projets

Timeliness of exercising a statutory pre-emption right

11.2001.103Autre juridiction2 nov. 2001Dismissed

Ouvrir la source

Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The Ticino Court of Appeal dismissed the appellant's challenge to a first-instance ruling that had rejected a lapse objection concerning a statutory pre-emption right over agricultural land. The court held that the three-month period under Art. 681a para. 2 CC starts only when the entitled tenant knows the contract of sale and its essential content, not from an earlier notice of a planned sale or lease termination. It also held that the two-year period in Art. 681a para. 3 CC is not a deadline for bringing suit, but a safeguard against loss of the right vis-à-vis third parties. Costs were charged to the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 681a CC; exercise of pre-emption right and lapse periods; the three-month period begins only upon knowledge of the sale contract and its essential content, and a unilateral declaration of intent suffices for timely exercise. Earlier awareness of a possible sale or of lease termination is irrelevant if the essential terms of the contract are unknown. The two-year period in Art. 681a para. 3 CC is not a procedural time limit to sue, but a safeguard against lapse vis-à-vis third parties entered in the land register. In a preliminary ruling on lapse, the court need not decide the substantive existence of the pre-emption right (consid. 4-5).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.2001.103

Data decisione, Autorità: 02.11.2001, ICCA

Incarto n. 11.2001.00103

Lugano 2 novembre 2001/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretario:

Ambrosini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa .__.__ (diritto di prelazione) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del 29 dicembre 1999 da

__________ __________,

(patrocinato dall'avv. __________ __________, __________)

contro

__________ __________,

(patrocinato dall'avv. dott. __________ __________, __________);

giudicando ora sulla sentenza del 28 giugno 2001 con cui il Pretore ha statuito sulla domanda di perenzione del diritto prelazione sollevata dal convenuto;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolta l'appellazione del 29 agosto 2001 presentata da __________ __________ contro la sentenza emessa il 28 giugno 2001 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord;

Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ __________ è proprietario della particella n. __________ RFD di __________, acquistata il 14 novembre 1997 per fr. 117 728.– da __________ __________ e __________ __________. Il fondo, che è parte di una masseria, è gestito da __________ __________ in virtù di un contratto di fitto agricolo concluso da suo padre __________ __________, al quale egli è subentrato nel gennaio del 1993. Il 17 novembre 1997 __________ __________ ha comunicato a __________ __________ di avere acquistato la proprietà e ha invitato l'affittuario a lasciare i terreni entro l'11 novembre 1998. Una richiesta di accertamento relativa alla nullità della disdetta del contratto di affitto è stata respinta con sentenza del

7 settembre 1999 della Camera di cassazione civile del Tribunale di appello (inc. ..__________).

C. Nella sua risposta del 29 dicembre 2000 __________ __________ ha proposto poi, nel merito, di respingere la petizione, facendo valere in via preliminare che il diritto di prelazione vantato dall'attore era perento. Con replica del 2 febbraio 2001 l'attore ha contestato ciò. All'udienza preliminare del 29 maggio 2001, limitata all'esame della perenzione, le parti hanno ribadito il loro punto di vista. Statuendo il 28 giugno 2001, il Pretore ha accertato che il diritto di prelazione non si era estinto. Le spese, con una tassa di giustizia di complessivi fr. 400.–, sono state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere all'istante fr. 800.– per ripetibili.

D. Contro la sentenza appena citata __________ __________ è insorto con un appello del 29 agosto 2001 nel quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, sia accertata la perenzione del diritto di prelazione. Nelle sue osservazioni dell'8 ottobre 2001 __________ __________ propone di respingere l'appello e di confermare il giudizio impugnato.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore ha ritenuto sussistere il diritto di prelazione per avere, l'attore, fatto valere il suo diritto nel termine di tre mesi previsto dall'art. 681a cpv. 2 CC. Egli ha rilevato che alla lettera del 17 novembre 1997, con la quale il convenuto comunicava di avere acquistato la particella n. __________, l'attore aveva reagito il 2 febbraio 1998 manifestando l'intenzione di esercitare il diritto di prelazione. E siccome il termine trimestrale è rispettato già con una dichiarazione di volontà, non necessariamente con l'avvio di una procedura giudiziaria, il primo giudice ha ritenuto tempestivo il relativo esercizio.

  1. L'appellante sostiene che già il 9 maggio 1997 i precedenti proprietari del fondo (____________________e __________ __________) avevano notificato all'attore la disdetta del contratto di affitto, ragione per cui già a quel momento egli era a conoscenza che il fondo sarebbe stato venduto a terzi. L'affittuario essendo stato in grado di salvaguardare il suo diritto già allora, e non solo dal 17 novembre 1997, la comunicazione del 2 febbraio 1998 va considerata tardiva. Tanto più – egli sostiene – che l'attore non ha promosso causa nel termine di due anni dall'iscrizione del trapasso di proprietà nel registro fondiario, avvenuta il 3 dicembre 1997.

