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Compensation for tolerated public objects on private land

ZZ.1985.24Autre juridiction28 avr. 1985Partially Granted

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Résumé Omnilex

The owner of a parcel challenged the refusal of compensation for a hydrant and a street-light mast installed by the municipality on her land. The administrative court held that § 106 BauG imposes compensation for any compensable damage caused by the duty to tolerate public objects, not only significant harm. It found that the objects caused minor but real inconvenience by complicating gardening and agricultural use. Because the damage was small, the court accepted a lump-sum valuation and awarded CHF 70 per object, for a total of CHF 140.

Regeste Omnilex

§ 106 BauG; compensation for public-law duty to tolerate public objects on private land; any reasonably ascertainable damage must be compensated. The indemnity duty is not confined to serious or substantial detriment and is not excluded by the fact that the object may also confer incidental advantages. For minor, difficult-to-prove harm, the court may determine compensation by lump sum using analogous tariff practice, provided the amount remains proportionate and reflects the present use of the land (consid. a–d).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1985.24**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:29.04.1985
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.232
Titel:** Duldungspflicht für öffentliche Objekte**
Resümee:§ 106 BauG. Öffentlichrechtliche Pflicht, auf dem Grundstück öffentliche Objekte wie Tafeln, Beleuchtungseinrichtungen und dergleichen zu dulden. Entschädigung für den daraus entstehenden Schaden. - Grundsätzliches zur Entschädigungspflicht. Es ist jeder Schaden auszugleichen (Erw. a). - Zum Schaden, der durch die Pflicht, einen Hydranten und einen Mast der Strassenbeleuchtung zu dulden, entsteht und auszugleichen ist (Erw. b-c). - Bei kleinem, nur in der Erschwerung der Gartenpflege oder der landwirtschaftlichen Nutzung bestehendem Schaden dürfen Pauschalentschädigungen ausgerichtet werden, die sich an den Ansätzen der PTT oder der Elektrizitätswerke für die Duldung von Stangen orientieren (Erw. d).
SOG 1985 Nr. 24 § 106 BauG.Öffentlichrechtliche Pflicht, auf dem Grundstück öffentliche Objekte wie Tafeln, Beleuchtungseinrichtungen und dergleichen zu dulden. Entschädigung für den daraus entstehenden Schaden. - * Grundsätzliches zur Entschädigungspflicht. Es ist jeder Schaden auszugleichen (Erw. a). - * Zum Schaden, der durch die Pflicht, einen Hydranten und einen Mast der Strassenbeleuchtung zu dulden, entsteht und auszugleichen ist (Erw. b-c). - * Bei kleinem, nur in der Erschwerung der Gartenpflege oder der landwirtschaftlichen Nutzung bestehendem Schaden dürfen Pauschalentschädigungen ausgerichtet werden, die sich an den Ansätzen der PTT oder der Elektrizitätswerke für die Duldung von Stangen orientieren (Erw. d). Im Zusammenhang mit der Erneuerung der Wasserleitung und der Strassenbeleuchtung im Gebiet der Schulhausstrasse erstellte die Einwohnergemeinde H. auf dem Grundstück der Frau W. einen Hydranten und einen Mast der Strassenbeleuchtung. Sie lehnte es ab, der Eigentümerin für die Duldung dieser Objekte einen Entschädigung auszurichten. Frau W. wandte sich an die Schätzungskommission. Deren Präsident wies indessen ihr Entschädigungsbegehren ab und zwar mit der Begründung, es handle sich um Objekte im Sinne von § 106 BauG. Für ihre Duldung sei nach § 106 Abs. 2 BauG nur dann eine Entschädigung zu bezahlen, wenn ein Schaden nachgewiesen sei. Die Eigentümerin habe nicht nachgewiesen, dass ihr Schaden in Form von Nutzungsverlust (Ertrag aus der Nutzung des Terrains) oder Ausfall an Zins (Pachtzins z.B.) oder in anderer Form entstanden sei. -- Frau W. erhob hierauf beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Sie verlangte die Zusprechung einer Entschädigung von Fr. 200.