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Possession guarantee does not protect destroyed buildings

ZZ.1989.21Autre juridiction23 févr. 1989Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The owner of a fire-damaged house in a road alignment zone challenged the refusal of a permit to rebuild the roof. The court held that the possession guarantee does not extend to buildings destroyed by fire and that reconstruction must comply with the current building prohibition. Based on expert evidence, the house was found to be, apart from a small annex, technically demolition-ready and thus legally destroyed. The complaint was dismissed.

Regeste Omnilex

§ 41 Abs. 1 BauG; § 46 Abs. 1 Kantonales Baureglement; Besitzstandsgarantie und Wiederaufbau zerstörter Bauten. Die Besitzstandsgarantie schützt bestehende, formell rechtmässige Bauten nur solange, als sie fortbestehen; sie erlischt bei Abbruch oder Zerstörung durch Brand oder sonstige Einwirkungen. An die Stelle der beseitigten oder zerstörten Baute darf nicht eine neue, dem geltenden Bauverbot widersprechende Baute treten; vielmehr ist das aktuelle Recht massgebend. Ein Gebäude gilt als zerstört, wenn es technisch abbruchreif ist; für die Beurteilung ist der heutige Zustand ausschlaggebend, wobei verbleibende, wirtschaftlich bloss hinderliche Restteile die Annahme der Zerstörung nicht hindern (Erw. 2–3).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1989.21**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:24.02.1989
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.84
Titel:** Besitzstandsgarantie im Baurecht**
Resümee:§ 41 Abs. 1 BauG; § 46 Abs. 1 Kantonales Baureglement. - Besitzstandsgarantie. - Sie gilt nicht für zerstörte Gebäude (Erw. 2). - Wann gilt ein Gebäude als zerstört (Erw. 3)?
SOG 1989 Nr. 21 § 41 Abs. 1 BauG; § 46 Abs. 1 Kantonales Baureglement. -- Besitzstandsgarantie. -- Sie gilt nicht für zerstörte Gebäude (Erw. 2). -- Wann gilt ein Gebäude als zerstört (Erw. 3)? S. ist Eigentümer einer Liegenschaft in W., welche sich im Baulinienbereich einer Kantonsstrasse befindet. Nach einem Brand, dem der grösste Teil des Hauses zum Opfer fiel, stellte S. ein Baugesuch für ein neues Dach, weil er das Gebäude nach und nach wiederherstellen wolle. Baukommission und Baudepartement lehnten das Baugesuch ab und verlangten die Beseitigung der Brandruine. Das Verwaltungsgericht wies eine Beschwerde des Eigentümers mit folgender Begründung ab: 2. Das fragliche brandgeschädigte Gebäude steht mit einem grossen Teil seiner Grundfläche im Bereich der Baulinien der Kantonsstrasse, zudem ragt es mit seinem südlichsten Teil in den Bereich der Fläche, welche im Erschliessungsplan für die Anlage eines Trottoirs ausgeschieden ist. Nach § 41 Abs. 1 BauG darf Land, das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen bestimmt ist oder innerhalb der Baulinien liegt, nicht mehr überbaut werden. Bauten, die beim Erlass des Erschliessungsplanes bereits bestanden haben, dürfen aufgrund der Besitzstandsgarantie weiterbestehen und auch unterhalten werden. Wenn sie aber abgebrochen oder durch Feuer oder sonstwie zerstört werden, wirkt die Besitzstandsgarantie nicht mehr. Sie ermächtigt nicht, anstelle der beseitigten oder zerstörten Baute eine neue, dem Bauverbot nach § 41 BauG erneut widersprechende Baute zu erstellen, sondern nun ist das Bauverbot einzuhalten und die neue Baute entsprechend anders zu plazieren. (Zum Grundsatz, dass für abgebrochene oder zerstörte Bauten die Besitzstandsgarantie nicht gilt, vgl. Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. A. 1985, S. 566 f. lit. d; Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 1987, S. 69 Ziff. 4 sowie die an beiden Orten angeführte Rechtsprechung).Die Vorinstanz hat sich für den Grundsatz, dass beim Wiederaufbau zerstörter Gebäude das geltende Recht einzuhalten ist, auf § 46 Abs. 1 Satz 2 des Kantonalen Baureglements (KBR) berufen. Diese Bestimmung bezieht sich zwar nicht direkt auf die Bauverbote nach § 41 Abs. 1 BauG, sondern auf die Abstandsvorschriften des § 46 Abs. 1 KBR. Die analoge Anwendung auf die Fälle nach § 41 Abs. 1 BauG lässt sich aber durchaus vertreten; man kommt, wie dargelegt, aufgrund der anerkannten ungeschriebenen Regeln über die Besitzstandsgarantie ohnehin zum gleichen Ergebnis. Nach dem bisher Gesagten darf also der Beschwerdeführer sein Haus nicht wiederaufbauen und mit einem Dach versehen, sofern das Haus in seinem heutigen Zustand als zerstörtes Gebäude im Sinne der Regeln über die Besitzstandsgarantie (beziehungsweise im Sinne von § 46 Abs. 1 KBR) anzusehen ist. Ein Gebäude gilt als zerstört und der Besitzstandsgarantie nicht mehr teilhaftig, wenn es im technischen Sinne abbruchreif ist (Zimmerlin, a.a.O.).Es ist im folgenden zu prüfen, ob man es beim Gebäude des Beschwerdeführers -- vom westlichen eingeschossigen Anbau, der nach dem Entscheid der Vorinstanz weiter bestehen darf, abgesehen -- rechtlich gesehen mit einer