ZZ.1997.23•Floor-area ratio must be met in each zone
ZZ.1997.23Autre juridiction21 déc. 1997Dismissed
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The owner challenged a decision that had annulled the municipal building permit for an extension of a house and detached garage on a parcel spanning two zoning areas. The court held that the floor-area ratio must be respected separately in each zone and that the applicant could not transfer unused density from one zone to the other. It further held that the garage, the covered sitting area under the roof extension, the so-called winter garden, and parts of the basement all counted toward the gross floor area. Because the ratio in zone W1 was substantially exceeded, the permit could not be granted and the removal/restoration order remained valid.
Art. 5 Bau- und Zonenreglement; § 34 Abs. 3 KBV; § 38 Abs. 1 KBV; calculation of floor-area ratio in parcels lying in several zones. The ratio must be complied with separately in each zone; a cross-zone transfer of unused building density is inadmissible (consid. 2 and 3a). To the anrechenbare Bruttogeschossfläche belong, in particular, a detached garage, a covered sitting area under the roof extension that is enclosed on several sides and can be closed, a purported winter garden that is structurally and functionally a living annex rather than an uninsulated glazed winter garden, and basement portions protruding more than 1.5 m above the original terrain. In matters of terrain reconstruction and basement calculation, the authority may rely on a plausible expert reconstruction based on the original permit plans where the ground has been altered over time (consid. 3b–3f).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1997.23** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 22.12.1997 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.53 |
| Titel: | ** Ausnützungsziffer** |
| Resümee: | ** Zur Berechnung der Ausnützungsziffer. Liegt ein Grundstück in zwei verschiedenen Zonen, muss die Ausnützungsziffer in jeder Zone eingehalten werden. Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gehören unter anderem: eine freistehende Garage, ein unter dem Dach des Hauptgebäudes liegender, nur auf einer Seite offener Sitzplatz, ein als "Wintergarten" deklarierter, teilweise mit massiven Mauern und mit massivem Dach versehener, zwar unbeheizter, aber möblierter Anbau sowie Teile des Untergeschosses, die am Hang mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain hinausragen.** |
| SOG 1997 Nr. 23 ** Zur Berechnung der Ausnützungsziffer.*Liegt ein Grundstück in zwei verschiedenen Zonen, muss die Ausnützungsziffer in jeder Zone eingehalten werden. Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gehören unter anderem: eine freistehende Garage, ein unter dem Dach des Hauptgebäudes liegender, nur auf einer Seite offener Sitzplatz, ein als "Wintergarten" deklarierter, teilweise mit massiven Mauern und mit massivem Dach versehener, zwar unbeheizter, aber möblierter Anbau sowie Teile des Untergeschosses, die am Hang mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain hinausragen. Die Baukommission O. bewilligte 1996 auf GB Nr. 100 den Umbau des Einfamilienhauses des H. an der Ackerstrasse 1 als Erweiterung der Zweitwohnung und Erstellung einer freistehenden Garage. Sie lehnte entsprechende Einsprachen der Nachbarn W. ab, mit der Begründung, die Ausnützungsziffer (AZ) werde sehr wohl eingehalten. W. focht die Bewilligung beim Bau-Departement an. Die Beschwerde wurde gutgeheissen, und die Baubewilligung wurde aufgehoben. Es wurde verfügt, H. habe die mittlerweile erstellten Bauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Gegen diesen Entscheid führt H. erfolglos Verwaltungsgerichtsbeschwerde: 2. Die Parzelle des Beschwerdeführers liegt in der Wohnzone und hält insgesamt 851 m2. Davon liegen 277 m2 in der Zone W2A und 574 m2 in der Zone W1. Gemäss Art. 5 des kommunalen Bau- und Zonenreglementes beträgt die Ausnützungsziffer (AZ) in der Zone W1 0.3 und in der Zone W2A 0.35. 