12.1995.284•Tenant’s appeal over apartment surface rejected; cross-appeal inadmissible
12.1995.284Autre juridiction25 janv. 1996Dismissed
Extrait par Omnilex
The Ticino Court of Appeal rejected the tenant’s appeal seeking an additional rent reduction based on the apartment’s stated surface area. It held that the tenant already knew the actual size when the lease was signed, so the erroneous square-meter indication was not an essential contractual element and had no legal consequences. The landlord’s cross-appeal was declared inadmissible because the CHF 100 monthly reduction for the unusable attic space had already been accepted in principle and the cross-appeal did not validly challenge the limited issue still open. Costs were allocated against the losing parties.
Art. 1, 18 and 24 cpv. 3 CO; rent lease description of premises; an incorrect surface indication in the lease has no legal effect where the tenant knew the actual extent of the premises at contract formation and the figure was not objectively or subjectively essential for consent. Such an inaccuracy is merely descriptive and may be corrected without affecting the contract. Art. 274f CO; a conciliation decision on a rent reduction becomes final as to the uncontested part; a later appeal is admissible only within the limits of the actually disputed issue. A cross-appeal directed beyond that scope is inadmissible for lack of motivation. Costs follow the outcome under Art. 148 CPC.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1995.284
Data decisione, Autorità: 25.01.1996, IICCA
Incarto n. 12.95.00284
Lugano 25 gennaio 1996/kc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa, Zali
segretario:
Petrini, segretario
sedente per giudicare nella causa inc. n. LA.95.69 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, in materia di contratto di locazione, promossa con istanza 31 maggio 1995 da
(rappr. dall’avv. __________
contro
(rappr. dall’avv. __________)
con cui l’istante ha chiesto la riduzione di fr. 694.-- al mese a far tempo dal 1° agosto 1994 del canone di locazione relativo all’appartamento da lui condotto in via ____________________ a __________;
Istanza avversata dal convenuto e che il Segretario Assessore con sentenza 6 ottobre 1995 ha accolto limitatamente a fr. 100.-- al mese;
Appellante l’istante, che con atto di appello del 19 ottobre 1995 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza;
Mentre il convenuto con osservazioni e appello adesivo del 17 novembre 1995 chiede la reiezione del gravame avversario e l’accoglimento del proprio, tendente ad ottenere la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere l’istanza.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
Ritenuto
in fatto: A. A far tempo dal 1° giugno 1994 il convenuto ha concesso in locazione all’istante a tempo indeterminato, ma almeno per 8 anni, l’appartamento di cui al n. __________ di via __________ a __________ contro un canone di fr. 1’000.-- al mese. Nel contratto (doc. A) l’oggetto della locazione è descritto come composto di “6 locali duplex per complessivi m2 290 incluso mansarda...”.
B. Il 16 dicembre 1994 l’istante si è rivolto al competente Ufficio di conciliazione per ottenere la riduzione del canone di locazione in conseguenza di difetti dell’ente locato e della sua minore superficie abitabile rispetto a quella indicata nel contratto, domanda accolta in misura di fr. 100.-- al mese da agosto 1994 a febbraio 1995, ritenuto che il 23 febbraio 1995 il Segretario Assessore Straordinario della Pretura di Lugano, sezione 4, avrebbe pronunciato lo sfratto dell’istante dall’appartamento in questione per mora nel pagamento della pigione.
C. Con l’istanza in rassegna __________ ha concordato con la riduzione ottenuta a causa dei difetti dell’ente locato, ma ha chiesto un’ulteriore riduzione in conseguenza della minor superficie abitabile, e l’estensione nel tempo della stessa in ragione dell’avvenuta impugnazione del decreto di sfratto.
D. Il 31 maggio 1995 questa Camera ha accolto l’appello dell’istante contro il decreto di sfratto, riformando il giudizio pretorile nel senso di respingere la relativa istanza.
E. All’udienza del 5 luglio 1995 il convenuto si è opposto all’istanza, contestando innanzitutto la validità del contratto di locazione, che egli non avrebbe mai sottoscritto nei termini di cui al doc. A, e sostenendo inoltre che l’istante avrebbe senz’altro conosciuto l’esatta grandezza dell’ente locato, e sarebbe perciò in malafede nel chiedere la riduzione della pigione per quel motivo.
F. Nel giudizio impugnato il Segretario Assessore, posta l’autenticità del contratto di locazione in virtù della presunzione di cui all’art. 199 CPC, ha rilevato che l’istante avrebbe condotto l’appartamento in questione già un anno prima dell’entrata in vigore del contratto doc. A, con il che egli ne avrebbe conosciuto, o avrebbe dovuto conoscerne, l’esatta superficie, atteso anche che egli si sarebbe occupato di lavori di ristrutturazione ivi eseguiti.
L’indicazione della superficie contenuta nel contratto sarebbe perciò dovuta ad un semplice errore di trascrizione, del quale l’istante non si potrebbe prevalere.
Ne conseguirebbero la reiezione di ogni pretesa relativa all’asserita minor dimensione dell’appartamento, e la conferma della riduzione di fr. 100.-- al mese per gli altri difetti, così come stabilito dall’Ufficio di conciliazione, sino alla fine della locazione o all’eliminazione dei difetti in questione.
G. Con l’appello in esame l’istante postula l’integrale accoglimento delle sue richieste.
Nel giudizio impugnato sarebbe stato ammesso a torto che l’istante sapeva o doveva sapere dell’effettiva superficie dell’ente locato, né si potrebbe sostenere che il conduttore avrebbe dovuto sincerarsi da sé dell’esattezza della superficie indicata o che l’indicazione nel contratto è frutto di un semplice errore di trascrizione.
