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Treatment of underground garages and barns in floor-area ratio

ZZ.1977.23Autre juridiction16 juin 1977Dismissed

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Résumé Omnilex

The appellants challenged the calculation of the floor-area ratio under § 26(2) NBR, arguing that an underground garage should count and that a farm barn should be calculated as a two-storey building. The court upheld the exclusion of the underground garage, relying on a plausible longstanding administrative practice supported by an official guidance sheet and related local regulation. By contrast, it held that the authority had not proven a consistent practice for calculating all farm barns only by ground area. A blanket approach was considered doubtful because barns vary structurally and functionally; differentiated criteria are needed. The concrete project still complied with the required overall floor-area ratio even under a more generous barn calculation.

Regeste Omnilex

§ 26 Abs. 2 NBR; Berechnung der Ausnützungsziffer bei unterirdischen Garagen und landwirtschaftlichen Scheunen. Eine gefestigte, durch Verwaltungsrichtlinien und genehmigte Normen gestützte Auslegungspraxis kann für die Nichtanrechnung unterirdischer Garagen maßgebend sein, sofern sie mit Sinn und Zweck des Ausnützungsrechts vereinbar bleibt (consid. betreffend Garage). Demgegenüber genügt der blosse Hinweis auf langjährige Selbstverständlichkeit einzelner Beamter nicht als Nachweis einer verbindlichen Praxis. Landwirtschaftliche Scheunen sind hinsichtlich der Anrechenbarkeit nicht schematisch und stets nur nach Grundfläche zu erfassen; vielmehr ist je nach baulicher Ausgestaltung und Nutzungsintensität zu differenzieren. Eine pauschale Gleichbehandlung aller Scheunen lässt sich kaum rechtfertigen.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1977.23**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:17.06.1977
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.388
Titel:** Ausnützungsziffer, unterirdische Garagen und Scheunen**
Resümee:§ 26 Abs. 2 NBR. Wie sind bei der Berechnung der Ausnützungsziffer unterirdische Garagen und landwirtschaftliche Scheunen zu behandeln? Anforderungen an den Nachweis einer bestimmten Auslegungspraxis einer Verwaltungsbehörde.
SOG 1977 Nr. 23 § 26 Abs. 2 NBR.Wie sind bei der Berechnung der Ausnützungsziffer unterirdische Garagen und landwirtschaftliche Scheunen zu behandeln? Anforderungen an den Nachweis einer bestimmten Auslegungspraxis einer Verwaltungsbehörde. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe die Ausnützungsziffer (im Folgenden abgekürzt mit AZ) falsch berechnet, indem sie die unterirdische Einstellhalle nicht berücksichtigt und bei der Scheune nur die Grundfläche eingesetzt habe. Nach Meinung der Beschwerdeführer ist die Einstellhalle ebenfalls einzurechnen und ist die Scheune als zweigeschossiger Bau zu rechnen. Die Vorinstanz beruft sich für ihre Auslegung der AZ-Formel (§ 26 NBR) auf eine ständige Praxis. Was die unterirdische Garagen anbelangt, liegt ein Merkblatt des Amtes für Raumplanung über die Berechnung der AZ nach § 26 NBR vor, in welchem unter anderem angegeben wird, dass unterirdische Garagen und Einstellhallen bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche nicht mitzuzählen sind. Dem Verwaltungsgericht ist bekannt, dass die solothurnischen Behörden seit jeher bei der Anwendung der AZ die anrechenbaren und nicht anrechenbaren Gebäudeteile mit recht feinen Differenzierungen unterschieden haben. Es ist glaubhaft, dass insbesondere über die Nichtanrechnung der unterirdischen Garagen eine ständige Praxis besteht. Die Aufnahme in das Merkblatt ist ein gewichtiges Indiz dafür. Ein weiteres Indiz dafür ist die Aufnahme dieser differenzierenden Regel in § 16 lit. b BauR Metzerlen. Die betreffende Bestimmung wäre nicht genehmigt worden, wenn nicht bereits eine entsprechende Praxis zur Auslegung von § 16 NBR bestanden hätte. Besteht demnach eine klare ständige Praxis, so erscheint es richtig, im vorliegenden Fall davon auszugehen. Das wäre dann anders, wenn die Beschwerdeführer darzutun vermöchten, dass die besagte Praxis dem Sinn des Rechtsinstituts