 6’000.- per parte di ripetibili.

Appellante il convenuto con atto di appello 24 gennaio 1997, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso che l’istanza sia integralmente respinta e che le pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione, rivalutate del 10%, siano liberate a suo favore, con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

appellante adesivamente la parte istante con atto ricorsuale 10 febbraio 1997 con cui a sua volta chiede che la pigione sia ridotta a fr. 30’000.- annui dal febbraio 1992 compreso e sino a dimostrazione di un’occupazione stabile del __________ di _________ pari a 800 persone sull’arco di ogni anno solare, con la conseguente liberazione delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione in misura di fr. 30’000.- annui in favore del convenuto e la rimanenza in favore dell’istante; il tutto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la parte istante con osservazioni 14 febbraio 1997 e quella convenuta con memoriale 7 marzo 1997 hanno postulato la reiezione dell’appello principale rispettivamente dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto

A. Con contratto 20 settembre 1990 (doc. A inc. 3/93 RV) __________ ha concesso in locazione alla __________, rappresentata dal suo amministratore unico __________, dei locali commerciali da adibirsi a ristorante e bar nello stabile denominato __________ a __________, la cui edificazione era a quel momento in via di conclusione: il contratto, di durata decennale, prevedeva inizialmente una pigione annua di fr. 72’000.-, somma da adeguarsi all’indice generale del costo della vita; con aggiunta al contratto 4 settembre 1990 le parti hanno modificato il sistema di retribuzione, prevedendo che la pigione sarebbe stata pari al 10% della cifra d’affari lorda dell’esercizio pubblico, ritenuta tuttavia una pigione scalare minima (il primo anno fr. 72’000.-, il secondo fr. 96’000.-, il terzo 114’000.- ed in seguito con aumenti annuali di fr. 6’000.-, per arrivare, il decimo anno, a fr. 156’000.-).

L’inizio della locazione, dapprima concordato per il 1° febbraio 1991, venne in seguito differito a luglio 1991 per il bar ed a settembre 1991 per il ristorante.

B. Ben presto tra le parti sorsero dei problemi, la conduttrice contestando in particolare l’esistenza di tutta una serie di difetti nell’ente locato (sia al suo interno, sia concernenti più in generale l’intero stabile edificato), nonché ritenendo che l’immobile non presentava l’occupazione prospettata (cfr. doc. B inc. 3/93 RV).

Di qui la presente causa.

C. Dopo aver preventivamente adito l’Ufficio di conciliazione (doc. C), con istanza 23 settembre 1993 __________ ha chiesto che __________ fosse condannato ad eliminare determinati difetti (segnatamente posare le insegne del ristorante nonché i cartelli indicanti il suo accesso, garantire nell’esercizio pubblico una temperatura di 20° C, provvedere ad una sufficiente illuminazione esterna ed alla sistemazione esterna), che la pigione annuale fosse ridotta a fr. 30’000.- a partire dal IV trimestre 1993 e fino a che lo stabile non sarebbe stato occupato nella misura di 800 persone e che di conseguenza le pigioni depositate presso l’UC fossero liberate a suo favore nella misura in cui eccedevano tale importo, nonché che le fosse infine riconosciuto un risarcimento di fr. 100’000.- oltre interessi per danni morali e materiali.

D. In sede di risposta il convenuto si è opposto all’istanza, postulandone l’integrale reiezione.

Egli contesta innanzitutto l’esistenza dei difetti di cui si chiede l’eliminazione, rilevando in ogni caso come gli stessi non si lascino ricondurre al locatore, bensì alla conduttrice stessa; in merito alla richiesta riduzione della pigione, esclude di aver fornito garanzie alla controparte circa un’occupazione minima dell’immobile; ciò posto, nemmeno la richiesta volta al risarcimento di determinati danni poteva essere accolta, gli eventuali difetti non concernendo l’ente locato ma il __________, tanto più che il fatto che l’esercizio pubblico installato nell’ente locato non avesse raggiunto il successo sperato era essenzialmente dovuto a fattori ascrivibili alla conduttrice (politica dei prezzi sbagliata, servizio scadente, assenza di __________, mancata promozione, intossicazione subita da alcuni clienti).

