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Building permit: minor changes, publication, adequate access

ZZ.2000.19Autre juridiction5 déc. 2000Dismissed

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Résumé Omnilex

M. AG challenged the second building permit granted to C. AG for a residential project after the first permit had been annulled and minor modifications had been made without renewed publication. The court held that the changes were not material, that the omission of republication did not violate the neighbor’s right to be heard, and that the prior departmental decision had res judicata effect only as to the dispositive part, not its reasons. It further found the privately secured three-meter access road sufficient for a project with 15 parking spaces. The complaint was dismissed.

Regeste Omnilex

§ 12 Abs. 3 KBV; Art. 19 RPG; § 139 Abs. 1 lit. c PBG: Minor amendments to a building project need not be republished if they are not material and do not affect additional public or private interests; the right to be heard is not violated where the project remains essentially unchanged and was already known to neighbors. Only the dispositive part of a permit decision acquires res judicata effect; a decision 'in the sense of the reasons' does not bind later proceedings concerning a nearly identical project. A privately secured access easement may constitute sufficient access under planning law where it ensures functional entry and exit for users and public services; in assessing adequacy, the local context and the absence of realistic alternatives may be taken into account (consid. 2-4).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.2000.19**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:06.12.2000
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.532
Titel:** Baubewilligung, geringfügige Projektänderungen, hinreichende Zufahrt**
Resümee:§ 13 Abs. 3 KBV Art. 19 RPG. Geringfügige Projektänderungen sind im Baubewilligungsverfahren nicht erneut zu publizieren. Nur das Dispositiv erwächst in Rechtskraft. Ein Entscheid "im Sinne der Erwägungen" hat keine Wirkung in einem neuen Bewilligungsverfahren für ein fast identisches Projekt. Eine privatrechtlich gesicherte Zufahrt von drei Metern Breite stellt bei 15 Abstellplätzen eine genügende Erschliessung dar.
SOG 2000 Nr. 19 § 13 Abs. 3 KBV Art. 19 RPG. Geringfügige Projektänderungen sind im Baubewilligungsverfahren nicht erneut zu publizieren. Nur das Dispositiv erwächst in Rechtskraft. Ein Entscheid "im Sinne der Erwägungen" hat keine Wirkung in einem neuen Bewilligungsverfahren für ein fast identisches Projekt. Eine privatrechtlich gesicherte Zufahrt von drei Metern Breite stellt bei 15 Abstellplätzen eine genügende Erschliessung dar. Im Jahre 1998 reichte die C. AG bei der Baukommission B. ein Baugesuch zur Errichtung eines 3-Familienhauses mit angebautem 2-Familienhaus auf der Parzelle GB B. Nr. 109 ein. Das Baugesuch wurde publiziert. Die M. AG und die Erbengemeinschaft F. erhoben Einsprache. Im Mai 1999 wies die Baukommission die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung. Die Einsprecher wandten sich mit Beschwerden an das Bau-Departement. Sie machten geltend, das Bauvorhaben entspreche nicht den Vorschriften. Die Erschliessung sei ungenügend, die Parkplätze würden zu übermässigen Immissionen führen, das Vorhaben sei nicht zonenkonform, der Nachweis des Kehrichtcontainers fehle und die Ausnützungsziffer (AZ) sei verletzt. Das Departement setzte sich eingehend mit den Einwänden auseinander. Die private Erschliessung der Bauparzelle genüge. Es bestünden Wegrechte über die Parzellen GB 112 von 2.5 m und über die Parzelle Nr. 111 von 0.5 m Breite. Das Bauvorhaben sei zonenkonform. Die von der Parkierung ausgehenden Immissionen seien nicht übermässig. Hingegen fehle ein Kehrichtcontainer und die Ausnützungsziffer werde überschritten. Aus diesen Gründen wurde die Beschwerde der M. AG im November gutgeheissen und der Entscheid der Baukommission wurde aufgehoben. Die Bauherrschaft verbesserte die Baueingabe. Der Standort des Containers wurde bestimmt und ein Transport der Ausnützungsziffer wurde im Grundbuch eingetragen. Für das im Übrigen unveränderte Bauvorhaben wurde ohne weitere Publikation die Baubewilligung erteilt. Dieser Beschluss wurde u.a. auch der M. AG eröffnet. Die M. AG beschwerte sich mit den Anträgen, es sei ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen, ev. sei das Baugesuch nicht zu bewilligen. Das Departement wies die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat. Die M. AG erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Baukommission sei anzuweisen, ein ordentliches Baugesuchsverfahren durchzuführen, eventuell sei das Bauvorhaben nicht zu bewilligen. Die Baubehörde habe das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt, indem das Bauvorhaben vor der zweiten Bewilligung nicht publiziert worden sei. Im ersten Verfahren sei eine Beschwerde an das Verwaltungsgericht nicht möglich gewesen, weil das Bau-Departement die Bewilligung aufgehoben habe. Die Frage der Zufahrt, der Mehrbelastung des Wegrechtes und der Zonenkonformität seien nicht definitiv entschieden. