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Expropriation compensation for road land in second development stage

ZZ.1992.31Autre juridiction25 oct. 1992Dismissed

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Résumé Omnilex

S. had acquired parcels in the Lindenmatt area, which after zoning fell into the second development stage. He kept the strip reserved for the planned access road and even built a rudimentary access road there. When the municipality later wanted to realize the road, the parties disagreed on the land price. The valuation commission set a low amount, and the landowner appealed. The Administrative Court held that the strip had not lost compensable building-land value. Since the owner had already devoted the area to road use in his own interest and the planning restriction was not a public preparation measure for expropriation, compensation was to be calculated like the takeover of a private road. The appeal was therefore dismissed.

Regeste Omnilex

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; §§ 231 f. EG ZGB: Bei Enteignung von Land, das innerhalb rechtskräftiger Baulinien für eine Gemeindestrasse liegt und bereits als Strassenareal genutzt wird, besteht nicht ohne weiteres Anspruch auf Entschädigung nach Baulandwert. Eine planungsbedingte Eigentumsbeschränkung wirkt nur dann als enteignungsvorbereitende Massnahme, wenn sie zeitlich und sachlich eng mit der formellen Enteignung verknüpft ist und im aktuellen öffentlichen Interesse der Gemeinde erfolgt. Fehlt es daran, insbesondere wenn die Erschliessung im Eigeninteresse des Grundeigentümers vorgezogen wurde, ist das Areal bei der Entschädigung wie Privatstrassenland zu behandeln; ein Verlust von Bauland ist zu verneinen.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1992.31**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:26.10.1992
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.67
Titel:** Enteignungsentschädigung zweite Bauetappe**
Resümee:** Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und § 232 Abs. 1 EG ZGB. Enteignungsentschädigung. Die Abtretung von Land in der 2. Bauetappe, welches durch Baulinien für den Strassenbau reserviert ist und bereits als Strassengebiet verwendet wird, bewirkt keinen Verlust von Bauland. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich vielmehr nach den Regeln für die Übernahme einer Privatstrasse.**
SOG 1992 Nr. 32 ** Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und § 232 Abs. 1 EG ZGB.** Enteignungsentschädigung. Die Abtretung von Land in der 2. Bauetappe, welches durch Baulinien für den Strassenbau reserviert ist und bereits als Strassengebiet verwendet wird, bewirkt keinen Verlust von Bauland. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich vielmehr nach den Regeln für die Übernahme einer Privatstrasse. S. hatte in den Jahren 1971 und 1973 Grundstücke im Gebiet "Lindenmatt" gekauft. Nach der Ortsplanung 1974 kamen die Grundstücke in die Bauzone 2. Etappe zu liegen. Zur Erschliessung des Gebietes plante die Gemeinde eine Erschliessungsstrasse. 1975 erwarb S. weitere Grundstücke in der Lindenmatt. Um das Land einer baulichen Nutzung zuzuführen, teilte S. seine Grundstücke in Bauparzellen auf und verkaufte sie grösstenteils. Das für die projektierte Erschliessungsstrasse vorgesehene Areal behielt er in seinem Eigentum und erstellte darauf eine rudimentäre Zufahrtsstrasse. Als die Gemeinde 1989 die Erschliessungsstrasse plangemäss erstellen wollte, konnte sie sich mit S. nicht über den zu bezahlenden Landpreis für das Strassenareal einigen. Die Schätzungskommission setzte schliesslich den Landpreis weit unter den Anträgen der Grundeigentümer und auch der Gemeinde fest. Auf Beschwerde