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Special zoning plan required for industrial high-rise buildings

ZZ.1975.30Autre juridiction26 mai 1975Dismissed

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Résumé Omnilex

The Administrative Court upheld the Baudepartement’s view that § 27(3) NBR also covers industrial buildings in industrial zones. It held that the wording does not exclude such buildings, the systematic placement of the rule does not limit it to residential construction, and the purpose of the provision is to protect landscape and urban-planning interests for very tall buildings. The court further noted that the special zoning plan preserves municipal discretion and allows Regierungsrat approval, which is important for regional planning concerns.

Regeste Omnilex

§ 27 Abs. 3 NBR; special zoning plan requirement for buildings with eight or more storeys also applies to industrial buildings in industrial zones. The provision contains no textual or systematic limitation to residential construction. Teleologically, the decisive concern is the protection of landscape and urban-planning interests against exceptionally tall structures, whose visual impact may extend beyond the industrial zone. The special building plan additionally functions as a cantonal control mechanism, ensuring municipal re-examination and Regierungsrat approval. Preparatory works and administrative practice support this broader interpretation (consid. 1).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1975.30**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:27.05.1975
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.192
Titel:** Bebauungsplan**
Resümee:§ 27 Abs. 3 NBR. Diese Bestimmung gilt auch für Industriebauten, und zwar auch solche in Industriezonen.
SOG 1975 Nr. 30 **§ 27 Abs. 3 NBR.*Diese Bestimmung gilt auch für Industriebauten, und zwar auch solche in Industriezonen. In einem Beschwerdeentscheid, der ein Baugesuch für ein 44 m hohes Silo einer landwirtschaftlichen Genossenschaft betraf, hatte das Baudepartement die Auffassung vertreten, das Baugesuch verstosse gegen § 27 Abs. 3 NBR, wonach für Gebäude mit acht und mehr Geschossen ein spezieller Bebauungsplan nötig sei; das geplante Silo sei mindestens einer 12geschossigen Baute gleichzusetzen. Die Genossenschaft erhob gegen den Entscheid des Departementes Beschwerde und brachte zu ihrer Begründung u.a. vor, § 27 Abs. 3 NBR gelte nicht für Silos und ähnliche Industriebauten, sondern nur für Hochbauten in den Wohnzonen. Das Verwaltungsgericht nahm zu diesem Punkte wie folgt Stellung: § 27 Abs. 3 NBR enthält gewisse Bedingungen für "Gebäude mit acht und mehr Geschossen".Es steht nirgends geschrieben, dass diese Bestimmung für Industriebauten oder für Bauten in den Industriezonen nicht gelten würde. Auch aus der Systematik des Reglementes kann nicht abgeleitet werden, dass es sich hier um eine Bestimmung handle, die nur für Wohnbauten gelten soll: Die Vorschrift steht im Abschnitt "B. Spezielle Vorschriften für Gemeinden, die das Bauplanverfahren eingeführt haben", und dieser Abschnitt enthält keine Unterteilung von Vorschriften für Wohnbauten bzw. Wohnzonen einerseits, Industriebauten bzw. Industriezonen andrerseits. § 27 NBR als Ganzes stellt eine Aufzählung verschiedener Fälle dar, wo die Baubehörden besondere Bauvorschriften zu erlassen haben -- u. a. eben für die Gebäude mit acht und mehr Geschossen. Betrachtet man den Inhalt von § 27 Abs. 3, so passen gewisse Elemente tatsächlich nur für Wohnbauten. So die Bestimmung bezüglich Kehrichtbeseitigung. Andere Elemente sind aber zweifellos auch für Industriebauten sinnvoll. Das gilt insbesondere für die Vorschrift betreffend speziellen Bebauungsplan. Hier geht es vorwiegend um die ästhetischen/städtebaulichen Belange: Ein Gebäude von solcher Höhe soll nicht an einen beliebigen Platz zu stehen kommen; es soll auch nicht eine beliebige Massierung solcher Baukörper möglich sein. Bauten von solcher Höhe sind für die Landschaft von erstrangiger Bedeutung; vor allem wirken sie sich nicht nur auf die unmittelbare Umgebung, sondern u. U. auf das Landschaftsbild einer ganzen Region aus. Es ist nun nicht einzusehen, wieso dieser Gesichtspunkt bei Industriebauten bedeutungslos wäre. Gewiss braucht man sich - normalerweise - nicht um die Ästhetik innerhalb der Industriezone selbst zu sorgen. Dagegen geht bei Bauten von solchem Höhenmass die optische Wirkung weit über die Zone hinaus. Diese Auswirkung ist angesichts der Kleinräumigkeit unserer Verhältnisse und unserer Zonungen besonders wesentlich. Nun können allerdings die Belange des Städtebaus und des Landschaftsschutzes auf jeden Fall mit den ästhetischen Generalklauseln des Normalbaureglementes (§ 52 NBR) und der Gemeindereglemente gewahrt werden. Diese Vorschriften gelten selbstverständlich auch für Bauten in der Industriezone, auch wenn sie hier normalerweise nur wegen Auswirkungen über die Zone hinaus