E. In sede conclusionale, preso atto della perizia giudiziaria, l’istante ha aumentato a fr. 250’000.- la sua richiesta di risarcimento danni, somma così formata: fr. 72’000.- per il ritardo nella consegna dell’ente locato, fr. 35’000.- per l’insufficiente temperatura nel ristorante-bar, fr. 96’000.- per la carente illuminazione esterna e per la mancata sistemazione esterna, fr. 5’000.- per la mancanza di cartelli indicatori, fr. 18’000.- per la chiusura dell’accesso allo stabile durante 15 giorni, fr. 20’000.- per le maggiori spese di inventario assunte, per raffronto alle garanzie di occupazione, in seguito non avveratesi, fr. 4’000.- per il mancato funzionamento delle cappe di aspirazione, fermo restando che le richieste per il ritardo nell’apertura, per il maggior inventario e per le cappe erano da intendersi quali richieste parziali, riservandosi l’istante il diritto di chiedere la rimanenza in separata sede.

F. Con sentenza 13 gennaio 1997 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha ridotto la pigione del 35% dal febbraio 1992 al dicembre 1993 e del 30% dal gennaio 1994 al settembre 1995, ordinando nel contempo la liberazione in tal misura delle pigioni depositate ed ha infine condannato il convenuto al pagamento di fr. 155’000.- oltre interessi a titolo di risarcimento danni.

Il giudice di prime cure, dopo aver escluso la ricevibilità delle richieste formulate dall’istante con riferimento ai difetti alle cappe, ha concluso per l’esistenza di vari difetti, segnatamente per la mancata posa di insegne e cartelli, per carenze nell’impianto di riscaldamento e nell’illuminazione esterna, mentre ha escluso che il convenuto avesse assicurato o garantito alla controparte una determinata occupazione minima dello stabile. In considerazione dei difetti riscontrati -nel frattempo riparati (ciò che escludeva eventuali riparazioni a carico del convenuto)- il primo giudice ha pertanto concesso una parziale riduzione della pigione nella misura sopra indicata e nel contempo ha condannato il convenuto al risarcimento dei danni, ovvero di fr. 3’000.- per la mancata posa di cartelli ed insegne, fr. 35’000.- per il cattivo funzionamento del riscaldamento, fr. 40’000.- per carenze nell’illuminazione esterna, fr. 65’000.- per il ritardo nella consegna dell’ente locato, fr. 12’000.- per la carente sistemazione esterna, per i problemi agli accessi e per la chiusura dell’esercizio pubblico durante 15 giorni.

G. Con appello 24 gennaio 1997 il convenuto ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza e di liberare a suo favore le pigioni depositate a suo tempo, rivalutate nella misura del 10%.

A suo dire, i difetti accertati dal Pretore, se esistenti, in realtà non erano tali, lasciandosi semmai ascrivere alla controparte; quello relativo al ritardo nell’inizio della locazione, oltre che infondato nel merito, era inoltre palesemente irricevibile: ciò escludeva qualsiasi riduzione della pigione, tanto più che la sua concessione da parte del Pretore era avvenuta giudicando “ultra petita”, la stessa essendo stata in effetti postulata dall’istante solo con riferimento all’occupazione dello stabile e non per eventuali altri difetti; la mancanza di difetti rispettivamente di una responsabilità del locatore per la loro eventuale presenza, oltre alla chiara concolpa della conduttrice per l’insuccesso nella gestione dell’esercizio pubblico, comportava inoltre la reiezione di ogni pretesa di risarcimento del danno; la sentenza era infine errata anche per quanto riguardava la ripartizione delle spese e delle ripetibili.

Con decreto 27 gennaio 1997 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo richiesto.

H. Con appello adesivo 10 febbraio 1997 l’istante chiede, a sua volta, che il giudizio di primo grado venga riformato nel senso di ammettere la riduzione della pigione a fr. 30’000.- annui fino a che il _________ avrebbe avuto un’occupazione stabile di 800 persone e di liberare di conseguenza le pigioni depositate.

L’istante ritiene in sostanza che la controparte le avrebbe garantito una determinata occupazione del __________, inizialmente 300/500 persone, poi in numero di 800/1000.

