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Conditions for lifting subjection under the Debt Relief Act

ZZ.1991.39Autre juridiction24 sept. 1991Dismissed

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Résumé Omnilex

Frau E. challenged the Solothurn agricultural department’s refusal to lift the subjection of her D-Hof under the Debt Relief Act. The court held that the land remained an agricultural holding, still used in a way consistent with its agricultural character, and that the buildings were still objectively suitable and necessary for the farm. Current non-use, possible regulatory hurdles, and adaptation costs did not change this assessment. The complaint was dismissed, including the alternative request for partial parceling-out and release.

Regeste Omnilex

Art. 4 Abs. 1 LEG; conditions for lifting subjection to the Debt Relief Act; the decisive factor is whether, since subjection, the objective circumstances have so changed that the holding no longer meets the statutory definition. Agricultural character is assessed according to objective suitability and continued agricultural usability, not according to the owner’s present use or disposition. A release is excluded where the land remains in the agricultural zone and the buildings continue to serve, or are still suitable for, the preservation of the farm; mere repair, adaptation, or compliance costs do not suffice. A partial release by parcelling out indispensable farm buildings is likewise barred when they remain functionally necessary for the agricultural unit.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1991.39**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:25.09.1991
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.111
Titel:** Voraussetzungen für die Aufhebung der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz**
Resümee:** Art. 4 Abs. 1 LEG. - Voraussetzungen für die Aufhebung der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz.**
SOG 1991 Nr. 39 ** Art. 4 Abs. 1 LEG.**-- Voraussetzungen für die Aufhebung der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz. Frau E. unterbreitete dem Landwirtschafts-Departement des Kantons Solothurn das Gesuch, es sei die Unterstellung ihrer Liegenschaft D-Hof in N. unter das Bundesgesetz über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen (LEG) aufzuheben. Der D-Hof umfasst drei arrondierte Grundstücke im Halte von total 422,19 a. In ihrem Zentrum stehen das Wohnhaus Nr. 498 und das Ökonomiegebäude Nr. 499. Der ausserhalb der Bauzone im Landwirtschaftsgebiet liegende Betrieb wurde 1968 für Pferdezucht und Munimast nach den damals modernsten Erkenntnissen aufgebaut. Im Wohnhaus befinden sich die Betriebsleiterwohnung und ein kleiner Altenteil (2 Zimmer). Das Ökonomiegebäude umfasst einen Pferdestall mit 8 Boxen und den dazugehörigen Räumen wie Sattelkammer sowie einen Hallenstall mit 36 Grossviehmastplätzen. Die Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz erfolgte 1969. Im Jahre 1972 wurde der Betrieb stillgelegt. Seither stehen die beiden Gebäude zum grössten Teil leer. Vom Wohnhaus wird nur noch der Altenteil genutzt. Im Ökonomiegebäude sind die Bibliothek von Frau E. und einige Gebrauchsgegenstände untergebracht. Die Grundstücke sind nicht verpachtet. Der Futterertrag wird unentgeltlich von einem Landwirt geerntet. Das Landwirtschafts-Departement wies das Gesuch ab. Dagegen reichte Frau E. Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Sie beantragte, die Verfügung sei aufzuheben und die Grundstücke seien aus der Unterstellung unter das LEG zu entlassen; eventuell seien das Wohnhaus Nr. 498 und die Scheune Nr. 499 samt einem angemessenen Umschwung abzuparzellieren und aus der Unterstellung zu entlassen. Sie macht im wesentlichen geltend, die Liegenschaften könnten nicht mehr als landwirtschaftliche gelten. Eine landwirtschaftliche Nutzung bestehe nicht mehr. Ihre Wiederaufnahme werde durch geltende Gesetzesbestimmungen (Gewässerschutzgesetz, Stallbauvorschriften, Tierschutzgesetzgebung) wenn nicht verunmöglicht, so doch unverhältnismässig erschwert. Zudem biete die Gesamtfläche der arrondierten Grundstücke von lediglich 422,19 a keine ausreichende landwirtschaftliche Existenz. Schliesslich sei zu berücksichtigen, dass das LEG seinen Zweck heute ohnehin nicht mehr erreiche, sondern die Verschuldung der Landwirte eher fördere als eindämme, indem die Banken anstelle von Hypothekardarlehen andere Darlehen mit höheren Zinsen gewährten. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab. Aus den Erwägungen: 1. Die Aufhebung einer Unterstellung ist nach Art. 4 Abs. I LEG möglich, wenn sich die Verhältnisse in der Weise geändert haben, dass ein Heimwesen oder eine Liegenschaft den Voraussetzungen des Gesetzes nicht mehr entspricht. Die Voraussetzungen des Gesetzes ergeben sich aus der Umschreibung seines Anwendungsbereiches und der Definition der landwirtschaftlichen Liegenschaft. Nach Art. 1 Abs. 1 LEG findet das Gesetz auf Heimwesen und Liegenschaften Anwendung, die ausschliesslich oder vorwiegend landwirtschaftlich genutzt werden. Gemäss Art. 1 Abs. 2 der Verordnung über die Verhütung der Überschuldung landwirtschaftlicher Liegenschaften vom 16. November 1945 (Verhütverordnung) ist landwirtschaftliche Liegenschaft jede Bodenfläche, die durch Bewirtschaftung und Ausnützung der natürlichen Kräfte des Bodens den ihr eigenen Wert erhält oder die zu einem Betrieb gehört, der in der Hauptsache der Gewinnung und Verwertung organischer Stoffe des Bodens dient. Für die Aufhebung der Unterstellung ist demnach massgebend, ob sich die Verhältnisse seit der Unterstellung so geändert haben, dass die unterstellten Liegenschaften diesen Umschreibungen nicht mehr entsprechen. 2. Die drei Grundstücke der Beschwerdeführerin liegen ausserhalb der Bauzone im Landwirtschaftsgebiet. Sie werden ausschliesslich landwirtschaftlich genutzt. Dabei ist unerheblich, dass sie nicht verpachtet sind, sondern aus Gründen der grösseren Verfügungsfreiheit der Eigentümerin einem Landwirt unentgeltlich (in Gebrauchsleihe) zur Nutzung überlassen werden. Eine andere als die landwirtschaftliche Nutzung wäre nach den Bestimmungen über die Raumplanung auch gar nicht möglich. Die Grundstücke erhalten demnach den ihr eigenen Wert nach wie vor durch die Bewirtschaftung und Ausnützung der natürlichen Kräfte des Bodens. Die Aufhebung der Unterstellung ist deshalb bei ihnen nicht möglich. 3. Die beiden Gebäude gehören zum Landwirtschaftsbetrieb und sind zu dessen Erhaltung nötig, die Scheune Nr. 499 als Ökonomiegebäude und das Wohnhaus Nr. 498 als Betriebsleiterwohnung. Dass sie zur Zeit nicht landwirtschaftlich genutzt werden - die Scheune steht zum grössten Teil leer und der Altenteil des Wohnhauses dient der Beschwerdeführerin als Zweitwohnung - ist unerheblich. Nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die objektive landwirtschaftliche Eignung ist massgebend, und die Zugehörigkeit einer Liegenschaft zu einem Landwirtschaftsbetrieb im Sinne von Art. 1 Abs. 2 Verhüt-Verordnung ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen, nötigenfalls mit Hilfe hypothetischer Annahmen (BGE 115 Ib 214, vgl. BGE 116 II 545).Denn sonst hätte es der Grundeigentümer in der Hand, durch eine nicht schutzwürdige Einschränkung der bäuerlichen Bewirtschaftung ein landwirtschaftliches Grundstück dem Entschuldungsgesetz zu entziehen. Als erhebliche, d.h. eine Aufhebung begründende wirtschaftliche Änderungen können nur solche neuen Verhältnisse verstanden werden, die - unabhängig von Dispositionen des Eigentümers - den landwirtschaftlichen Charakter eines Grundstückes dahinfallen lassen, etwa dadurch, dass die Liegenschaft als Bauland eingezont und erschliessbar wird (BGE 115 Ib 214 f.). 4. Das Ökonomiegebäude eignet sich für die Wiederaufnahme der Nutzung für die Pferdezucht und die Grossviehmast. Im Pferdestall sind 8 Boxen und die entsprechenden Nebenräume vorhanden. Es müssten lediglich die entfernten Boxenwände wieder eingebaut werden. Ob die Pferdezucht bodenabhängig ist, muss hier nicht beurteilt werden, da der Pferdestall bereits besteht und seinem Zweck entsprechend wieder genutzt werden soll. Eine Ausnahmebewilligung nach dem Raumplanungsgesetz wäre deshalb nicht erforderlich. Ähnlich verhält es sich mit der Wiedernutzung der Grossviehmastplätze. Der Maststall und die entsprechenden Stalleinrichtungen sind vorhanden, und ca. 34 Masttiere könnten sofort, ohne bauliche Veränderungen, eingestallt werden. Eine Stallbaubewilligung für die Grossviehmast wäre deshalb nicht erforderlich. Dass die Stalleinrichtung den Vorschriften des Tierschutzgesetzes angepasst werden müsste, trifft auch für zahlreiche andere aktiv bewirtschaftete Landwirtschaftsbetriebe zu. Nach Darstellung des Landwirtschafts-Departementes, an deren Richtigkeit nicht zu zweifeln ist, kann dieser sehr gut belichtete, grosszügig gebaute Stall mit einem verhältnismässig kleinen Aufwand (Änderung der Anbindevorrichtung und teilweise Anpassung von Standbreite, Lagerlänge und Schwemmkanal) den Vorschriften der Tierschutzgesetzgebung angepasst werden. Die gewässerschutzrechtlichen Anforderungen könnten durch Düngerabnahmeverträge erfüllt werden. Nach Auskunft des Landwirtschafts-Departementes würde der Abschluss solcher Verträge in jener Gegend keine Schwierigkeiten bereiten. