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Lease termination formally valid; merits remanded

12.1995.80Autre juridiction20 mars 1995Modified

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Résumé Omnilex

The Ticino Court of Appeal allowed the landlord's appeal against a judgment that had declared a lease termination null. The court held that, although the lease documentation was confusing, the parties had later consistently stated that the lease bound only the tenant who received the notice. Under Art. 18 CO, the judge could rely on this concordant interpretation and could not treat the notice as null for lack of service on a second alleged tenant. The court also noted that the written reply/replica/duplica sequence was procedurally irregular but harmless. The case was remitted to the Pretura for examination of the merits of the tenant's substantive objections, with no costs awarded at either level.

Regeste Omnilex

Art. 18 CO; lease termination addressed to only one of several alleged co-tenants; subsequent concordant party interpretation. Where the contractual parties give a clear, common and later concordant interpretation of their lease relationship, the court may rely on that interpretation in the absence of third-party interests and need not reconstruct earlier indications ex officio. A notice of termination is not null merely because the written file is ambiguous, if the parties themselves agree that only one person was the tenant. Procedural departures from the statutory written exchange are irregular but do not entail nullity or annulment absent prejudice (consid. 4-5).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.80

Data decisione, Autorità: 20.03.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00080

Lugano 20 marzo 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no della Pretura di Locarno-Città promossa, con istanza 28 settembre 1994, da

rappr. dall’ avv.

Contro

contro

rappr. dall’avv. __________ o

in materia di locazione (annullamento della disdetta) che il Pretore, con sentenza 2 febbraio 1995, ha accolto accertando la nullità della disdetta per mora del contratto di locazione notificata dal convenuto all’istante.

Appellante il convenuto il quale, con atto d’appello 10 febbraio 1995, chiede che in riforma del primo giudizio l’istanza venga respinta e la disdetta confermata

Mentre la controparte, con osservazioni 10 marzo 1995, chiede che l’appello venga accolto nel senso che, annullata la sentenza impugnata, l’incarto venga ritornato al Pretore perché proceda nella lite.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. Dopo regolare e puntuale diffida del 16 maggio 1994 per il pagamento di canoni di locazione arretrati __________ constatato il mancato versamento, ha disdetto, con effetto a decorrere dal 1 agosto 1994 il contratto di locazione relativo all’appartamento al terzo piano dello stabile __________ via __________ a __________ occupato da __________.

Quest’ultima ha contestato la disdetta avanti al competente Ufficio di conciliazione il quale, confrontato con l’eccezione di compensazione dell’inquilina per danni soprravvenutile a seguito di difetti nella cosa locata, si é dichiarato ( evidentemente a torto) incompetente a decidere (cfr. decisione 24 agosto 1994).

L’istante ha così fatto ricorso al Pretore, con l’istanza che ci occupa, proponendo l’annullamento della disdetta poiché i canoni di locazione arretrati non sono dovuti stante la compensazione con un suo maggior credito originato appunto dalle conseguenze dei difetti dell’ente locatole.

  1. Il Pretore - dopo aver sentito le parti ad un primo contraddittorio del 14 novembre 1994, dopo aver autorizzato le parti ad un successivo scambio di allegati scritti di risposta replica e duplica ed aver proseguito la discussione, con la notifica e le opposizioni alle prove, all’udienza del 12 gennaio 1995 - ha deciso sull’istanza con l’impugnata sentenza 2 febbraio 1995.

Dopo aver rilevato come le prove offerte all’udienza di contraddittorio per l’istruttoria del merito del litigio tra le parti non fossero necessarie poiché dai documenti già si poteva dedurre una conclusione favorevole all’istante, ha dichiarato la disdetta nulla poiché notificata alla sola signora __________ e non anche al di lei figlio __________ vincolatosi congiuntamente con la madre nella stipulazione del contratto di locazione.

  1. L’appellante rimprovera al Pretore di non aver tenuto conto delle affermazioni delle parti stesse che, proprio in occasione della prima udienza di contraddittorio, sono state consenzienti “..sul fatto che il contratto di locazione é venuto in essere fra le parti __________ e __________ ”.

L’appellata concorda con questa conclusione e chiede la continuazione della procedura avanti al Pretore.

  1. È pacifico, come afferma il Pretore, che la disdetta da un contratto di locazione stipulato da più persone in qualità di locatari é nulla e di null’effetto se non indirizzata dal locatore a tutti i suoi partners contrattuali (SVIT-Kommentar Mietrecht, ad art. 266l-266o n. 25).

Meno evidente invece, nel caso concreto, che il contratto di locazione sia stato effettivamente stipulato da __________ con la signora __________ congiuntamente al di lei figlio. Gli indizi documentali (indicazione di entrambi nel contratto di locazione anche se l’inquilino sembra piuttosto essere il figlio e la signora __________ solamente colei che abita presso il figlio e che per il figlio ha sottoscritto il contratto) e lo stesso atteggiamento all’inizio della procedura da parte dell’istante che, avanti all’Ufficio di conciliazione, indica chiaramente come gli inquilini siano lei ed il figlio potrebbero portare ad avvalorare la tesi del Pretore. Ma la situazione al proposito é particolarmente pasticciata e che nemmeno le parti siano mai state ben in chiaro sulle titolarità dei rapporti di locazione lo si evince dalle corrispondenze in atti dove appare piuttosto la signora __________ quale controparte del proprietario.