I. Delle osservazioni 14 febbraio 1997 dell’istante e 7 marzo 1997 del convenuto con cui si postula la reiezione dell’appello principale rispettivamente dell’appello adesivo si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando

in diritto

1. Giusta l’art. 259a cpv. 1 CO se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto (lett. a), una riduzione proporzionale del corrispettivo (lett. b), il risarcimento dei danni (lett. c), nonché l’assunzione della lite contro un terzo (lett. d); il cpv. 2 della stessa normativa permette inoltre in questi casi al conduttore di un immobile di depositare la pigione.

Nel caso di specie si tratta di esaminare una richiesta di riduzione della pigione -con il suo corollario della liberazione della pigione a suo tempo depositata presso l’UC- nonché una domanda di risarcimento danni.

2. Dal tenore del petitum n. 1.5 dell’istanza “A __________ è fatto ordine di tollerare che __________ versi un corrispettivo fisso della locazione pari a fr. 30’000.- annui, a partire dal quarto trimestre 1993 e fino a quando lo stabile __________, non presenterà un’occupazione stabile di almeno 800 persone sull’arco di ogni anno solare” -sostanzialmente ripreso nell’appello adesivo- si evince inequivocabilmente che la richiesta di riduzione della pigione è stata formulata dall’istante con riferimento alla sola questione della mancata occupazione del __________, e più in particolare in misura di 800 persone.

Due sono le considerazioni che ne discendono.

2.1 Nella misura in cui il Pretore ha accordato una riduzione della pigione per altri motivi rispetto alla questione dell’occupazione dell’immobile -quest’ultima, a suo giudizio, non essendo stata garantita dal convenuto-, egli ha chiaramente giudicato “ultra petita”, violando con ciò l’art. 86 CPC.

Ciò implica di dover senz’altro annullare -come richiesto dall’appellante- il dispositivo pretorile N. 1.1, che riconosceva una riduzione della pigione per la presenza di difetti vari (ma non per l’insufficiente occupazione del __________).

2.2 Giusta i desiderata dell’istante (petitum n. 1.5), la riduzione della pigione potrebbe essere riconosciuta solo e nella misura in cui risultasse che il convenuto le aveva assicurato una presenza nel _________ di 800 persone: in tal caso la pigione avrebbe dovuto -sempre secondo l’istante- ammontare a fr. 30’000.-, potendo il giudice eventualmente riconoscere un riduzione minore.

In assenza di un’esplicita domanda subordinata in prima sede e in sede di appello adesivo, il giudice non è tuttavia tenuto, né è autorizzato, ad esaminare se (ed eventualmente in quale misura) una riduzione della pigione possa essere concessa nel caso in cui alla conduttrice fosse stata garantita una presenza minore (ad es. di 300/500 persone).

2.3 Ora, nel caso di specie, l’istruttoria non ha permesso di provare che il convenuto abbia garantito o assicurato alla parte istante la presenza nel __________ di 800 persone.

2.3.1 A prescindere dalla questione a sapere se un’occupazione minima sia stata o meno garantita alla conduttrice o se invece, piuttosto, non le sia stata solo prospettata in maniera non vincolante, è tuttavia chiaro che la cifra concreta di 800 persone occupate annualmente nel _________ non ha potuto essere confermata (e, in ultima analisi, ne è cosciente la stessa parte istante, tanto è vero che nel doc. L inc. 3/93 RV ha ammesso come l’occupazione garantita fosse semmai di 500 persone).

2.3.2 Il teste _________ ha sì precisato che __________ era intenzionato ad installare un ristorante per far fronte ad un’utenza del complesso di 800-900 persone (verbale 5/7/1993 p. 1 inc. 3/93 RV, cfr. pure interrogatorio formale del convenuto 21/4/1994 risposta 51), ma non è stato tuttavia in grado di riferire se il convenuto avesse garantito o prospettato una tale occupazione ai rappresentanti dell’istante; anche il teste __________, il quale riferisce come il convenuto abbia parlato con lui di un movimento giornaliero di circa 500/800 persone (doc. U inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 21/1/1994 p. 4), non ha potuto confermare che un’assicurazione in tal senso sia stata fornita dal convenuto alla controparte; il teste __________, per altro inimicato con la parte convenuta per il fatto che l’esercizio pubblico, offerto a suo tempo in locazione ad un gruppo da lui rappresentato, venne in seguito locato alla parte istante (da qui, una sua richiesta di risarcimento danni nei confronti del convenuto, cfr. doc. 5 e 6 inc. 3/93 RV), ha effettivamente affermato che a suo tempo gli era stata garantita un’occupazione di 800-900 persone (doc. Z inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 14/1/1994 p. 8 e 9): la circostanza concerne tuttavia le trattative tra lui e _________ (il quale invero non ricorda di aver formulato una tale cifra, ma semmai di aver parlato di 300-500 persone, cfr. interrogatorio formale 21/4/1994 risposta 8), e non quelle tra quest’ultimo e l’istante, essendo per altro provato che anche ad altri offerenti non sia stata indicata o assicurata un’occupazione in tal senso (cfr. doc. 10 e 10.1 inc. 3/93 RV).

