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Validity of termination during three-year retaliation protection

12.1994.37Autre juridiction24 févr. 1995Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The landlord appealed against the dismissal of his request for a declaration that his notice to quit was valid. The appellate court held that the termination had been given within the three-year protection period following the 1991 rent dispute, where the landlord had withdrawn the proposed rent increase after conciliation. The statutory presumption of retaliation applied, and the alleged urgent personal need to house the landlord’s son was not sufficient; a new factual allegation concerning the son’s studies in Ticino was inadmissible on appeal. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 271a Abs. 1 lit. e CO; retaliatory termination protection and burden of proof; the three-year protection period applies where the landlord has previously suffered defeat in a dispute over the tenancy, including withdrawal of a claimed rent increase in conciliation. The termination is presumed retaliatory; the contrary may be shown only within the limited statutory exceptions of Art. 271a Abs. 3 CO. A merely asserted personal need that is not compelling does not override the protection. New facts on appeal are inadmissible under Art. 321 Abs. 1 lit. b CPC.

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1994.37

Data decisione, Autorità: 24.02.1995, IICCA

Incarto n. 12.94.00037

Lugano 24 febbraio 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa inc. n. 43/1994 loc. della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, in materia di contratto di locazione, promossa con istanza 4 novembre 1994 da

rappr. da: avv. __________

contro

(__________)

con cui l’istante ha chiesto l’accertamento della validità della disdetta pronunciata il 31 maggio 1994 per il 30 novembre 1994 per l’appartamento di 6 locali condotto dai convenuti al piano terreno dello stabile in __________;

Istanza avversata dai convenuti e che il Pretore con sentenza 15 dicembre 1994 ha respinto.

Appellante l’istante, che con atto di appello del 27 dicembre 1994 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza;

Mentre i convenuti con osservazioni del 24 gennaio 1995 chiedono la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

    • se deve essere accolto l’appello
    • tassa di giustizia e ripetibili

Considerato

in fatto e in diritto

  • che i convenuti conducono in locazione l’infrascritto appartamento fin dal 1° dicembre 1985 (doc. A);

  • che l’istante è subentrato nella locazione in qualità di locatore dopo l’acquisto del bene immobile di cui trattasi;

  • che l’istante il 20 agosto 1991 ha significato ai convenuti l’aumento del canone di locazione da fr. 1’300.-- al mese a fr. 1’652.-- con effetto al 1° dicembre 1991 (doc. C);

  • che in seguito a tale notifica i convenuti hanno adito il competente ufficio di conciliazione eccependo la tardività della richiesta di aumento (doc. D);

  • che la vertenza è stata conciliata l’11 dicembre 1991 nel senso che l’istante ha ritirato l’aumento (doc. E);

  • che la decisione dell’ufficio di conciliazione è cresciuta in giudicato;

  • che il 31 maggio 1994 l’istante ha notificato ai convenuti la disdetta del contratto di locazione per il 30 novembre 1994;

  • che l’ufficio di conciliazione, adito dai convenuti, il 19 ottobre 1994 ha annullato la cennata disdetta in quanto pronunciata nel periodo di protezione triennale di cui all’art. 271a cpv. 1 lit. e CO;

  • che con l’istanza in rassegna __________ ha chiesto l’accertamento della validità della disdetta di cui trattasi, asserendo che non vi sarebbe stata soccombenza da parte sua nella precedente procedura, in quanto indotto al ritiro dell’aumento del canone dall’ufficio di conciliazione, che a torto avrebbe ritenuto tardiva la notifica dell’aumento del canone. Sarebbe perciò abusiva l’invocazione da parte dei convenuti del termine triennale di protezione, ritenuto poi che il contratto si rinnoverebbe per ulteriori tre anni. L’applicazione della norma di protezione sarebbe inoltre esclusa dall’urgente bisogno personale dell’istante, che dovrebbe far risiedere nell’appartamento in questione il figlio __________ nei periodi in cui egli non si trova a __________ a seguire gli studi di architettura al politecnico;

  • che il Pretore in data 15 dicembre 1994 ha respinto l’istanza ribadendo l’applicabilità alla specie dell’art. 271a CO e ritenendo che l’interesse dell’istante alla disdetta del contratto sia minore di quello dei conduttori alla sua continuazione;

  • che con tempestivo gravame datato 27 dicembre 1994 l’istante chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accertare la validità della disdetta;

