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Lease termination not abusive after failed rent negotiations

ZZ.1993.5Autre juridiction27 avr. 1993Confirmed

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Résumé Omnilex

The tenants appealed against a landlord's notice terminating business premises after a temporary, clearly below-market rent had been agreed for six months with the expectation of later negotiations on a higher rent. The court held that the notice was not a prohibited pressure termination under Art. 271a(1)(b) OR. Given the transitional nature of the arrangement, the tenants' prior knowledge of the low rent, and the failure of the planned negotiations, the termination was the foreseeable consequence of the parties' bargain rather than a coercive attempt to force a rent increase. The appeal was dismissed and the validity of the notice confirmed.

Regeste Omnilex

Art. 271a Abs. 1 lit. b OR; anfechtbare Kündigung bei Änderungs- oder Pressionskündigung. Eine Vermieterkündigung ist nicht missbräuchlich, wenn die Parteien für eine klar begrenzte Übergangszeit bewusst einen erheblich unter dem Marktniveau liegenden Mietzins vereinbaren und bereits bei Vertragsschluss vorgesehen ist, anschliessend über einen höheren, marktgerechten Mietzins zu verhandeln. Scheitern diese von Anfang an geplanten Verhandlungen, ist die Kündigung zur Neuorientierung des Vermieters grundsätzlich als legitime Folge der Nichteinigung zu qualifizieren und nicht als verpönte Nötigung zur Durchsetzung einer einseitigen Vertragsänderung; maßgebend sind Gesamtumstände, Vertragszweck und Schutzzweck der Norm (consid. 6–7).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1993.5**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:28.04.1993
FindInfo-Nummer:O_ZK.2015.74
Titel:** Vermieterkündigung, Anfechtung, Änderungskündigung**
Resümee:** Art. 271a Abs. 1 OR. Anfechtbarkeit der Vermieterkündigung. Ein verpönter Nötigungseffekt ist zu verneinen, wenn die Parteien für eine Übergangszeit zur Verminderung von Leerstandsverlusten für beide Seiten erkennbar einen weit geringeren als den marktüblichen Mietzins vereinbart haben und der Vermieter dem Mieter nach dem Scheitern der von Anfang an geplanten Verhandlungen über einen höheren Mietzins kündigt, um sich nach einem anderen Mietinteressenten umzusehen.**
SOG 1993 Nr. 5 ** Art. 271a Abs. 1 OR.** Anfechtbarkeit der Vermieterkündigung.Ein verpönter Nötigungseffekt ist zu verneinen, wenn die Parteien für eine Übergangszeit zur Verminderung von Leerstandsverlusten für beide Seiten erkennbar einen weit geringeren als den marktüblichen Mietzins vereinbart haben und der Vermieter dem Mieter nach dem Scheitern der von Anfang an geplanten Verhandlungen über einen höheren Mietzins kündigt, um sich nach einem anderen Mietinteressenten umzusehen. Die zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossenen A., B. und C. waren ab August 1992 Mieter von Räumlichkeiten in einer Liegenschaft, die sie gewerblich nutzten. Für eine Übergangszeit von 6 Monaten, bis 31. Januar 1993, war der Mietvertrag erst mündlich und zu einem wesentlich unter dem effektiven Mietwert liegenden Mietzins von Fr. 1'000.-- pro Monat vereinbart; dabei bestand die Meinung, dass für die anschliessende Zeit ein marktgerecht höherer, umsatzabhängiger Mietzins ausgehandelt werden sollte. Die Parteien verhandelten darüber bereits im Juli 1992 schriftlich. Eine Vereinbarung kam jedoch nicht zustande. Daher kündigte die Vermieterin am 17. August 1992 die Miete per 31. Januar 1993. Die von den Mietern angerufene Schlichtungsbehörde betrachtete diese Kündigung als gültig per 31. März 1993. Auf Klage der Mieter stellte der Gerichtspräsident die Ungültigkeit der Kündigung fest. Das Obergericht des Kantons Solothurn hiess den Rekurs der Beklagten gut, stellte die Wirksamkeit der Kündigung per 31. März 1993 fest und wies die Sache zum Entscheid über die Erstreckung an den erstinstanzlichen Richter zurück. Aus der Begründung: 6. Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR).Mit dieser Norm werden Änderungs- oder Pressionskündigungen erfasst, mit denen der Vermieter einseitig eine Forderung durchsetzen will. Wichtig ist dabei, dass die Forderung an sich keineswegs missbräuchlich zu sein braucht (P. Zihlmann, Das neue Mietrecht, 1990, S. 193).Die Missbräuchlichkeit ergibt sich alleine aus dem Motivationszusammenhang. Das Gesetz will verhindern, dass die Kündigung ihres Zweckes entfremdet wird und sich der Mieter unter dem Kündigungsdruck zu entscheiden hat, ob er z.B. eine Mietzinserhöhung akzeptieren will oder nicht. Art. 271a Abs. 1 lit. b OR kommt mit anderen Worten dann zum Zuge, wenn die Kündigung gar nicht oder wenigstens nicht primär die Auflösung des Mietverhältnisses bezweckt, sondern wenn dadurch die Anfechtung des Mietzinses durch den Mieter verhindert werden soll (Botschaft des Bundesrates vom 27.3.1985, in BBl 1985 I 1459)."Dem Mieter muss das Recht offenstehen, die Forderung des Vermieters frei und ohne Zwang zu bestreiten, wenn er dies für angebracht hält" (D. Lachat/D. Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 1991, S. 346). 7. Es stellt sich die Frage, ob der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt unter Art. 271a Abs. 1 lit. b OR zu subsumieren ist. a) Auf dem amtlichen Kündigungsformular vom 27.8.1992 hat die Vermieterin keine Begründung für die Kündigung angeführt. Sie war dazu auch nicht verpflichtet (Art. 271 Abs. 2 OR e contrario).Im Begleitschreiben gleichen Datums findet sich der folgende kurze Text: "Als Beilage erhalten Sie das Amtliche Formular für die Kündigung der oben erwähnten Räumlichkeiten, gemäss Besprechung mit unserem Herrn G. Wir sind gerne bereit, zu gegebener Zeit, weitere Verhandlungen zur Weiterführung des Mietverhältnisses mit Ihnen zu führen." Tatsächlich werden in diesem Begleitschreiben zur Kündigung Verhandlungen über einen allenfalls nach dem 31.1.1993 geltenden Mietzins in Aussicht gestellt. Unklar ist, worauf sich die Wendung "gemäss Besprechung mit unserem Herrn G." genau bezogen hat. Damit kann die Kündigung an sich gemeint sein. Ebenfalls denkbar ist, dass eine der Parteien im Anschluss an die vorderhand mündlich erfolgte Orientierung über die Kündigung sogleich die Initiative ergriff, um über eine allfällige Weiterführung des Mietverhältnisses zu anderen Bedingungen zu verhandeln. b) Der Vorderrichter hat bei seiner Würdigung primär auf die Formulierung des Begleitschreibens abgestellt. Formal betrachtet lässt sich die Missbräuchlichkeit der Kündigung damit begründen. Es ist vorliegend aber unumgänglich, sämtliche Umstände zu berücksichtigen, welche zum Vertragsschluss, zum Bezug des Mietobjektes und schliesslich zur erwähnten Kündigung geführt haben. Nebst der Chronologie der Ereignisse dürfen auch die wirtschaftlichen Gegebenheiten und die sich daraus ergebenden Interessenlagen der Parteien nicht ausseracht gelassen werden. Sodann ist unter Beachtung des Schutzzwecks der Norm zu entscheiden, ob eine isolierte, rein formale Betrachtungsweise dem vorliegenden Sachverhalt gerecht wird. c) Wie die Schlichtungsbehörde schon erkannt hat, liegt eine relevante Atypizität darin, dass die Mieterschaft von Mietbeginn her gewusst hat, dass sie sozusagen als "Lückenbüsserin" und zur Schadensminderung (vorheriger Leerstand der betreffenden Lokalitäten) von der Vermieterschaft als Mieterin angenommen wurde. Dies hat sie denn auch anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 2. Dezember 1992 bestätigt. Ihr war somit von Anfang an bewusst, dass der Mietzins im Sinne eines Entgegenkommens für einen kürzeren Übergangszeitraum "zu tief", das heisst nicht marktgerecht, angesetzt war. Selbstverständlich lag die vorübergehende Vermietung zu den erwähnten Sonderkonditionen auch im Interesse der Vermieterin, sonst hätte sie es sicher nicht getan. Weiter hatten sich die Mieter ausdrücklich bereit erklärt, nach dem Bezug der