  2. Per l'art. 681a cpv. 1 CC il venditore ha l'obbligo di notificare ai titolari del diritto di prelazione la conclusione del contratto di vendita e il contenuto dello stesso. Se intende esercitare il suo diritto, il titolare del diritto di prelazione deve farlo valere entro tre mesi dal giorno nel quale ha avuto conoscenza della conclusione del contratto e del suo contenuto, ma al più tardi entro due anni dall'iscrizione del nuovo proprietario nel registro fondiario (cpv. 2). I diritti di prelazione legali – come quello dell'affittuario (art. 47 LDFR) – possono essere fatti valere alle condizioni applicabili ai diritti di prelazione convenzionali (art. 681 cpv. 1 in fine CC).

  3. Nel caso in esame, contrariamente a quanto asserisce l'appellante, non risulta che già il 9 maggio 1997 l'attore fosse a conoscenza del contratto di compravendita e del suo tenore. A parte il fatto che la lettera inviata all'affittuario dai precedenti proprietari non figura agli atti, l'appellante non pretende che tale scritto contenesse le condizioni essenziali della vendita, come l'oggetto, il prezzo e le altre clausole importanti, in modo da consentire all'avente diritto di decidere se esercitare il diritto di prelazione (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2a edizione, pag. 116 n. 1734c). Il rogito di compravendita, poi, è stato firmato il 14 novembre 1997 (doc. E) e nella lettera del 17 novembre 1997 non si fa cenno al relativo contenuto (doc. F). Si aggiunga che decisiva è la conclusione del negozio giuridico, mentre semplici trattative o intenzioni di vendita non obbligano il titolare del diritto a determinarsi (Steinauer, op. cit., pag. 114 n. 1731). Quanto all'esercizio del diritto da parte del titolare, basta una dichiarazione di volontà unilaterale soggetta a ricezione (Stei­nauer, op. cit., pag. 117 n. 1736). Ne segue che la comunicazione del 2 febbraio 1998 con cui l'attore ha espresso il proposito di far valere il suo diritto di prelazione va considerata tempestiva. A torto l'appellante sostiene, del resto, che la legge imponga al titolare del diritto di prelazione l'obbligo di promuovere causa entro due anni dall'iscrizione nel registro fondiario. L'art. 681a cpv. 3 CC fissa solo il termine entro cui il beneficiario può invocare il suo diritto contro ogni terzo iscritto, anche in buona fede (Steinauer in: RNRF 1992 pag. 12). Si tratta, in effetti, di una scadenza destinata a prevenire la perenzione del diritto in caso di trasferimento extratabulare della proprietà (FF 1988 III pag. 893). Ne segue che su questo punto l'appello si rivela destituito di buon diritto.

  4. L'appellante soggiunge che il Pretore, prima di statuire sulla perenzione, avrebbe dovuto accertare l'esistenza stessa del diritto prelazione. L'argomentazione è infondata. Al Pretore incombeva unicamente di sindacare l'eventuale compimento della perenzione sollevata dal convenuto nei suoi allegati scritti e confermata all'udienza preliminare. La questione legata all'esistenza del diritto di prelazione è l'oggetto stesso della causa e andrà giudicata con la sentenza finale.

  5. Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà alla controparte, inoltre, un'equa indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

  1. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 200.–

b) spese fr. 50.–

fr. 250.–

sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 500.– per ripetibili.

  1. Intimazione a:

– avv. dott. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Mots-clés

pre-emption rightagricultural leaselapse periodland registersale contracttimelinessdeclaration of intentappeal costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the tenant exercised the pre-emption right within the three-month period under Art. 681a para. 2 CC

Solution extraite

Yes. The decisive knowledge was the purchase contract of 14 November 1997; the tenant's declaration of 2 February 1998 was timely.

Motifs extraits

The period runs from knowledge of the conclusion and content of the sale contract, not from earlier notice of a possible sale or lease termination. A unilateral declaration of intent suffices; court proceedings are not required within the three months.

Question juridique clé

Whether the tenant had to file suit within two years of registration of ownership under Art. 681a para. 2-3 CC

Solution extraite

No. The two-year period in Art. 681a para. 3 CC is not a mandatory deadline to sue but a period for invoking the right against third parties entered in the land register.

Motifs extraits

The court held that this deadline serves to prevent lapse in cases of extratabular transfer and does not impose an obligation to commence proceedings within two years.

Question juridique clé

Whether the trial court had to examine the existence of the pre-emption right before ruling on lapse

Solution extraite

No. The first judge only had to decide the pleaded lapse objection; the existence of the pre-emption right belongs to the merits of the main action.

Motifs extraits

The lapse question was a preliminary issue raised in the pleadings and confirmed at the preliminary hearing; substantive entitlement would be decided later in the final judgment.

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude

Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.