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Land acquisition costs in improvement contributions

ZZ.1982.23Autre juridiction20 sept. 1982Dismissed

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Résumé Omnilex

A.A. attacked an improvement contribution for the Kirchweg in Z., arguing that the municipality had paid other landowners too much for land acquired by private agreement and had wrongly charged those costs to the contribution plan. The Administrative Court held that, in contribution proceedings, only an obvious and stinging overpayment can be scrutinized; the appellant had not shown such overpayment. It also rejected reliance on alleged pre-contracts at CHF 12/m2 because no binding agreement was proven. The appeal was dismissed.

Regeste Omnilex

§ 14 Abs. 2 lit. c Reglement über Erschliessungsbeiträge und -gebühren der Gemeinden des Kantons Solothurn; anrechenbare Landerwerbskosten im Beitragsverfahren. Im Verfahren über Grundeigentümerbeiträge ist die Preisbildung beim freihändigen Landerwerb grundsätzlich nur beschränkt überprüfbar. Der Beitragspflichtige kann sich nicht auf blosse kleine Qualitätsunterschiede oder auf eine im Verhältnis zum enteignungsrechtlichen Entschädigungsverfahren fehlende Exaktheit berufen; erforderlich ist vielmehr der Nachweis einer offensichtlichen, stossenden Überzahlung anderer Grundeigentümer (E. a). Schematismus in der Kostenrechnung ist zulässig, um eine unverhältnismässige Aufblähung des Beitragsverfahrens zu vermeiden. Vertrags- oder Vorvertragsrügen nach angeblich tieferen Ansätzen dringen nur durch, wenn verbindliche Abmachungen nachgewiesen sind; selbst dann kann die Berufung auf solche Ansätze rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Beschwerdeführer für sich den höheren Wert beansprucht und die sachliche Unbegründetheit der Nachzahlungen nicht dartun kann (E. b).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1982.23**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:21.09.1982
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.271
Titel:** Grundeigentümerbeiträge, Landerwerbskosten**
Resümee:§ 14 Abs. 2 lit. c Reglement über Erschliessungsbeiträge und -gebühren für die Gemeinden des Kantons Solothurn. Landerwerbskosten als anrechenbare Erstellungskosten der öffentlichen Anlage. Inwiefern kann ein Beitragspflichtiger geltend machen, die Gemeinde habe andern Eigentümern beim freihändigen Landerwerb zu viel bezahlt?
SOG 1982 Nr. 23 **§ 14 Abs. 2 lit. c Reglement über Erschliessungsbeiträge und -gebühren für die Gemeinden des Kantons Solothurn.*Landerwerbskosten als anrechenbare Erstellungskosten der öffentlichen Anlage. Inwiefern kann ein Beitragspflichtiger geltend machen, die Gemeinde habe andern Eigentümern beim freihändigen Landerwerb zu viel bezahlt? Die Einwohnergemeinde Z. führte für den Bau des Kirchwegs gegenüber A.A. ein Enteignungsverfahren durch. Im Rechtsstreit über die Enteignungsentschädigung, der bis ans Verwaltungsgericht gezogen wurde, sprach dieses am 19.3.1980 Herrn A. für die Teilenteignung seines Grundstücks eine Entschädigung von Fr. 35.--/m2 zu. In der Folge legte der Gemeinderat einen Beitragsplan für die Kosten des Kirchwegs auf. Der Beitragsplan beruhte auf einer Kostenrechnung, bei der für allen Landerwerb ein Quadratmeterpreis von Fr. 35.-- eingesetzt war. A.A. focht den ihm auferlegten Beitrag an, zuletzt mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Er beanstandete im Besonderen, dass allen Eigentümern, die für den Kirchweg Land abzutreten hatten, Fr. 35.--/m2 bezahlt wurde und dass dieser Ansatz in der Beitragsrechnung dem Posten Landerwerb zugrunde lag. -- Das Verwaltungsgericht äusserte sich zu dieser Beanstandung wie folgt: a) Es ist nicht recht klar, ob der Beschwerdeführer behaupten will, das von den andern Eigentümern abgetretene Land sei objektiv weniger wert als das von ihm selbst abgetretene, welches das Verwaltungsgericht auf Fr. 35.