Ma uno sforzo interpretativo, secondo la metodologia che dottrina e giurisprudenza hanno indicato nel solco della norma di cui all’art. 18 CO, per individuare la vera volontà delle parti non si pone in concreto poiché si devono tralasciare quelli che potevano essere indizi ex tunc della volontà delle parti quando queste ultime ne danno una comune successiva concordante interpretazione che é lecita - anche durante il processo - a patto che non pregiudichi i diritti di terzi (OR-Zeller, Art. 18 N 14).

Anche se in materia di locazione vige il principio indagatorio non é però pensabile che il legislatore abbia inteso demandare al giudice ogni responsabilità sull'esito del processo almeno laddove questi deve presumere che una parte sia in grado di gestire autonomamente la propria condotta processuale (CCC 16 novembre 1994 __________ c. __________). Di fronte alla dichiarazione delle parti nel senso che il contratto di locazione legava loro e non altre persone il giudice non può sovvertire questa conclusione quando nessun altro interesse, se non quello delle parti stesse, viene toccato dalle conseguenze che, da tali accordi, se ne devono poi trarre. La stessa istante alla quale andavano tutti i vantaggi processuali e sostanziali di un accertamento della nullità della disdetta non se ne vuole prevalere non perché vi rinuncia - la qual cosa non impedirebbe l’intervento del giudice che deve esaminare d’ufficio l’eventuale nullità della disdetta - ma perché sostiene, in uno con la controparte, che il contratto di locazione vincolava quale inquilina solo lei.

La disdetta dal contratto di locazione é così formalmente valida ed eventualmente solo annullabile a seguito degli argomenti di merito dell’istante che il Pretore deve ancora vagliare dopo l’istruttoria al proposito.

  1. Occorre ancora rilevare che la procedura seguita dal Pretore non é conforme agli art. 404 e seg. CPC. In materia di locazione non é data facoltà di risposta, replica e duplica scritta (art. 406 CPC) né il giudice può disporre di un modo di procedere diverso da quello stabilito dalla legge (art. 101 CPC). Certo, l’art. 119bis CPC prevede che “quando la causa é introdotta dalla sola istanza scritta e motivata di una parte il giudice può autorizzare la controparte a produrre un riassunto scritto delle proprie allegazioni orali, da annettere al verbale” (sullo scopo della norma: Verbali del Gran Consiglio, sessione ordinaria autunnale 1987, vol 1, pag. 124 in basso). In concreto però risposta, replica e duplica sono successive all’udienza di contraddittorio. Tale modo di procedere, irregolare, non ha comportato invero pregiudizio per le parti. Non si ravvisano quindi estremi di nullità o di annullabilità (art. 142 e 143 CPC). Esso tuttavia non deve più essere applicato (cfr. per la stessa problematica procedurale in materia cautelare I CCA 1 marzo 1994 S. c. S.)

  2. La parte appellata che si é espressa a favore dell’accoglimento dell’appello non può essere considerata parte soccombente (Cocchi/Trezzini, CPC ad art. 148 n. 2 e 3) e non può quindi essere tenuta a sopportare spese processuali.

La particolarità della fattispecie comporta anche l’esonero dall’obbligo di versare tasse e spese a carico dell’appellante in appello ed a carico delle parti anche in prima sede.

Per i quali motivi

dichiara e pronuncia

I. L’appello 10 febbraio 1995 é accolto e di conseguenza la decisione 2 febbraio 1995 del Pretore di Locarno-Città viene così riformata:

  1. È accertata la validità formale della disdetta del 24 giugno 1994 notificata all’istante __________ dal convenuto

  1. La causa procede con l’istruttoria di merito.

  2. Non si prelevano tasse o spese e non si assegnano ripetibili

II. Non si prelevano tasse o spese della procedura d’appello.

III. Intimazione a: -

Comunicazione alla Pretura di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il Presidente Il Segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

tenancytermination noticeco-tenancycontract interpretationprocedural irregularitynullityremandcosts

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the lease termination was invalid because it was addressed only to one of several alleged co-tenants.

Solution extraite

The termination was formally valid because the parties later consistently stated that the lease bound only the tenant who received the notice; on that basis the court would not override their common interpretation.

Motifs extraits

The court accepted the parties' concordant subsequent interpretation of the lease under Art. 18 CO and held that, despite unclear documentation, the judge should not disregard the parties' own clarification where no third-party interests are affected. The notice was therefore not null for being served on only one lessee.

Question juridique clé

Whether the unusual written exchange after the oral contradiction hearing rendered the proceedings void or voidable.

Solution extraite

No nullity or annulment resulted, because the irregular procedure caused no prejudice to the parties; however, it should not be followed again.

Motifs extraits

Although written reply, replica and duplica were not provided for in the tenancy procedure rules and the judge could not depart from the statutory procedure, the deviation did not harm the parties and thus did not meet the threshold for nullity or annulment.

Question juridique clé

Whether costs and court fees should be charged against the appellant on appeal or against the parties in first instance.

Solution extraite

No court fees or expenses were imposed at either instance, and the respondent was not treated as an unsuccessful party because it agreed with the appeal.

Motifs extraits

Given the procedural particularities and the respondent's support for the appeal, neither side was to bear costs.

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