zerstörten Baute zu tun hat. 3. Nach den klaren Aussagen der Experten ist das Gebäude oberhalb des Erdgeschosses nicht mehr brauchbar, also eindeutig technisch abbruchreif. Rein technisch gesehen wären Teile des Erdgeschosses und der Fassade noch brauchbar. Um auf diesen Teilen aufbauen zu können, wären aber zuerst noch aufwendige Arbeiten nötig; eine Neuerrichtung der obern Stockwerke ist erschwert, wenn so vorgegangen wird. Wirtschaftlich gesehen sind die verwendbar gebliebenen Teile des Erdgeschosses und der Fassade dem Wiederaufbau des Ganzen nur hinderlich. Die Experten haben noch speziell darauf hingewiesen, dass insbesondere auch Wasserschäden von Bedeutung sind, indem das feuchte, nun von Ungeziefer befallene Holz statisch beeinträchtigt ist. Die Wasserschäden stammen nicht alle vom Brand, sondern auch vom seither gefallenen Regen und Schnee. Es ist hier festzuhalten, dass auch die letztern Schäden beachtlich sind; für die Beurteilung ist der heutige Zustand massgeblich. (Wer schuld daran ist, dass nach dem Brand Witterungsschäden entstanden sind, ist hier nicht zu entscheiden; das wäre gegebenenfalls Thema eines Haftungsprozesses; immerhin sei hier bemerkt, dass die Baukommission dem Beschwerdeführer schon mit Schreiben vom 5.3.1987 empfohlen hat, er möge das Brandobjekt mit Plastikplanen abdecken.) Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, dass eine Wiederherstellung des Bisherigen unter Verwendung der noch brauchbaren Erdgeschoss- und Fassadenelemente wirtschaftlich sinnreich sei, sofern er die Wiederherstellung selber besorge nach seiner gewohnten Restaurierungsweise. Die Experten haben demgegenüber erklärt, dass sie die wirtschaftliche Seite der Angelegenheit aufgrund einer normalen Kalkulation, wie sie im Baugewerbe üblich sei, beurteilen. Diese Sicht der Dinge ist zutreffend; für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Wiederaufbaus auf den verwendbaren Elementen des Erdgeschosses und der Fassade muss auf die üblichen Kostenverhältnisse abgestellt werden. Wenn der Beschwerdeführer glaubt, dass er die Sache mit weitgehend eigenhändiger Arbeit viel billiger machen könne als üblich, beruht das offenbar darauf, dass er die eigene Arbeit nicht rechnet und dass er über sehr lange Zeit bauen würde -- die Baukommission behauptet, es ginge, wie man von andern Objekten, welche der Beschwerdeführer eigenhändig restauriert hat, wisse, über Jahre. Eine solche Kalkulationsweise kann nun aber für die Beurteilung der zur Diskussion stehenden Frage, ob man es rechtlich gesehen mit einem zerstörten Gebäude zu tun hat oder nicht, nicht massgeblich sein -- ganz abgesehen davon, dass es höchst fraglich erscheint, ob eine so angepackte Wiederherstellung der grossen Brandruine überhaupt zum Ziele gelangen würde. Alles in allem überzeugen die Schlussfolgerungen der Experten. Sie stimmen übrigens in den wesentlichen Punkten mit der Schadenswürdigung durch die Rekurs-Schätzungskommission der Gebäudeversicherung überein. Die Parteien, welche das übertragene Stenogramm über die Expertenbefragung erhalten haben, haben keine Einwendungen mehr vorgebracht. Es ist demnach davon auszugehen, dass das Gebäude, vom westlichen eingeschossigen Anbau abgesehen, zum weitaus grössten Teil technisch abbruchreif ist. Was im Erdgeschoss und an den Fassaden noch verwendbar wäre, wäre für einen Wiederaufbau wirtschaftlich gesehen nur hinderlich. Da die gegebenenfalls noch verwendbaren Teile des Hauses im Vergleich zum zerstörten Teil technisch von kleiner Bedeutung und wirtschaftlich sogar hinderlich (verteuernd) sind, handelt es sich, alles zusammengenommen, um ein abbruchreifes, rechtlich gesehen zerstörtes Gebäude. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 24. Februar 1989*

Mots-clés

possession guaranteerebuildingfire damagedemolition-readybuilding banplanning law

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the possession guarantee allows rebuilding a fire-destroyed building in a no-build area

Solution extraite

No. The possession guarantee protects existing lawful buildings only while they remain intact; it does not permit reconstruction of a destroyed building contrary to the current building prohibition.

Motifs extraits

Once a building is demolished or destroyed by fire, the protection ends. A new structure must comply with the applicable building ban and be sited accordingly.

Question juridique clé

Whether the burned structure was legally still a protected existing building or already destroyed/technically fit for demolition

Solution extraite

The building, apart from a minor western annex, was technically demolition-ready and therefore legally destroyed.

Motifs extraits

The experts found the upper floors unusable, the remaining ground-floor and façade parts only marginally usable and economically obstructive, and the water and infestation damage significant. The present condition was decisive.

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