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Building permit: authority may decide preliminary private-law issues

ZZ.1980.25Autre juridiction3 déc. 1980Dismissed

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Résumé Omnilex

The Verwaltungsgericht dismissed neighbors’ appeal against the building permit for six single-family houses. It held that the access-right requirement under § 53 KBR was sufficiently met by the submitted easement documents. The court further held that § 9 Abs. 3 KBR does not require referral of a private-law preliminary question to the civil judge; the building authority may decide such preliminary questions itself. On the facts, the road use for the planned houses was considered to fall within the original purpose of the servitude, and any later civil-law dispute remained open.

Regeste Omnilex

§§ 5 lit. b, 9 Abs. 3 und 53 Abs. 1 KBR; Art. 739 ZGB: Nachweis des ausreichenden Zufahrtsrechts und Behandlung privatrechtlicher Vorfragen im Baubewilligungsverfahren. § 9 Abs. 3 Satz 2 KBR erfasst nur eigentliche privatrechtliche Einwendungen, nicht aber Vorfragen. Verwaltungsbehörden dürfen Vorfragen aus anderem Rechtsgebiet selbständig beurteilen. Für den Ausweis eines genügenden Zufahrtsrechts genügt ein rechtlicher Sicherungsnachweis, der nach Urkundenlage den ursprünglichen Servitutszweck und die vorgesehene Überbauung erkennen lässt. Ob eine spätere Mehrbelastung vorliegt, ist anhand des Rechtsscheins der Dienstbarkeitsurkunden und des konkreten Erschliessungskonzepts zu würdigen (vgl. Erw. 2).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1980.25**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:04.12.1980
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.446
Titel:** Baubewilligung, privatrechtliche Vorfragen**
Resümee:§§ 5 lit. b, 9 Abs. 3, 53 Abs. 1 KBR. - § 9 Abs. 3 Satz 2 bezieht sich nicht auf Vorfragen; über privatrechtliche Vorfragen darf die Baubehörde selbst entscheiden; - Die Frage nach dem Inhalt eines privatrechtlichen Wegrechts kann sich als Vorfrage zur öffentlichrechtlichen Hauptfrage, ob ein genügendes Zufahrtsrecht ausgewiesen sei, stellen; - Anforderungen an den Nachweis des Zufahrtsrechts.
SOG 1980 Nr. 25 §§ 5 lit. b, 9 Abs. 3, 53 Abs. 1 KBR. - § 9 Abs. 3 Satz 2 bezieht sich nicht auf Vorfragen; über privatrechtliche Vorfragen darf die Baubehörde selbst entscheiden; - * Die Frage nach dem Inhalt eines privatrechtlichen Wegrechts kann sich als Vorfrage zur öffentlichrechtlichen Hauptfrage, ob ein genügendes Zufahrtsrecht ausgewiesen sei, stellen;* - * Anforderungen an den Nachweis des Zufahrtsrechts.* Das Baukonsortium P. reichte Baugesuche ein für die Erstellung von sechs Einfamilienhäusern auf den Grundstücken GB Hofstetten Nrn. 3527 und 3528. Die Gesuche sahen vor, dass die geplanten Häuser über die Privatstrasse GB Nr. 1529 mit dem öffentlichen Strassennetz verbunden werden. Diese Privatstrasse gehört den Eigentümern der neun westlich (d. h. auf der andern Strassenseite) an die Privatstrasse anstossenden Grundstücke. Die Bauherrschaft ist nicht Miteigentümerin der Privatstrasse, doch beruft sie sich auf ein Wegrecht, das zu Gunsten der Grundstücke Nr. 3527 und 3528 und zu Lasten von GB Nr. 1529 im Grundbuch eingetragen ist. Gegen die Baugesuche erhoben verschiedene Nachbarn, die zu den Eigentümern der Privatstrasse gehören, Einsprache. Die Baukommission wies die Einsprachen ab. Die Einsprecher gelangten ans Baudepartement und, als dieses sie ebenfalls abwies, ans Verwaltungsgericht. Beim Verwaltungsgericht begründeten sie ihre Beschwerde vor allem mit dem Einwand, es fehle dem Bauvorhaben an einer rechtsgenügenden Zufahrt im Sinne von § 53 KBR; der Bauherrschaft stehe kein weit genug gehendes Wegrecht an der Privatstrasse GB Nr. 1529 zu. Das Verwaltungsgericht äusserte sich zu diesem Beschwerdepunkt wie folgt: Zur genügenden Zufahrt im Sinne von § 53 KBR gehört, dass die Zufahrtsmöglichkeit rechtlich gesichert ist. Deshalb verlangt § 5 lit. b KBR, dass für ein Grundstück, das nicht an einer öffentlichen Strasse liegt, der "Ausweis über ein genügendes Zufahrtsrecht (Dienstbarkeitsvertrag, Wegrecht)" beigegeben ist. Nach Auffassung der Beschwerdeführer vermag die Bauherrschaft kein genügendes Zufahrtsrecht auszuweisen, weil das vorn erwähnte, im Grundbuch eingetragene Wegrecht an der Privatstrasse GB Nr. 1529 eine Neuüberbauung mit sechs Häusern nicht decke. Es geht hier also um die Frage nach dem Inhalt der an sich ausgewiesenen Dienstbarkeit. Dies ist eine privatrechtliche Frage. Die Beschwerdeführer berufen sich deshalb auf § 9 Abs. 3 Satz 3 KBR, wonach die Baubehörde privatrechtliche Einwendungen an den Zivilrichter zu weisen habe. Allein, vorliegend ist primär eine öffentlichrechtliche Einwendung zu beurteilen, nämlich diejenige, es fehle an der (öffentlich-rechtlichen) Voraussetzung der genügenden Zufahrt gemäss § 53 KBR. Die Frage nach dem Inhalt der von der Bauherrschaft ausgewiesenen Dienstbarkeit erscheint als privatrechtliche Vorfrage dazu. Auf Vorfragen bezieht sich § 9 Abs. 3 Satz 2 KBR nicht; vielmehr dürfen nach allgemeiner schweizerischer Auffassung die Verwaltungsbehörden über Vorfragen aus einem andern Rechtsgebiet selbst entscheiden (Birchmeier, Organisation der Bundesrechtspflege, S. 410; Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtssprechung, 5. A, S. 1054; Kölz, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, S. 29). Der Grundbucheintrag, auf den sich die Bauherrschaft stützt, lautet: "Wegrecht zu Lasten von Nr. 1529".Im Dienstbarkeitsvertrag vom 12. Oktober 1966 wurde eingeräumt "ein Wegrecht auf dem ganzen Grundstück Grundbuch Hofstetten Nr. 1529".Ferner ist im Grundbuch eingetragen ein "Wasser-, Kanalisationsanschluss- und Durchleitungsrecht zu Lasten von Nr. 1529".Im Dienstbarkeitsvertrag wurde diesbezüglich eingeräumt "Ein Wasser-, Kanalisationsanschluss- und Durchleitungsrecht durch das ganze Grundstück Grundbuch Hofstetten Nr. 1529". Der Dienstbarkeitsvertrag regelte zudem die Erstellung der auf GB Nr. 1529 von den Strasseneigentümern zu realisierenden Strasse und der Wasser- und Kanalisationsleitung, ferner die Beitragspflicht der Dienstbarkeitsberechtigten. Aus der Einräumung eines Anschluss- und Durchleitungsrechtes und aus der Regelung des Einkaufes geht nun klar hervor, dass bei Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages eine zukünftige Überbauung des dienstbarkeitsberechtigten Landes vor Augen stand. Die heute geplanten Häuser entsprechen bezüglich Intensität der baulichen Ausnützung einer durchaus normalen Überbauung. Da nach dem Dienstbarkeitsvertrag der Unterhalt der Anlagen von den Strasseneigentümern und den Dienstbarkeitsberechtigten je zur Hälfte getragen wird, darf man vermuten, dass von einer ungefähr gleich intensiven Benutzung der Strasse ausgegangen wurde. Die geplante Überbauung ist nun aber weniger intensiv als diejenige der Strasseneigentümer. Bedenkt man das alles, so spricht der Rechtsschein der vorhandenen Urkunden durchaus dafür, dass die Benützung der Privatstrasse GB Nr. 1529 als Zufahrt zu den geplanten sechs Einfamilienhäusern im Rahmen des ursprünglichen Servitutszweckes liegt und keine unerlaubte Mehrbelastung im Sinne von Art. 739 ZGB darstellt. Keine besondere Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Frage des Bauverkehrs zu. Es versteht sich von selbst, dass ein Wegrecht, das seinem ursprünglichen Zwecke nach die Zufahrt zu zukünftigen Bauten gewährleisten soll, auch den Bauverkehr dieser Bauten umfasst. (Aus der von den Beschwerdeführern angeführten Kommentarstelle bei Liver, N 40 zu Art. 739, S. 498, ergibt sich nichts anderes.) Die Beschwerdeführer berufen sich allerdings auf diverse angeblich mündliche Erklärungen des seinerzeitigen Vertragspartners der Dienstbarkeitsbelasteten, N. S., nämlich: Auf Grundstück Nr. 3527 und 3528 würde nur je ein Einfamilienhaus gebaut; die servitutsberechtigte Parzelle werde nur zum eigenen Gebrauch überbaut. Diese angeblichen Erklärungen sind bestritten. Aber auch wenn sie erfolgt sein sollten, ist ihre Tragweite für den vorliegenden rechtlichen Zusammenhang ganz ungewiss. Es