projets

Boundary distance for disturbing commercial building in mixed zone

ZZ.1977.22Autre juridiction16 juin 1977Granted

Ouvrir la source

Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The Administrative Court held that § 24 NBR applies to a project in a mixed zone when the relevant building part is industrial or disturbing commercial in nature. The increased setback concerns only those parts that themselves generate disturbances. A hall tract intended as a banquet hall was considered disturbing because of possible noise from music, and the project as filed did not satisfy the required boundary distance. The complaint by Frau S. was therefore upheld on this point. The court noted that the project proponent could still redesign the hall, separate the part encroaching on the setback by an internal wall, or demonstrate effective soundproofing measures to the building commission.

Regeste Omnilex

§ 24 NBR; applicability in mixed zones and scope of the increased boundary distance: § 24 is the general provision governing industrial and disturbing commercial buildings and may apply outside industrial/commercial zones; § 29 is lex specialis for buildings within such zones. The increased setback is required only for the building part from which the disturbance emanates; harmless parts are not subject to the aggravated distance requirement (consid. a-b). A hall tract intended as a festival hall is, by reason of expected noise emissions, a disturbing commercial building within the meaning of § 24; mere dining-hall use would not necessarily suffice. If the project file does not show effective soundproofing or other measures excluding disturbance, the setback requirement is not met (consid. c).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1977.22**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:17.06.1977
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.387
Titel:** Grenzabstand**
Resümee:§ 24 NBR. Grenzabstand für industrielle und störende gewerbliche Bauten: - Anwendung dieser Bestimmung auf ein Gebäude in einer gemischten Zone (Erw. a); - der vergrösserte Abstand gilt nicht für Gebäudeteile, von denen keine Störungen ausgehen (Bestätigung der regierungsrätlichen Praxis) (Erw. b); - ein Saaltrakt mit Festsaal ist ein störender Gebäudeteil (Erw. c).
SOG 1977 Nr. 22 § 24 NBR. Grenzabstand für industrielle und störende gewerbliche Bauten: - * Anwendung dieser Bestimmung auf ein Gebäude in einer gemischten Zone (Erw. a);* - * der vergrösserte Abstand gilt nicht für Gebäudeteile, von denen keine Störungen ausgehen (Bestätigung der regierungsrätlichen Praxis) (Erw. b);* - * ein Saaltrakt mit Festsaal ist ein störender Gebäudeteil (Erw. c).* Die Beschwerdeführerin Frau S. macht geltend, das Bauvorhaben, ein Hotel mit Saalbau, halte mit dem vorstehenden Saalbau den in § 24 NBR vorgeschriebenen Grenzabstand von 10 m nicht ein. a) Das Bauvorhaben hält an der betreffenden Stelle einen Grenzabstand von 7,5 m ein. Die Vorinstanz schreibt, § 24 NBR werde in Industrie- und Gewerbezonen gegenüber Wohnzonen angewendet und nicht innerhalb gemischter Zonen. Diese Auslegung dürfte auf einem Irrtum beruhen. § 24 handelt im Gegensatz zu § 29 gerade nicht von Bauten innerhalb einer Industrie- und Gewerbezone. § 24 ist vielmehr die Grundnorm, die grundsätzlich für alle "industriellen" und störenden gewerblichen Bauten" gilt. Von den Bauten, die sich innerhalb einer Industrie- und Gewerbezone befinden, handelt § 29; er ist gegenüber § 24 lex specialis. Die Zone WG 2 der Gemeinde Metzerlen, in die das umstrittene Bauvorhaben zu stehen kommt, ist keine "Industrie- und Gewerbezone" im Sinne der allgemein üblichen Planungsbegriffe und damit auch im Sinne von § 29 NBR. Zur Anwendung kommt deshalb, sofern überhaupt ein "industrieller" oder "störender gewerblicher" Bau in Frage steht, § 24. Das wäre nur dann anders, wenn auf dem Nachbargrundstück, zu dem der Grenzabstand nicht genügen soll, bereits eine industrielle oder eine störend gewerbliche Baute stehen würde. Dies ist aber nicht der Fall: Auf dem Grundstück Nr. 1826 steht ein Wohnhaus. Das Grundstück stellt unbestreitbar "Wohngebiet" dar im Sinne der Legende zu § 24, wie sie im Anhang II zum NBR zu finden ist. Dass das Grundstück zur gemischten Zone WG 2 gehört, ändert daran nichts. b) Damit ist für den Grenzabstand entscheidend die Frage, ob es sich beim Bauvorhaben um einen industriellen oder störenden gewerblichen Bau handelt. Das Baudepartement macht mit Hinweis auf den grundsätzlichen Entscheid des Regierungsrates GE 1965 Nr. 18 geltend, es komme darauf an, ob speziell derjenige Gebäudeteil, der den Grenzabstand nicht einhalten soll, störend sei, ob also vom betreffenden Betrieb gerade an der fraglichen Stelle Immissionen zu erwarten seien. Dieser Gesichtspunkt erscheint als richtig. Zum Beispiel ginge es nicht an, den grösseren Grenzabstand des § 24 zu verlangen, wenn die befürchtete Störung im Zubringerverkehr besteht, dieser Verkehr aber auf der andern Seite des Gebäudes sich abspielt. c) Im vorliegenden Fall geht es um den Abstand von der Grenze zu einem Gebäudetrakt, der einen Saal enthält. Wird der Saal nur als Speisesaal benutzt, dürfte die Störungsgefahr zu verneinen sein. Wenn aber der Saal als Festsaal benützt wird, besteht eine gewisse Gefahr der Störung durch Musik. Insofern stellt der Saalbau einen störenden gewerblichen Betrieb im Sinne von § 24 NBR dar. Nun hat allerdings das Baudepartement in seiner Vernehmlassung geltend gemacht, die Bauherrschaft sehe vor, den Saal zu klimatisieren und die Fenster verschlossen zu halten. Aus dem Baugesuch ist das nicht ersichtlich. Die Bauherrschaft hat auch an der Verhandlung vor Verwaltungsgericht nichts von speziellen Massnahmen zur Schallisolation nach aussen gesagt. Es ist vorderhand auch gar nicht klar, bis zu welchem Grade besondere Massnahmen die Störungsgefahr auszuschliessen vermöchten. Das Bauvorhaben, wie es vorliegt, hält demnach den nach § 24 NBR nötigen Grenzabstand nicht ein. Die Bauherrschaft hat verschiedene Möglichkeiten, diesen Punkt in Ordnung zu bringen: Sie kann den Saal um 2,5 m reduzieren, Sie kann im Innern des Gebäudes den zulässigen Grenzabstand überragenden Teil mit einer Wand abtrennen, so dass der Saal den Grenzabstand nicht berührt (vgl. GE 1965 Nr. 18 S. 60).Dabei müsste aber gewährleistet sein, dass die Wand die Einwirkungen des Saalbetriebes in Richtung Grundstück genügend abschirmt. Die Bauherrschaft kann schliesslich auch versuchen, bei Weiterbestand des Saales im geplanten Ausmass durch Spezialfenster mit Klimaanlage und durch eventuelle weitere Massnahmen die Störungsgefahr auszuschliessen. Ob das geht, steht heute nicht fest. Die Bauherrschaft müsste, wenn sie eine der beiden letzten Möglichkeiten verfolgen wollte, der Baukommission einen genauen planlichen und technischen Beschrieb der Massnahmen übergeben und die Baukommission müsste die Sache begutachten und je nach dem Ergebnis zulassen oder nicht. Nach allem ist die Beschwerde der Frau S. in diesem Punkte gutzuheissen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1977*

