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Building authority need not decide lease-law objections

ZZ.1983.20Autre juridiction17 oct. 1983Dismissed

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Résumé Omnilex

Dr. X., a tenant doctor, opposed a building permit for the conversion of a property, especially the installation of a lift, claiming it would impair his contractual right to use the practice rooms. The Baukommission declined to enter into that point, holding it was a civil-law matter. After an unsuccessful appeal to the Baudepartement, Dr. X. appealed to the Administrative Court. The court dismissed the complaint, holding that the alleged interference concerned only private-law lease rights and had to be pursued before the civil courts, potentially by interim relief. Section 5 lit. a KBR did not create a general duty for the authority to resolve private-law disputes.

Regeste Omnilex

§ 9 Abs. 3 KBR; civil-law objections in building permit proceedings: the building authority is not competent to decide purely private-law disputes over lease rights, unless a public-law rule expressly makes the private-law issue a prerequisite of the permit decision. Section 5 lit. a KBR is confined to specifically enumerated private-law facts, such as proof of title or landowner consent, and cannot be extended by analogy to a general review of conflicting private rights. A tenant asserting impairment of lease rights must seek protection before the civil courts, including provisional measures if necessary.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1983.20**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:18.10.1983
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.332
Titel:** Behandlung zivilrechtlicher Fragen durch die Baubehörde**
Resümee:§ 9 Abs. 3 Kantonales Baureglement. Wann hat die Baubehörde ausnahmsweise zivilrechtliche Fragen zu behandeln?
SOG 1983 Nr. 20 **§ 9 Abs. 3 Kantonales Baureglement.*Wann hat die Baubehörde ausnahmsweise zivilrechtliche Fragen zu behandeln? Dr. X. betreibt in den Parterreräumen einer Liegenschaft in S. eine Arztpraxis. Er ist Mieter dieser Räume, wobei das Mietverhältnis letztlich auf einer Schenkungsauflage beruht. Der frühere Eigentümer des Grundstücks hatte die Liegenschaft zwei seiner Kinder geschenkt und in den Schenkungsvertrag die Auflage aufgenommen, dass die Beschenkten verpflichtet sind, Herrn X. ein entgeltliches Mietrecht an den erwähnten Räumen zuzugestehen. Die heutigen Eigentümer reichten ein Baugesuch für den Umbau der Liegenschaft, insbesondere für den Einbau eines Lifts ein. Dr. X. erhob Einsprache. Er machte u.a. geltend, die Baubewilligung könne nicht oder noch nicht erteilt werden, weil der Einsprecher durch das Bauvorhaben in seinem Recht auf Benützung der Praxisräume beeinträchtigt werde. Die Baukommission trat in diesem Punkt auf die Einsprache nicht ein und zwar mit der Begründung, es handle sich um eine zivilrechtliche Frage, die nicht in ihre Zuständigkeit falle. Dr. X. erhob zuerst beim Baudepartement und dann beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit der folgenden Begründung ab: Der Beschwerdeführer ist der Meinung, der Lifteinbau beeinträchtige seine Rechte aus dem Mietverhältnis und zwar vor allem deshalb, weil der Lift u.a. einen Teil des von ihm als Sprechzimmer verwendeten Raumes beansprucht. Der Beschwerdeführer meint nicht etwa, es gehe um die Verletzung einer öffentlichrechtlichen Rechtsposition von ihm, sondern er gibt klipp und klar zu, dass es ausschliesslich um eine zivilrechtliche Frage gehe. Damit ist aber auch klar, dass die Baubehörde hiefür nicht zuständig ist und den Einsprecher an den Zivilrichter zu weisen hat (§ 9 Abs. 3 KBR). Der Beschwerdeführer beruft sich auf die solothurnische und schweizerische Praxis, nach welcher die Verwaltungsbehörden über Vorfragen aus dem Zivilrecht selbst entscheiden dürfen, und weist insbesondere auf den Verwaltungsgerichtsentscheid SOG 1980 Nr. 25. Allein, diese Praxis wäre für den vorliegenden Fall nur von Bedeutung, wenn der vom Beschwerdeführer erhobene Einwand wirklich eine Vorfrage zur öffentlichrechtlichen Hauptfrage, ob die Baubewilligung zu erteilen ist, darstellen würde. Es müsste sich aus dem öffentlichen Recht ergeben, dass ein privatrechtlicher Einwand, wie ihn der Beschwerdeführer erhebt, zuerst vorfrageweise durch die Baubehörde zugunsten des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor die Baubewilligung erteilt werden darf. Der Beschwerdeführer vermag, was seinen privatrechtlichen Einwand aus Mietrecht anbelangt, nicht anzugeben, aus welcher öffentlichrechtlichen Norm ein solcher Schluss gezogen werden könnte. Effektiv ist eben der privatrechtliche Einwand des Beschwerdeführers im Baugesuchsverfahren gar nicht (vorfrageweise) zu entscheiden, sondern der Beschwerdeführer hat sich, wenn er seiner Sache sicher ist, an den Zivilrichter zu wenden und kann dort, sofern sich sein Standpunkt als begründet erweist, gegen den Umbau eine einstweilige Verfügung erwirken. Der Beschwerdeführer schreibt nun allerdings, man verweigere doch auch in andern Fällen die Baubewilligung, wenn die privatrechtlichen Verhältnisse nicht klar seien oder wenn die Zustimmung des Eigentümers zu einer Überbauung fehle. Der Beschwerdeführer denkt hier offenbar an § 5 lit. a KBR, wonach das Baugesuch u.a. Angaben über die Eigentumsverhältnisse enthalten muss, nämlich "Eigentumsnachweis, Baurechtsvertrag oder schriftliche Zustimmung des Grundeigentümers". Nach dieser Vorschrift muss sich die Baubehörde in der Tat um gewisse privatrechtliche Tatsachen kümmern, bevor sie das Baugesuch behandelt. Der Gesetzgeber hat hier aber genau festgelegt, welche privatrechtlichen Tatsachen in diesem Sinne vorab geklärt sein müssen. Es geht nicht an, aus dieser Vorschrift abzuleiten, die Baubehörde habe sich überhaupt um die Frage zu kümmern, ob private Rechte den Bauvorhaben entgegenstehen. § 9 Abs. 3 KBR sagt gerade das Gegenteil. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 18. Oktober 1983

Mots-clés

building permitcivil-law objectionlease rightspreliminary issuecompetencelandowner consent

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the building authority had to examine the tenant's lease-law objection as a preliminary issue in the permit procedure.

Solution extraite

No. The objection was purely civil-law in nature and therefore had to be pursued before the civil courts, not before the building authority.

Motifs extraits

The appellant expressly relied only on a private-law lease position, not on a public-law right. Section 9(3) KBR therefore excluded the building authority's competence; no public-law rule required a prior prejudicial decision on the private-law objection within the permit process.

Question juridique clé

Whether § 5 lit. a KBR allowed the authority to assess private-law objections generally when deciding on a building application.

Solution extraite

No. That provision only requires clarification of specifically listed private-law facts, such as proof of ownership or written consent of the landowner; it does not authorize a general review of conflicting private rights.

Motifs extraits

The legislature had exhaustively specified the private-law facts to be verified before dealing with the application. From that limited rule no broader competence could be derived, especially in light of § 9(3) KBR.

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