Räumlichkeiten mit der Vermieterin über die Definition der Umsatzmiete nach dem 31.1.1993 Verhandlungen zu führen. Bereits bei Vertragsabschluss war den Mietern also bewusst, dass sie nach 6 Monaten einen höheren Mietzins zu leisten hätten. Wenn jemand zur Führung von Verhandlungen Hand bietet, muss er naturgemäss auch mit der Eventualität rechnen, dass er sich mit seinem Vertragspartner unter Umständen nicht einigen wird. Für beide Parteien lag die Folge einer Nichteinigung, nämlich der Auszug der Mieter aus dem Mietobjekt, auf der Hand. Die Kündigung war die logische Folge der Nichteinigung über die von beiden Parteien vorgängig wenigstens im Grundsatz akzeptierte Umsatzmiete. Der zu beurteilende Sachverhalt lässt sich deshalb in diesem Punkt nicht mit der typischen Situation vergleichen, die der gesetzlichen Regelung zugrunde liegt und wird vom Schutzzweck der Norm in Art. 271a Abs. 1 lit. b OR nicht erfasst. Alleine aus dem Text des Begleitschreibens zur Kündigung kann die Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht abgeleitet werden. d) Keinesfalls lässt sich aufgrund der Akten der Verdacht begründen, die Vermieterin hätte die Mieter geradezu in das Geschäftslokal "gelockt", "anfänglich mit einem günstigen Mietzins, um diesen anschliessend mit der Kündigungsandrohung erhöhen zu können", wie es der Rechtsvertreter der Mieter in der Vernehmlassung zum Rekurs ausführt. e) Diese Vermutung wird auch durch die Verkehrswertschätzung der von der Vermieterin beauftragten Treuhandgesellschaft widerlegt. In ihrer Mietzinsbewertung kommen die Schätzer für die von den Mietern beanspruchte Fläche auf einen monatlichen Nettomietzins von gegen Fr. 7'500.--. Auch wenn man die Unsicherheiten berücksichtigt, die mit jeder Schätzung verbunden sind und den geschätzten Mietertrag wenigstens von der Grössenordnung her als realistisch und auf dem heutigen Markt überhaupt erzielbar betrachtet, bleibt das Missverhältnis zwischen dem effektiven Ertrag von Fr. 1'000.-- und dem realisierbaren Ertrag von mehreren tausend Franken krass. f) Abschliessend ist auf die Tatsache hinzuweisen, dass keine anfechtbare Kündigung vorliegt, wenn der Vermieter das Mietverhältnis in der Absicht kündigt, von einem Nachfolgemieter einen höheren Mietzins erhältlich zu machen (Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, herausgegeben vom Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder SVIT, N 12 zu Art. 271a OR).A fortiori ist der von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR verpönte Nötigungseffekt dann zu verneinen, wenn ein Mietverhältnis aufgrund einer besonderen Situation im Bewusstsein beider Parteien eingegangen wird, für eine genau bestimmte Übergangszeit einen weit geringeren als den marktüblichen Mietzins zu vereinbaren und der Vermieter dem Mieter nach dem Scheitern der Verhandlungen über einen höheren Mietzins schliesslich kündigt, um sich nach einem anderen Mietinteressenten umzusehen. Diese Verhandlungsführung ist entgegen den Ausführungen des Vorderrichters nicht als missbräuchlich anzusehen, sondern bewegt sich innerhalb des Rahmens privatrechtlich legitimer Verfolgung eigener Interessen. * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 28. April 1993*

Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the landlord's termination was challengeable as a pressure termination under Art. 271a(1)(b) OR.

Solution extraite

No abusive coercive effect existed because the below-market rent and later termination were part of a known transitional arrangement and the termination followed failed planned negotiations.

Motifs extraits

The tenants knew from the outset that the low rent was temporary and that a higher, market-based rent was intended to be negotiated later. The termination was the logical consequence of failed negotiations, not a means to force acceptance of an unlawful demand or to deprive the tenants of free choice.

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