In buona sostanza, il solo teste __________, che pure afferma di non aver partecipato alle trattative inerenti al contratto di locazione tra le parti (teste __________, verbale 14/1/1994 p. 7), afferma che il convenuto avrebbe detto al signor __________ che lo stabile sarebbe stato occupato entro il 1° aprile 1991 da circa 400-500 persone e che entro la fine dell’anno vi sarebbero state 700-800 persone (doc. W inc. 3/93 RV): ora, a parte il fatto che nei confronti del teste è stata inoltrata una denuncia penale (teste __________ verbale 14/1/1994 p. 6) -il che comporta maggior cautela nel suo apprezzamento (cfr. IICCA 23 agosto 1994 in re F./N. SA)- e, se ciò non bastasse, una causa civile è stata promossa dal convenuto nei confronti della società anonima di quest’ultimo (cfr. doc. 7 e 7.1 inc. 3/93 RV), vi sono ulteriori circostanze che concorrono a rendere inattendibile il teste: innanzitutto, mentre nella dichiarazione scritta egli parla di un’occupazione di circa 700-800 persone, in sede testimoniale, molto tempo dopo i fatti, egli aumenta la cifra per arrivare a 800 persone, per poi ritornare -riferendosi al doc. W inc. 3/93 RV- alla valutazione iniziale di 700-800 (verbale 14/1/1991 p. 8); in ogni caso, il fatto che egli abbia parlato di circa 700-800 persone, dal punto di vista puramente linguistico-grammaticale non permette ancora di concludere, come vorrebbe l’istante, per una garanzia di almeno 800 persone.

In realtà, nessun’altra persona, oltre a _________ -la portata della cui testimonianza, per i motivi appena evocati, va senz’altro relativizzata- ha confermato l’esistenza, al momento della sottoscrizione del contratto o successivamente, di assicurazioni da parte del convenuto circa un’occupazione del _________ in misura di 800 persone.

Le uniche persone che hanno partecipato alle trattative per la sottoscrizione dell’accordo (__________, _________ e __________), pur avendo dato versioni contrastanti, non hanno saputo confermare tale assunto: il primo ha negato (interrogatorio formale 2/7/1993 inc. 3/93 RV risposta 1) rispettivamente ha detto di non ricordare di aver parlato di un tale numero di persone (interrogatorio formale 21/4/1994 risposta 15), ma di aver semmai fatto riferimento a 300-500 persone (interrogatorio formale 21/4/1994 risposta 10, 11, 12 e 13 nonché 39 e 54); il secondo ha escluso espressamente che si sia parlato di 800 persone, precisando egli pure che semmai si parlò di 300/500 persone (doc. AA inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 2/7/1993 p. 10 inc. 3/93 RV); al terzo, infine, non è stato chiesto di pronunciarsi in merito.

È altresì significativo che il budget sottoposto dall’istante alla sua banca per l’ottenimento dei necessari finanziamenti era stato calcolato tenendo conto di una media di 200 persone al giorno per il pranzo e una media di 500 (non 800) persone nello stabile (teste _________ verbale 14/1/1991 p. 2); se ciò non bastasse, _________ nella primavera del 1990 parlò al teste __________ di una possibile occupazione del complesso _________ di 300-400 persone (teste _________ verbale 11/2/1994 p. 3); il teste __________, che pure ha partecipato a diverse riunioni tra le parti, ha infine ammesso l’esistenza di una garanzia di occupazione iniziale da parte del convenuto di 200 persone, ritenuto che successivamente l’occupazione dello stabile sarebbe stata sicuramente superiore al 50% (doc. V inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 20/1/1994 p. 1 e 2), senza tuttavia mai parlare di 800 persone.

