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Provisional lien for ground rent confirmed; civil jurisdiction upheld

11.1999.25Autre juridiction11 mai 1999Dismissed

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Résumé Omnilex

The municipality sought provisional registration of a legal lien to secure overdue ground rent under a permanent building right. The superficiary appealed, arguing lack of civil jurisdiction, wrong territorial forum, and inapplicability of provisional measures because cantonal urgency conditions were not met. The appellate court held that the relationship was governed by private law, that the lien action belonged at the situs of the immovable property, and that the federal rules on provisional registration required only prima facie plausibility, not urgency. The appeal was dismissed and the first-instance order confirmed; costs were imposed on the appellant.

Regeste Omnilex

Art. 779k CC, 961 CC; provisional registration of a legal lien securing ground rent: the claim is governed by civil law when the municipality acts as owner of patrimonial property and the obligation is propter rem. A contractual clause designating an administrative authority cannot oust the civil courts, nor can it validly derogate from the right to seek provisional registration. Territorial jurisdiction for the lien action lies at the place of situation of the immovable property. The federal rules on provisional registration are autonomous and do not require the cantonal prerequisites for precautionary measures, notably urgency or impending irreparable harm; prima facie plausibility suffices (consid. 1-5).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1999.25

Data decisione, Autorità: 11.05.1999, ICCA

Incarto n.: 11.99.00025

Lugano 11 maggio 1999/rgc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretaria:

Gronchi Pozzoli, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa .._____ (ipoteca legale in garanzia di canoni di superficie) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza del 3 novembre 1998 dal

Comune di __________ (rappresentato dal Municipio e patrocinato dall’avv. __________ __________, __________)

contro

__________ __________, __________ (patrocinata dall’avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se deve essere accolto l’appello dell’8 febbraio 1999 presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa il 27 gennaio 1999 dal Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna;

  1. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Con rogito 17 settembre 1991 del notaio __________ __________ il Comune di __________ ha costituito, sulla propria particella n. RFD di __________ -, un diritto di superficie per sé stante e permanente, valido dal 1° settembre 1991 al 31 agosto 2041, che è stato intavolato come particella n. __________ed è stato ceduto contestualmente alla ditta __________ __________. La beneficiaria si è impegnata a versare al Comune, in particolare, un canone di superficie annuo dal 1° settembre 1991 stabilito sulla base di una formula concordata previamente. Il regolamento comunale disciplinante la destinazione dell’area artigianale-commerciale del Comune di __________, approvato dal Consiglio di Stato il 22 dicembre 1988, è stato dichiarato parte integrante del contratto di cessione del diritto di superficie.

B. Dal terzo trimestre del 1996 la ditta __________ __________ ha interrotto il versamento del canone in seguito a divergenze con il Municipio sull’interpretazione del contratto 17 settembre 1991. Il Municipio ha diffidato a più riprese la società a corrispondere i canoni di superficie scaduti, senza ottenere riscontro. Il 3 novembre 1998 il Comune di __________ ha chiesto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna che sulla particella n. __________RFD di __________, proprietà della ditta, fosse iscritta provvisoriamente un’ ipoteca legale in garanzia del canone di superficie per l’ammon-tare di fr. 133’721.75 oltre interessi. Statuendo il 4 novembre 1998 senza contraddittorio, il Pretore ha ordinato l’iscrizione provvisoria e ha fissato all’istante un termine fino al 15 gennaio 1999 per promuovere l’azione d’iscrizione definitiva, con l’avver-tenza che il termine sarebbe decaduto qualora la convenuta avesse chiesto la revoca del decreto. Il giudizio sulle spese processuali, di fr. 120.– complessive, è stato rinviato al merito.

C. Il 13 novembre 1998 __________ __________ ha instato per la revoca del decreto, previo contraddittorio. Il Pretore l’ha citata, con l’istante, all’udienza del 13 gennaio 1999. In tale circostanza l’istante ha confermato la propria richiesta, mentre __________ __________ ha eccepito in ordine la mancata giurisdizione e l’incompetenza per territorio del Pretore; nel merito essa ha proposto che l’istanza fosse respinta. Non essendovi prove da assumere, le parti hanno proceduto seduta stante al dibattimento finale. Con sentenza del 27 gennaio 1999 il Pretore ha confermato l’iscrizione provvisoria dell’ipoteca legale e ha assegnato al Comune un termine di 60 giorni per promuovere l’azione intesa all’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale. La tassa di giustizia di fr. 2’000.– e le spese sono state poste a carico di __________ __________, tenuta a rifondere al Comune fr. 3’000.– per ripetibili.

