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Rent increase based on local customary rents; burden of proof

ZZ.1998.7Autre juridiction5 oct. 1998Confirmed

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Résumé Omnilex

The tenants challenged a rent increase justified by alleged local and neighborhood customary rents. After conciliation failed, the landlord sued and obtained only a partial first-instance success. On appeal, the Obergericht held that the landlord had not proved customary rent because a sufficiently broad and comparable set of reference apartments was lacking. The court emphasized that the landlord bears the burden of proof under Art. 269a lit. a OR and that, as a rule, at least five comparable dwellings are required.

Regeste Omnilex

Art. 269a lit. a OR; customary rent and burden of proof: A rent increase based on local or neighborhood customary rents presupposes a sufficiently widespread practice from which a rule can be derived. As a rule, proof requires comparison with at least five comparable dwellings. The landlord invoking this ground bears the burden of proof. Under Art. 11 VMWG, comparability is to be assessed by location, size, fittings, condition, and period of construction; material deviations in one of these criteria exclude comparability. The court may not rely on unverified or insufficiently numerous reference objects (consid. 3-5).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1998.7**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:06.10.1998
FindInfo-Nummer:O_ZK.2014.733
Titel:** Mietzinserhöhung, orts- und quartierübliche Mietzinsen, Beweislast**
Resümee:** Art. 269a lit. a OR. Mietzinserhöhung. Der Begriff der orts- oder quartierüblichen Mietzinse setzt eine ausreichend verbreitete Praxis voraus, aus der eine Regel abgeleitet werden kann. Dabei ist zumindest ein Vergleich mit fünf anderen Wohnungen angezeigt. Der Vermieter trägt die Beweislast.**
SOG 1998 Nr. 7 ** Art. 269a lit. a OR.*Mietzinserhöhung. Der Begriff der orts- oder quartierüblichen Mietzinse setzt eine ausreichend verbreitete Praxis voraus, aus der eine Regel abgeleitet werden kann. Dabei ist zumindest ein Vergleich mit fünf anderen Wohnungen angezeigt. Der Vermieter trägt die Beweislast. Die Eheleute M. waren Mieter einer 4-Zimmerwohnung. Gegen eine Mietzinserhöhung mit der Begründung "Angleichung an einen orts- und quartierüblichen Mietzins" erhoben sie Einsprache. Da es vor der Mietschlichtungsstelle zu keiner Einigung kam, reichte die Vermieterin beim Richteramt Klage ein. Nach dem Augenschein in der Wohnung der Eheleute M. sowie in zwei weiteren, als zum Vergleich tauglich erachteten Wohnungen, hiess die Gerichtspräsidentin die Klage teilweise gut. Die Mieter appellierten. Das Obergericht wies die Klage der Vermieterin ab, da sie keine genügende Anzahl von Vergleichsobjekten beigebracht hatte und einzelne Kriterien nicht mehr überprüfbar waren. 3. Der Beweis für die Orts- und Quartierüblichkeit der Miete obliegt nach den prozessualen Grundsätzen derjenigen Vertragspartei, welche sich auf diese Preisbestimmungsmethode beruft. Im vorliegenden Fall ist dies die Klägerin, die den Mietzins auf das Marktniveau anheben will. Auch wenn gemäss Art. 274d Abs. 3 OR der Untersuchungsgrundsatz gilt, müssen die Parteien dennoch alle für die Beurteilung des Streitfalles notwendigen Unterlagen vorlegen (mp 3/95, S. 126). Die letzte Mietzinsanpassung (vor der umstrittenen) erfolgte im Jahre 1991. Sowohl diese Erhöhung als auch die vorangegangenen erfolgten unter dem Titel der Anpassung an die allgemein bedingte Teuerung und Korrektur für nicht erfolgte Auf- und Abschläge (Hypothekarzins/Landesindex). Keine der früheren Mietzinsanpassungen enthält einen Vorbehalt in dem Sinne, die Orts- und Quartierüblichkeit sei trotz der Erhöhung nicht erreicht. Es ist demnach von der Vermutung auszugehen, dass die jeweils erfolgten Mietzinsanpassungen, insbesondere jene per 1. April 1991 dem Vermieter eine normale Kostendeckung und einen angemessenen Ertrag gesichert haben. Die Klägerin muss somit zusätzlich nachweisen, dass seit der letzten Mietzinsfestsetzung per 1. April 1991 die Mieten vergleichbarer Objekte entsprechend angestiegen sind (David Lachat/Daniel Stoll: Das neue Mietrecht für die Praxis, Zürich 1992, S. 216; BGE 108 II 138 ff., BGE 111 II 203; mp 3/90, S. 148 ff.). 4. Der Begriff der üblichen Mietzinse setzt eine Übung voraus, d.h. eine so ausreichend verbreitete Praxis, dass aus ihr eine Regel abgeleitet werden kann. Laut Bundesgericht genügen i.d.R. fünf Vergleichsobjekte. In seinem neuesten Urteil (BGE 123 III 317 ff.) bestätigt das Bundesgericht seine Rechtsprechung und präzisiert, es werde ein Vergleich mit mindestens fünf Wohnungen verlangt. Wer sich auf Art. 269a lit. a OR beruft, hat zu beweisen, dass sich der verlangte Mietzins im orts- und quartierüblichen Rahmen bewegt. In Städten sind Vergleichsobjekte des gleichen Quartiers, in kleineren Agglomerationen des gleichen Orts beizuziehen. Eine Ausdehnung auf andere Quartiere bzw. andere Orte ist nicht statthaft, weil dem einerseits der Wortlaut des Gesetzes entgegensteht, anderseits derzeit keine Analysen bestehen, aus denen sich Kriterien für den Vergleich zweier unterschiedlicher Wohnungsmärkte ableiten liessen (Lachat/Stoll, a.a.O., S. 212; BGE 114 II 365; mp 3/95, S. 125; mp 4/97, S. 219). 5. Art. 11 Abs. 1 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, SR 221.213.11) nennt die Merkmale, die für ein zum Vergleich angebotenes Objekt wesentlich sind. Weicht ein Vergleichsobjekt bei einem der Merkmale beträchtlich vom Mietobjekt ab, so ist die Vergleichbarkeit zu verneinen. Damit der Vermieter sich auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen kann, muss das umstrittene Mietobjekt gemäss Art. 11 VMWG aufgrund seiner Lage, seiner Grösse, seiner Ausstattung, seines Zustandes und seiner Bauperiode mit den angerufenen Vergleichsobjekten auch tatsächlich vergleichbar sein (SVIT-Kommentar Mietrecht, Zürich, 1991, N 6 zu Art. 269a OR). * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 6. Oktober 1998

Mots-clés

rent increasecustomary rentburden of proofcomparabilityreference apartmentstenancy

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the rent increase justified by local and neighborhood customary rents was proven under Art. 269a lit. a OR.

Solution extraite

The landlord had not shown a sufficiently broad set of comparable dwellings and therefore had not proven local and neighborhood customary rent.

Motifs extraits

Customary rent requires a sufficiently widespread practice from which a rule can be derived; at least five comparable objects are generally needed. The landlord bears the burden of proof, and the submitted comparisons were insufficient and partly no longer verifiable.

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