--/m2 geschätzt hat. Diese Behauptung wäre jedenfalls nicht bewiesen: Die betreffenden Grundstücke liegen alle nahe beieinander, in gleicher Wohnlage und mit grundsätzlich gleichen Erschliessungsverhältnissen. Es ist durchaus verständlich, dass die Gemeinde aus dem Verwaltungsgerichtsurteil vorn 19.3.1980 den Schluss zieht, das Land der andern Eigentümer sei ebensoviel wert. Selbst wenn zwischen der Qualität der Landstücke kleine Unterschiede bestehen sollten, ist es vertretbar, wenn die Gemeinde im freihändigen Kauf den vom Verwaltungsgericht beim Grundstück des Herrn A. angenommenen Wert als Einheitspreis anbietet. Im Rechtsstreit um eine Enteignungsentschädigung kann der Eigentümer auf der Beachtung kleiner Unterschiede beharren und kann sich gegen die Anwendung von schematischen Preisansätzen wehren. Etwas anderes ist es aber, wenn er, wie hier, im Beitragsverfahren geltend machen will, die Gemeinde habe andern Eigentümern zuviel bezahlt. Hier muss er, wenn die Gemeinde von andern Eigentümern das Land freihändig erworben hat, einen gewissen Schematismus in der Preisgestaltung akzeptieren. Liesse man es zu, dass im Beitragsverfahren bezüglich freihändig und mit Einheitspreis erworbener Landstücke um kleine Qualitätsunterschiede gestritten und für alle diese Landstücke eine exakte Schätzung verlangt werden könnte (wie im Verfahren um eine Enteignungsentschädigung), führte das zu einer unverhältnismässigen, kaum mehr zu bewältigenden Aufblähung des Verfahrens. Nur wo eine offensichtliche, stossende Überzahlung der andern Eigentümer in Frage steht, ist die Preisbildung im Beitragsprozess näher zu prüfen. Dass vorliegend die andern Eigentümer offensichtlich überzahlt worden wären, hat der Beschwerdeführer nicht dargetan. b) Der Beschwerdeführer scheint nun aber auch geltend machen zu wollen, dass den andern Eigentümern deshalb nicht Fr. 35.--/m2 zu zahlen sei, weil sie sich mit Fr. 12.--/m2 einverstanden erklärt hätten. Er verweist darauf, dass "Vorverträge" über Fr. 12.--/m2 unterzeichnet worden seien. (Es wird näher dargelegt, dass keine verbindlichen Abmachungen über eine Abtretung von Fr. 12.--/m2 zustande gekommen sind; die neue Bestimmung von § 232bis ZGB, wonach eine Enteignungsentschädigung mit einfacher Schriftlichkeit verbindlich vereinbart werden kann, war zu dem Zeitpunkt, da die geltend gemachte Verständigung mit den Eigentümern stattfand, noch nicht in Kraft.) Es ergibt sich somit, dass der Einwand betreffend "Vorverträge" zu Fr. 12.--/m2 schon deshalb nicht durchdringt, weil keine verbindlichen Verträge zu Fr. 12.--/m2 abgeschlossen worden sind. Der Beschwerdeführer vermöchte aber selbst dann, wenn verbindliche Verträge abgeschlossen worden wären, gegen Nachzahlungen auf Grund des vom Verwaltungsgericht eruierten Wertes von Fr. 35.--/m2 nicht durchzudringen. Nachdem er nämlich diesen Wert für sich selbst beansprucht hat und nicht nachzuweisen vermag, dass er für die andern Grundstücke sachlich ungerechtfertigt ist, erschiene es rechtsmissbräuchlich, wenn er sich gegen die Nachzahlungen wehrt, welche die Gemeinde aus Billigkeitsgründen den andern Grundeigentümern leisten will. Offen bleiben kann, ob sich ein Grundeigentümer, der selbst nicht vom höheren Preis profitiert -- z.B. weil er gar kein Land abzutreten hat --, gegen die Nachzahlungen und gegen ihre Berücksichtigung in der Perimeterrechnung wehren könnte. Nach allem ist der Einwand betreffend die Leistung von Fr. 35.--/m2 an die andern Eigentümer abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 21. September 1982

Mots-clés

improvement contributionland acquisition costsexpropriation compensationprivate acquisitionunit priceoverpaymentcontribution planabuse of rights

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether privately acquired land costs at CHF 35/m2 could be included as chargeable construction costs in the contribution plan.

Solution extraite

Yes. The municipality could use the same unit price as a reasonable cost basis; only an obvious and manifest overpayment would require closer review in the contribution proceeding.

Motifs extraits

The court held that the contribution case is not the forum for fine-grained valuation disputes comparable to an expropriation compensation case. Some schematism in pricing must be accepted to avoid an unmanageable expansion of the proceedings. The appellant failed to show an obvious, objectionable overpayment.

Question juridique clé

Whether alleged prior agreements at CHF 12/m2 prevented the municipality from charging the higher land acquisition cost.

Solution extraite

No. No binding agreement at CHF 12/m2 had been proven; even if such agreements had existed, the appellant could not rely on them to block later payments based on the judicially determined value of CHF 35/m2.

Motifs extraits

The court found that the supposed preliminary contracts were not binding. It further considered it abusive for the appellant, who himself claimed CHF 35/m2 for his own land and failed to show that this value was unjustified for the others, to object to compensatory top-up payments made by the municipality on fairness grounds.

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