-- für jedes der beiden Objekte und machte der Begründung der Vorinstanz gegenüber geltend, der Hydrant erschwere die Pflege des Gartens und der Beleuchtungsmast erschwere die Bewirtschaftung des landwirtschaftlich genutzten Teils des Grundstücks. Ein Schaden sei gegeben und es sei stossend, wenn überhaupt keine Entschädigung geleistet werde. -- Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde teilweise gut und verpflichtete die Gemeinde, Frau W. für die Pflicht, auf ihrem Grundstück den Hydranten und den Beleuchtungsmast zu dulden eine Entschädigung von zusammen Fr. 140.-- auszurichten. Aus den Erwägungen: a) Die Klägerin hat die besagten zwei Objekte auf Grund von § 106 Abs. 1 BauG auf ihrem Land zu dulden. § 106 Abs. 1 BauG statuiert eine öffentlichrechtliche Duldungspflicht und stellt deshalb eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung dar (über derartige Eigentumsbeschränkungen vgl. Meier-Hayoz, Kommentar, N 33 zu Art. 676 ZGB und Haab, Kommentar, N 5 zu Art. 676 ZGB).§ 106 Abs. 2 schreibt vor, dass allfälliger Schaden, der dem Grundeigentümer durch die Duldungspflicht erwächst, zu entschädigen ist. Mit dem Wort "allfällig" wird zwar zum Ausdruck gebracht, dass der Gesetzgeber der Auffassung ist, es seien Duldungsfälle denkbar, wo wirklich kein Schaden entsteht. Das leuchtet ohne weiteres ein. So ist nicht einzusehen, wieso z.B. die in § 106 Abs. 1 erwähnte Pflicht, eine Tafel mit dem Strassennamen an der Hausmauer zu dulden, einen fassbaren Schaden bewirken sollte, sofern die Tafel von der Gemeinde kunstgerecht in die Fassade eingefügt wird. Hingegen können aus dem Wort "allfällig" keine wirklichen Einschränkungen der Entschädigungspflicht abgeleitet werden. Die Entschädigungspflicht nach § 106 Abs. 2 BauG ist nicht etwa -- wie das bei der Entschädigungspflicht wegen materieller Enteignung zutrifft -- nur bei besonders intensiver Schädigung gegeben. Sie betrifft auch nicht, wie das z.B. bei der Regelung nach dem bernischen Baugesetz der Fall ist (Art. 105 Abs. 3; dazu Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, S. 313), nur "erhebliche Nachteile", woraus man schliessen dürfte, dass kleine Schäden nicht auszugleichen seien. In den Beratungen der seinerzeitigen (solothurnischen) "Kommission zur Vorberatung des Baugesetzes" wurde inbezug auf § 106 Abs. 2 zum Ausdruck gebracht, dass, um der psychologischen Bedeutung willen, auch sehr kleine Schäden ausgeglichen werden sollen (vgl. im Protokoll der genannten Kommission, 14. Sitzung vom 12.1.1977, S. 40, das Votum des Kommissionspräsidenten Zuber). Effektiv ist, weil § 106 Abs. 2 keine Einschränkung ausspricht, jeder Schaden, der vernünftigerweise als solcher erfasst werden kann, auszugleichen. Die Regelung des § 106 Abs. 2 steht in direktem Gegensatz zu derjenigen des früheren Baugesetzes (§ 25 alt BauG), wo jegliche Entschädigung ausgeschlossen war; sie läuft im Ergebnis ungefähr auf dasselbe hinaus wie die Entschädigung entsprechender, auf dem Wege der Expropriation auferlegter Dienstbarkeiten nach dem Prinzip der vollen Entschädigung. (Ahnlich wie die heutige solothurnische Regelung ist im Ergebnis diejenige des Kantons Aargau -- vgl. §§ 66 Abs. 2 und 68 Abs. 1 aarg. BauG und dazu Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, S. 197 N 9). b) Bei den in Frage stehenden Objekten geht es um folgende Situationen: Der Hydrant steht in der Ecke zwischen Trottoir und (privater) Zufahrt zum Haus, ist mit Rücksicht auf die Belange der Schneeräumung ca. 75 cm vom Trottoirrand und ca. 135 cm vom Rand der Privatstrasse entfernt. Das Objekt erschwert hier die Gartenpflege (Grasschneiden braucht etwas mehr Zeit).Dieser Nachteil ist gering, stellt aber doch einen Schaden nach § 106 Abs. 2 BauG dar. Schaden entsteht entgegen der Meinung der Vorinstanz nicht nur durch Ertragsausfall, sondern auch durch eine Verteuerung der Gartenpflege. Im übrigen darf man bei Objekten, die im Innern des Gartenlandes stehen, auch das ästhetisch-Störende eines solchen "Fremdkörpers" als Wertverminderung des Grundstückes und damit als Schaden mitberücksichtigen. Im vorliegenden Fall ist dieser Gesichtspunkt allerdings wenig wichtig, da es sich um einen grossen Vorgarten handelt und der Hydrant vom Haus aus kaum ins Auge fällt. Der Beleuchtungsmast befindet sich in einem Teil des Grundstücks, der eigentlich nicht mehr Garten darstellt und landwirtschaftlich genutzt wird. Das Objekt steht am Rand des Privatlandes, ist allerdings nicht, wie das sonst etwa anzutreffen ist, unmittelbar an die Grenze gestellt, sondern etwas von ihr abgerückt. Er ragt -- Durchmesser des Objektes mitgemessen -- ca. 65 cm ins Land hinein. Es versteht sich von selbst, dass ein solches Objekt die landwirtschaftliche Nutzung etwas erschwert, so wie es bei einer Verwendung des Landstücks als Wohngarten vermutlich auch die Gartenpflege ein wenig erschweren würde. Es gilt im Grunde genommen dasselbe wie beim Hydranten. Soviel zur heutigen Situation des Grundstücks. Denkbar ist allerdings, dass der östliche Teil der sonderbar geformten Parzelle einmal anders genutzt wird als heute (Überbauung) und dass sich dies bezüglich des Schadens, welchen die Duldungspflicht bewirkt, auswirken könnte. Es ist aber trotzdem von der heutigen Nutzung auszugehen. Eine Umfrage des Verwaltungsgerichts bei einigen solothurnischen Gemeinden über deren Praxis zu § 106 BauG hat nämlich u.a. ergeben, dass verschiedene Gemeinden bereit sind, die Objekte auf ihre Kosten zu verschieben, wenn dies wegen einer Änderung der Nutzungsverhältnisse (z.B. Überbauung einer bisher landwirtschaftlich genutzten Parzelle) als gerechtfertigt erscheint. Es scheint, dass diese Gemeinden die Grundsätze über die Verlegung von Leitungen, wie sie nach Art. 693 ZGB (in Verbindung mit Art. 742 Abs. 3 ZGB) für alle Leitungsdienstbarkeiten gelten, auch auf die öffentlichrechtliche Duldungspflicht gemäss § 106 BauG anwenden. Diese Praxis leuchtet ein. Es stellt sich in der Tat die Frage, wie bei einer derartigen Veränderung der Nutzungsverhältnisse vorzugehen ist, und es liegt nahe, zur Füllung der diesbezüglichen Gesetzeslücke die Regelung des Art. 693 ZGB -- samt der dortigen Regelung der finanziellen Frage -- als allgemein brauchbaren Grundsatz analog anzuwenden. Das bedeutet nun aber, dass für die Bemessung des Schadens, welchen die Duldungspflichten nach § 106 BauG anrichten, im wesentlichen von der heutigen Nutzung ausgegangen werden kann und nicht auch noch das Risiko abzugelten ist, dass das zu duldende Objekt einer zukünftigen wertvolleren Nutzungsart des Landes hinderlich sein könnte. Es bleibt deshalb dabei, dass im vorliegenden Fall der Schaden in der leichten Erschwerung der Gartenpflege, beziehungsweise der landwirtschaftlichen Nutzung besteht. c) Die Vertreter der Gemeinde machen nun allerdings geltend, dass die heutige Praxis anders sei, dass man für Hydranten und Beleuchtungsmasten nichts bezahle. Die erwähnte Umfrage des Verwaltungsgerichts hat ergeben, dass offenbar für solche Objekte bisher nichts bezahlt worden ist. Man muss aber sehen, dass bis zum Inkrafttreten des neuen Baugesetzes