In tali circostanze, questa Camera non ritiene sufficientemente comprovata l’esistenza di assicurazioni da parte del convenuto nel senso che lo stabile sarebbe stato occupato da 800 persone; ciò implica la reiezione della richiesta di riduzione della pigione nella misura postulata dall’istante e la conseguente liberazione a favore del locatore delle pigioni depositate presso l’UC a far tempo dal IV trimestre 1993 (esclusa tuttavia una loro rivalutazione del 10%).

3. In merito alle pretese di risarcimento danni, che l’appellata vorrebbe confermate nella misura di fr. 155’000.- riconosciute dal Pretore e che l’appellante chiede per contro siano respinte, si osserva quanto segue:

3.1 danno per mancata posa di cartelli e insegne

Il danno riconosciuto a questo titolo dal Pretore in fr. 3’000.- può essere confermato, già per la chiara responsabilità del locatore per il ritardo nella posa delle insegne.

L’istruttoria ha infatti provato che il convenuto, confrontato con una richiesta di posa di un’insegna per l’esercizio pubblico (per altro obbligatoria in base alla L Es. pub., cfr. doc. Q inc. 3/93 RV), in un primo tempo con scritto 26 novembre 1991 ha opposto un fermo rifiuto (doc. R inc. 3/93 RV, cfr. teste _________ verbale 21/1/1994 p. 3); solo in un secondo momento egli ha precisato che lo stesso andava inteso nel senso che il rifiuto era temporaneo e dovuto al fatto che la controparte non aveva indicato l’ubicazione ed il tipo di insegna desiderata (cfr. interrogatorio formale _________ 2/7/1993 risposta 7): fatto sta, che il primo ed incondizionato rifiuto ha senz’altro provocato un ritardo nella posa delle insegne, ritardo che secondo la comune esperienza è senz’altro tale da comportare, ad un esercizio pubblico appena aperto, una perdita di potenziali clienti (cfr. doc. S inc. 3/93 RV) e con ciò un danno come quello riconosciuto dal primo giudice.

3.2 danno per temperature insufficienti nell’ente locato

Il Pretore, riconoscendo l’esistenza del difetto, ha concesso a questo titolo un risarcimento di fr. 35’000.-.

Che in un certo periodo ed in particolare nell’inverno 1991/92 e 1992/93 nell’esercizio pubblico vi fossero delle temperature insufficienti può invero essere ritenuto assodato: ne fanno stato le parecchie dichiarazioni e testimonianze agli atti (cfr. doc. T e FFF inc. 3/93 RV; teste _________ verbale 2/7/1993 p. 2 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 2/7/1993 p. 3 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 2/7/1993 p. 6 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 20/1/1994 p. 5). Che responsabile di tale situazione fosse il convenuto, rispettivamente che l’inconveniente fosse dovuto a motivi ascrivibili a quest’ultimo, è stato per contro provato solo in minima parte.

L’istruttoria ha innanzitutto provato che ad un certo momento, verosimilmente nei primi mesi del 1992 (cfr. doc. 21 p. 4 e doc. 21.1 inc. 3/93 RV), per ovviare al problema, il locatore fece installare nell’esercizio pubblico un interruttore (termostato; teste _________ verbale 2/7/1993 p. 6 inc. 3/93 RV, teste __________ verbale 21/1/1994 p. 3; interrogatorio formale del convenuto 21/4/1994 risposta 76) al fine di permettere alla conduttrice di regolare a suo piacimento la temperatura nei locali: da quel momento è pertanto verosimile che eventuali carenze termiche dovessero essere imputabili alla parte istante (sia per aver spento i convettori, sia per non aver manipolato correttamente il termostato, sia infine per non aver provveduto ad utilizzarlo; cfr. doc. 18 e 19 inc. 3/93 RV, mentre il teste __________, verbale 21/1/1994 p. 3, attesta, inoltre, di aver istruito i responsabili del ristorante circa il funzionamento del termostato). Prima dell’installazione del termostato, la temperatura all’interno del __________ era unicamente regolata da un impianto computerizzato, che funzionava giornalmente dalle 6.00 alle 19.00, staccando comunque nei fine-settimana (doc. 21.1 e 27 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 2/7/1993 p. 6 inc. 3/93 RV): vero è che teoricamente la conduttrice poteva ovviare a questa situazione chiedendo alla controparte, quelle poche volte che intendeva occupare l’esercizio pubblico di sera e nei fine-settimana, di mantenere in funzione il riscaldamento (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 6 inc. 3/93 RV), ma, a quanto pare, essa -seppur informata al proposito (doc. 27 inc. 3/93 RV, mentre il teste _________ verbale 21/1/1994 p. 4 riferisce che talvolta il tecnico del riscaldamento venne informato dell’esigenza di prolungare il riscaldamento a seguito di manifestazioni serali)- non ha mai usufruito di tale facoltà; il fatto che il nuovo gerente non ne fosse al corrente è per contro irrilevante, essendo provato che _________ lo sapesse.

