ZZ.1995.21•Definition of attic floor in zoning law
ZZ.1995.21Autre juridiction20 nov. 1995Dismissed
Extrait par Omnilex
J. AG challenged the refusal of permission to build five multi-family houses in the W2 zone. The municipal authorities and the Bau-Departement had held that the project exceeded the permitted number of floors because the purported first attic floor was not a non-countable attic floor and because the knee wall was measured incorrectly. The Administrative Court agreed. It held that a privileged attic floor must be roof-integrated and limited by a roof slope or reduced floor area, and that knee wall height must be measured on the outer facade, not on roof supports. The complaint was therefore dismissed.
§ 17 bis KBV; Begriff des Dachgeschosses und Messung der Kniewandhöhe: Ein privilegierter Dachausbau liegt nur vor, wenn das Geschoss traufseitig in das Dach eingebaut ist und durch eine Dachschräge oder eine gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss reduzierte Grundfläche geprägt wird. Nicht an die Geschosszahl und Ausnützung anrechenbar sind daher nur echte Dachräume. Die maximale Kniewandhöhe nach § 17 bis KBV ist ausserkant Fassade zu messen; eine fiktive Verlagerung des Messpunkts auf vorgesetzte Dachstützen oder in den Dachvorsprung ist unzulässig (E. 2).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1995.21** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 21.11.1995 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.2 |
| Titel: | ** Begriff des Dachgeschosses** |
| Resümee: | § 17 bis, 34 KBV, Anhang II Abb. 3, Anhang III Ziff. 2.1 KBV - Begriff des "Dachgeschosses". Ein weder an die Geschosszahl noch die Bruttogeschossfläche anrechenbarer Dachausbau liegt dann vor, wenn das Geschoss traufseitig in das Dach eingebaut ist und eine Dachschräge oder gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine reduzierte Grundfläche aufweist. Die für privilegierte Ausbauten maximal zulässige Kniewandhöhe ist ausserkant Fassade zu messen. |
| SOG 1995 Nr. 21 § 17 bis, 34 KBV, Anhang II Abb. 3, Anhang III Ziff. 2.1 KBV*- Begriff des "Dachgeschosses". Ein weder an die Geschosszahl noch die Bruttogeschossfläche anrechenbarer Dachausbau liegt dann vor, wenn das Geschoss traufseitig in das Dach eingebaut ist und eine Dachschräge oder gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine reduzierte Grundfläche aufweist. Die für privilegierte Ausbauten maximal zulässige Kniewandhöhe ist ausserkant Fassade zu messen.* Die J. AG stellte ein Gesuch für die Errichtung von fünf Mehrfamilienhäusern auf einer Parzelle, die in der Wohnzone "W2" liegt. Die kommunale Baukommission lehnte das Gesuch ab: Die Gebäude wiesen statt der nach den Zonenvorschriften zulässigen zwei Geschosse deren fünf auf. Der Projektverfasser messe die Höhe der Kniewand nicht - wie vom Gesetz verlangt - ausserkant Fassade, sondern an den vorgesetzten Dachstützen. Der Einwohnergemeinderat und das Bau-Departement schützten diesen Entscheid. Das Verwaltungsgericht gelangt aus folgenden Gründen zur Abweisung der Beschwerde der Bauherrschaft: 2. Im vorliegenden Verfahren ist zu klären, welche Geschosse der von der Beschwerdeführerin geplanten Bauten nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts als Dachgeschosse zu betrachten und folglich nicht in die Ausnützungsziffer und in die Geschosszahl einzurechnen sind. Die anwendbare Bestimmung wurde in den letzten fünf Jahren zweimal geändert. Ein kurzer Rückblick auf die veränderten Fassungen ist deshalb angezeigt. Das kantonale Baureglement vom 3. Juli 1978 (aKBR) definierte die Geschosse in § 17. Ein Geschoss im Dach galt als Vollgeschoss, wenn seine in die Berechnung der Ausnützungsziffer einbezogene Grundfläche mehr als 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses ausmachte. Dies bedeutete, dass Geschosse, die traufseitig im Dach lagen und deren Grundfläche dadurch kleiner als zwei Drittel des darunterliegenden Vollgeschosses waren, als Dachgeschosse galten und bei der Geschosszahl nicht eingerechnet werden mussten. Es handelte sich also um Geschosse, die in ein weitgehend geschlossenes Dach