eine ausdrückliche Bestimmung die unentgeltliche Duldung vorgeschrieben hatte (§ 25 alt BauG).Vermutlich ist man einfach mit der früheren Praxis weitergefahren, ohne zu beachten, dass das kantonale Recht eine neue Regelung gebracht hat, welche bezüglich der Entschädigung das Gegenteil der bisherigen Ordnung eingeführt hat. Diese Praxis kann nun aber nicht hindern, dass das Verwaltungsgericht das neue kantonale Recht wirklich anwendet; dass dieses Recht bereits wieder durch Gewohnheitsrecht aufgehoben wäre -- davon kann natürlich keine Rede sein. -- Im übrigen fällt auf, dass verschiedene Gemeinden die Hydranten und Beleuchtungsmasten grundsätzlich (wo immer es geht) auf öffentliches Areal stellen, um Eingriffe ins Privateigentum zu vermeiden. Es hat nun etwas Stossendes an sich, wenn andere Gemeinden -- darunter H. -- zu dieser Rücksichtnahme nicht bereit sind, sondern -- um sich gewisse Vorteile zu verschaffen (z.B. bei der Schneeräumung) -- die Objekte durchgehend ins private Land stellen, ohne dafür etwas bezahlen zu wollen. Wird der Entschädigungspflicht, die § 106 Abs. 2 BauG ohne Einschränkung statuiert, nachgelebt, ist das Resultat befriedigender: Die Gemeinden können entscheiden, ob es sich um der gewissen Vorteile willen, welche die Inanspruchnahme des privaten Landes mit sich bringen mag, lohnt, die damit verbundene Entschädigungspflicht auf sich zu nehmen. Die von der Gemeinde beigezogenen Fachleute haben sich ferner daraufberufen, dass die Ausrichtung einer Entschädigung noch speziell deshalb ungerechtfertigt sei, weil die Eigentümer aus den Hydranten und den Beleuchtungsmasten Vorteile zögen. Dieser Einwand betrifft die sogenannte Vorteilsanrechnung. Das Enteignungsrecht kennt den Grundsatz, dass dem Eigentümer die besonderen Vorteile anzurechnen sind, die ihm aus der öffentlichen Anlage, für die er enteignet wird, erwachsen (vgl. § 232 Abs. 2 EGZGB).Es steht, wegen der nahen Verwandtschaft zwischen einer Entschädigung nach § 1 06 Abs. 2 BauG und einer Enteignungsentschädigung, nichts entgegen, den Grundsatz auch für Entschädigungen nach § 106 Abs. 2 BauG gelten zu lassen. Allein, nach dem enteignungsrechtlichen Grundsatz sind eben nur besondere Vorteile anzurechnen. Das Verwaltungsgericht hat schon seit vielen Jahren immer wieder darauf hingewiesen, dass es bei öffentlichen Werken, die mehreren Eigentümern Nutzen bringen, nicht angeht, dem Eigentümer, der Land abtreten muss, den Vorteil aus dem Werk anzurechnen, während andere Eigentümer, die ebenfalls Vorteile erfahren, aber nicht enteignet werden, diese Vorteile unentgeltlich empfangen dürfen (vgl. SOG 1983 Nr. 16, S. 39 und Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung, in Festgabe Jeger, S. 119 f.).So geht es auch nicht an, dem Eigentümer, welcher einen Hydranten oder einen Beleuchtungsmast auf seinem Land dulden muss, die Entschädigung zu verweigern mit der Begründung, die Einrichtung gereiche zu seinem Vorteile, während der Nachbar den gleichen Vorteil geniesst, ohne das betreffende Objekt auf seinem Grundstück dulden zu müssen. Ab und zu mag allerdings eine Lampe der öffentlichen Beleuchtung oder auch ein Hydrant auf Grund der bestehenden Verhältnisse einem Grundeigentümer wirklich einen besonderen Vorteil bringen. Im vorliegenden Fall kann das aber jedenfalls nicht gesagt werden. Im Normalfall kann das Problem des Vorteils, den die Eigentümer fast immer aus solchen Objekten ziehen (weil es eben Erschliessungseinrichtungen sind), nur über die Beiträge und Gebühren im Sinne der §§ 98 ff. des Baugesetzes gelöst werden. Nach allem bleibt es dabei, dass im vorliegenden Fall die Pflicht, den Hydranten und den Beleuchtungsmast auf dem Grundstück zu dulden, einen