Nondimeno è pacifico che al mattino (dopo che l’impianto riprendeva a funzionare dopo la pausa notturna) rispettivamente al lunedì mattina (dopo l’interruzione nel fine-settimana) la temperatura fosse talora insufficiente, per poi rientrare nella norma nel corso della giornata; d’altro canto è pure risultato che ad un certo punto, nel dicembre 1991, l’impianto andò in panne per alcuni giorni (doc. 25 inc. 3/93 RV), senza che gli operai del convenuto potessero tempestivamente rimediare al guasto (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 2 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 20/1/1994 p. 5). Ciò posto, per le carenze termiche riscontrate in queste circostanze -evidentemente imputabili al locatore-, si impone di riconoscere un risarcimento a favore della conduttrice: tenuto conto della loro limitazione nel tempo (le lamentele erano perlopiù comprese in poco meno di 2 mesi, e meglio tra il 2/12/1991 ed il 28/1/1992, doc. G, H, I, T inc. 3/93 RV) e considerato che le stesse erano comunque tali da compromettere -in quanto avvenute nella fase di avviamento dell’esercizio pubblico- in parte la sua attrattività, appare a questa Camera adeguato riconoscere a titolo di risarcimento la somma di fr. 6’000.-, pari ad una pigione mensile.

3.3 danno per carente illuminazione esterna

Quanto all’impianto di illuminazione esterna, il Pretore, riconoscendo che lo stesso presentasse carenze, ha ammesso un risarcimento di fr. 40’000.-. A torto.

Analogamente all’impianto di riscaldamento, anche l’impianto di illuminazione esterna era stato predisposto per spegnersi ad un determinato orario, alle 23.00 sul lato sud-est e ovest ed alle 00.30 sul lato nord (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 5 inc. 3/93 RV e _________ verbale 2/7/1993 p. 4 inc. 3/93 RV), ritenuto che gli orari potevano essere prolungati nel caso la conduttrice ne avesse fatto tempestivamente richiesta al responsabile del centro (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 5 inc. 3/93 RV): ora, anche in questo caso, l’istante, pur debitamente informata di tale possibilità, non ha ritenuto di farvi capo (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 5 inc. 3/93 RV, mentre il teste _________ verbale 21/1/1994 p. 4 riferisce come in alcuni casi il tecnico del computer sia stato informato di prolungare l’illuminazione), di modo che l’insufficiente illuminazione delle adiacenze del __________, segnatamente dei posteggi, che ne è dipesa, deve in conclusione restare a carico della conduttrice stessa: il fatto che il nuovo gerente non fosse al corrente di tale possibilità (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 4 inc. 3/93 RV), è irrilevante, essendo provato che _________ lo sapesse (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 5 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 21/1/1994 p. 3).

A questo titolo non si giustifica quindi alcun risarcimento.

3.4 danno per ritardo nell’inizio della locazione

Al riconoscimento di un risarcimento per il ritardo nell’inizio della locazione -inizialmente previsto per aprile 1991, ma messo in atto nel luglio 1991 per il bar e nel settembre 1991 per il ristorante- si oppongono due considerazioni.