  • che nel proprio gravame l’appellante sostiene:

  • che il Pretore avrebbe misconosciuto che il primo giudizio dell’autorità di conciliazione non comporterebbe soccombenza da parte dell’istante essendo fondato su errata valutazione dei fatti e del diritto;

  • che in realtà non vi sarebbe stata né lite, né conciliazione tra le parti;

  • che perciò non sarebbe applicabile l’art. 271a cpv. 1 lit. e CO, o comunque non nel senso di presunzione assoluta della natura ritorsiva della disdetta inteso dal Pretore;

  • che in effetti l’agire dell’istante non sarebbe riconducibile a desiderio di rappresaglia nei confronti dei convenuti;

  • che in ogni caso sarebbe dato fabbisogno personale urgente dell’istante riguardo all’appartamento in questione;

  • che il figlio dell’istante avrebbe interrotto gli studi in quel di Losanna a favore di altri da seguire a Trevano;

  • che il bisogno dei convenuti dell’ente locato non sarebbe impellente, avendo l’istante proposto valide e concrete alternative;

  • che i convenuti con osservazioni del 24 gennaio 1995 chiedono la reiezione del gravame;

  • che, contrariamente a quanto sostiene l’istante, è dato un caso di applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lit. e cifre 1, 2, 3 CO;

  • che, contrariamente a quanto sostiene l’istante, è evidente la sua piena soccombenza nella procedura di conciliazione del 1991: risulta dagli atti (doc. E) che la vertenza è stata ritenuta conciliata a seguito della sua rinuncia al preteso aumento del canone locazione;

  • che, contrariamente a quanto pretende l’istante, non è possibile riconsiderare i termini di quella precedente vertenza (II CCA 14 marzo 1994 in re C./M.);

  • che effettivamente vi è l’irrefutabile presunzione di legge che una disdetta del locatore data nel triennio in esame costituisca atto di ritorsione (II CCA citata; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra, 1991, pag. 144; Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurigo, 1990, pag. 196);

  • che la prova del contrario è limitata ai casi previsti dall’art. 271a cpv. 3 CO;

  • che, nonostante l’apodittica affermazione del contrario da parte dell’istante (appello, pag. 7), merita piena conferma l’apprezzamento del Pretore secondo cui non si giustificherebbe di ammettere la disdetta della locazione di un appartamento di 6 locali per porre il medesimo a disposizione del figlio dell’istante nei periodi in cui egli non è impegnato negli studi accademici;

  • che costituisce fatto nuovo, e perciò inammissibile ai fini del giudizio (art. 321 cpv. 1 lit. b CPC), oltreché ininfluente la circostanza secondo cui il figlio dell’istante assolverebbe ora i propri studi in Ticino;

  • che il gravame, infondato fino ai limiti del temerario, deve perciò essere respinto, caricando l’istante di spese e ripetibili (art. 148 CPC);

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

  1. L’appello 27 dicembre 1994 di __________ è respinto.

  2. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 580.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 600.--

già anticipati dall’appellante in ragione di fr. 500.--, restano a suo carico.

L’istante rifonderà ai convenuti fr. 300.-- per ripetibili di appello.

  1. Intimazione: - __________;

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

tenancyterminationretaliation protectionconciliationpersonal neednew facts on appealcourt costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the termination was invalid under the three-year protection period of Art. 271a para. 1 let. e CO

Solution extraite

The notice fell within the statutory three-year protection period and was presumed retaliatory; none of the statutory exceptions applied.

Motifs extraits

The earlier 1991 conciliation ended with the landlord withdrawing the rent increase, which constituted a defeat in the prior dispute. The presumption of retaliation is irrebuttable except in the cases listed by Art. 271a para. 3 CO.

Question juridique clé

Whether the landlord’s asserted urgent personal need for the apartment removed the protection

Solution extraite

No. The asserted need to house the landlord’s son in an apartment of six rooms was not sufficient, and the new allegation about the son’s studies in Ticino was inadmissible.

Motifs extraits

The court agreed with the lower court that the personal need was not compelling enough to justify termination; the later factual allegation was a new fact barred on appeal.

Question juridique clé

Costs of the appeal

Solution extraite

The appeal was dismissed and the appellant had to bear appellate costs and pay respondent compensation.

Motifs extraits

Since the appeal was unfounded, costs followed the outcome under Art. 148 CPC.

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