nach § 106 Abs. 2 BauG beachtlichen Schaden darstellt und dass eine Entschädigung auszurichten ist. d) Schwierig ist es, einen so kleinen Schaden, wie er hier zur Diskussion steht, zu bemessen. Es würde zu weit führen, wenn das Verwaltungsgericht landwirtschaftliche und gärtnereiwirtschaftliche Auskünfte über das Ausmass der Mehrarbeit, welche durch die Hindernisse entstehen, und über dessen geldmässige Einschätzung einholen würde. Es liegt näher und ist verhältnismässiger, an bekannte Pauschalansätze anzuknüpfen, die sich einigermassen vergleichen lassen. So ist durch die Umfrage des Verwaltungsgerichts bekannt geworden, dass die PTT für die Leitungsmasten auf Privatgrundstücken für die Dauer von 25 Jahren Fr. 50.-- bezahlt. Interessant sind weiter die gemeinsamen Empfehlungen des Verbandes Schweiz. Elektrizitätswerke und des Schweiz. Bauernverbandes für Entschädigungsansätze für elektrische Freileitungen. Von diesen Empfehlungen ist die Ausgabe 1978 vorhanden, die zwar nach ihrer eigenen Angabe über die Geltungsdauer (Vorbemerkungen, Ziff. 1) heute abgelaufen wäre, aber mangles einer neuen Ausgabe eben doch immer noch gehandhabt wird (tel. Auskunft des Sekretariats des Schweiz. Bauernverbandes).Die Empfehlungen enthalten u.a. eine Kolonne für Entschädigungen für einfache Holzstangen. Die Parteien waren sich an der verwaltungsgerichtlichen Verhandlung einig, dass von den in den Empfehlungen genannten Stangen und Masten am ehesten diese einfachen Holzmasten mit den in Frage stehenden Objekten verglichen werden können. Da die Duldungspflicht gemäss § 106 BauG grundsätzlich zeitlich unbegrenzt ist (wobei allerdings derartige Einrichtungen durchaus wieder einmal wegfallen können), ist eher die Kolonne für die 50jährigen als diejenige für die 25jährigen Dienstbarkeitsverträge aussagekräftig. Vergleicht man nun mit diesen Ansätzen wie auch mit dem PTT-Ansatz (der allerdings nur von einer 25jährigen Dauer ausgeht), so dürfte für die beiden alles in allem eher schonend, nämlich gegen den Grundstücksrand hin angebrachten Objekte eine Entschädigung von je Fr. 70.-- am Platze sein. (Wenn die Objekte sogar direkt an die Grenze anstossen würden, wäre der Betrag noch zu reduzieren.) Die Forderung ist in diesem Umfange zuzusprechen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 29. April 1985

Mots-clés

compensationproperty restrictionpublic objectseasement-like dutydamage assessmentlump sumpublic worksmunicipal liability

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the owner is entitled to compensation under § 106 BauG for tolerating a hydrant and a street-light mast on her land.

Solution extraite

Yes. § 106 BauG requires compensation for any legally relevant damage caused by the duty to tolerate such public objects, and the installation caused compensable inconvenience.

Motifs extraits

The duty to tolerate public objects is a public-law restriction of property. § 106(2) BauG is not limited to serious or considerable harm; any reasonably ascertainable damage must be compensated. The hydrant and mast made gardening and agricultural use more difficult, which constitutes damage.

Question juridique clé

How the compensation amount should be assessed for the small damage caused by the hydrant and mast.

Solution extraite

A lump-sum assessment was appropriate. The court fixed compensation at CHF 70 for each object, totaling CHF 140.

Motifs extraits

Given the minor character of the damage, exact valuation was disproportionate. The court could rely on comparable tariff and practice-based lump sums, including PTT and electricity-works analogies for comparable poles and masts.

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