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Damages claim for delayed building permit denied

ZZ.1999.39Autre juridiction13 juin 1999Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

Immobilien S. AG sued the municipality of T. for CHF 80,000 in damages, alleging that repeated unlawful refusals and delay in building-permit proceedings caused planning costs and financing losses. The court held that the first two permit refusals were lawful or not pursued further, so they could not ground liability. The third refusal to publish was unlawful, but not qualifiedly unlawful; moreover, the claimant never used the later permit and let it lapse, breaking causation. The court also rejected the allegation of denial of justice: the claimant had abandoned the earlier proceedings, and the third proceeding was delayed only by appeal proceedings.

Regeste Omnilex

State liability; delay in building-permit proceedings; qualified unlawfulness required for damages: a merely unlawful refusal or procedural defect in a building-permit procedure does not suffice for liability unless the conduct reaches the threshold of qualified unlawfulness. Where the applicant does not pursue earlier permit proceedings to appeal, no actionable delay can be derived therefrom. A denial of justice presupposes failure of the administration to act within a reasonable time; no such breach exists if the authority deals with the application promptly and any extension of time is attributable to appellate review. Causation is interrupted where the claimant does not make use of the permit and lets it lapse (consid. 3-4).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1999.39**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:14.06.1999
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.774
Titel:** Verzögerung der Baubewilligung, Schadenersatz**
Resümee:** Schadenersatz wegen Verzögerung des Baubewilligungsverfahrens.**
SOG 1999 Nr. 39 Schadenersatz wegen Verzögerung des Baubewilligungsverfahrens. Im Februar 1999 reichte die Immobilien S. AG eine Verantwortlichkeitsklage gegen die Einwohnergemeinde T. ein. Sie verlangt Schadenersatz im Betrage von Fr. 80'000.-. Angerufen wird das Verantwortlichkeitsgesetz (VG, BGS 124.21). Die Klägerin ist Eigentümerin verschiedener Parzellen im Baugebiet "Wallisberg" in T. und versuchte seit Frühjahr 1995 diese Parzellen mit sieben Einfamilienhäusern zu überbauen. Im Oktober 1994 hat sie ein erstes Baugesuch eingereicht, das im Dezember 1994 abgewiesen wurde; dies u.a. mit der Begründung, die Ausnützungsziffer sei überschritten und die Gebäude wiesen eine unzulässige Geschosszahl auf. Das Bau-Departement hat die gegen diesen Entscheid geführte Beschwerde abgewiesen. Im März 1995 wurde ein leicht abgeändertes Baugesuch für den Neubau von sieben Einfamilienhäusern eingereicht. Im Mai 1995 ist auch diese Bewilligung verweigert worden. Als Begründung wurde u.a. vorgebracht, der Waldabstand von 30 m sei nicht eingehalten, pro Haus müsse ein unabhängiger Autoabstellplatz erstellt werden, die neue Parzellierung sei bewilligungspflichtig und das verdichtete Projekt störe das Quartierbild. Diese Verfügung wurde nicht angefochten. Im April 1996 wurde durch den Gemeinderat über einen Teil des Baugebietes "Wallisberg" eine Planungszone erlassen. Der Regierungsrat hiess eine dagegen erhobene Beschwerde gut. Die Klägerin macht geltend, sie habe im September 1996 ein Baugesuch für ein Einfamilienhaus auf GB T. Nr. 147 eingereicht, welches inhaltlich mit jenem vom März 1995 übereingestimmt habe. Im Oktober sei die Publikation des Vorhabens und die Bewilligung verweigert worden. Die Baukommission habe ausgeführt, die Ausnützungsziffer sei um 0.29 % überschritten. Im Juni 1997 habe das Bau-Departement die dagegen erhobene Beschwerde gutgeheissen. Es habe die Vorinstanz angewiesen, das Bauvorhaben zu publizieren. Im Juli 1998 habe man ein Schadenersatzbegehren an die Beklagte gerichtet mit der Begründung, die Verweigerungshaltung der Gemeinde habe zu derart hohen Planungskosten und Zinsen geführt, dass die geplanten Häuser nicht zu einem kostendeckenden Preis hätten verkauft werden können. Die Beklagte habe das Begehren im August 1998 abgewiesen. Das Verwaltungsgericht weist die Klage aus folgenden Gründen ab: 3. b) Die Klägerin macht geltend, die Baukommission habe mit gesetzeswidrigen Mitteln planmässig versucht, das Bauvorhaben zu verhindern. Man sei dreimal gezwungen worden, den Rechtsweg zu beschreiten. Die Baukommission habe Schaden verursacht, indem sie bewilligungsfähige Projekte zu Unrecht abgelehnt habe. Dieser Vorwurf ist zu prüfen. aa) Auf die erste Baueingabe der Klägerin vom 24. Oktober 1994 ist die Baukommission wegen grober Mängel erst gar nicht eingetreten. Sie hat die Publikation verweigert. Die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde hat das Bau-Departement abgewiesen. Die sieben Einfamilienhäuser könnten als dreigeschossige Bauten nicht bewilligt werden. Das Vorhaben widersprach offensichtlich den Bauvorschriften und wurde zu Recht nicht publiziert. Der Beschwerdeentscheid wurde rechtskräftig. Der Entscheid der Gemeinde hat sich als richtig erwiesen. Der Baukommission kann keine widerrechtliche Handlung vorgeworfen werden. bb) Das zweite Baugesuch vom 23. März 1995 lehnte die Baukommission am 19. Mai 1995 ab. Die Bauherrschaft verzichtete auf die Erstellung eines Baugespannes. Der Entscheid wurde von der Klägerin beim Kanton nicht angefochten. Da das Baubewilligungsverfahren auf dem Beschwerdeweg nicht weiterverfolgt