Innanzitutto si osserva come né davanti all’UC, né davanti al Pretore -se non, tardivamente, in sede conclusionale- l’istante abbia formulato una richiesta di risarcimento a questo titolo; il fatto che il ritardo sia stato menzionato negli allegati versati all’UC prima ed al Pretore poi risulta pertanto irrilevante, in quanto da quella circostanza l’istante non aveva tratto alcuna conseguenza, segnatamente non aveva formulato alcuna richiesta: ne discende che la domanda di risarcimento, formulata per la prima volta in sede conclusionale, è irricevibile, siccome non contenuta nelle allegazioni preliminari di istanza e di replica (art. 78 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC, N. 2, 4, 6, 13 ad art. 78; IICCA 15 gennaio 1993 in re G./B., 5 agosto 1993 in re R./B., 5 ottobre 1993 in re F./B., 30 marzo 1994 in re E. SA/F. e llcc., 5 dicembre 1994 in re S./B., 13 giugno 1995 in re L./E.) ed in quanto la questione non è stata preventivamente stata sottoposta all’esame dell’UC (IICCA 26 febbraio 1996 in re M.F./M.).

Ad ogni modo, la pretesa sarebbe stata infondata anche nel merito: è infatti pacifico che le parti hanno concordato, di comune accordo, il differimento dell’inizio della locazione (doc. M p. 4 inc. 3/93 RV, teste __________ verbale 20/1/1994 p. 2; interrogatorio formale del convenuto 21/4/1994 risposta 41 e 45); d’altro canto, la richiesta di risarcimento da parte della convenuta costituisce un chiaro abuso di diritto -ravvisabile d’ufficio (DTF 95 II 115, 104 II 99 con rif.; Rep. 1988 p. 294; IICCA 23 marzo 1993 in re B./B.)- nella misura in cui la stessa parte in precedenza aveva chiaramente dichiarato di non voler formulare a questo proposito alcuna pretesa (doc. M p. 4 inc. 3/93 RV).

3.5 danno per carente sistemazione esterna e per interruzione dell’accesso all’esercizio pubblico per 15 giorni

Come noto, a questo titolo il Pretore ha riconosciuto un risarcimento di complessivi fr. 12’000.-. Tale somma non può tuttavia essere confermata in questa sede, se non parzialmente.

Innanzitutto, la pretesa per la chiusura dell’accesso per 15 giorni nel dicembre 1991, non formulata nelle allegazioni preliminari e neppure davanti all’UC, è irricevibile (art. 78 CPC); la stessa è pure infondata nel merito, atteso come sia risultato che, a seguito della necessità di posare i computer nel Centro federale di calcolo, l’accesso non venne bloccato completamente, tanto è vero che si provvide a segnalare sul posto una deviazione, di alcuni metri, su una strada sterrata (cfr. doc. M p. 7 inc. 3/93 RV, testi _________ verbale 20/1/1994 p. 6 e __________ verbale 21/1/1994 p. 3, ove inoltre si precisa che gli inquilini vennero informati).

Quanto alla sistemazione esterna, la stessa non è risultata particolarmente foriera di inconvenienti, essendo provato che al momento in cui l’esercizio pubblico venne consegnato alla conduttrice -segnatamente il ristorante, nel settembre 1991- quasi tutti i lavori (ed in particolare gli accessi, i posteggi e parte delle aiuole) erano terminati (teste _________ verbale 21/1/1994 p. 2); vero è che i mappali circostanti (di proprietà diretta o indiretta del locatore, cfr. interrogatorio formale del convenuto 21/4/1994 risposta 1) risultavano in parte un cantiere (cfr. doc. CC-HH inc. 3/93 RV; il teste _________ verbale 21/1/1994 p. 2 conferma che le fotografie agli atti non si riferiscono allo stabile __________, mentre il teste __________, verbale 14/1/1994 p. 5 non è in grado di precisare se il cantiere concernesse il sedime su cui sorgeva lo stabile o un altro): ciò tuttavia non intralciava o comprometteva in alcun modo l’accessibilità e la fruibilità del _________ e con esso del ristorante-bar.

I piccoli inconvenienti riscontrati, in particolare tra luglio e settembre 1991 (cfr. teste _________ verbale 14/1/1994 a p. 7, il quale riferisce che al momento dell’apertura dell’esercizio pubblico -senza tuttavia indicare il mese- alcuni cavi dovevano ancora essere tirati e c’erano da posare alcuni allacciamenti ed alcune lampade; il teste __________ verbale 20/1/1994 p. 4, il quale attesta l’esistenza di alcuni inconvenienti, pur non essendo in grado di collocarli nel tempo; la teste __________ verbale 20/1/1994 p. 5, che parla di aiuole non ancora terminate; il teste __________ verbale 21/1/1994 p. 2, il quale precisa che nel settembre 1991 vi erano ancora dei lavori da eseguire, limitatamente all’interno dello stabile, mentre il convenuto, interrogatorio formale 21/4/1994 risposta 67 e 70, riferisce che le aiuole vennero completate in giugno, ma che a quel momento si stava ancora lavorando al patio) giustificano tuttavia un risarcimento, che in via equitativa questa Camera ritiene di fissare in fr. 6’000.-, pari ad una pigione mensile: tale somma, corrispondente a metà di quanto riconosciuto dal primo giudice, tiene inoltre conto del fatto che per il preteso blocco dell’accesso durante 15 giorni nulla può essere concesso alla conduttrice.

