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Building length rules apply to single-storey ancillary buildings

ZZ.1994.40Autre juridiction10 avr. 1994Dismissed

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Résumé Omnilex

S. applied for approval of a construction project with single-storey sheds between four semi-detached houses. The municipality refused the permit because the maximum building length in zone W2a was exceeded; the cantonal department and then the Verwaltungsgericht upheld that refusal. The court held that after the 1991 revision of the cantonal building rules, the exclusion of single-storey buildings from building-length measurement no longer existed. The municipal zoning rules therefore applied to the entire building, including the single-storey parts, and no special exception for them had been adopted.

Regeste Omnilex

§ 21 KBV; municipal zoning regulations on building length; interpretation of the term building length after revision of cantonal law: the former cantonal rule excluding single-storey buildings from the measurement no longer applies. Since the KBV now merely delegates the regulation of maximum building length to the municipalities, they must expressly provide any exception for single-storey ancillary structures. In the absence of such a special rule, the wording and systematic context of the municipal provision require that the full length of the building, including single-storey parts, be counted; the prior cantonal practice cannot be continued by implication.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1994.40**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:11.04.1994
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.103
Titel:** Gebäudelänge**
Resümee:§ 21 KBV - Gebäudelänge. Auch für eingeschossige Nebengebäude gelten nun die Vorschriften über die Gebäudelänge, sofern die Gemeinden nicht besondere Regelungen erlassen.
SOG 1994 Nr. 40 § 21 KBV - Gebäudelänge.Auch für eingeschossige Nebengebäude gelten nun die Vorschriften über die Gebäudelänge, sofern die Gemeinden nicht besondere Regelungen erlassen. S. reichte ein Baugesuch für die Erstellung von eingeschossigen Schöpfen zwischen 4 Doppeleinfamilienhäusern ein. Das Baugesuch wurde von der Gemeinde im Juni 1993 mit der Begründung, die maximale Gebäudelänge von 25 m der Wohnzone "W2a" sei überschritten, abgewiesen. Das Bau-Departement wies im August 1993 eine dagegen erhobene Beschwerde ab. S. beschwerte sich mit der Begründung, es könne nicht sein, dass die Überbauung nach dem neuen, liberaleren Baurecht nicht mehr möglich sein solle, während sie unter dem alten Recht zulässig gewesen wäre. Das Verwaltungsgericht bestätigte den Departementsentscheid mit folgender Begründung: 2. Das kantonale Baureglement vom 3. Juli 1978 (aKBR) galt für alle Gemeinden und schuf einheitliche, verbindliche Bauvorschriften. Die Gemeinden konnten in ihren Baureglementen, soweit das aKBR es gestattete oder ein Gebiet nicht regelte, eigene Vorschriften erlassen. Das aKBR definierte die Gebäudelänge und legte eine maximale Gebäudelänge fest: Nach § 21 aKBR durfte die Länge von Einzel- und Reihenbauten im Gebiet der offenen Bauweise 40 m nicht übersteigen. Eingeschossige Bauten waren bei der Messung der Gebäudelänge nicht mitzurechnen. Die Gemeinden konnten in ihren Baureglementen die Maximallänge herabsetzen. In bestimmten Zonen durften sie andere Maximallängen vorsehen (§ 21 Abs. 2 aKBR). Im Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Rodersdorf (BZR) war die Gebäudelänge in der Zone W2a auf 25 m beschränkt. Ab einer Gebäudelänge von 20 m waren die Gebäude im Grundriss gestaffelt, um mindestens 1,50 m versetzt anzuordnen. Die Messweise der Gebäudelänge war nicht festgelegt. In der Praxis der Gemeinde wurden die eingeschossigen Bauten bei der Berechnung der maximalen Gebäudelänge nach der kantonalen Regel von § 21 aKBR nicht mitgerechnet. Unter dem altrechtlichen Regime wäre das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin bewilligt worden. Da Bauten mit einer Gebäudehöhe unter 4,50 m als eingeschossig galten (§ 18 aKBR), wurden die Zwischenbauten im Projekt als eingeschossig betrachtet, sodass die Siedlung als bestehend aus 4 Doppeleinfamilienhäusern, verbunden mit eingeschossigen Zwischenbauten bewertet wurde, mit der Folge, dass die Zwischenbauten nicht in die Gebäudelänge einrechnet wurden. 3.a) Am 1. Januar 1991 trat das revidierte kantonale Baureglement, nun Kantonale Bauverordnung (KBV; BGS 711.61) in Kraft. Die KBV liefert erneut einheitliche Definitionen der Baumasse, enthält jedoch nur dort materielle Bestimmungen, wo es um grundlegende baupolizeiliche Vorschriften geht (Botschaft und Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat, Änderung des kantonalen Baureglementes vom 3. Juli 1978, RRB Nr. 316 vom 22. Januar 1990). Die Gemeinden können in ihrem Bau- und Zonenreglement eigene Vorschriften erlassen, soweit sie der KBV nicht widersprechen (§ 133 Planungs- und Baugesetz [PBG; BGS 711.1]). Die Kantonale Bauverordnung verzichtet auf eine kantonalrechtliche Begrenzung der Gebäudelänge. Das kantonale Recht befasst sich mit der Gebäudelänge nur noch insofern, als es den Gemeinden die Kompetenz zur Regelung dieser Materie