Mots-clés

boundary distancemixed zonenoise emissionsbanquet hallzoningbuilding setback

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether § 24 NBR applies to an industrial or disturbing commercial building located in a mixed zone.

Solution extraite

Yes. § 24 is the general rule for industrial and disturbing commercial buildings and also applies in a mixed zone; § 29 is the special rule for buildings within an industrial/commercial zone.

Motifs extraits

The court found the lower authority’s view mistaken because § 24 does not concern buildings inside an industrial/commercial zone. The project site was not such a zone, so § 24 governed if the building was disturbing.

Question juridique clé

Whether the increased boundary distance under § 24 NBR applies only to building parts that themselves cause disturbance.

Solution extraite

Yes. The greater setback is relevant only for the building part from which disturbances are to be expected.

Motifs extraits

The court accepted the departmental approach that the decisive point is the specific building section causing the feared emissions; otherwise a larger distance could be demanded for a harmless part unrelated to the disturbance.

Question juridique clé

Whether the planned hall tract with a banquet hall is a disturbing commercial building under § 24 NBR.

Solution extraite

Yes, insofar as the hall is intended to be used as a banquet hall, because music and related noise may cause disturbance.

Motifs extraits

A dining hall alone would likely not be disturbing, but use as a festival hall creates a sufficient risk of external noise impact. The record did not show effective soundproofing or other reliable mitigation measures.

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude

Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.