von S. bestätigte das Verwaltungsgericht den vorinstanzlichen Entscheid. Aus der Begründung: 5. Was die Schätzungskommission, offenbar weil nicht ausdrücklich geltend gemacht, ungeprüft liess, jedoch bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung für Abtretungsareal, das -- wie im zu beurteilenden Fall -- gemäss Erschliessungsplanung innerhalb von Baulinien liegt und für die Realisierung einer Gemeindestrasse beansprucht wird, bedeutsam sein kann, betrifft die Frage, wie es sich mit der Massgeblichkeit folgender Regel verhält, die jahrzehntelanger Praxis und gefestigter Ansicht in der Doktrin entspricht: "Eine Wertverminderung, welche dem Grundeigentümer aus der planungsbedingt verwehrten baulichen Nutzung entsteht, darf ... bei der Enteignung nicht dazu führen, die Entschädigung entsprechend tiefer zu bemessen" (Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 2.10.1989 in der Enteignungssache EG Hägendorf/E., S. 8 mit Hinweisen auf Doktrin und Praxis). a) Nach diesem in der Beschwerde nun angerufenen Prinzip hat der Grundeigentümer bei Enteignung von Land, das innerhalb der rechtskräftig festgelegten Baulinien für den Bau oder Ausbau einer Gemeindestrasse benötigt wird, an sich Anspruch auf Schadloshaltung für Einbussen, die er bereits dadurch erlitt, dass er aus dem baulinienbelasteten Abtretungsareal nicht mehr den vollen baulichen Nutzen ziehen konnte. Dass dies -- ohne weitere Voraussetzungen und abstrahiert von den besonderen Umständen des jeweiligen Falles -- ausnahmslos gilt, ist indessen zu verneinen. Namentlich rechtfertigt es sich, die Anwendung der besagten Regel von folgenden Gegebenheiten abhängig zu machen: Die baulinienbedingte Eigentumsbeschränkung in Form des gänzlichen oder teilweisen Entzugs baulicher Nutzungsmöglichkeiten am belasteten Boden muss eine enge zeitliche und sachliche Verknüpfung mit der gestützt darauf erfolgten formellen Enteignung aufweisen, sodass sie sich als eigentliche Vorbereitungsmassnahme für die Realisierung der Erschliessungsanlage auswirkt, welche die Gemeinde vor allem plante, um mit ihrer Erstellung allgemeinen Bedürfnissen Rechnung zu tragen, also eigene -- aktuell gewordene öffentliche -- Interessen zu wahren (Rhinow/Krähenmann, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband 1990, Nr. 128, VII d, S. 403; im gleichen Sinne auch schon Imboden/Rhinow, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, Bd. II, 1976, S. 939). b) Eine Erschliessungsplanung, namentlich soweit sie vorerst nur Land in der 2. Bauetappe erfasst, in der die Gemeinde nach dem geltenden kantonalen und kommunalen Recht an sich keiner Erschliessungspflicht unterliegt, gereicht dann, wenn die Gemeinde infolge eines noch nicht aktuell gewordenen öffentlichen Bedürfnisses oder aus Rücksicht auf ihre beschränkten finanziellen Mittel von der Realisierung des Erschliessungsprojekts absieht, hauptsächlich nur dem Grundeigentümer zum Vorteil, der gleichwohl bereits eine bauliche Nutzung anstrebt. Ist der Grundeigentümer in einem solchen Fall bereit, die zur Erhältlichmachung von Baubewilligungen nötigen Erschliessungsmassnahmen nach Massgabe der Ortsplanung auf eigene Kosten zu treffen, um sein sonst baulich nicht nutzbares Land möglichst rasch der eigenen Überbauung oder der Verwertung als Baugrund zuzuführen, so geht es ihm in erster Linie darum, seine eigenen Interessen wahrzunehmen. Um sein eigennütziges Ziel zu erreichen, nimmt er dabei zum vornherein in Kauf, ja will es geradezu, dass der baulinienbelastete Teil seines Landes nurmehr für die Erschliessungsanlage nutzbar wird und die eigenen bauliche Ausnützungsmöglichkeiten entfallen, jedenfalls was das für den Strassenbau benötigte Abtretungsareal betrifft. Insbesondere