eingebaut und wegen der Dachschräge beschränkt nutzbar waren. Diese Vorstellung des Dachgeschosses wurde, wie noch auszuführen sein wird, im neuen Recht nicht aufgegeben. Das kantonale Baureglement vom 12. September 1990 (KBR 1990) erhielt in § 17 bis folgenden Wortlaut: 1) "Der Ausbau eines Dachgeschosses ist ohne Anrechnung an die Geschosszahl zulässig, wenn a) der Dachvorsprung bis in die horizontale Verlängerung der Decke oberkant des obersten Geschosses reicht; b) bei neuen, unter dieser Bestimmung erstellten Dachgeschossen die Kniewände, ausserkant Fassade gemessen, nicht mehr als 0.8 m betragen; c) eine architektonisch und ästhetisch befriedigende Belichtung und Belüftung möglich ist und insbesondere keine Gründe des Ortsbildschutzes dagegen sprechen. (...). 2) Für Dachaufbauten und Dacheinschnitte gilt § 64. (...)" Der Gesetzgeber wollte mit dieser Bestimmung den Dachausbau fördern und erleichtern. Ausbauten sollten unter gewissen Bedingungen bei der Geschosszahl und damit auch bei der Berechnung der Ausnützungsziffer (§ 24 Abs. 3 KBR) nicht mehr eingerechnet werden müssen. Es sollte aber sichergestellt werden, dass es sich bei den nichtanrechenbaren Geschossen gemäss Abs. 1 lit. a) und b) von § 17 bis "um Dachausbauten handelt" (Botschaft und Entwurf des Regierungsrates zur Änderung des kantonalen Baureglementes vom 22. Januar 1990, RRB Nr. 316 vom 22. Januar 1990, S. 10). Im Jahre 1992 wurde das KBR 1990 überarbeitet und zur kantonalen Bauverordnung (KBV vom 26. Februar 1992). In der Kommission zur Vorberatung der Teilrevision wurde folgende Fassung von § 17 bis der KBV diskutiert (Protokoll der Spezialkommission vom 12. Dezember 1991, S. 247 f.): "Der Ausbau eines Dachgeschosses ist ohne Anrechnung an die Geschosszahl zulässig, wenn a) bei neuen, unter dieser Bestimmung erstellten Dachgeschossen die Kniewände, ausserkant Fassade gemessen, nicht mehr als 0.8 m betragen und der Dachvorsprung bis in die horizontale Verlängerung der Decke oberkant des obersten Geschosses reicht; (...)". Die Kommission diskutierte vor allem die Regel des KBR 1990 über den Dachvorsprung. Dachgeschosse sollten nur privilegiert werden, wenn sie von einem richtigen Dach umgeben seien. Der vorgeschriebene Dachvorsprung sei ein Mittel, um dies zu erreichen. Die Kniewand von 80 cm Höhe müsse verhindern, dass beim Weglassen des Dachvorsprunges der Baukörper erhöht werde. Man sei bestrebt, Dachgeschosse gegenüber Attikageschossen nicht zu privilegieren. Im Kantonsrat wurde § 17 bis KBV geändert. Die Regel, wonach der Dachvorsprung bis in die horizontale Verlängerung der Decke oberkant des obersten Geschosses zu reichen habe, wurde zur Erleichterung neuer Dachformen (z.B. Tonnendächer an Stelle der privilegierten Steildächer) aufgegeben (Verhandlungen des Kantonsrates vom 25. Februar 1992; Protokoll, S. 175). Eine Diskussion wurde nicht geführt. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Vorstellung übernommen wurde, welche sich die vorberatende Kommission von einem Dachgeschoss machte. Im Kantonsrat erhielt § 17 bis der KBV schliesslich folgende, heute anzuwendende Fassung: 1) "Der Dachausbau ist ohne Anrechnung an die Geschosszahl zulässig, wenn, a) bei neuen, unter dieser Bestimmung erstellten Dachgeschossen die Kniewände, ausserkant Fassade gemessen, nicht mehr als 0.8 m hoch sind; b) eine architektonisch und ästhetisch befriedigende Belichtung und Belüftung möglich ist und insbesondere keine Gründe des Ortsbildschutzes dagegen sprechen. (...). 2) Für Dachaufbauten und Dacheinschnitte gilt § 64." § 64 Abs. 1 KBV wurde durch folgenden Satz ergänzt: "Räume über dem ersten Dachgeschoss sollen möglichst giebelseitig belichtet werden. Dachaufbauten oder Dacheinschnitte über dem ersten Dachgeschoss sind verboten." Dieser Rückblick auf die Gesetzgebung zeigt, dass das Dachgeschoss nicht definiert, sondern nur indirekt umschrieben wurde. Dies gilt auch für § 17 bis KBV, der den Begriff des Dachgeschosses voraussetzt. Nach den Materialien soll aber sichergestellt werden, dass es sich bei den nichtanrechenbaren Geschossen um Dachausbauten handelt. Auch nach dem Wortlaut von § 17 bis