H. Nelle osservazioni del 17 novembre 1995 il convenuto ha chiesto la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili in base ad argomentazioni delle quali si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Nel medesimo allegato egli si è aggravato in via adesiva nei confronti del giudizio di prima sede, chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente l’istanza.
Preliminarmente, adducendo la negligenza del precedente legale, egli ha proposto l’assunzione di nuove prove documentali, mentre nel merito egli ha in sostanza ribadito la falsità del contratto di locazione, il cui tenore sarebbe in manifesta contraddizione con tutto il resto della corrispondenza e della documentazione attestante i rapporti tra le parti.
I. Delle osservazioni 12 dicembre 1995 dell’istante, che ha chiesto la reiezione dell’appello adesivo, verrà detto, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.
Considerato
in diritto: 1. L’istante ritiene anche in questa sede di poter trarre diritto dall’indicazione di una superficie di “m2 290” contenuta nel contratto di locazione in vigore dal 1° giugno 1994 (doc. A).
La pretesa è ai limiti del temerario.
L’appellante, infatti, ammette tranquillamente di aver preso possesso dell’appartamento in questione almeno due mesi prima dell’entrata in vigore del contratto in rassegna (appello, pag. 6; interrogatorio formale dell’istante, risposta 11).
Ne consegue che al momento della sottoscrizione del contratto gli era perfettamente nota -a prescindere dalla quantificazione numerica in unità di superficie- la reale estensione dell’ente locato, così che non vi è stato alcun vizio di volontà da parte sua quo alle dimensioni del medesimo, né egli del resto lo pretende.
In siffatte circostanze, ritenuto che i metri quadrati di superficie nemmeno costituiscono il parametro per la commisurazione della pigione, il dato numerico in questione è ben lungi dall’essere un elemento oggettivamente o anche solo soggettivamente essenziale della pattuizione contrattuale, e risulta al contrario essere un’irrilevante indicazione descrittiva, una mera curiosità statistica.
L’errata indicazione di tale parametro, in concreto manifestamente irrilevante nella formazione della volontà contrattuale (art. 1 e 18 CO), è perciò destinata a rimanere priva di conseguenze giuridiche, e può pertanto essere rettificata sul contratto con un semplice tratto di penna (art. 24 cpv. 3 CO).
Ne consegue la reiezione dell’appello principale, infondato in ogni suo punto.
Tale decisione era già stata presa dall’Ufficio di Conciliazione in data 27 aprile 1995, e la stessa era stata oggetto di istanza in Pretura non già da parte del convenuto -che l’ha perciò accettata nel principio- ma dall’istante, il quale condivideva la quantificazione della riduzione operata dall’Ufficio di conciliazione (istanza, pag. 6), ma ne contestava la limitazione temporale alla fine del febbraio 1995, avendo egli impugnato -con successo- il decreto di sfratto che l’aveva determinata.
In siffatte circostanze si deve pacificamente ammettere che entrambe le parti hanno accettato la decisione dell’Ufficio di conciliazione sulla riduzione di fr. 100.-- al mese del canone di locazione in conseguenza dell’indisponibilità di una mansarda, decisione il cui principio è perciò cresciuto in giudicato (art. 274f CO).
La questione litigiosa relativa alla durata limitata di tale riduzione del canone è stata risolta dal Segretario Assessore in senso favorevole all’istante.
Ne consegue che solo entro questo preciso limite -la questione a sapere se la riduzione di fr. 100.-- al mese del canone debba o meno prendere fine con febbraio 1995- era data facoltà al convenuto di impugnare la decisione dell’autorità giudiziaria.
L’appello adesivo va invece in tutt’altra direzione, così che in nessuna sua parte si evince un qualche motivo di fatto o di diritto per il quale la riduzione del canone dovrebbe essere non già soppressa, ostando a ciò l’assenza di contestazioni alla decisione dell’Ufficio di conciliazione, ma ricondotta ai limiti temporali di quella decisione a scapito di quella pretorile.
Ne consegue che l’appello adesivo nella limitata misura in cui era proponibile risulta essere privo di motivazione, ed è perciò nel suo complesso manifestamente irricevibile.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili di questo giudizio seguono la soccombenza delle parti (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
L’appello 19 ottobre 1995 __________ è respinto.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 680.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 700.--
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
L’istante rifonderà al convenuto fr. 1’500.-- per ripetibili di appello.
L’appello adesivo 17 novembre 1995 __________ è irricevibile.
Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 480.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 500.--
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
Il convenuto rifonderà all’istante fr. 800.-- per ripetibili di appello.
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the erroneous contractual statement of apartment surface justified a further rent reduction
No. The tenant knew the actual size when signing; the surface figure was not an essential term and had no legal effect.
The surface indication was merely descriptive and not decisive for rent formation. Under the circumstances, there was no defect of consent; the error could be corrected without legal consequences.
Whether the landlord’s cross-appeal against the CHF 100/month reduction was admissible
No. The reduction for the unusable attic space had already become final because neither party challenged the conciliation decision on that point; the cross-appeal lacked any valid basis.
The cross-appeal sought to overturn a point already accepted in principle and final as to the conciliation ruling. To the extent the issue was open, the cross-appeal did not address the relevant limited temporal question and was therefore unmotivated.
Costs of the appellate proceedings and cross-appeal
Costs followed the losing parties; the tenant bore the costs of his failed appeal and the landlord bore the costs of the inadmissible cross-appeal.
Cost allocation was made according to the outcome and procedural defeat.
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