wird nicht angegeben, wann und bei welcher Gelegenheit solche Erklärungen abgegeben wurden. Die eine der angeblichen Erklärungen, nämlich dass die Grundstücke nur zum eigenen Gebrauch überbaut würden, steht in direktem Widerspruch zum Dienstbarkeitsvertrag, indem dieser den Verkauf der Grundstücke an Dritte (nämlich andere als die Ehefrau und die Nachkommen des N. S.) ausdrücklich vorgesehen hat und für den Fall eines solchen Verkaufs die Fälligkeit des Einkaufes in die vorhandenen Erschliessungsanlagen stipuliert hat. Es versteht sich von selbst, dass hier angesichts des klaren Wortlautes auf den Dienstbarkeitsvertrag abzustellen wäre. Alles in allem steht die Einwendung der Beschwerdeführer auf sehr schwachen Füssen. Für eine abschliessende (vorfrageweise) Würdigung der Einwendung wären immerhin noch gewisse prozessuale Massnahmen nötig. Nun ist aber - wegen der besonderen erschliessungsplanerischen Verhältnisse, die vorliegen - eine abschliessende Beurteilung der Vorfrage betreffend Inhalt der Dienstbarkeit für das Verwaltungsgericht gar nicht entscheidnotwendig. Wesentlich ist nämlich, dass die heutige Privatstrasse der im Erschliessungsplan eingetragenen Strasse entspricht. Das bedeutet: Sollten die Beschwerdeführer ihre Auffassung noch in einem Zivilprozess durchfechten und dort obsiegen, könnte die Gemeinde immer noch die Strasse übernehmen oder nach § 104 BauG der Mitbenützung unterstellen. Es ist also nicht so, wie die Beschwerdeführer behaupten, dass im Falle eines später anderslautenden Entscheides des Zivilrichters Häuser entstanden wären, die mangels Zufahrt unbenützbar wären. Bedenkt man, dass einerseits der Rechtsschein der Urkunden durchaus für den Standpunkt der Bauherrschaft spricht und dass eine Widerlegung dieses Rechtsscheins auf Grund der im vorliegenden Prozess behaupteten, eher magern Fakten als recht unwahrscheinlich erscheint, und berücksichtigt man anderseits die spezielle Sachlage bezüglich der im Erschliessungsplan vorgesehenen endgültigen Erschliessung, so darf man sagen, dass der eingelegte Ausweis über das Zufahrtsrecht für die Wahrung der öffentlichen Interessen, welche die §§ 5 und 53 KBR verfolgen, genügt. Den Beschwerdeführern bleibt es selbstverständlich unbenommen, beim Zivilrichter den Umfang des Wegrechts feststellen zu lassen und - sofern sie glauben, ihre Rechtsposition sei stark genug - ein Gesuch um eine einstweilige Verfügung zu stellen, mit der zum Beispiel der Bauverkehr untersagt und damit das Bauen faktisch verunmöglicht wird. Nach allem ist die Beschwerde, soweit sie die Voraussetzung der rechtlich genügenden Zufahrt betrifft, abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 4. Dezember 1980*

Mots-clés

building permitaccess rightservitudepreliminary questionprivate lawzoning accesseasementplanning law

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the building project had a legally sufficient access right under § 53 KBR

Solution extraite

The submitted servitude documents sufficiently showed a legally secured access right for the planned development.

Motifs extraits

The court held that the wording and context of the easement documents indicated that future development of the benefited land was contemplated and that use of the private road for the planned houses remained within the original servitude purpose; any contrary interpretation was unlikely and not decisive for the permit stage.

Question juridique clé

Whether the building authority had to refer the private-law question about the scope of the easement to the civil judge under § 9 Abs. 3 KBR

Solution extraite

No. Section 9(3) second sentence does not govern preliminary questions; the authority may decide such private-law preliminary issues itself.

Motifs extraits

The court distinguished between a direct private-law objection and a private-law preliminary question arising within a public-law requirement. For preliminary questions from another legal field, administrative authorities may decide them themselves.

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