KBV wird der Dachausbau ermöglicht. Die betreffenden Räume müssen also in einen Dachraum eingebaut sein. Diese Vorstellung entspricht dem allgemeinem Sprachgebrauch, wonach es sich beim Dachgeschoss um ein Stockwerk handelt, das im Innern eines Daches liegt (Duden, Deutsches Universalwörterbuch, 1983). Zugestanden wird von der Verordnung, dass das Dachgeschoss Kniewände aufweisen darf, die, ausserkant Fassade gemessen, nicht mehr als 0.8 m hoch sein dürfen. Dies bedeutet, dass die Raumhöhe des Dachgeschosses an der Kniewand beschränkt wird. § 64 Abs. 1 KBV zeigt zudem, dass der Gesetzgeber die Beschränkung des Dachausbaus auf ein Geschoss aufgegeben hat. Auch in der Lehre wird der baurechtliche Begriff des Dachgeschosses oft vorausgesetzt und nicht näher umschrieben. Aldo Zaugg (Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, S. 156) spricht von ausgebauten Dachräumen. Ein Dachraum solle als solcher empfunden werden können, was bei einer inneren Kniewandhöhe von mehr als 1.5 m nicht mehr zutreffe. Er geht also davon aus, dass das Dachgeschoss von einer Dachschräge begrenzt wird. Nach den bisherigen Ausführungen liegt ein privilegierter Dachausbau nach § 17 bis KBV vor, wenn das Geschoss traufseitig in ein Dach eingebaut ist und eine Dachschräge oder gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine reduzierte Grundfläche aufweist. Durch den Einbau ins Dach ergibt sich eine Beschränkung der Raumhöhe an der Kniewand. Dies zeigt sich beispielsweise an verkleinerten, in die Kniewand eingebauten Fenstern oder an den in der Dachschräge liegenden Dachfenstern. Das "1. Dachgeschoss" der Gebäude der Beschwerdeführerin entspricht diesen Regeln nicht. Die gewählte Messweise führt dazu, dass ein als Dachgeschoss bezeichnetes Geschoss vollständig ausserhalb des Dachraumes des Gebäudes liegt. Es hat eine durchgehende Raumhöhe und liegt nicht im Dach, sondern teilweise hinter einem Dachvorsprung. Es wird weder durch die Kniewand noch durch die Dachschräge begrenzt und weist die gleiche Grundfläche wie das darunterliegende Vollgeschoss auf. Die Belichtung erfolgt an allen vier Fassaden durch normale Fenster. Das streitige Geschoss wird von der Bauherrschaft als Dachgeschoss bezeichnet, weil der Messpunkt für die Kniewand nach den Erläuterungen im Mitteilungsblatt des Bau-Departementes vom März 1994, S. 29, bestimmt wurde. Bei dieser Messweise wird nicht die effektive Kniewand des Gebäudes gemessen, sondern diese wird fiktiv von der Fassade weg nach aussen an den Dachvorsprung verlegt. Die Kniewand des Daches zur Begrenzung des Dachgeschosses ist aber nichts Fiktives, das abgehoben von der effektiven Fassade und unabhängig vom Baukörper ermittelt werden kann. Die Kniewand beschränkt die Raumhöhe des Dachgeschosses, wie dies die Abbildung 3 des Anhanges I zur Bauverordnung (BGS 711.611.1) darstellt. Es heisst dort sogar, die Kniewandhöhe im Dachgeschoss betrage maximal 0.80 m, obwohl diese nach der KBV ausserkant Fassade zu messen ist. Die von der Beschwerdeführerin gewählte Messweise ist unzulässig, weil nicht an der Fassade gemessen wird. Die Fassade umschliesst die hauptsächlichen Innenräume des Gebäudes und liegt für die Bestimmung der Dachgeschosse nicht bei den Dachstützen oder beim Dachvorsprung. (...) * Verwaltungsgericht, Urteil vom 21. November 1995* |
|---|
Extrait par Omnilex
What counts as a privileged attic floor under § 17 bis KBV?
A privileged attic floor exists only if the storey is built into the roof truss, with a roof slope or a reduced floor area compared with the storey below.
The provision and its materials show that only true roof-integrated attic conversions are exempt from floor-number and floor-area counting; a storey outside the roof space is not an attic floor.
How must the maximum knee wall height for privileged attic conversions be measured?
It must be measured at the outer edge of the facade, not at protruding roof supports.
The knee wall is a real boundary of the interior roof space and cannot be fictitiously shifted outward; measuring elsewhere would defeat the statutory limitation.
Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.