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Landowner contribution despite existing private access road

ZZ.1988.26Autre juridiction13 mars 1988Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The owner of three parcels challenged landowner contributions for a new municipal access road, arguing that a long-standing private access road already served the property and that the southern location of the new road gave only minimal benefit. The court held that contribution liability turns on the objective benefit of the public facility foreseen in the planning system, not on whether the owner subjectively uses it. The private road was an internal arrangement and did not make the public road irrelevant. The objection based on building placement and southern access also failed, since such situations are ordinarily treated as benefiting the land and the new road would also improve development options for garages and parking.

Regeste Omnilex

§ 108 Abs. 1 BauG; § 6 Abs. 1 des kantonalen Reglements über Erschliessungsbeiträge und -gebühren; Vorteilsprinzip: Für die Beitragspflicht ist massgebend, ob die öffentliche Erschliessungsanlage dem Grundstück nach objektiven Gesichtspunkten einen Vorteil vermittelt und nach der Nutzungsplanung benützt werden könnte. Eine private interne Zufahrt schliesst den Vorteil nicht aus und ist beitragsrechtlich grundsätzlich unbeachtlich, sofern ihre Nichtberücksichtigung nicht ausnahmsweise als unbillig erschiene (consid. 2.1). Auch ein südlich verlaufender Erschliessungsweg rechtfertigt keine Reduktion, wenn die Parzelle dadurch in üblicher Weise erschlossen wird und zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten, namentlich für Garage und Abstellplätze, eröffnet werden (consid. 2.2).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1988.26**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:14.03.1988
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.410
Titel:** Grundeigentümerbeiträge**
Resümee:§ 108 Abs. 1 BauG; § 6 Abs. 1 Kantonales Reglement über Erschliessungsbeiträge und -gebühren. Grundeigentümerbeiträge, Vorteilsprinzip. - Zum Einwand des Grundeigentümers, die neue Erschliessungsstrasse biete seinem Grundstück keinen Vorteil, weil es über eine Privatstrasse bereits an eine andere öffentliche Strasse angeschlossen sei (Erw. 2.1). - Zum Einwand des Grundeigentümers, die neue Erschliessungsstrasse biete seinem Grundstück jedenfalls nur einen sehr kleinen Vorteil, weil sie südlich des Grundstücks verlaufe und Wohnbauten vernünftigerweise an den Nordrand der Parzelle gestellt würden (Erw. 2.2).
SOG 1988 Nr. 26 § 108 Abs. 1 BauG; § 6 Abs. 1 Kantonales Reglement über Erschliessungsbeiträge und -gebühren. Grundeigentümerbeiträge, Vorteilsprinzip. - Zum Einwand des Grundeigentümers, die neue Erschliessungsstrasse biete seinem Grundstück keinen Vorteil, weil es über eine Privatstrasse bereits an eine andere öffentliche Strasse angeschlossen sei (Erw. 2.1). - * Zum Einwand des Grundeigentümers, die neue Erschliessungsstrasse biete seinem Grundstück jedenfalls nur einen sehr kleinen Vorteil, weil sie südlich des Grundstücks verlaufe und Wohnbauten vernünftigerweise an den Nordrand der Parzelle gestellt würden (Erw. 2.2).* R. ist Eigentümer dreier nebeneinander liegender Parzellen in R. (GB Nr. 321, 206 und 322).Auf dem östlichsten Grundstück, Nr. 321, steht ein Wohnhaus. Die beiden andern Grundstücke sind noch unüberbaut. Das westlichste grenzt mit seiner Westseite an die W.-Strasse. Das Gebäude auf Nr. 321 war von Anfang an mit einer Privatstrasse, genannt T.-Weg, mit der W.-Strasse verbunden. Diese Privatstrasse verläuft gänzlich auf dem Land von R. und führt dem Nordrand der drei Grundstücke entlang. Die Einwohnergemeinde plante dann den R.-Weg als neue Erschliessungsstrasse, welche im Süden der drei Grundstücke verläuft, an deren Südgrenze anstösst und rechtwinklig in die W.