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Negative declaration on agricultural land sale: no direct permit claim

ZZ.1994.45Autre juridiction17 oct. 1994Partially Granted

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Résumé Omnilex

The Agricultural Department had declared that the sale of a farm parcel to B. could not be approved. The appellant challenged that ruling and also asked the court to issue the permit itself. The court held that, under Art. 84 lit. b BGBB, the applicant may obtain a declaratory decision on approvability, but from a merely negative declaration no direct claim to a permit can be derived. A positive declaratory ruling would bind the authority for the later notarized contract and give rise to entitlement to the permit. The court therefore refused to transform the appeal into a substantive permit decision.

Regeste Omnilex

Art. 84 lit. b BGBB; negative declaratory ruling on the approvability of an acquisition of agricultural land; no direct entitlement to a permit. A declaratory decision under Art. 84 lit. b BGBB serves to determine in advance whether the planned transfer can be approved. Where the authority issues only a negative declaration, the applicant cannot, in appeal proceedings, demand that the court itself grant the permit under Art. 61 Abs. 2 BGBB. By contrast, a positive declaration on approvability has binding preliminary effect for the later permit stage, provided the notarized contract corresponds to the draft and the relevant facts have not changed (consid. 3). The court may review the declaration, but may not itself substitute the constitutive permit decision.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1994.45**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:18.10.1994
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.108
Titel:** Verkauf von Landwirtschaftsland, Bewilligung**
Resümee:** Art. 84 lit. b BGBB - Feststellungsverfügung über die Bewilligungsfähigkeit eines Verkaufs von Landwirtschaftsland. Liegt lediglich eine negative Feststellung vor, kann nicht eine Bewilligung verlangt werden. Eine positive Feststellung bedeutet Anspruch auf Bewilligung.**
SOG 1994 Nr. 45 ** Art. 84 lit. b BGBB***- Feststellungsverfügung über die Bewilligungsfähigkeit eines Verkaufs von Landwirtschaftsland. Liegt lediglich eine negative Feststellung vor, kann nicht eine Bewilligung verlangt werden. Eine positive Feststellung bedeutet Anspruch auf Bewilligung.* (Für den Sachverhalt vgl. vorne Nr. 34.) 3. Das Landwirtschafts-Departement hat in Verfügungsform festgestellt, "dass ein Verkauf von GB Nr. 815 an B. ... nicht bewilligt werden könnte". Soweit mit der Beschwerde die Aufhebung dieser Verfügung verlangt wird, ist darauf einzutreten. In Ziffer 2 seiner Rechtsbegehren verlangt der Beschwerdeführer darüber hinaus die Erteilung der Bewilligung selbst. Das Departement beantragt, darauf nicht einzutreten; Anfechtungsobjekt sei eine Feststellungsverfügung nach Art. 84 lit. b BGBB, weshalb nicht die Erteilung einer Bewilligung nach Art. 61 Abs. 2 BGBB verlangt werden könne. Verkaufs- und Kaufwillige von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben haben ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung, ob der Erwerb des in Frage stehenden Objekts bewilligt werden kann. Das neue Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht räumt ihnen deshalb in Art. 84 lit. b ausdrücklich einen Anspruch auf Erlass einer entsprechenden Verfügung durch die Bewilligungsbehörde ein. Die mit den Amtschreibereien abgesprochene Praxis des Landwirtschafts-Departements, bei Vorliegen eines Vorvertrages und eines Kaufvertragsentwurfs in Anwendung von Art. 84 nur feststellend zu verfügen und die eigentliche Bewilligungserteilung erst nach Verurkundung des Kaufvertrages zu verfügen, ist nicht zu beanstanden. Das Vorliegen eines verurkundeten Vertrages erscheint nach Art. 61 ff. BGBB als Voraussetzung für die Durchführung des eigentlichen Bewilligungsverfahrens. Wenn nun der Gesuchsteller aufgrund eines Vorvertrages oder eines Kaufvertragsentwurfs anstelle einer Bewilligung vorerst nur eine Feststellungsverfügung erhält, ist er dadurch nicht benachteiligt; einer positiven Feststellungsverfügung (Feststellung der Bewilligungsfähigkeit) kommt als Vorentscheid insoweit verbindlicher Charakter zu, als auf die Erteilung der Bewilligung selbst ein Anspruch besteht, wenn der Vertrag in der im Entwurf vorgelegten und der Feststellungsverfügung zugrundeliegenden Fassung verurkundet wird. Die rechtsgestaltende Bewilligung beschränkt sich dann im Grunde nur noch auf die Prüfung und Feststellung, dass sich der rechtserhebliche Sachverhalt seit dem Erlass der Feststellungsverfügung nicht geändert hat (Beat Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht, S. 217). Der Beschwerdeführer räumt selbst ein, dass die mit der Einladung zur Verurkundung herausgegebenen Entwürfe nicht immer den tatsächlich verurkundeten Verträgen entsprechen. In diesen Fällen müsste dann das Departement bei einer bereits vorgängig erteilten Bewilligung prüfen, ob vorgenommene Änderungen zum Widerruf der Bewilligung führen müssen. Die Rechtssicherheit ist bei dem von der Vorinstanz praktizierten Verfahren besser gewährleistet. Bei Gutheissung einer Beschwerde gegen eine negative Feststellungsverfügung ist die Bewilligungsbehörde unter den eben erwähnten Voraussetzungen gleichermassen zur Erteilung der Bewilligung verpflichtet. Ist aber die Praxis des Landwirtschafts-Departements rechtmässig, st es dem Verwaltungsgericht verwehrt, im Beschwerdeverfahren anstelle der blossen Feststellung des Bestehens eines Rechts in seinem Urteil dieses Recht selbst zu begründen. Auf das Rechtsbegehren in Ziffer 2. ist deshalb nicht einzutreten. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 18. Oktober 1994*

Mots-clés

agricultural landdeclaratory decisionpermitabilitynotarized contractpreliminary decisionlegal certainty

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether a permit can be requested directly against a merely negative declaratory decision on the sale of agricultural land.

Solution extraite

No. Against a purely negative declaratory decision under Art. 84 lit. b BGBB, only the declaration may be challenged; the court cannot itself grant the permit in place of the authority.

Motifs extraits

A declaratory ruling serves to determine whether the planned transaction is approvable. If the authority has only declared non-approvability, the applicant is not yet entitled to an actual permit decision. The permit may be claimed only after the contract is notarized in the form underlying the positive declaration. In that situation, the court must not create the right itself in the appeal judgment.

Question juridique clé

Whether a positive declaratory ruling on the approvability of the sale would create a right to a permit.

Solution extraite

Yes. A positive determination of approvability has binding effect as a preliminary decision; if the contract is notarized in the same form, the applicant is entitled to the permit.

Motifs extraits

The declaratory procedure under Art. 84 lit. b BGBB protects the legitimate interest of parties to know in advance whether the intended acquisition can be approved. A positive declaration binds the authority for the subsequent permit stage, subject only to verification that the relevant facts have not changed.

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