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Commercial use of room requires zoning/building permit

ZZ.1989.24Autre juridiction18 juin 1989Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

H. appealed against the Bau-Departement’s decision upholding the Baukommission’s requirement to file a change-of-purpose application for an atelier in the basement of a residential building and for two parking spaces. The court held that the studio’s commercial use was not previously approved: the original plans and floor-area calculation showed the room was not entered as a commercial space. The shift from non-commercial to commercial use therefore constituted a material change of purpose under § 3 Abs. 2 lit. a KBR. The same applied to the parking spaces, which had been approved only for residents and visitors, not for customers of the gym studio. The appeal was dismissed.

Regeste Omnilex

§ 3 Abs. 2 lit. a KBR; change of purpose of a building or room requiring a building permit; a later commercial use is permit-requiring where the room was not previously approved as commercial, even if it may have been used de facto for business before. Decisive is the approved purpose, not mere prior factual use. The same applies to associated parking spaces if their new use serves customers of the commercial operation and exceeds the approved residential/visitor function. Private-law arrangements, including designation in condominium documents, do not alter the public-law permit requirement (consid. 2).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1989.24**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:19.06.1989
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.87
Titel:** Baubewilligung, Zweckänderung**
Resümee:§ 3 Abs. 2 lit. a Kantonales Baureglement. - Die nicht bewilligte gewerbliche Nutzung eines Raumes (und der zugehörigen Abstellplätze), welche nachträglich eingeführt wird, stellt eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung dar.
SOG 1989 Nr. 24 § 3 Abs. 2 lit. a Kantonales Baureglement.-- Die nicht bewilligte gewerbliche Nutzung eines Raumes (und der zugehörigen Abstellplätze), welche nachträglich eingeführt wird, stellt eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung dar. H. erwarb als Stockwerkeigentümer ein "Atelier" im Sockelgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit Benutzungsrecht an zwei Autoabstellplätzen. In der Folge eröffnete Frau H. im "Atelier" ein Gymnastikstudio, worin sie pro Woche 7 Gymnastikstunden erteilte. Aufgrund von Reklamationen wegen angeblicher Immissionen wurde die Baukommission auf den Betrieb aufmerksam und verlangte von H. die Einreichung eines Zweckänderungsgesuches. H. beschwerte sich und erhob gegen den abweisenden Entscheid des Bau-Departementes Verwaltungsgerichtsbeschwerde, welche mit folgender Begründung abgewiesen wurde: Nach § 3 Abs. 2 lit. a des Kantonalen Baureglementes (KBR) verlangt die Änderung der Zweckbestimmung einer Baute oder einer Räumlichkeit ein Baugesuch. Baukommission und Bau-Departement gehen davon aus, dass der umstrittene Raum ursprünglich nicht für eine gewerbliche Nutzung bestimmt gewesen sei, so dass die heutige Benutzung als Gymnastik-Studio eine Zweckänderung im Sinne von § 3 Abs. 2 lit. a KBR bedeute, nämlich eine Änderung von nicht gewerblicher zu gewerblicher Nutzung. Die Behörden nehmen an, dass eine Zweckänderung auch für die beiden Abstellplätze erfolgt sei, weil diese nun ebenfalls dem Betrieb des Gymnastikstudios dienen. Dass der Betrieb des Gymnastikstudios eine gewerbliche Nutzung des betreffenden Raumes darstellt, kann im Ernst nicht bestritten werden. Näher zu prüfen ist, ob diese gewerbliche Nutzung wirklich eine wesentliche Zweckänderung darstellt. Dabei spielt es entgegen der in der Beschwerdeschrift vertretenen Auffassung keine entscheidende Rolle, dass bereits die früheren Eigentümer den Raum gewerblich benutzt haben -- eine solche Nutzung konnte ja auch bereits unbewilligt vonstatten gegangen sein; entscheidend ist vielmehr, ob für den betreffenden Raum bereits einmal die gewerbliche Nutzung bewilligt worden ist. Im ursprünglichen Baugesuchsplan von 1983 steht beim fraglichen Raum im Sockelgeschoss "Mehrzweckraum".Die Bezeichnung ist