-Strasse mündet. - Für die Kosten des neuen R.-Weges legte die Einwohnergemeinde einen Beitragsplan auf, wonach auch R. für seine drei Grundstücke Beiträge zu leisten hatte. R. bestritt eine Beitragspflicht, und es kam zum Rechtsstreit, der bis ans Verwaltungsgericht gelangte. Hier verlangte R. als Beschwerdeführer, dass er für die drei Grundstücke von jeder Beitragspflicht zu befreien sei oder dass zum mindesten die Beiträge wesentlich zu reduzieren seien. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab mit folgender Begründung: 2. Nach § 108 BauG und § 6 des kantonalen Reglementes über Erschliessungsbeiträge und -gebühren setzt die Einforderung von Erschliessungsbeiträgen voraus, dass die öffentliche Anlage, für die Beiträge erhoben werden, dem betreffenden Grundeigentum zum Vorteil gereicht. Die Einwände des Beschwerdeführers beziehen sich auf diese Voraussetzung. 2.1 Der Beschwerdeführer macht vor allem geltend, seine drei Grundstücke seien seit sehr langer Zeit durch den T.-Weg erschlossen; der neue R.-Weg verschaffe ihnen keinen oder - bei den unüberbauten Grundstücken - höchstens einen ganz geringen Vorteil. Der private T.-Weg dient seit langer Zeit - der Beschwerdeführer sagt: seit mehr als 50 Jahren - als Zufahrt zum Gebäude auf GB Nr. 321, beginnend bei der öffentlichen W.-Strasse. Für die Erschliessungsabgaben sind nun aber die öffentlichen, in den geltenden Nutzungsplänen vorgesehenen Erschliessungsanlagen massgeblich. Für die Grundstücke des Beschwerdeführers sind dies die W.-Strasse (für 1/2 des Grundstücks Nr. 322) und der neue R.-Weg. Der Beschwerdeführer kann nicht geltend machen, er benötige den R.-Weg nicht, weil er mit Hilfe des Privatweges direkt in die W.-Strasse gelangen könne. Ob er den R.-Weg benutzt oder nicht, ist eine Frage der inneren Erschliessung seines Landes. Von der Lage der Grundstücke aus stellt der R.-Weg für alle drei Grundstücke zweifellos eine dienliche Erschliessungsmöglichkeit und deshalb einen Vorteil dar. Für die Beitragspflicht ist massgeblich, ob die Erschliessungsanlage nach objektiven Gesichtspunkten benutzt werden könnte, und nicht, ob der Eigentümer sie auch wirklich benutzt oder aber auf Grund von besonderen internen Lösungen darauf verzichtet (vgl. Dilger, Raumplanungsrecht der Schweiz, S. 332 N 33). Die Tatsache, dass auf den Grundstücken des Beschwerdeführers ein Privatweg verläuft, der direkt in die W.-Strasse führt, spielt also beitragsrechtlich keine Rolle. Das wäre allerdings dann anders, wenn die Nichtberücksichtigung des Privatweges aus besonderen Gründen als unbillig erschiene, so zum Beispiel dann, wenn es sich um eine teure Anlage handelte, die seinerzeit im Vertrauen auf eine damals gültige, hinterher nun aber abgeänderte Erschliessungsplanung der Gemeinde platziert worden ist. Das trifft aber für den T.-Weg nicht zu. Das Wohnhaus auf GB Nr. 321 und das Zufahrtssträsschen von der W.-Strasse her existieren nach der Behauptung des Beschwerdeführers schon seit mehr als 50 Jahren. Das Strässchen ist technisch gesehen eine höchst bescheidene Anlage. Ihre Erstellungskosten sind angesichts des Alters als längst amortisiert anzusehen. Man weiss nicht, wieso das Haus gerade an den betreffenden Ort gestellt wurde und weshalb man die Zufahrt so angelegt hat, wie sie sich vorfindet; mit der Ortsplanung hatte dies jedenfalls gar nichts zu tun. Der Privatweg ist technisch derart bescheiden, dass er als Zufahrt für eine Überbauung aller drei Grundstücke ohnehin nicht genügen würde, sondern zuerst saniert werden müsste. Betrachtet man dies alles, kann keine Rede sein davon, es sei unbillig, wenn das Vorhandensein dieses Weges als für die Beitragsfrage unerheblich erachtet wird. Ganz im Gegenteil wäre es unbillig, wenn der Beschwerdeführer wegen dieses Weges von Beiträgen an den R.-Weg dispensiert würde. Für das in den Beitragsplan R.