Ausnützungsziffer widerspräche. Das ist indessen nicht der Fall. Darnach hat die Vorinstanz zurecht die unterirdischen Garagen nicht zur Bruttogeschossfläche gezählt. Auch für die Berechnung der Scheune beruft sich die Vorinstanz auf eine entsprechende Praxis. Sie ginge dahin, dass bei landwirtschaftlichen Scheunen für die Berechnung der AZ nur die Grundfläche eingesetzt wird. Für das Bestehen einer solchen Praxis vermochte der Vertreter des Baudepartements keine konkreten Hinweise zu geben. Er beschränkt sich - auf entsprechende Fragen des Vorsitzenden hin - auf die Angabe, langjährige Chefbeamte des Baudepartementes hätten es einfach als selbstverständlich bezeichnet, dass die AZ bei Scheunen in der genannten Art berechnet würde, man habe das nie anders aufgefasst. Das ist aber noch kein Nachweis einer entsprechenden Entscheidpraxis des Baudepartements. Damit ist allerdings anderseits auch noch nicht gesagt, dass die Auslegung des Baudepartements falsch ist. Ihr gegenüber bestehen aber auch inhaltlich gewisse Bedenken: Die landwirtschaftlichen Scheunen können verschieden ausgestaltet sein. Nicht immer liegt ein Erdgeschoss (Stall) und ein einziges darüberliegendes Geschoss zur Lagerung der Vorräte vor; der Lagerraum kann auch mehrere Ebenen aufweisen, Auch ist nicht immer ein unüberdecktes, ins Dach offenes "Tenn" vorhanden. Je nach der Ausgestaltung ist die Nutzung des Gebäudes intensiver oder weniger intensiv. Dass bei sämtlichen landwirtschaftlichen Scheunen für die AZ nur die (einfache) Grundfläche berechnet wird, lässt sich kaum halten. Eine Differenzierung erscheint angebracht. Es mag richtig sein, die Rechnung etwas anders, besonders auch einfacher und grosszügiger anzustellen als bei Wohn- und Fabrikbauten, da ja die "Geschosse" der landwirtschaftlichen Scheune in der Regel nicht voll genutzt sind. Die Kriterien müssten vom Baudepartement, beziehungsweise vom Amt für Raumplanung noch erarbeitet werden. Für den vorliegenden Fall ist zu sagen, dass ein Erdgeschoss vorhanden ist mit Stall, Futtertenn, Garage und Abstellplatz. Über diesen Räumen ist der Heustock-Boden. Der Heustock ist offen bis zum Dach. Die erwähnten Erdgeschoss-Räume sind nun aber unterbrochen durch ein Tenn, das bis zum Dach hinauf offen ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob bei dieser Gesamtanlage die Berechnung der AZ allein mit der Grundfläche gerechtfertigt wäre. Die vorgeschriebene Gesamt-AZ ist, wie noch zu zeigen sein wird, auch dann immer noch eingehalten, wenn bei der Scheune zur Erdgeschossfläche noch eine zweite Ebene von 2/3 der Grundfläche hinzugerechnet wird. Bei einer Berechnung der AZ mit 1 2/3 Grundfläche ist aber die Ausnützung der Scheune mit ihrem grossen offenen Tenn und mit ihrem grossen (gedeckten) Futtertenn sicher nicht zu tief eingesetzt, sondern - zugunsten der Beschwerdeführer - an der obersten überhaupt noch diskutablen Grenze. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1977*

Mots-clés

floor-area ratiounderground garagebarnadministrative practicebuilding regulationplanning lawgross floor area

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether an underground garage must be counted in the floor-area ratio under § 26(2) NBR.

Solution extraite

The underground garage is not counted as gross floor area; the authority's approach was upheld.

Motifs extraits

A longstanding administrative practice excluding underground garages was made plausible by an official guidance sheet and by the approval of a similar local building regulation; the appellants did not show that this practice would conflict with the purpose of the floor-area ratio rule.

Question juridique clé

How a farm barn should be counted when calculating the floor-area ratio under § 26(2) NBR.

Solution extraite

A blanket rule that all farm barns are to be calculated only by their ground area is not sufficiently established; differentiation depending on the barn's layout is required.

Motifs extraits

The authority failed to prove a consistent practice. In substance, a uniform one-dimensional calculation is doubtful because farm barns can be configured very differently and used with varying intensity.

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