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Material expropriation requires proven building intent and mitigation

ZZ.1981.14Autre juridiction2 sept. 1981Dismissed

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Résumé Omnilex

Firma X owned a large contiguous landholding in O. A 1963 zoning plan imposed road and building lines reserving future road land. X claimed compensation for material expropriation, arguing that the building prohibition had blocked use of the affected land for many years. The Schätzungskommission rejected the claim, and the Verwaltungsgericht, acting as appeal court, also dismissed it. It held that compensation required proof of an actual intended building use that had been prevented, which X failed to show. The court further emphasized that on a large parcel the owner must first exploit the unrestricted buildable parts and thereby mitigate loss before claiming damages from a partial building ban.

Regeste Omnilex

Art. 22ter Abs. 3 BV; § 237 EGZGB: Material expropriation through a partial building prohibition based on road and building lines is compensable only if the owner proves, at least plausibly, a concrete intention to develop the restricted land or to sell it for building purposes and that this intention was frustrated by the restriction. In contrast to rezoning from a building zone, a partial prohibition on a large parcel does not, as a rule, extinguish the building value of the land. The owner must also observe the general duty to avert or mitigate loss; where substantial unrestricted building reserve remains on the same parcel, compensation may be refused unless the owner shows that these alternative buildable areas were exhausted or otherwise unusable before the claim was asserted (consid. 1, 3).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1981.14**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:03.09.1981
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.281
Titel:** Materielle Enteignung**
Resümee:** Art. 22ter Abs. 3 BV; § 237 EGZGB. Materielle Enteignung. Entschädigungsforderungen wegen Bauverbot, das sich aus der planlichen Sicherstellung von zukünftigem Strassenareal ergibt: -- Der Kläger muss u. a. auch nachweisen, dass er sein Land wirklich baulich nutzen wollte, dies aber wegen des Bauverbots nicht tun konnte (Erw. 1); -- Zu dem auch bei der materiellen Enteignung geltenden Grundsatz, dass der Enteignete dazu beitragen muss, den Schaden abzuwenden oder zu vermindern; seine Bedeutung bei Grossparzellen, die dem Eigentümer die Möglichkeit geben, zuerst diejenigen Landflächen baulich zu nutzen, die nicht vom Bauverbot betroffen sind (Erw. 3).**
SOG 1981 Nr. 14 ** Art. 22ter Abs. 3 BV; § 237 EGZGB.*Materielle Enteignung. Entschädigungsforderungen wegen Bauverbot, das sich aus der planlichen Sicherstellung von zukünftigem Strassenareal ergibt: -- Der Kläger muss u. a. auch nachweisen, dass er sein Land wirklich baulich nutzen wollte, dies aber wegen des Bauverbots nicht tun konnte (Erw. 1); -- Zu dem auch bei der materiellen Enteignung geltenden Grundsatz, dass der Enteignete dazu beitragen muss, den Schaden abzuwenden oder zu vermindern; seine Bedeutung bei Grossparzellen, die dem Eigentümer die Möglichkeit geben, zuerst diejenigen Landflächen baulich zu nutzen, die nicht vom Bauverbot betroffen sind (Erw. 3). Die Firma X ist Eigentümerin eines grossen zusammenhängenden Landkomplexes in O. Ein Teil des Landes ist durch einen Bebauungsplan von 1963 mit Strassen- und Baulinien belegt, welche der Sicherstellung einer 4spurigen Hauptverkehrsstrasse mit Kreuzung (Kantonsstrasse) dienen. Der Landkomplex umfasste bei Inkrafttreten des Bebauungsplanes rund 550 a. Das unter Bauverbot stehende Land macht bedeutend