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Agricultural lease extension despite alleged sham sublease

ZZ.1994.9Autre juridiction27 août 1994Confirmed

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Résumé Omnilex

The Obergericht dismissed the municipality's appeal against the extension of an agricultural lease. It held that the farm was not placed in prohibited sublease through W., because he was an employee and not a subtenant: he received a fixed wage, bore no entrepreneurial risk, and the tenant retained decisive control. Since no serious breach of duties under the Agricultural Lease Act was established, the lease could be extended until 31 October 1999.

Regeste Omnilex

Art. 1 Abs. 2, 27 Abs. 2 LPG; Art. 291 OR: An extension of an agricultural lease is not excluded merely because the tenant allows a third party to manage the farm, if the relationship is in substance an employment contract and not a concealed sublease or evasion transaction. The decisive criteria are remuneration, participation in results, allocation of entrepreneurial risk, ownership and control over inventory, and the parties' actual economic arrangement (consid. 6b-c). A serious breach of duty under Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG exists only where the prohibited sublease or other violation is established; otherwise extension remains admissible if reasonable.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1994.9**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:28.08.1994
FindInfo-Nummer:O_ZK.2015.63
Titel:** Pachterstreckung, Umgehungsgeschäft**
Resümee:** Art. 1 Abs. 2, 27 Abs. 2 LPG, 291 OR - Pachterstreckung. Liegt im Einsetzen eines Bewirtschafters ein Umgehungsgeschäft (eine verbotene Unterpacht), das einer Erstreckung entgegensteht?**
SOG 1994 Nr. 9 ** Art. 1 Abs. 2, 27 Abs. 2 LPG, 291 OR***- Pachterstreckung. Liegt im Einsetzen eines Bewirtschafters ein Umgehungsgeschäft (eine verbotene Unterpacht), das einer Erstreckung entgegensteht?* O. verkaufte 1978 seinen Hof in M. an die Klägerin H. Beabsichtigt war, dass ihr Vater diesen Hof als Nutzniesser bewirtschaften sollte. Kurz darauf schloss ihr Vater mit der Bürgergemeinde M. einen Pachtvertrag über die Parzelle "Geissholen", um das zu bewirtschaftende Gut zusätzlich zu vergrössern. Er konnte sich dann aber nicht dazu durchringen, seinen bisherigen Hof in Ostermundigen endgültig zu verlassen, und blieb dort. Die Klägerin suchte in der Folge jemanden, der an Stelle ihres Vaters den Hof führen konnte. 1979 stellte sie zu diesem Zweck W. ein, der den Hof noch heute zusammen mit seiner Familie führt. Mit Schreiben vom 18.5.1992 kündigte die Bürgergemeinde der Klägerin das Vertragsverhältnis per 31.10.1993, weil sie aufgrund ihres am 28.6.1990 erlassenen Flur-Reglements verpflichtet sei, das Land vorweg ortsansässigen Bürgern zu verpachten. Die Klägerin bestritt die Gültigkeit der Kündigung und verlangte Erstreckung. Der Amtsgerichtspräsident stellte fest, dass die Kündigung des Pachtverhältnisses per 15.4.1994 erfolgt sei und erstreckte die Pacht bis am 31.10.1999. Das Obergericht wies einen Rekurs der Bürgergemeinde ab und stellte fest, dass das Pachtverhältnis auf die Klägerin übertragen worden sei. Zur Frage, ob es sich um einen allenfalls verbotene Unterpacht handle, die einer Erstrekkung im Wege stünde, äusserte es sich wie folgt: 6.b) Hat der Verpächter gekündigt, erstreckt der Richter die Pacht, wenn dies für den Verpächter zumutbar ist. Art. 27 Abs. 2 Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) enthält eine nicht abschliessende Aufzählung von Gründen, die die Fortsetzung der Pacht ausschliessen. Die Bürgergemeinde macht geltend, die Pächterin habe gegen das Verbot der Unterpacht und gegen diverse Beitragsverordnungen der Landwirtschaftsgesetzgebung verstossen. Nach Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG ist der schwerwiegende Verstoss gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten ein Grund, der eine Erstreckung der Pacht ausschliesst. Die Vertragsparteien haben in casu einen mündlichen Pachtvertrag abgeschlossen. Da der Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon weit zurückliegt, lässt sich nicht mehr eindeutig feststellen, ob die Unterpacht vertraglich ausgeschlossen worden war. Es muss daher auf das Gesetz zurückgegriffen werden. Das LPG selbst enthält keine eigene Bestimmung über die Unterpacht, womit die allgemeine