3. a) Der Beschwerdeführer hat sein Einfamilienhaus 1984 gebaut. Das Baubewilligungsformular enthält keine Angaben zur Bauzone und zur Ausnützungsziffer. Die damals vom Beschwerdeführer eingereichten Pläne stellen ein Untergeschoss und ein Erdgeschoss dar. Sie enthalten nur die notwendigsten Masse. Immerhin wird das bestehende und das neue Terrain an allen vier Fassaden und in einem Schnittplan erzeigt. Das Untergeschoss wird als Keller, Magazin, Hobbyraum und Garage dargestellt. Im Jahre 1994 ergänzte der Beschwerdeführer das Einfamilienhaus mit einem Anbau mit Zimmer und "Sitzplatz". Die Ausnützungszifferberechnung wurde durch die Gemeinde kontrolliert. 1996 wurde der streitige Ausbau "Erweiterung Zweitwohnung und freistehende Garage" von der Baukommission bewilligt. In den Plänen wurde an Stelle der Garage im Untergeschoss und des Kellers ein Hobbyraum und eine Küche eingezeichnet. Am Augenschein konnte der Hobbyraum als Wohnzimmer besichtigt werden. Die dem Baugesuch beigelegte Berechnung der AZ ist falsch. Im Untergeschoss und im Erdgeschoss werden nicht alle Bruttogeschossflächen in die Berechnung einbezogen. Die Aufteilung der anrechenbaren Landflächen auf die beiden Zonen ist ungenau. Die gesamte Bruttogeschossfläche wird in Bezug gesetzt zur gesamten Grundstücksfläche. (...) Im vorliegenden Verfahren ist die AZ nach der neuen kantonalen Bauverordnung (KBV) zu berechnen. (...) Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt deshalb die Summe aller an die Geschosszahl anzurechnenden Geschossflächen, wobei Geschosse, welche nur zum Teil über dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, nur soweit zählen, als sie am Hang mehr als 1.5 m über dieses hinausragen (§ 34 Abs. 3 KBV). Zu Recht beanstandete das Bau-Departement die pauschale Ausnützungsziffer-Berechnung der Vorinstanz und stellte fest, die AZ müsse in jeder Zone eingehalten werden. Denn die AZ darf nur in der gleichen Zone aufgrund der Gesamtfläche berechnet werden (§ 38 Abs. 1 KBV). Die Berechnung des Beschwerdeführers führt zu einem unzulässigen Transport der AZ von einer Zone in die andere. Auch der Beschwerdeführer rechnet nun die oberirdische Garage in die AZ ein. Bereits nach altem Recht war diese anrechenbar. Da es nach geltendem Recht nicht auf die Nutzungsart ankommt, ist die Grundfläche der neuen Garage in die Bruttogeschossfläche einzurechnen. b) Streitig bleibt, ob der Sitzplatz des Erdgeschosses in die AZ eingerechnet werden muss. - Gemäss Anhang III, 2 KBV werden als Bruttogeschossfläche nicht angerechnet: Wintergärten, offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone. Es handelt sich um Bauteile, welche die bauliche Dichte nicht entscheidend beeinflussen. Zur Beurteilung des Sitzplatzes kann dieser mit der im Gesetz genannten Erdgeschosshalle verglichen werden. Diese gilt nach der Praxis der Baubehörden als offen, wenn es sich z.B. um ein freies Erdgeschoss unter einem auf Stützen stehenden Obergeschoss handelt (SOG 1988, Nr. 29). Ein derartiges Erdgeschoss ist nur gegenüber dem Gebäude geschlossen. Die Halle des Beschwerdeführers liegt unter der Dachverlängerung des Hauptgebäudes. Der Kubus des Hauptgebäudes wird dadurch vergrössert, und die Dichte der baulichen Nutzung der Parzelle wird deutlich verstärkt. Drei Seiten sind eingewandet oder verglast, und die Halle kann jederzeit vollständig geschlossen werden. Es handelt sich nicht um eine offene Halle. Der Experte hat sie deshalb zu Recht bis zur ersten Stütze in die AZ einbezogen (vgl. Erich Zimmerlin: Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, S. 349). c) Der Beschwerdeführer qualifiziert seinen Anbau, den er nachträglich mit einer Verglasung geschlossen hat, als Wintergarten, der unbeheizt ist und nicht vorrangig Wohnzwecken dient. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Unter "Wintergärten" versteht man in der Regel unisolierte, grossmehrheitlich verglaste Gebäudeteile, die ausserhalb der isolierten Fassade angebaut und weder beheizbar noch ganzjährig bewohnbar sind; sie dienen vorab der Verbesserung der Energiebilanz (Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1987, S. 192.; Jürg Rüedi: Aus der Praxis des kantonalen Bauinspektorates (BE), in: RPG-Bulletin Nr. 1/2 1989). Der Anbau des Beschwerdeführers ist teilweise mit massiven Mauern geschlossen und liegt unter einem massiven Dach. Er ist als Wohnzimmer möbliert. Dies ist kein Wintergarten. Der Gutachter hat diesen Anbau zu Recht in die AZ-Berechnung einbezogen. (...) e) Des weiteren ist zu prüfen, welche Räume des Untergeschosses zur Bruttogeschossfläche gehören. Es ist unbestritten, dass das Untergeschoss anrechenbar ist; es liegt aber nur teilweise über dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain. Die Grösse der Bruttogeschossfläche hängt deshalb entscheidend von der Beurteilung des gewachsenen Terrains ab, das inzwischen mehrmals verändert wurde. Den Beurteilungen des Bauherrn und der Baukommission in dieser Frage kann nicht gefolgt werden. Beide gestehen zu, dass man aus praktischen Gründen nur eine grobe Abschätzung vorgenommen hat. Der Experte hat eine Rekonstruktion des in bezug auf das gewachsene Terrain oberirdisch in Erscheinung tretenden Volumens anhand der Baugesuchspläne vorgenommen. Der Beschwerdeführer hat diese erstellt und ist als Architekt bei seinen Eintragungen aus dem Jahre 1984 zu behaften. Auch unter Berücksichtigung der Projektpläne "Erschliessung Z.-acker" erscheint das Ergebnis des Experten als plausibel: Das gewachsene Terrain und die Lage des Untergeschosses bezogen auf dessen Geländeverlauf ist noch heute ablesbar. Es ist deshalb mit dem Experten davon auszugehen, dass im Untergeschoss in der Zone W 1 ca. 95 m2, und in der Zone W 2A ca. 48 m2 an die Bruttogeschossfläche anzurechnen sind. f) Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers wurde bisher gemäss Gutachten in der W 1 eine AZ von 0.479 und in der W 2A eine AZ von 0.348 realisiert. Die AZ in der W 2A Zone ist knapp eingehalten. In der W 1 Zone wird die AZ um ca. 60 % überschritten. Das Baugesuch kann deshalb nicht bewilligt werden. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Dezember 1997 |
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Extrait par Omnilex
Whether the floor-area ratio may be calculated on the total parcel area across two zones
No. The floor-area ratio must be complied with separately in each zone; a cross-zone transfer of unused density is impermissible.
Section 38(1) KBV allows calculation only within the same zone based on the total area of that zone. The applicant's method would shift unused density from one zone to another.
Whether the detached garage counts toward the floor-area ratio
Yes. The garage must be included in the anrechenbare Bruttogeschossfläche.
Under the applicable law, the use category is irrelevant; the garage's floor area is therefore countable.
Whether the covered sitting area under the roof extension is excluded from the floor-area ratio as an open hall
No. It is not an open hall and must be counted up to the first support.
Three sides are enclosed or glazed and the space can be fully closed at any time; the roof extension enlarges the building volume and increases density.
Whether the so-called winter garden is exempt from the floor-area ratio
No. The annex is not a winter garden within the meaning of the regulation and must be counted.
A winter garden is typically an uninsulated, largely glazed annex outside the insulated façade; here the annex has massive walls, a solid roof, and is furnished as a living room.
Which basement areas count toward the floor-area ratio where the terrain has been altered
Only the portions protruding more than 1.5 m above the original ground count, and the expert's allocation between the two zones was accepted.
The court relied on a reconstruction based on the original permit plans and found the expert's assessment plausible and better supported than the owner's rough estimate.
Whether the building permit and restoration order should be annulled
No. Because the floor-area ratio is exceeded in zone W1, the project cannot be approved and the order to remove the works and restore the original condition stands.
The realized density exceeded 0.479 in zone W1 and 0.348 in zone W2A was only just met; the violation in W1 was decisive.
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