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, eine landwirtschaftlicher Nutzung dieses Betriebes werde durch gesetzliche Vorschriften verunmöglicht oder unverhältnismässig erschwert, trifft demnach nicht zu. Das Landwirtschafts-Departement erwähnt auch die Möglichkeit, die Pferdezucht und/oder Grosswiehmast mit Feldgemüse zu ergänzen, was wegen der Marktnähe für den Gemüseabsatz (Stadt Aarau) Vorteile hätte und eine ausreichende landwirtschaftliche Existenz ergäbe, ohne dass zusätzlich Land gepachtet werden müsste. Das wird von der Beschwerdeführerin angezweifelt. Wie dem auch sei, jedenfalls ist eine sinnvolle Bewirtschaftung als Voll- oder Nebenerwerbsbetrieb ohne weiteres möglich. Nicht erforderlich ist nach der Rechtsprechung, dass der landwirtschaftliche Betrieb für sich alleine eine Familie zu ernähren vermag oder für sie die hauptsächliche oder wesentliche Existenzgrundlage bildet oder rentabel ist (BGE 91 I 316, 115 Ib 213, BVR 1990 S. 179, SGGVP 1967 86 S. 240 f.). Für den Betrieb notwendig ist auch die Erhaltung des Wohnhauses. Dieses wurde als Betriebsleiterwohnung gebaut und bildet mit dem Ökonomiegebäude und den Grundstücken eine landwirtschaftliche Einheit. Die beiden Gebäude haben nach der Darstellung der Beschwerdeführerin einen grossen Reparatur- und Anpassungsbedarf. Sie rechnet mit Kosten von über Fr. 30000.- für das Wohnhaus und von über Fr. 100000.- für die Scheune. Das erscheint glaubhaft, auch wenn sich die Gebäude beim Augenschein in einem guten Zustand zeigten. Die erwähnten Kosten erscheinen jedoch tragbar, wenn davon ausgegangen wird, dass die Anlagekosten im Jahre 1968 mit Einschluss des Landes 2,3 Mio. Franken betrugen (vgl. Schreiben der Beschwerdeführerin vom 6. März 1990) und der Unterhalt seit der Betriebseinstellung vor bald 20 Jahren offensichtlich vernachlässigt wurde. Im übrigen vermöchten auch hohe Investitionskosten die Entlassung aus der Unterstellung nicht zu rechtfertigen (SGGPV 1983 106 S. 230/232). Auch hinsichtlich der Gebäude sind demnach seit der Unterstellung keine Änderungen eingetreten, die eine Aufhebung der Unterstellung rechtfertigten könnten. Da sie zur Erhaltung des Landwirtschaftsbetriebes unentbehrlich sind, kann auch dem Eventualbegehren der Beschwerdeführerin, die Gebäude seien mit einem angemessenen Umschwung abzuparzellieren und aus der Unterstellung zu entlassen, nicht stattgeben werden. 5. Soweit nach BGE 116 II 549 f. die allgemeine Lage des Grundstückes für die Unterstellung von Bedeutung ist, kann festgestellt werden, dass der D-Hof zu einem landwirtschaftlichen Gebiet gehört. Wohl trifft der Hinweis der Beschwerdeführerin, dass die Gemeinde N. zur Grossregion Aarau gehört und die Bauzone nicht weit entfernt ist, zu. Das ändert jedoch nichts daran, dass, wie auch der Augenschein ergeben hat, das Hofgebiet selbst voll landwirtschaftlichen Charakter hat und auch gar nicht anders genutzt werden kann. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 25. September 1991*

Mots-clés

agricultural propertysubjectionobjective suitabilityland usefarm buildingsparceling outadministrative appealDebt Relief Act

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the subjection of the D-Hof and its buildings under the Debt Relief Act had to be lifted under Art. 4(1) LEG.

Solution extraite

No. The conditions for lifting subjection were not met because the land and buildings remained objectively agricultural and suitable for agricultural use.

Motifs extraits

The land remained in the agricultural zone and was still exclusively agriculturally usable; the buildings were still needed as part of the farm and could be reused for horse breeding and cattle fattening with feasible adaptations. The decisive criterion is objective agricultural suitability, not current subjective use or the owner's inactivity.

Question juridique clé

Whether the buildings should be parcelled off and removed from subjection as an alternative.

Solution extraite

No. The house and barn were indispensable for preserving the agricultural holding, so partial removal was also excluded.

Motifs extraits

The residential building functioned as the farm manager’s house and the barn as the operating building; neither had lost its agricultural function, and repair or adaptation costs did not justify release.

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