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab: 2. Baugesuche sind zu publizieren (§ 8 der Kantonalen Bauverordnung, KBV; BGS 711.61). Bei wesentlichen Änderungen eines Baugesuches muss das Vorhaben erneut publiziert werden. Andere Abweichungen, welche den geltenden Bauvorschriften nicht widersprechen, kann die Baubehörde ohne erneute Publikation bewilligen (§ 12 Abs. 3 KBV). In Anwendung dieser Bestimmung hat die Baubehörde auf eine erneute Publikation des Bauvorhabens auf GB B. Nr. 109 verzichtet. Dies zu Recht, denn das bewilligte Projekt entsprach dem bereits im ersten Verfahren publizierten. Der Transport der Ausnützungsziffer hat das Projekt nicht verändert. Der Standort des Containers konnte auch ohne erneute Publikation festgelegt werden. Zusätzliche öffentliche oder private Interessen wurden durch die zweite Baubewilligung nicht tangiert. Den Nachbarn, insbesondere auch der Beschwerdeführerin, war das bewilligte Projekt aus der ersten Publikation bekannt. Durch den Verzicht auf die zweite Publikation wurde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt. 3. Das Bau-Departement hat die erste Baubewilligung wegen einzelner, aus der Sicht der Beschwerdeführerin eher nebensächlicher Mängel der Baueingabe aufgehoben. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft, da von keiner Partei ein Rechtsmittel ergriffen wurde. Das Bau-Departement vertritt nun die Meinung, sein rechtskräftiger Beschwerdeentscheid sei im vorliegenden Verfahren bindend. Man habe im Sinne der Erwägungen entschieden. Die Feststellungen zur Übereinstimmung des ersten Bauprojekts mit dem Baupolizeirecht seien bindend, mit der Folge, dass die materiellen Einwände der Beschwerde gegen das identische zweite Bauvorhaben vor Verwaltungsgericht nicht mehr geprüft werden könnten. Dieser Auffassung kann nicht beigepflichtet werden. Das Bau-Departement hat im ersten Verfahren den Antrag der Beschwerdeführerin geschützt und die Baubewilligung der Gemeinde aufgehoben. Damit war entschieden, dass das Projekt, das die Beschwerdeführerin bekämpft hatte, nicht gebaut werden konnte. Ein derartiger Entscheid wächst nur in jener Form in Rechtskraft, wie er im Urteilsdispositiv zum Ausdruck kommt. Allein die Klausel, es sei im Sinne der Erwägungen entschieden worden, kann nicht dazu führen, dass die Motive zum Bestandteil des Dispositivs werden, mit der Wirkung einer res iudicata für andere Baubewilligungsverfahren. Die Nachbarin hatte im ersten Baubewilligungsverfahren keine Veranlassung, den Entscheid des Bau-Departementes anzufechten. Voraussetzung für die Legitimation zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist u.a., dass für die Beteiligten ein praktischer Nutzen resultiert. Aus einem Bauvorhaben, das nicht gebaut werden darf, entsteht aber kein bestimmbarer Nachteil, der abzuwehren wäre (Isabelle Häner: Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, N 689). Wenn sich der Bauherr mit der Verweigerung der Baubewilligung abfindet, ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, auf Antrag des Nachbarn zu prüfen, ob noch weitere Gründe zu der Verweigerung der Baubewilligung hätten führen müssen. Auch der Antrag, zu prüfen, inwieweit das nicht bewilligte Projekt den Bauvorschriften entspricht, führt zur Lösung von Rechtsfragen, die theoretisch und nicht mehr aktuell sind. Ein praktisches Interesse im prozessualen Sinn an derartigen Feststellungen zu einem nicht bewilligten Projekt bestehen nicht. Die Beschwerdeführerin hatte deshalb keine Veranlassung, im ersten Baubewilligungsverfahren an das Verwaltungsgericht zu gelangen. Die Motive des Entscheides des Bau- und Justizdepartementes im ersten Baubewilligungsverfahren haben nicht die Wirkung einer res iudicata, auch wenn nun ein identisches Projekt bewilligt wird. Bereits die Kontrolle der Identität von Bauvorhaben kann derart schwierig werden, dass es sich auch aus prozessökonomischer Sicht selten auszahlt, wenn die Vorinstanz im Dispositiv die Übereinstimmung oder Abweichung des nicht bewilligten Bauvorhabens mit den Bauvorschriften feststellt. Im vorliegenden Verfahren muss deshalb auf die materiellen Einwände der Beschwerdeführerin eingetreten werden. 4. Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Grundstück erschlossen ist. Bauten dürfen nur erstellt werden, wenn die Erschliessung durchgeführt ist oder auf den Zeitpunkt der Fertigstellung gesichert ist (§ 139 Abs. 1 lit. c Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Grundstücke sind u.a. erschlossen, wenn eine hinreichende Zu- und Wegfahrt vorhanden ist. Zu einer hinreichenden Zufahrt gehört nach Art. 19 Abs. 1 Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) auch das Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück. Die Zufahrt ist ihrem Zweck gemäss als genügende Zugänglichkeit für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer der Bauten und Anlagen zu verstehen (Leo Schürmann / Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 213). Die Erschliessung der Grundstücke kann von den Privaten selbst erstellt werden. Gemäss §§ 103 ff. PBG können Hausanschlüsse, die einem oder mehreren Grundstücken dienen, nach den Weisungen der Baubehörde durch die Grundeigentümer erstellt werden. Die Gemeinde kann eine Baubewilligung aufgrund einer Privaterschliessung erteilen. Die Bauherrschaft verfügt aufgrund von Dienstbarkeitsverträgen über im Grundbuch eingetragene Wegrechte zugunsten der Bauparzelle. Dem Grundbuch kann entnommen werden, dass ein 3 m breiter Weg als Erschliessung genutzt werden darf. Das Fuss- und Fahrwegrecht zulasten von GB Nr. 111 nimmt auf das Bauvorhaben Bezug. Das unbeschränkte Wegrecht zulasten von GB Nr. 112 wurde im Gegenzug zu einem bedeutenden Näherbaurecht zugunsten von GB Nr. 112 eingetragen. Der übliche zonenkonforme Fahrverkehr wird nicht eingeschränkt. Soweit dies im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens vorfrageweise zu prüfen ist, stellen diese Wegrechte nach dem klaren Wortlaut eine hinreichende Zu- und Wegfahrt für die geplante Überbauung dar. Weitergehende Abklärung von eventuellen Einschränkungen der Wegrechte stehen gemäss § 9 Abs. 3 KBV dem Zivilrichter zu. Die Baubehörde kann im Einzelfall Breite und Ausführungsart der Zufahrtswege vorschreiben (§ 53 Abs. 2 KBV). Die Vorinstanz hat die notwendigen Auflagen für eine sichere private Ein- und Ausfahrt gemäss den VSS-Normen erlassen. Anwendbar ist die VSS-Norm 640 050 für private Ein- und Ausfahrten zwischen einer öffentlichen, vortrittsberechtigten Strasse und dem privaten Baugrundstück. Die Norm bezieht sich auf Grundstücke mit bis zu 40 Abstellplätzen für Personenwagen. Zufahrtswege für bis ca. 15 Parkplätze haben eine Breite mit oder ohne Gegenverkehr von 3 m einzuhalten. Längs der Mauern ist eine lichte Breite von 20 cm zu wahren. Diese Norm ist eingehalten. Es ist zudem zu beachten, dass die Bauparzelle in einem gewachsenen Quartier mit fest gefügter Überbauungsstruktur und vorbestandener Erschliessung liegt. Am Augenschein wurde eine Erschliessungsstrasse gemäss Erschliessungsplan der Gemeinde besichtigt, die nicht breiter ist. In dieser Umgebung sind keine hohen Anforderungen an die Erschliessungsbreite zu stellen. Dazu kommt, dass sich die Bauherrschaft in einer Notwegsituation befindet. Es gibt keine realistische Alternative zur Erschliessung der Parzelle über die Wegrechte. Die Erschliessung ist hinreichend. (Das Bundesgericht hat diesen Entscheid am 3. Mai 2001 bestätigt.) * Verwaltungsgericht, Urteil vom 6. Dezember 2000*

Mots-clés

building permitpublicationright to be heardres judicataaccess roadeasementzoningparkingminor changes

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether minor project changes required renewed publication before the second building permit

Solution extraite

No. The revised project was essentially identical to the previously published one; the container location and transfer of development index did not trigger a new publication.

Motifs extraits

Under the applicable building ordinance, only material changes require republication. No additional public or private interests were affected, and the neighbors already knew the project from the first publication.

Question juridique clé

Whether the prior department decision barred review of the merits in the new permit procedure

Solution extraite

No. Only the operative part of the prior decision became final, not its reasoning, so the merits of the identical second project had to be reviewed again.

Motifs extraits

A decision that annuls a permit is final only as expressed in the dispositive part. A statement 'in the sense of the reasons' does not extend res judicata to the motives or create binding findings for a new permit procedure.

Question juridique clé

Whether the plot was sufficiently accessed by a privately secured three-meter right of way for 15 parking spaces

Solution extraite

Yes. The registered private easements provided adequate access and satisfied the requirements for building permit approval.

Motifs extraits

The right of way was three meters wide, matched the project, and met the applicable traffic and access standards for the limited parking supply. In the given neighborhood context and absent realistic alternatives, the access was sufficient.

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