D. __________ __________ è insorta contro la sentenza del Pretore con un appello dell’8 febbraio 1999 nel quale propone che l’istanza di iscrizione provvisoria sia respinta e che la sentenza impugnata sia riformata di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 5 marzo 1999 il Comune di __________ postula la reiezione dell’appello e la conferma della decisione impugnata.

Considerando

in diritto: 1. Il proprietario di un fondo può domandare a qualunque superficiario di garantire il canone del diritto di superficie mediante un’ipoteca dell’importo massimo di tre prestazioni annue costituita sul diritto di superficie intavolato nel registro fondiario (art. __________CC). L’ipoteca può essere iscritta in ogni tempo durante l’esistenza del diritto di superficie (art. 779k cpv. 1 CC). Le disposizioni sulla costituzione dell’ipoteca degli artigiani e imprenditori sono applicabili per analogia (art. 779k cpv. 2 CC). Ove le parti non siano d’accordo sull’importo da garantire con pegno, il proprietario può chiedere un’iscrizione provvisoria (art. 961 cpv. 1 n. 1 CC e 22 cpv. 4 RRF), che il giudice decide con procedura sommaria (art. 961 cpv. 3 CC) limitata a un esame di mera verosimiglianza (Steinauer, Les droits réels, vol. III, 2ª edizione, pag. 69 n. 2554, pag. 224 n. 2890 seg.).

Nel Cantone Ticino l’iscrizione provvisoria di un’ipoteca legale a norma dell’art. 779k, 839 cpv. 2 e 961 CC è trattata secondo la procedura contenziosa di camera di consiglio (art. 4 n. 19 e 5 LAC), che prevede la citazione delle parti a un’udienza (art. 363 CPC). Come già ribadito più volte da questa Camera (Rep. 1996 171), non è lecito omettere tale udienza – pur dando alla parte convenuta la possibilità di esigerla – poiché nell’ambito della procedura sommaria contenziosa di camera di consiglio (art. 361 segg. CPC, cui rinviano gli art. 4 n. 19 e 5 LAC) essa è obbligatoria (art. 371 CPC), diversamente che nei provvedimenti cautelari (art. 376 segg. CPC).

  1. Il Pretore ha respinto l’eccezione di mancata giurisdizione sollevata dalla convenuta, per la quale la lite era di diritto pubblico in virtù dell’art. 19 del regolamento comunale dichiarato parte integrante del contratto di cessione del diritto di superficie. Egli ha ritenuto che la contestazione sull’iscrizione dell’ipoteca legale è di diritto civile, le parti non avendo inteso designare il Consiglio di Stato come tribunale arbitrale, ma solo come autorità amministrativa. Si è poi dichiarato competente per territorio, rilevando che per l’iscrizione di un’ipoteca legale è decisiva la natura reale dell’obbligo. Ciò premesso, egli ha accolto l’istanza, ritenendo adempiute nella fattispecie le condizioni poste dall’art. 961 CC.

  2. L’appellante ribadisce in primo luogo che la vertenza è di diritto pubblico e che il Pretore non era competente per statuire. Sostiene che l’interpretazione del regolamento comunale data dal primo giudice è in contrasto con il tenore letterale delle norme comunali. Il rapporto tra il Comune e la superficiaria sarebbe sottoposto al diritto pubblico e non al diritto civile, dal momento che con il regolamento comunale disciplinante la destinazione dell’area artigianale-commerciale il Comune ha inteso promuovere scopi di interesse pubblico.