weiterdelegiert (§ 21 KBV, § 131 Abs. 2 lit. b PBG). Da die Gebäudelängenbegrenzung entfällt, wird kantonalrechtlich auch auf die Festlegung der Definition der Gebäudelänge in diesem Bereich verzichtet. Die Gemeinden sind nun zuständig, in ihren Zonenreglementen maximale Gebäudelängen festlegen (§ 21 KBV). Es ist deshalb Aufgabe der Gemeinden, festzulegen, ob sie die Gebäudelänge beschränken und ob sie allenfalls für eingeschossige Bauten oder eingeschossige Nebenbauten besondere Bestimmungen vorsehen wollen. b) Die Gebäudelänge ist im geänderten kantonalen Recht aber von Bedeutung für den Grenzabstand von Bauten. Gegenüber der Nachbargrenze richtet sich der Grenzabstand nach der Geschosszahl und der Gebäudelänge (§ 22 Abs. 2 KBV; Anhang I Abb. 9 und II). In der Tabelle zur Ermittlung des Grenzabstandes wird von der "massgebenden Gebäudelänge" als Parameter ausgegangen. Damit einheitliche Grenzabstände gelten, definiert das kantonale Recht deshalb weiterhin die Messweise der Gebäudelänge. Bei der Berechnung des Grenzabstandes sind nun auch eingeschossige Teile eines Gebäudes einzurechnen, wie aus der Tabelle hervorgeht (Anhang II). c) Dem kantonalen Recht kann deshalb kein Anhaltspunkt für den Standpunkt der Beschwerdeführerin entnommen werden. 4. Das seit dem 24. März 1994 geltende neue BZR der Gemeinde enthält in § 19 verschiedene Änderungen der zusammengefassten Zonen- und Gestaltungsvorschriften. Die bergseitige Gebäudehöhe wurde aufgehoben. Für die Berechnungsart der Geschosszahl wird auf § 17 KBV in der geänderten Fassung vom 1.1.1991 verwiesen. Die maximalen Gebäudelängen wurden beibehalten. Ab einer Gebäudelänge von 20 m sind die Gebäude weiterhin im Grundriss gestaffelt anzuordnen. Es ist unbestritten, dass die Gemeindeorgane die Anpassung der Bestimmungen über maximale Gebäudelängen nicht diskutierten. Sie waren sich auch nicht bewusst, dass durch die Revision von § 21 aKBR die alte Messweise der Gebäudelänge auf kantonaler Ebene weggefallen war. Diese Tatsachen können nun aber nicht zur Annahme führen, der kantonale Gesetzgeber oder die Gemeindeorgane hätten unbewusst, ohne daran zu denken, und stillschweigend die bisher kantonalrechtlich geltende Definition der Gebäudelänge in das BZR der Gemeinde eingefügt. Mit der Revision der KBV wurde eine Regel aufgehoben, die auch in der Gemeinde (als Regel des kantonalen Rechts) angewendet worden war. Es gibt keinen Hinweis darauf, dass mit der Aufhebung der kantonalen Regel, dass bei der Berechnung der Gebäudelänge die eingeschossigen Bauten nicht einzurechnen seien, eine Ersatzregel gleichen Inhaltes erlassen worden wäre. Von einer in der örtlichen Baupraxis üblichen Messweise kann nicht ausgegangen werden, da die bisherige Messweise ja gerade vom kantonalen Recht vorgegeben war. Das neue BZR nimmt Bezug auf die revidierte Umschreibung der Geschosse in § 17 f. KBV. Es basiert auf der neuen Grenzabstandsberechnung des kantonalen Rechts, welches die eingeschossigen Bauten einbezieht. Der Wortlaut von § 19 BZR (zusammengefasste Zonen- und Gestaltungsvorschriften) enthält keine ausdrückliche Definition der Gebäudelänge. Immerhin ergibt eine wörtliche Auslegung der Bestimmung, dass unter "Gebäudelänge" die Länge des gesamten Gebäudes, selbst wenn es aus ein- und mehrgeschossigen Teilen besteht, oder nur eingeschossig ist, zu messen ist. Der Wortlaut gibt keinen Hinweis darauf, dass die Gebäudelänge von eingeschossigen Gebäuden nicht einzuhalten wäre. Diese Auslegung wird durch die bisherige Umschreibung des aKBR gestützt, welches diese Messweise mit der ausdrücklichen Formulierung, eingeschossige Bauten seien nicht mitzurechnen, einschränkte. Es muss deshalb davon ausgegangen werden, dass sich die Gebäudelänge des BZR der Gemeinde Rodersdorf auch auf eingeschossige Bauteile bezieht. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 11. April 1994*

Mots-clés

planning lawbuilding lengthzoning regulationsancillary buildinginterpretationmunicipal autonomy

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the municipal building-length limit in the zoning rules includes single-storey ancillary buildings.

Solution extraite

Yes. The municipal rules on maximum building length also cover single-storey buildings and ancillary parts unless the municipality expressly provides otherwise.

Motifs extraits

Under the revised cantonal framework, the former cantonal exception excluding single-storey structures from building-length measurement no longer applies. The KBV delegates regulation of building length to municipalities, and the new municipal text contains no exclusion for single-storey parts; its wording and context support counting the full building length.

Question juridique clé

Whether the refused building permit should be granted under the new, more liberal building law.

Solution extraite

No. The project still exceeds the applicable municipal building-length limit when the single-storey sheds are counted.

Motifs extraits

The court found no basis in cantonal law or municipal practice for excluding the sheds. The prior law had expressly excluded such structures, but that rule was abolished and not replaced by an equivalent provision.

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