Regel von Art. 291 OR Platz greift. Demnach ist die Unterpacht lediglich mit Zustimmung des Verpächters gestattet (vgl. Studer, in Honsell [Hrsg.]: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 1992, Art. 291 N 6). Eine ausdrückliche Zustimmung zu einer Unterpacht wurde nie erteilt. Sollte das Grundstück "Geissholen" also effektiv in Unterpacht gegeben worden sein, müsste zusätzlich geprüft werden, ob eine Zustimmung allenfalls stillschweigend oder konkludent erfolgt ist. c) W. ist Lohnempfänger der Rekursgegnerin. Rechtliche Grundlage dazu bildet der Normalarbeitsvertrag für Arbeitnehmer in der Landwirtschaft (BGS 821.322) und die am 1.9.1985 zwischen den Parteien abgeschlossene Ergänzung zum Normalarbeitsvertrag. In dieser Ergänzung wird insbesondere festgehalten, dass der Angestellte den Betrieb eigenverantwortlich und selbständig führt, nach aussen unter seinem Namen auftreten und handeln sowie einen eigenen Viehbestand halten darf. Die Bezeichnung als "Arbeitsvertrag" kann für die rechtliche Qualifikation des Vertragsverhältnisses zwischen der Pächterin und W. nicht allein massgebend sein. Abzuklären gilt es insbesondere, ob nicht ein Umgehungsgeschäft im Sinne von Art. 1 Abs. 2 LPG vorliegt, das die Anwendung der zwingenden Vorschriften des LPG verhindern will. Nach Studer/Hofer (Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 1987, S. 35) liegt dann ein Arbeitsvertrag und nicht ein Pachtvertrag vor, wenn der Bewirtschafter ausschliesslich Lohnempfänger ist und das Inventar im Eigentum des Grundeigentümers steht. In casu ist W. lediglich Lohnempfänger. Er bezieht von seiner Arbeitgeberin ein fixes Gehalt und ist am Betriebsergebnis nicht beteiligt. Das Unternehmerrisiko liegt also voll und ganz bei ihr. Auch das tote und lebende Inventar steht mehrheitlich in ihrem Eigentum. Eine Ausnahme ist nur hinsichtlich des Viehbestands zu machen. Gemäss Arbeitsvertrag ist W. berechtigt, einen eigenen Viehbestand zu halten. Allerdings verbleibt der Arbeitgeberin ein erhebliches Mitspracherecht. So bestimmt sie die Höhe des Gesamtzuchtviehbestandes und kann den Verkauf von Tieren verlangen, sollten es die Umstände erfordern. Bei Vertragsauflösung wird der Gesamtzuchtviehbestand gleichwertig geteilt. Ein versteckter Pachtvertrag liegt somit nicht vor, auch wenn der Arbeitsvertrag dem Arbeitnehmer einen ziemlich grossen Freiraum belässt. Dass W. in seinem eigenen Namen, aber auf fremde Rechnung (das Konto des Landwirtschaftsbetriebes) nach aussen auftritt, ist zwar nicht alltäglich, wird aber vom Arbeitsvertrag gedeckt. W. ist somit Arbeitnehmer und nicht Unterpächter. Da das Auftreten im eigenen Namen, aber für den Landwirtschaftsbetrieb, auch nicht gegen die Beitragsverordnungen verstösst, ist ein schwerwiegender Verstoss gegen eine gesetzliche oder vertragliche Pflicht nicht auszumachen. Eine Erstreckung des Pachtverhältnisses ist der Bürgergemeinde zuzumuten. (Die Erstreckungsdauer bis 31.10.1999 ist den Verhältnissen angemessen.) * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 28. Juli 1994*

Mots-clés

agricultural leaselease extensionsubleasesham transactionemployment relationshipmunicipal landterminationentrepreneurial risk

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the use of W. to run the farm constituted a prohibited sublease or sham arrangement barring lease extension under the Agricultural Lease Act.

Solution extraite

No. W. was an employee, not a subtenant; the arrangement was covered by the employment contract and did not amount to an evasion transaction.

Motifs extraits

W. received a fixed salary, bore no share in the operating result, and the entrepreneurial risk remained with the tenant. Although he had some autonomy and could keep livestock, the landlord retained significant control, and the arrangement was consistent with a labor relationship rather than a concealed lease.

Question juridique clé

Whether the termination could be extended under Art. 27 para. 2 LPG despite the municipality's objections.

Solution extraite

Yes. No serious breach of statutory or contractual duties was shown, so extension was reasonable and appropriate.

Motifs extraits

Because there was no prohibited sublease and no other serious violation of obligations, the statutory ground excluding extension was absent. The extension period until 31 October 1999 was proportionate.

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