weniger als 20% davon aus. -- Die Firma reichte 1978 bei der Schätzungskommission gegen den Staat Solothurn eine Klage ein, mit der sie Entschädigung wegen angeblicher materieller Enteignung verlangte. Sie machte geltend, dass sich die bereits 15 Jahre dauernde Verhinderung der baulichen Nutzung enteignungsähnlich auswirke. Die Schätzungskommission wies die Klage ab. Das Verwaltungsgericht hatte sich mit der Klage als Beschwerdeinstanz zu befassen. Es wies sie ebenfalls ab. Aus der Begründung: 1. In BGE 106 Ib 340 umschrieb das Bundesgericht, wann eine Auszonung eine materielle Enteignung darstelle. Es erklärte, mit Hinweis auf frühere Entscheide: "Eine Auszonung aus dem Baugebiet bedeutet eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung, wenn die betroffenen Grundstücke sehr wahrscheinlich in naher Zukunft überbaubar gewesen wären und die Eigentümer die Überbauung auch hätten verwirklichen wollen und können; das ist in der Regel bei grob oder gar schon fein erschlossenen Grundstücken zu bejahen, sofern aufgrund der baulichen Entwicklung auch eine entsprechende Nachfrage vorliegt." -- Darnach ist insbesondere auch der Nachweis eines konkreten Bauwillens von Bedeutung. Auch diese Voraussetzung soll allerdings in der Regel als erfüllt zu erachten sein, wenn grob- oder gar schon feinerschlossenes Bauland vorliegt und eine aktuelle Nachfrage nach solchem Land besteht. Indessen haben diese letztern Gegebenheiten offensichtlich nur den Stellenwert von Indizien. Zudem ist folgendes zu beachten: Zwischen einem generellen Bauverbot zufolge Auszonung, auf welchen Fall sich der zit. Bundesgerichtsentscheid ja bezieht, und einem Teilbauverbot zufolge Baulinien bestehen wesentliche Unterschiede: Die Auszonung von baureifem Land bringt auch demjenigen Eigentümer, der es als Kapitalanlage behalten und (noch) nicht der baulichen Nutzung zuführen will, einen Schaden in Form eines massiven Kapitalverlustes, der mit der Auszonung endgültig feststeht und unter dem Gesichtspunkt der materiellen Enteignung unbekümmert um eine beabsichtigte bauliche Nutzung nach Schadloshaltung ruft. Anders ist aber die Situation bei Teilbauverboten aufgrund von Strassen- und Baulinien. Das Land zwischen den Strassen- und Baulinien hat für den Eigentümer nicht wie bei der Auszonung den Wert als Bauland endgültig verloren. Vielmehr bleibt dem Grundeigentümer der Baulandwert erhalten: Das enteignende Gemeinwesen hat nämlich bei Beanspruchung des Bauverbotslandes, soweit es auf dem Wege der formellen Enteignung für den Strassenbau abzutreten ist, den vollen Verkehrswert als Bauland, ermittelt nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Enteignung, und einen eventuellen Minderwert des Restgrundstückes zu vergüten. Das übrige im Eigentum des Enteigneten verbleibende Bauverbotsland zwischen den Baulinien, d. h. das Areal zwischen den Strassen- und Baulinien, erfährt in der Regel keine oder doch keine wesentliche Werteinbusse, da es nach seinen Funktionen bei der Überbauung weiterhin wesentlich der baulichen Nutzung dient. So zählt es bei der Berechnung des Bauvolumens nach der gegebenen Ausnützungsziffer mit, es dient aber auch als Gartenvorland oder Abstellplatz und dergleichen. Abgesehen davon hat der Grundeigentümer die Bauverbotsbelastung zufolge Baulinien ohnehin regelmässig ohne Entschädigungsanspruch zu dulden, wie es gefestigter Praxis (Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 961) und der ausdrücklichen Bestimmung von §41 Abs. 2 des solothurnischen Baugesetzes vom 3. Dezember 1978 entspricht. Wer in einem solchen Fall über Bauland als Kapitalanlage verfügt, behält die Kapitalanlage also grundsätzlich ohne wertmässige Einbusse, da er an Stelle des Landes im Zeitpunkt der