-Weg einbezogene Land sind nämlich noch nie Beiträge bezahlt worden, auch nicht an die W.-Strasse. Da die letztere Strasse voll ausgebaut und technisch in Ordnung ist, hätte die Auffassung des Beschwerdeführers zur Folge, dass für diese bedeutenden Landflächen, auch wenn sie im vollen Umfange baulich ausgenützt werden sollten, auf unabsehbare Zeit hinaus überhaupt keine Beiträge an das öffentliche Strassennetz geleistet würden. Diese Konsequenz erschiene nicht bloss als unbillig, sondern als offensichtlich unhaltbar. 2.2 Der Beschwerdeführer macht noch besonders geltend, die beiden unüberbauten Grundstücke würden vernünftigerweise so überbaut, dass die Wohngebäude möglichst nahe an den Nordrand der Grundstücke gestellt würden. Bei einer solchen Situierung sei eine Zufahrt im Profil des bisherigen T.-Weges weitaus besser als eine Zufahrt vom R.-Weg her. (Er hat zu dieser Argumentation mehrere Situationsskizzen eingereicht.) Dass man Wohnhäuser im allgemeinen gerne an den Nordrand des Grundstücks stellt, damit an ihrer Sonnenseite (im Süden) möglichst viel Vorgelände entsteht, mag zutreffen. Das ist aber kein Grund, dem Eigentümer eines Grundstücks, das die Erschliessungsstrasse im Süden hat, keine oder nur reduzierte Beiträge aufzuerlegen. Im ganzen Kanton werden diejenigen Grundstücke, die mit dem Südrand an die massgebliche Erschliessungsstrasse grenzen, ebenfalls zu Beiträgen herangezogen und zwar zu gleichen Ansätzen wie die Grundstücke, die auf der andern Seite der Strasse mit ihrem Nordrand an die Strasse grenzen. Im ganzen Kanton ist es auch durchaus üblich, dass zwischen zwei öffentlichen Erschliessungsstrassen mehr als nur eine Bautiefe liegt. Die Argumentation des Beschwerdeführers ändert deshalb nichts. Im übrigen darf man zur ganzen Erschliessungssituation noch sagen: Wie auch immer die Wohngebäude schliesslich platziert werden dürften, wird der neue R.weg zum mindesten im Zusammenhang mit Garagen und Abstellplätzen ernst zu nehmende neue Ausnützungsmöglichkeiten bieten. Das gilt auch für das heute überbaute Grundstück Nr. 321. 2.3 Nach allem sind die Einwände des Beschwerdeführers unbehelflich. Es besteht kein Grund, seine Grundstücke nicht nach den normalen Regeln in den Beitragsplan einzubeziehen. Wie die Beitragsbetreffnisse im einzelnen ausgerechnet worden sind, ist unbestritten. Die Beschwerde betreffend die Beiträge ist somit abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 14. März 1988*

Mots-clés

landowner contributionsbenefit principleaccess roadplanning lawprivate roadparcel development

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the new access road conferred a compensable benefit despite an existing private access road

Solution extraite

Yes. For contribution purposes, only the public access facilities provided for in the planning system are relevant; a private internal access does not eliminate the objective benefit of the new road.

Motifs extraits

The court held that contribution liability depends on whether the public facility could objectively be used, not whether the owner actually uses it. The private T.-Weg was an internal solution, technically modest, long amortized, and irrelevant unless ignoring it would be manifestly unfair, which was not the case.

Question juridique clé

Whether the contribution should be reduced because the road ran south of the parcels and buildings would likely be placed near the north edge

Solution extraite

No. A southern access road still provides a normal benefit, and the claimed optimal building placement does not justify reduced contributions.

Motifs extraits

The court noted that parcels bordering a road on the south are regularly charged at the same rates as those bordering on the north. In addition, the new road would create practical development possibilities, especially for garages and parking spaces.

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