angerufen werden dürften. Der Rechtsbehelf der ästhetischen Generalklausel macht aber die Vorschrift betreffend speziellen Bebauungsplan nicht überflüssig. Der Vorbehalt eines speziellen Bebauungsplans hat erstens zur Folge, dass die Gemeindebehörden noch einmal frei entscheiden können, ob sie ein derart hohes Gebäude zulassen wollen oder nicht. Lehnen sie den Erlass eines entsprechenden speziellen Bebauungsplanes ab, ist die Sache erledigt. Die Frage der ästhetischen Auswirkungen stellt sich dann gar nicht mehr. Immerhin dürfte dieser Gesichtspunkt für die Auslegung von § 27 Abs. 3 NBR nicht sehr wesentlich sein; kann man doch sagen, wenn eine Gemeinde über die Wünschbarkeit hoher Industriebauten im Einzelfall entscheiden wolle, solle sie eben in der Industriezone keine unbeschränkte Höhe zulassen. Der Vorbehalt eines speziellen Bebauungsplanes hat nun aber weiter zur Folge, dass ein solcher Plan und damit auch die Möglichkeit, so hoch zu bauen, der Genehmigung des Regierungsrats bedarf. Dieser Gesichtspunkt ist wesentlich. Der Vorbehalt verhindert, dass ein derart hohes Gebäude (rechtskräftig) bewilligt wird, ohne dass der Regierungsrat dazukommt, das öffentliche Interesse am Landschaftsschutz zu wahren. Dass er das tun kann, ist vor allem auch wegen der regionalen Gesichtspunkte wichtig. Gerade die Erfahrungen aus den letzten Jahren (z. B. Kernkraftwerk, Kühlturm) haben gezeigt, dass besonders hohe Bauten nicht nur für die Standortgemeinde, sondern auch für die Nachbargemeinden wesentlich sind. Es ist auch denkbar, dass eine Gemeinde ihre Industriezone so anlegt, dass zwar für diese Gemeinde landschaftsschutzmässig keine Probleme entstehen können, wohl aber für die Nachbargemeinde. Im übrigen ist eine Industriezone, die ein derart grosses Ausmass hat wie diejenige von Däniken und die keine gemeinderechtliche Höhenbeschränkung kennt, überhaupt nur tragbar, wenn der Vorbehalt des § 27 Abs. 3 NBR spielt. Der Regierungsrat könnte eine solche Zonenausscheidung kaum genehmigen, wenn nicht ein solches kantonalrechtliches "Sicherheitsventil" bestünde. Nach dem Gesagten entspricht die Auslegung, die das Baudepartement dem § 27 Abs. 3 NBR gibt, den sachlichen Bedürfnissen und überzeugt deshalb vom Gesichtspunkt der teleologischen Auslegungsmethode aus. Dass die Bestimmung von "Geschossen" spricht und Industriebauten öfters keine eigentliche Geschosse aufweisen, ist kein stichhaltiges Gegenargument. Man könnte nicht wegen dieses Umstandes sagen, der Wortlaut spreche gegen die Auslegung des Baudepartementes. Auch die Materialien sprechen nicht gegen diese Auslegung. Gewiss hatte man bei der Einführung der Bestimmung besonders die Wohn-Hochhäuser vor Augen, weil damals ein starker Trend zu Wohn-Hochhäusern bestand und auf das Problem der sehr hohen Bauten aufmerksam machte. Was aber bei den Wohn-Hochhäusern nach dem speziellen Bebauungsplan rief, das gilt - zum mindesten im Hauptpunkt, dem Landschaftsschutz - auch beim Industrie-Hochhaus. Die Anwendung der Bestimmung auf die Industriebauten wird keine allzugrossen praktischen Unzukömmlichkeiten (wegen Kompliziertheit des Verfahrens) geben: Man muss sich klar sein, dass Industriebauten von solcher Höhe die Ausnahme bilden. Das Baudepartement beruft sich darauf, dass die kantonalen Behörden in ständiger Praxis für Hochbauten von acht und mehr Geschossen, auch wenn sie sich in Industriezonen ohne gemeinderechtliche Höhenbeschränkung befinden, einen speziellen Bebauungsplan verlangt hätten. Es führt hiefür verschiedene Regierungsratsbeschlüsse an. Wenn sich auch nicht alle der eingelegten Beschlüsse auf entsprechende Sachverhalte beziehen, so wird doch dargetan, dass die kantonalen Behörden den § 27 Abs. 3 NBR auch schon in anderen Fällen so angewendet haben, wie dies das Baudepartement im vorliegenden Fall tun will. Nach allem erscheint es richtig, § 27 Abs. 3 NBR auch auf Industriebauten, und zwar auch solche in Industriezonen, anzuwenden. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 27. Mai 1975

Mots-clés

planning lawindustrial buildingspecial zoning planlandscape protectionzoninghigh-rise building

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Does § 27(3) NBR require a special zoning plan for industrial buildings in industrial zones when they are eight stories or more in equivalent height?

Solution extraite

Yes. The provision applies also to industrial buildings, including those in industrial zones.

Motifs extraits

The text contains no exception for industrial buildings. Systematically, § 27 NBR is a general list of cases requiring special building rules, not limited to housing. Teleologically, very tall industrial buildings raise the same landscape and town-planning concerns, and the special zoning plan ensures municipal reconsideration and cantonal review by the Regierungsrat. Practice and preparatory materials also support this interpretation.

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