formellen Enteignung dessen vollen Wert einschliesslich die seit dem Teilbauverbot eingetretenen Wertsteigerungen vergütet bekommt. Ein unter dem Gesichtspunkt der materiellen Enteignung relevanter Schaden kann daher nur entstehen, wenn der Grundeigentümer sein bauverbotsbelastetes Bauland noch vor der formellen Enteignung baulich ausnützen will, sei es durch Verkauf zu Bauzwecken, sei es durch eigene Überbauung, und wenn diese Nutzung wegen des Teilbauverbotes entweder überhaupt nicht verwirklicht werden kann oder nur in einer Art und Weise, die nicht mehr als wirtschaftlich gelten könnte. Der Nachweis einer beabsichtigten baulichen Nutzung (Verkauf als Bauland oder eigene Überbauung) und deren Verhinderung oder relevante Behinderung zufolge des Strassen- und Baulinien-Teilbauverbotes erscheint daher in solchen Fällen im Gegensatz zu Auszonungen als unumgänglich. Dass ein solcher Nachweis erforderlich ist, lässt sich denn auch einem neuesten Bundesgerichtsentscheid (BGE 106 Ib 24) entnehmen. Dieser befasst sich zwar mit dem Nachweis des Schadens aus dem Enteignungsbann bei formeller Enteignung nach dem Bundesgesetz über die Enteignung. Indessen ist nicht ersichtlich, warum die Ausführungen des Bundesgerichts nicht auch für den Schadensbeweis bei materieller Enteignung zufolge Strassen- und Baulinien gelten sollten. Im Gegenteil. Da eine Entschädigungspflicht bei der materiellen Enteignung nicht schon durch die Beanspruchung eines zu enteignenden Rechts ausgelöst wird, sondern nur unter zusätzlichen, einschränkenden Bedingungen (besondere Schwere des Eingriffs; Sonderopfer), sind an den Schadensbeweis, der ja mit diesen spezifischen Voraussetzungen eng verknüpft ist, eher strengere Anforderungen zu stellen. Nimmt man den angeführten Bundesgerichtsentscheid als Wegleitung, so gilt für den Schadensbeweis, der auch bei materieller Enteignung zufolge Strassen- und Baulinien die Bauabsicht zum Gegenstand hat, jedenfalls folgendes: Der Grundeigentümer muss, wie das Bundesgericht a.a.O. sagt, mindestens glaubhaft machen, d. h. in überzeugender Weise darzutun vermögen, dass er beabsichtigt habe, das Grundstück selbst zu überbauen oder als Bauland zu verkaufen, und dass diese Absicht ohne die Verfügungsbeschränkung auch wirklich in Tat umgesetzt worden wäre. 2. ... (Das Verwaltungsgericht stellte in diesem Abschnitt -- kurz zusammengefasst -- fest, es sei nicht nachgewiesen, dass die Klägerin das vom Teilverbot betroffene Land bisher wirklich habe baulich nutzen wollen (sei es durch eigene Überbauung, sei es durch Verkauf als Bauland); sie habe aus wirtschaftlichen und spekulativen Überlegungen zuerst den stadtnäheren Teil ihres Landkomplexes baulich genutzt und habe den weiter entfernten -- zu dem das vom Bauverbot betroffene Land gehört -- als Kapitalanlage behalten und mit einem Verkauf zugewartet in der Hoffnung, später mehr dafür lösen zu können. Der Nachweis, dass eine Absicht zu baulicher Nutzung bestanden habe und durch das Teilbauverbot vereitelt worden sei, sei der Klägerin misslungen. Damit fehle es an einem wesentlichen Element des Schadensnachweises.) 3. Zum gleichen Ergebnis, dass die Beschwerdeführerin mit ihrer Klage aus materieller Enteignung nicht durchzudringen vermag, führen unter einem andern rechtlichen Aspekt auch folgende Überlegungen: a) Ein allgemeiner Grundsatz des Enteignungsrechts verlangt, dass der Enteignete alle in seiner Macht stehenden, ihm vernünftigerweise zumutbaren Vorkehrungen zu treffen hat, um die Vermögensnachteile, welche die Enteignung zur Folge haben kann, abzuwenden oder zu vermindern. Der Grundsatz gilt selbstredend auch für die materielle Enteignung (vgl. das bei Zimmerli, Die Praxis des Bundesgerichts und des bernischen Verwaltungsgerichts