ZZ.1999.38•Garage counting and boundary distance in a slope setting
ZZ.1999.38Autre juridiction29 févr. 2000Granted
Extrait par Omnilex
The Verwaltungsgericht upheld the neighbors’ complaint against a modified building project in a slope location. It held that a small annex may encroach into the boundary setback if the setback’s public and private purposes are not impaired. However, the garage arrangement did not justify excluding the garage from the story count: the decisive criterion is the building’s visual appearance, especially from the valley side, and the project still appeared as a three-story structure. Since three-story buildings were not allowed in the relevant two-story zone, the project could not be approved.
§§ 17, 22 KBV; story count and boundary setback in a slope setting. A minor projecting annex may be tolerated within the boundary setback if the setback’s protective functions are not compromised. For the classification of a garage as a non-counted element, a mere structural or functional separation from the dwelling is insufficient; exclusion from the story count is permissible only where the garage departs significantly from the dwelling’s lowest floor both horizontally and vertically. In sloping terrain, the decisive factor is the external visual appearance of the building mass, in particular from the valley side (consid. 3 f.).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1999.38** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 01.03.2000 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2014.773 |
| Titel: | ** Grenzabstand, Anrechnung einer Garage an die Geschosszahl in einer Hanglage** |
| Resümee: | §§ 17, 22 KBV. Ein kleiner Anbau an ein Wohnhaus darf in den Grenzabstand hineinragen, wenn weder dessen öffentliche noch die private Funktion beeinträchtigt wird (E. 2). An einer Hanglage wird eine Garagenbaute nur dann nicht an die Geschosszahl angerechnet, wenn sie sowohl in der horizontalen als auch in der vertikalen Raumlage erheblich vom untersten Geschoss der zugehörigen Wohnbaute abweicht. Massgebend ist die optische Erscheinung des Baukörpers (E. 3 f. ). |
| SOG 1999 Nr. 38 §§ 17, 22 KBV. Ein kleiner Anbau an ein Wohnhaus darf in den Grenzabstand hineinragen, wenn weder dessen öffentliche noch die private Funktion beeinträchtigt wird (E. 2). An einer Hanglage wird eine Garagenbaute nur dann nicht an die Geschosszahl angerechnet, wenn sie sowohl in der horizontalen als auch in der vertikalen Raumlage erheblich vom untersten Geschoss der zugehörigen Wohnbaute abweicht. Massgebend ist die optische Erscheinung des Baukörpers (E. 3 f. ). Die R. AG plante an einer Hanglage in G. den Bau zweier Doppel-Einfamilienhäuser. Die zugehörigen und notwendigen Autoeinstellplätze wurden auf Niveau Untergeschoss der oberen Baute vorgelagert. Auf Beschwerde aus der Nachbarschaft hin hob das Bau-Departement die Bewilligung auf, genehmigte aber ein abgeändertes Bauvorhaben, welches eine statische und funktionale Unabhängigkeit von Wohn- und Garagenbaute auswies. Eine gegen diesen Entscheid gerichtete Verwaltungsgerichtsbeschwerde hiess das Gericht aus folgenden Erwägungen gut: 2. Die Beschwerdeführer rügen zunächst die Verletzung des gesetzlich normierten Mindestgrenzabstandes zwischen der projektieren Wohnbaute Nr. 2 und der östlichen Nachbarparzelle GB Nr. 1000. a) Die Wohnbaute Nr. 2 besitzt gegen Osten eine dreigeschossige Fassade (zwei Vollgeschosse und ein nicht anrechenbares Dachgeschoss) mit einer Gesamtlänge von 11 m. Aus dieser Fassade ragt auf Niveau Erdgeschoss ein eingeschossiger, im Grundriss dreieckförmiger Anbau mit einer Tiefe von 0.85 m. Die Kante dieses Anbaus bildet den östlichsten Punkt dieser Fassade. Die Beschwerdeführer sind nun der Auffassung, dass zur Bestimmung des Grenzabstandes ab diesem Punkt von einer zweigeschossigen Fassade ausgegangen werden müsse. Somit betrage der Grenzabstand gemäss Tabelle im Anhang II zur KBV 3.00 m; die projektierte Baute weise aber lediglich einen Abstand zur Grenze von 2.75 m auf und sei daher nicht gesetzeskonform. Die Beschwerdegegnerin und das Bau-Departement bestimmen demgegenüber den Grenzabstand für diese Fassade gemäss Abb. 2 f. Anhang II KBV, gehen also für die Ostfassade von einem höhenmässig gestaffelten Baukörper aus. b) Gemäss § 22 Abs. 1 KBV werden offene Hauseingänge, Dachvorsprünge und Balkone nur soweit für die Bestimmung des Grenzabstandes berücksichtigt, als dass ihre Ausladung 1.20 m übersteigt. Diese Norm lässt sich bei einer grammatikalischen Auslegung nicht auf den vorliegenden Sachverhalt anwenden. Weder handelt es sich beim Anbau im vorliegenden Fall um ein offenes noch um ein von der (abschliessenden) Aufzählung genanntes Bauteil. Anders bei Berücksichtigung der Ratio legis: Die Bestimmung macht deutlich, dass der Gesetzgeber in beschränktem Mass das Hineinragen von gewissen Bauteilen in den Grenzabstand erlaubt. Die solothurnische Bauverordnung wie auch die Baureglemente der meisten bernischen Gemeinden (vgl. Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, Art. 12 N 8) beschränken sich dabei auf offene Bauteile; andere Erlasse (vgl. § 260 ZH-PBG; § 23 der Bauordnung der Stadt Zug) erlauben auch geschlossenen Bauteilen das Hineinragen in den Grenzabstand. Gemeinsam ist allen der Grundgedanke, dass bei untergeordneten vorstehenden Fassadenteilen nicht die Baute insgesamt zurückgesetzt werden muss. c) In Anhang II Abb. 3 und 4 der KBV wird die Bestimmung des Grenzabstandes für in der Höhe gestaffelte Baukörper veranschaulicht. Dabei muss für jede Geschosszahl mit der dafür massgebenden Gebäudelänge der Grenzabstand separat bestimmt werden. Das Studium der Baueingabepläne macht sofort deutlich, dass es sich bei der Wohnbaute Nr. 2 nicht um eine höhenmässig gestaffelte Baute im eigentlichen Sinn handelt. Anders als bei der Westfassade der Baute Nr. 1 erscheint der kleine Anbau als derart untergeordnet, dass er weder optisch noch rechtlich eine Staffelung des Gebäudes in der Höhe bewirkt. d) Da weder § 22 noch Anhang II KBV eine sachgerechte Erfassung des Anbaus erlauben, ist Folgendes zu beachten: Die ratio legis von § 22 KBV erlaubt das Hineinragen von Bauteilen in den Grenzabstand. Aus den Planunterlagen geht klar hervor, dass der kleine Anbau weder die öffentlichen (v.a. Schutz des Nachbarn vor Schattenwurf) noch die privaten Funktionen des gesetzlichen Grenzabstandes beeinträchtigt. Die hilfsweise Bestimmung des Grenzabstandes analog der Methode für höhenmässig gestaffelte Baukörper gemäss Anhang II KBV zeigt, dass die Abstandsvorschriften zum Nachbargrundstück eingehalten werden. (...) 3. Die Beschwerdeführer rügen die von der Vorinstanz angewandte Methode zur Bestimmung der Geschossanzahl bei den Wohnbauten Nr. 1 und 2. a) Nach Meinung der Beschwerdeführer handelt es sich bei den beiden Wohnbauten Nr. 1 und 2 um dreigeschossige Baukörper, die in der zweigeschossigen Wohnzone W2 gemäss Zonenplan von G nicht zulässig seien. Sie begründen ihre Auffassung u.a. mit dem Hinweis auf das vom Bau-Departement als dreigeschossig qualifizierte erste Bauprojekt, welches sich in seiner äusseren Erscheinung kaum vom nun vorliegenden Projekt unterscheide. Die Bauten Nr. 1 und 2 seien trotz der vorgenommenen Modifikationen noch immer dreigeschossig. b) Das Bau-Departement beurteilt die Garagenbaute als funktional selbstständige Baute, die teils unterirdisch, teils eingeschossig sei und daher nicht als Geschoss zu zählen sei. Die Wohnbauten Nr. 1 und 2 seien daher zweigeschossig und somit zonenkonform (...) 4.a) Mit den Änderungen gegenüber dem ursprünglichen Projekt wurde die Garage statisch vom Wohngebäude (Haus Nr. 1 und 2) getrennt; zudem wurde auf den direkten Zugang von der Garage zu den Untergeschossen der beiden Wohnungen verzichtet. (...) Die Beschwerdegegner unterteilen also gedanklich die Garagenbaute in einen unterirdischen Teil, der gemäss § 22 Abs. 6 KBV keinen Grenzabstand einhalten muss, und einen eingeschossigen oberirdischen Teil, für den die Abstandsvorschriften gelten. b) Sowohl Beschwerdeführer als auch -gegner verweisen auf ein früheres Urteil des Verwaltungsgerichts, worin ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass die (v.a. optische) Erscheinung der Baute für die Bestimmung der Anzahl Geschosse von massgeblicher Bedeutung ist. Das Studium der Pläne macht deutlich, dass auch das modifizierte Projekt von der Talseite her eindeutig als dreigeschossige Baute wahrgenommen wird, die zudem noch über ein ausgebautes, wenn auch nicht anrechenbares, Dachgeschoss verfügt. An dieser Wahrnehmung vermögen nicht sichtbare Massnahmen, wie die statische Trennung von Wohn- und Garagenbaute nichts zu ändern. Auch der Umstand, dass die Garagenbaute gegen Osten stärker mit (aufgeschüttetem) Erdreich überdeckt wird, ändert die vorstehende Beurteilung nicht. An einer Hanglage ist v.a. die talseitige Süd-Ansicht für die Beurteilung entscheidend. Anders liegt jener Fall, bei dem die Garagenbaute nicht nur in der horizontalen, sondern auch in der vertikalen Raumlage erheblich vom untersten Geschoss der zugehörigen Wohnbaute abweicht. Erst dann erscheint es gerechtfertigt, von zwei eigenständigen Baukörpern auszugehen, deren Geschosszahlen individuell zu bestimmen sind. (...) d) Da in der fraglichen Bauzone dreigeschossige Bauten nicht zulässig sind, ist das vorliegende Projekt nicht bewilligungsfähig; die Beschwerde ist gutzuheissen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 1. März 2000* |
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Extrait par Omnilex
Whether the small annex of house no. 2 could intrude into the boundary setback
A small annex may extend into the setback if it does not impair the setback's public or private purpose.
The purpose of the setback is not affected; the annex is subordinate and the statutory and analogical reading of the building rules allows limited intrusion by minor projecting parts.
Whether the garage on the slope should be excluded from the story count
A garage is excluded from the story count only if it differs significantly from the house's lowest floor both horizontally and vertically; otherwise the building's visual appearance governs.
Despite structural separation and partial underground placement, the project still appeared from the valley side as a three-story building; the garage was not sufficiently independent in spatial terms.
Whether the modified project complied with the zone's story limit
No. Because the project remained three-story in appearance, it was not permitted in the two-story zone.
In a slope setting, the decisive factor is the external appearance of the building mass, especially from the valley side; the project therefore exceeded the allowed building height structure.
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