in einem derartigen Fall erscheint es als ausgeschlossen, in der planungsbedingten Eigentumsbeschränkung eine eigentliche Vorbereitungsmassnahme zur Erwirkung der formellen Enteignung zu erblicken; denn die Belastung mit Baulinien erfolgt eben nicht wie erforderlich zum Zweck, im aktuellen öffentlichen Interesse der Gemeinde an der Verwirklichung der Erschliessungsanlage einen Enteignungstitel für den Landerwerb zu erlangen und damit entgegen den persönlichen Bestrebungen des Enteigneten, sich die bauliche Nutzung des betroffenen Bodens zu erhalten. c) Demnach kann dem Grundeigentümer, der im Eigeninteresse an der vorgezogenen strassenmässigen Erschliessung seines Baugrundes entsprechend einer speziellen Erschliessungsplanung den darin durch Baulinien für den Strassenbau reservierten Teil seines Landes aus freien Stücken zur Verfügung stellte, jedenfalls dann, wenn es um Land in der 2. Bauetappe geht, nicht zugebilligt werden, er habe zwangsweise bauliche Nutzungsmöglichkeiten am Abtretungsareal eingebüsst, mithin einen Verlust an Bauland erlitten. Vielmehr hat er das Abtretungsareal selber ausschliesslich und endgültig in erster Linie dem eigennützigen Erschliessungszweck dienstbar gemacht, was bei der Ermittlung der Enteignungsentschädigung grundsätzlich von zentraler Bedeutung ist (BGE 105 Ib 330; AGVE 1987, S. 448); und er kann sich demzufolge nicht nachträglich begründet darauf berufen, eben doch Bauland bzw. einen entsprechenden Wert eingebüsst zu haben. Würde er auf der Grundlage des Baulandwertes entschädigt, käme es zur Schadloshaltung für Einbussen baulicher Nutzungsmöglichkeiten, von welchen er zum vornherein keinen Gebrauch machen wollte und dies im Eigeninteresse an einer möglichst raschen Erschliessung und baulichen Nutzung auch nicht konnte. -- So gesehen lässt sich dem derart für die strassenmässige Erschliessung verfügbar gemachten Privatland bereits ab Rechtskraft der Erschliessungsplanung nichts anderes als die Funktion von Strassenareal beimessen. Als solches kann es dann aber bei der Übernahme durch die Gemeinde weiterhin keinen zu entschädigenden Wert aufweisen, welcher über denjenigen hinausgeht, der bei der Überführung einer Privatstrasse ins Gemeindeeigentum in Anschlag zu bringen ist. d) Sofern, was nachfolgend näher zu prüfen ist, die erörterten Voraussetzungen tatsächlicher und rechtlicher Natur im zu beurteilenden Fall erfüllt sind, kann demnach der Ansicht der Vorinstanz durchaus beigepflichtet werden, wonach die Enteignungsentschädigung nach Massgabe der Kriterien zu ermitteln ist, die bei Übernahme einer Privatstrasse durch die Gemeinde als wegleitend gelten. (In der Folge stellte das Verwaltungsgericht fest, dass diese Voraussetzungen erfüllt waren, und dass deshalb dem abzutretenden Land kein Wert als Bauland beizumessen war. Da keine Ausnahmesituation vorliege, lasse sich höchstens eine geringfügige symbolische Entschädigung von wenigen Franken rechtfertigen.) * Verwaltungsgericht, Urteil vom 26. Oktober 1992*

Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

How should expropriation compensation be valued for land reserved for a road and already used as road area in the second development stage?

Solution extraite

The land did not lose building-land status; compensation had to be assessed under the rules applicable to taking over a private road.

Motifs extraits

Because the owner had already dedicated the strip to road access in his own interest and the planning restriction was not a preparation measure aimed at obtaining an expropriation title for an immediately needed public road, the loss of development value could not be compensated as building land.

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