La censura è infondata. Con il noto regolamento il Comune ha inteso bensì promuovere l’insediamento di aziende artigianali e commerciali (art. 1, doc. 1) per favorire lo sviluppo economico sul proprio territorio. Un’attività promozionale siffatta non rientra tuttavia fra i compiti pubblici comunali, tant’è che potrebbe essere svolta anche da un privato. Per di più il Comune ha costituito diritti di superficie su terreni non edificati appartenenti ai suoi beni patrimoniali, sicché il versamento del canone è disciplinato dal diritto privato e non dal diritto pubblico (Steinauer, op. cit., vol. I, 3ª edizione, pag. 30 n. 74 con riferimenti). È vero che il noto regolamento comunale, dichiarato parte integrante del contratto di cessione del diritto di superficie, designa il Consiglio di Stato quale autorità di ricorso per tutte le controversie (art. 19). Una clausola contrattuale non può tuttavia derogare al principio costituzionale della separazione dei poteri e attribuire a un’autorità amministrativa competenze che spettano all’autorità giudiziaria civile. Foss’anche da interpretare come una clausola arbitrale, del resto, l’art. 19 del regolamento non impedirebbe all’istante di rivolgersi al giudice civile per far valere il diritto all’ipoteca legale, alla quale non è possibile rinunciare anticipatamente (Steinauer, op. cit., vol. III, pag. 69n. 2554). Su questo punto l’appello si rivela quindi infondato.

  1. L’appellante riafferma che in ogni caso il Comune avrebbe dovuto promuovere azione al foro del suo domicilio e non a quello del luogo di situazione dell’immobile, poiché in caso di ipoteca legale a garanzia di un canone di superficie il carattere obbligatorio dell’obbligo assunto dal superficiario prevale sul carattere reale della pretesa vantata dall’istante. L’argomentazione non può essere condivisa. L’obbligo di garantire il canone di superficie incombe a ogni superficiario, anche qualora non sia debitore del canone di superficie, e ha quindi carattere propter rem (Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 68 n. 2551). Il foro dell’azione intesa all’iscrizione dell’ipoteca legale, come ha rilevato in modo pertinente il Pretore, è dunque quello di situazione dell’immobile (Steinauer, op. cit., pag. 224 n. 2891b) e a giusta ragione il primo giudice si è dichiarato competente sulla base dell’art. 18 CPC. Anche su questo punto l’appello è destinato all’insucces-so.

  2. A detta dell’appellante, infine, il Pretore avrebbe omesso di verificare i requisiti dell’art. 376 CPC per l’adozione di provvedimenti cautelari. Essa opina che le particolarità del diritto di superficie concluso tra le parti impediscono ogni modifica unilaterale dell’oggetto in lite, ciò che escluderebbe d’acchito il presupposto dell’urgenza. La censura si àncora a premesse manifestamente fallaci. Le condizioni per l’iscrizione provvisoria di un’ipoteca legale non dipendono infatti dalla procedura cantonale, ma esclusivamente dal diritto federale (Steinauer, op. cit., pag. 224 n. 2891a), che non esige né il presupposto dell’urgen-za né quello del danno incombente previsti dall’art. 376 CPC, ma si limita alla verosimiglianza (Rep. 1993 pag. 160). A ragione quindi il Pretore ha accolto l’istanza del 3 novembre 1998, dopo avere verificato i presupposti previsti dall’art. 961 CC, per altro nemmeno contestati dalla convenuta. L’appello, infondato in ogni suo punto, deve di conseguenza essere respinto.

  3. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’equa indennità per ripetibili d’appello.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

  1. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 1’000.–

b) spese fr. 50.–

fr. 1’050.–

sono posti a carico dell’appellante, con obbligo di rifondere alla controparte fr. 2’000.– per ripetibili d’appello.

  1. Intimazione:

– avv. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

ground rentlegal lienbuilding rightcivil jurisdictionterritorial forumprovisional registrationpropter remcosts

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the dispute over securing the ground rent by legal lien was one of public law or civil law.

Solution extraite

The dispute was civil-law in nature; the municipal regulation could not transfer civil judicial competence to an administrative authority.

Motifs extraits

The municipality acted in the sphere of patrimonial property and promoted economic development, which did not amount to a public-law task. A contractual clause naming the State Council as appeal authority could not override the constitutional separation of powers or bar recourse to the civil courts.

Question juridique clé

Which forum was competent for the action to register the legal lien.

Solution extraite

The forum was the place where the immovable property is situated, not the domicile of the municipality or debtor.

Motifs extraits

The obligation to secure the ground rent has a propter rem character and follows the immovable property; therefore territorial competence lies at the situs of the property.

Question juridique clé

Whether the requirements for a provisional legal lien were lacking because the canton’s precautionary-measure conditions were not met.

Solution extraite

The cantonal urgent-measure requirements were irrelevant; provisional registration depends only on federal law and on prima facie plausibility.

Motifs extraits

Article 961 CC governs provisional registration and does not require urgency or impending harm under cantonal precautionary rules. The first judge correctly verified the federal requirements, which were not disputed.

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