3.6 Contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, in questa sede non torna invece conto esaminare se alla conduttrice possa essere imputata una concolpa per il fatto che l’esercizio pubblico non abbia ottenuto la cifra d’affari ed il successo sperati: tale questione, che potrebbe teoricamente innescare una richiesta di risarcimento del danno a favore del locatore (per il fatto che in tal modo la pigione, che andava calcolata in misura del 10% della cifra d’affari, è rimasta al di sotto delle attese, oppure ancora per la perdita di prestigio che ne è derivata al proprietario del __________), non ha infatti nulla a che vedere con i difetti riscontrati nell’ente locato, difetti che -come accennato in precedenza- erano senz’altro tali da comportare un danno alla controparte.

Ne discende che a titolo di risarcimento danni può essere riconosciuta a favore dell’istante la somma di fr. 15’000.- oltre interessi.

4. Resta ora da esaminare la domanda di intersecazione formulata dall’appellante nelle sue osservazioni all’appello adesivo (p. 7 e 11): il convenuto chiede in sostanza l’estromissione dall’atto di appello adesivo delle due frasi “il convenuto lo sa bene; e poi mente in sede di interrogatorio formale, correggendo il tiro solo dopo che gli viene promossa l’accusa” (p. 16) e “per lui sarebbe stato un buon affare: la buona fede, con la lealtà, è così stata estromessa dal campo: basti confrontare le risposte di interrogatorio formale date nell’ambito dell’inc. 3/93, con quelle fornite in questo incarto e poi al Procuratore Pubblico “(p. 19).

La richiesta non può essere accolta: atteso che nei confronti del convenuto è tuttora pendente un’istanza di promozione dell’accusa presso la Camera dei ricorsi penali (inc. 60.97.72), questa Camera non è in effetti in grado di affermare con certezza se l’affermazione secondo cui il convenuto avrebbe mentito nel suo interrogatorio formale sia o meno fondata; in tali circostanze non è pertanto possibile, a questo momento, stabilire se la stessa sia o meno gratuitamente ingiuriosa e con ciò passibile di essere intersecata.

5. Da quanto precede, risulta che l’appello principale deve essere parzialmente accolto ai sensi dei considerandi, mentre l’appello adesivo deve essere integralmente respinto.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 24 gennaio 1997 di __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 13 gennaio 1997 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:

1. L’istanza 23/24 settembre 1993 della __________, è parzialmente accolta. Di conseguenza:

1.1 Sulla pigione non è applicata alcuna riduzione.

§ Le pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione di Breganzona sono liberate a favore di __________.

1.2 __________ è condannato a versare a __________, la somma di fr. 15’000.- ed interessi al 5% dal 17 gennaio 1992, a titolo di risarcimento danni.

2. La tassa di giustizia in fr. 15’000.- e le spese, da anticipare dall’istante, restano a suo carico nella misura di 19/20 e per 1/20 sono a carico del convenuto; a quest’ultimo l’istante rifonderà fr. 16’000.- per parti di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 4’950.-

b) spese fr. 50.-

Totale fr. 5’000.-

da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico nella misura di 1/10 e per 9/10 vanno caricate alla parte appellata. Quest’ultima rifonderà all’appellante fr. 4’000.- per parti di ripetibili di appello.

III. L’appello adesivo 10 febbraio 1997 di __________ è respinto.

IV. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 2’450.-

b) spese fr. 50.-

Totale fr. 2’500.-

da anticiparsi dall’appellante adesivamente, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 5’000.- a titolo di ripetibili.

V. L’istanza d’intersecazione 7 marzo 1997 di __________ è respinta.

VI. Intimazione a: -

---

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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