mehrdeutig, gibt keine präzise Auskunft. Nun liegt aber eine Berechnung der Bruttogeschossfläche, wie sie der Architekt der Bauherrschaft seinerseits zur Überprüfung der Ausnützungsziffer eingegeben hat, bei den Baugesuchsakten. Aus ihr geht ohne Zweifel hervor, dass der "Mehrzweckraum" von 63.33 m2 im Sockelgeschoss bei der Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche nicht mitgezählt worden ist. Er wurde also offensichtlich zu den Räumen gezählt, die in Ziff. 2.2 des Anhangs III zum KBR als nicht anrechenbare Flächen erwähnt sind. Ein gewerblich genutzter Raum, auch wenn er unterirdisch liegt, ist immer anrechenbar (Ziff. 2.1 des Anhangs III).Der fragliche Raum wurde somit im Baugesuch nicht als gewerblich genutzter Raum behandelt. Die Baukommission vermerkte in der Vernehmlassung ans Baudepartement, es handle sich um einen Raum nach § 41 KBR (Spiel- und Freizeitraum); wie es sich damit verhält, kann hier dahingestellt bleiben, denn auf jeden Fall ist der Raum nicht als gewerblicher Raum eingegeben und eingerechnet worden. Ist aber der Raum nicht als gewerblich genutzter Raum eingegeben worden, ist er auch nicht als solcher bewilligt worden, und dann bedeutet die nachträgliche Einführung einer gewerblichen Nutzung in der Tat eine Zweckänderung im Sinne von § 3 Abs. 2 lit. a KBR, denn der Übergang von nichtgewerblicher zu gewerblicher Nutzung bedeutet stets eine wesentliche Änderung des Verwendungszwecks. Dass die Zweckänderung hinterher -- den früheren Eigentümern gegenüber -- bereits bewilligt worden wäre, ist nicht dargetan, wird vom Beschwerdeführer auch gar nicht behauptet. Damit fehlt es also immer noch an der Bewilligung, und die Baukommission hat mit Recht die Eingabe eines Zweckänderungsgesuchs verlangt. Die Bewilligungspflicht besteht unbekümmert um die privatrechtlichen Verhältnisse. Dass der Beschwerdeführer den Raum als "Atelier" gekauft hat und dass dieselbe Bezeichnung, die ja eher zu einer gewerblichen Nutzung passt, auch im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft verwendet wird (hier sogar noch mit dem ausdrücklichen Vermerk, das Atelier dürfe "als stilles Gewerbe verwendet werden") berührt nur das zivilrechtliche Verhältnis zwischen den privaten Parteien und ändert nichts daran, dass baupolizeirechtlich gesehen eine Zweckänderung vorliegt, die immer noch der Bewilligung bedarf. Ob die Bewilligung schliesslich zu erteilen ist oder nicht, ist nicht hier zu entscheiden, sondern im Baubewilligungsverfahren, das der Beschwerdeführer mit der Einreichung des Zweckänderungsgesuches auslösen soll. Nachdem vom Beschwerdeführer unbestritten ist, dass die Abstellplätze Nr. 15b und 16b von den Teilnehmern der Gymnastikstunden benutzt werden, ist es richtig, dass die Baukommission das Zweckänderungsgesuch auch inbezug auf diese Abstellplätze verlangt hat. Die Abstellplätze sind bewilligt worden als Abstellplätze für die Bewohner des Mehrfamilienhauses oder deren Besucher, nicht aber für die Kunden eines gewerblichen Betriebes. Die Verwendung im letzteren Sinn bedeutet eine Zweckänderung. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 19. Juni 1989*

Mots-clés

building permitchange of purposecommercial useparking spaceszoningapproved use

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the later introduction of commercial use for the room is a permit-requiring change of purpose.

Solution extraite

Yes. Because the room had not been approved as commercially used, the later commercial use constituted a material change of purpose requiring a building application.

Motifs extraits

The decisive point was not any prior de facto use by former owners, but whether commercial use had ever been approved. The original plans and area calculation showed the room was not treated as a commercial area.

Question juridique clé

Whether the two parking spaces also required a change-of-purpose application.

Solution extraite

Yes. They had been approved for residents or visitors, not for customers of a commercial studio; their new use therefore changed their approved purpose.

Motifs extraits

Their use for clients of the gym studio went beyond the permitted residential/visitor parking function.

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