wurde, kann die Bauherrschaft der Baukommission nicht vorwerfen, sie habe einen Schaden verursacht. Der Bauabschlag war bereits rechtskräftig, als die Klägerin am 14. Juli 1995 gegen die Planungszone Beschwerde erhob. Das Verfahren zum Erlass der Planungszone führte folglich zu keiner Verlängerung eines laufenden Baubewilligungsverfahrens. Die Baukommission hat bis zum Sommer 1996 keine gesetzeswidrigen Mittel zur Verhinderung des Bauvorhabens eingesetzt. Vielmehr hat die Bauherrschaft durch unsorgfältige Eingaben das Scheitern der Baubewilligungsverfahren bewirkt. Im Beweisverfahren konnte die Behauptung nicht erhärtet werden, die Baukommission habe während zweier Jahre planmässig das Bauvorhaben sabotiert. cc) Mitte September 1996 reichte die Klägerin ein Baugesuch für ein Einfamilienhaus auf GB Nr. 147 ein. Am 28. Oktober 1996 wies die Baukommission das Gesuch ab und verweigerte dessen Publikation. Das Baugesuch widerspreche offensichtlich den Bauvorschriften, weil die Ausnützungsziffer überschritten werde, zwei Parkplätze notwendig seien, der Park- und Vorplatz nicht überdeckt werden dürfe, der Situationsplan nicht den Tatsachen entspreche und die Bauherrschaft die Erstellung von vier Einfamilienhäusern auf ihren Grundstücken beabsichtige. Am 25. Juni 1997 hob das Bau-Departement diesen Entscheid auf und wies die Gemeinde an, das Gesuch zu publizieren. Zwar sei die Situation nicht auf dem amtlichen Grundbuchplan eingetragen worden. Dies berechtige die Baubehörde jedoch nicht, auf die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens zu verzichten. Sie hätte im Baubewilligungsverfahren einen entsprechenden Grundbuchplan verlangen können. Das Einfamilienhaus habe zwar die zulässige Ausnützungsziffer überschritten. Ein Ausnützungstransport hätte im Baubewilligungsverfahren jedoch angeordnet werden können. Das Bauvorhaben hätte auch ohne Überdeckung des Park- und Vorplatzes realisiert werden können. Diese Verfügung zeigt, dass die Verweigerung der Publikation rechtswidrig war. Eine qualifizierte Rechtswidrigkeit liegt jedoch nicht vor. Die Baueingabe hätte zwar publiziert werden müssen. Sie war aber weiterhin mit Mängeln behaftet. Die am 26. Oktober 1997 erteilte Baubewilligung enthält denn auch u.a. folgende Auflage: Vor Baubeginn müsse die geringfügige Übernutzung von 10 m2 durch einen im Grundbuch eingetragenen Nutzungstransport behoben werden. Das Einfamilienhaus müsse mit zwei Abstellplätzen versehen werden. Eine Überdeckung innerhalb der Baulinie sei nicht zulässig. Ein qualifiziert widerrechtliches Verhalten kann der Baukommission auch in diesem Verfahren nicht vorgeworfen werden. Da keine qualifizierte Widerrechtlichkeit gegeben ist, sind die übrigen Haftungsvoraussetzungen nicht mehr zu prüfen. Selbst wenn man im dritten Baubewilligungsverfahren qualifiziert rechtswidrige Handlungen annehmen würde, müsste die Klage abgewiesen werden: Von der Baubewilligung wurde kein Gebrauch gemacht. Ein Gesuch um Verlängerung der einjährigen Geltungsdauer wurde nicht gestellt. Die Baubewilligung verfiel. Der adäquate Kausalzusammenhang zwischen der Verfügung der Baukommission und einem möglichen Schaden wurde durch das Verhalten der Klägerin unterbrochen. 4. Die Klägerin wirft der Gemeinde indirekt auch Rechtsverzögerung vor. Nach § 9 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) sei über Baugesuche innert zwei Monaten zu entscheiden. Das streitige Baubewilligungsverfahren habe zwei Jahre gedauert. Die Beklagte habe haftpflichtrechtlich für zu spät vorgenommene Handlungen einzustehen. Das aus Art. 4 BV abgeleitete Rechtsverzögerungsverbot ist verletzt, wenn die Pflichten der Verwaltung nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt werden (BGE 107 Ib 160). Die beiden ersten Baugesuchsverfahren hat die Klägerin jedoch nicht weitergeführt. Sie kann sich deshalb nicht auf eine Rechtsverzögerung der Gemeinde berufen. Das dritte Baugesuch wurde von der Gemeinde rasch behandelt. Die gesetzliche Ordnungsfrist konnte nicht eingehalten werden, weil ein Beschwerdeverfahren durchgeführt wurde. Eine Rechtsverzögerung liegt deshalb nicht vor. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 14. Juni 1999*

Mots-clés

state liabilitybuilding permitdelaydenial of justicecausationqualified unlawfulnessplanning costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the municipality is liable for damages because the building commission unlawfully refused or delayed the building-permit proceedings.

Solution extraite

No liability: the first refusals were lawful, the second application was not pursued on appeal, and the third refusal was unlawful but not qualifiedly unlawful.

Motifs extraits

The court found no unlawful conduct in the first two permit procedures. For the third application, the refusal to publish was unlawful, but the application still contained defects and the required high threshold for state liability was not met.

Question juridique clé

Whether the municipality committed an actionable delay in the building-permit procedure.

Solution extraite

No. The first two procedures were not continued by the claimant, and the third procedure was handled promptly; any delay was due to the appeal proceedings.

Motifs extraits

A violation of the prohibition on denial of justice requires failure to act within a reasonable time. That was not shown here, because the claimant discontinued the first two procedures and the third was delayed by the appeal process, not by the municipality.

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