zur materiellen Enteignung, Bulletin der kantonalen Planungsgruppe Bern Nr. 4 (1979) S. 43 erwähnte bernische und das in Zbl. 1977 S. 356 publizierte zürcherische Verwaltungsgerichtsurteil). b) ... (Nach eingehender Darstellung der Nutzungsmöglichkeiten, welche die Klägerin im stadtnähern Teil ihres Landkomplexes gehabt hätte:) Wer wie die Klägerin noch jetzt eine derart grosse bauverbotsfreie und jederzeit überbaubare Landreserve in Form eines zusammenhängenden Landkomplexes hat, ist nach dem angeführten Gebot zur Schadensvermeidung oder -minderung gehalten, dieses Land zu nutzen, bevor er einen Schaden wegen eines Teilbauverbotes auf einem an sich schon weniger zur Überbauung geeigneten Grundstücksteil geltend machen kann. c) In diesem Zusammenhang verdienen denn auch die Ausführungen der Vorinstanz, wonach bei einem Teilbauverbot von bloss 17 Prozent des gesamten betroffenen Landkomplexes -- das Baudepartement geht sogar nur von 1/8 aus -- nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine materielle Enteignung darstelle, Beachtung. Dies allerdings weniger unter dem Gesichtspunkt der Eingriffsintensität, wie es die Vorinstanz getan hat; denn die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtes geht entsprechend berechtigter Kritik, die beispielsweise von Imboden/Rhinow, a.a.O., S. 961 ff. vorgebracht wurde, eben nicht mehr in absoluter Weise davon aus, dass bei einem Teilbauverbot, das weniger als 20 Prozent des Gesamtgrundstückes belastet, keine materielle Enteignung vorliege (Zimmerli, a.a.O. S. 43 und BGE 101 Ib 277 ff.).Hingegen erscheint es bei Grossparzellen, die trotz eines Teilbauverbotes einen viel weiteren Spielraum für die bauliche Nutzung bieten als kleine Grundstücke, unter dem Gesichtspunkt des Gebotes der Schadensvermeidung oder -minderung als angezeigt, vom Grundeigentümer den Nachweis zu verlangen, dass er die Ausweichmöglichkeiten, das nicht bauverbotsbelastete Areal der baulichen Nutzung zuzuführen, erschöpft hat. Nur bei einem derartigen Nachweis kann nämlich davon ausgegangen werden, dass der Enteignete alle in seiner Macht stehenden, ihm vernünftigerweise zumutbaren Vorkehrungen getroffen hat, um einen Vermögensnachteil aus dem Teilbauverbot abzuwenden. -- Wie ausgeführt, vermögen indessen die Gründe, welche die Beschwerdeführerin gegen ein vorrangiges Ausweichen auf die noch vorhandenen respektablen Baulandreserven vorbringt, nicht zu überzeugen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 3. September 1981

Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether a building prohibition arising from road and building lines caused compensable material expropriation

Solution extraite

Compensation was denied because the claimant did not prove a sufficiently concrete intended building use that was prevented by the restriction.

Motifs extraits

Unlike a full rezoning, a partial building prohibition on a large parcel normally leaves the land's building value largely intact. Compensation requires proof that the owner intended to build or sell for building purposes and that this was actually hindered by the restriction.

Question juridique clé

Whether the claimant had to mitigate its loss by using the unrestricted parts of the large parcel first

Solution extraite

Yes; on a large contiguous parcel the owner must first exploit the buildable areas not affected by the prohibition before claiming loss from the restricted part.

Motifs extraits

The general duty to avert or reduce damage also applies to material expropriation. Because substantial buildable reserve remained, the owner had to use those areas before invoking a compensable loss from the limited building ban.

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