projets

Costs after party substitution in lease termination dispute

ZKREK.2009.234Autre juridiction18 janv. 2010Partially Granted

Ouvrir la source

Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

X. appealed a lower-court dismissal and cost order in a lease dispute after selling the property to Z. The appellate court held that X. had no interest in asking only for a different ground of dismissal, since the proceedings remained dismissed in any event. On the merits of costs, it found that Z. had replaced X. in the pending challenge to the validity of the two lease terminations under Art. 261(1) OR. Costs had to follow the main claim and could be determined only in the proceedings between Z. and the tenants A. and B. The cost order against X. was therefore set aside to that extent.

Regeste Omnilex

§ 215 ZPO-SO; Art. 261 Abs. 1 OR; party substitution and allocation of costs after transfer of leased property: A recourse against the dismissal of proceedings is admissible only where the appellant seeks continuation of the case; there is no protected interest in a mere declaration of a different dismissal ground. Upon transfer of the leased property, the purchaser enters the pending lease-related action in place of the seller as claimant, at least where the disputed matter continues to affect the tenancy after the transfer (consid. 2). The allocation of procedural costs follows the substantive claim; a division of costs between the pre-transfer and post-transfer phases is inadmissible and lacks legal basis (consid. 3-4).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZKREK.2009.234**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:19.01.2010
FindInfo-Nummer:O_ZK.2010.103
Titel:** Abschreibungsverfügung, Kosten bei Parteiwechsel**
Resümee:** Der Rekurs nach § 215 ZPO richtet sich gegen die Abschreibung des Verfahrens. Mit ihm kann die Fortsetzung des Verfahrens verlangt werden, wenn dieses zu Unrecht abgeschrieben wurde. An der blossen Feststellung eines anderen Grundes für die Verfahrensabschreibung besteht indessen kein Rechtsschutzinteresse (E. 1). Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten Eigentümers und Klägers in den Prozess über die Gültigkeit der Kündigung der Mietliegenschaft ein. Der Entscheid über die Prozesskosten folgt der Hauptsache und ist somit im Verfahren zwischen dem neuen Eigentümer und den Mietern zu treffen (E. 2 bis 4).**
SOG 2010 Nr. 6 § 215 ZPO-SO. Der Rekurs nach § 215 ZPO-SO richtet sich gegen die Abschreibung des Verfahrens. Mit ihm kann die Fortsetzung des Verfahrens verlangt werden, wenn dieses zu Unrecht abgeschrieben wurde. An der blossen Feststellung eines anderen Grundes für die Verfahrensabschreibung besteht indessen kein Rechtsschutzinteresse (E. 1). *Art. 261 Abs. 1 OR.Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten Eigentümers und Klägers in den Prozess über die Gültigkeit der Kündigung der Mietliegenschaft ein. Der Entscheid über die Prozesskosten folgt der Hauptsache und ist somit im Verfahren zwischen dem neuen Eigentümer und den Mietern zu treffen (E. 2 – 4). * Sachverhalt: Zwischen dem Vermieter X. (nachfolgend Kläger X.) und den Mietern A. und B. (nachfolgend Beklagte A. und B.) war ein Verfahren über die Gültigkeit zweier Kündigungen und die Herabsetzung der Mietzinse bzw. die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse anhängig. In der Folge verkaufte der Kläger X. die Mietliegenschaft an Z.. Der Gerichtspräsident hielt darauf fest, dass der Kläger X. weiterhin berechtigt sei, den angehobenen Prozess für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis bis zum 31. Januar 2009 durchzuführen. Die neue Eigentümerin Z. trat nach Art. 261 Obligationenrecht (OR, SR 220) als Klägerin Z. für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab dem 1. Februar 2009 in den Prozess ein. Der Kläger X. erklärte, dass er an den Begehren seiner Klage festhalte, soweit diese von ihm geltend zu machen seien. Die Beklagten A. und B. regelten mit der neuen Eigentümerin Z. die wechselseitigen Ansprüche ab 1. Februar 2009 abschliessend. Insbesondere wurde das Mietverhältnis per 30. September 2009 aufgehoben. Gestützt darauf schrieb der Gerichtspräsident das Verfahren zwischen der Klägerin Z. und den Beklagten A. und B. infolge Vergleichs als erledigt ab. In Sachen X. gegen A. und B. schrieb der Gerichtspräsident die Klage über die Gültigkeit der Kündigungen infolge Klagerückzuges ebenfalls ab. Er auferlegte dem Kläger X. jedoch 2/3 der Kosten des Verfahrens und verurteilte ihn zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Beklagten A. und B.. Der Kläger X. erhob dagegen Rekurs. Die Zivilkammer des Obergerichts heisst den Rekurs teilweise gut. * Aus den Erwägungen: 1. Der Gerichtspräsident hat die Rechtsbegehren betreffend Gültigkeit der Kündigungen zufolge Klagerückzugs abgeschrieben. Nach § 215 der Zivilprozessordnung (ZPO-SO, BGS 221.1) ist der Rekurs das zulässige Rechtsmittel, wenn der Instruktionsrichter den Prozess abschreibt, weil die Klage zurückgezogen, vom Beklagten anerkannt, durch Vergleich erledigt oder gegenstandslos wird. Auf den Rekurs wäre somit grundsätzlich einzutreten. Der Kläger macht mit seinem Rekurs indessen nicht geltend, das Verfahren sei zu Unrecht abgeschrieben worden und verlangt dementsprechend auch keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens und keine materielle Beurteilung seiner bei der Vorinstanz gestellten Anträge. Vielmehr verlangte er, es sei ein anderer Grund für die Verfahrensabschreibung festzustellen. An einer solchen Feststellung besteht kein Rechtsschutzinteresse. Denn das Verfahren bleibt so oder so abgeschrieben und erledigt. Was der Kläger mit seinem Rekurs anstrebt, ist eine Änderung des Kostenentscheids zu seinen Gunsten. Diesbezüglich ist der Rekurs als Kostenrekurs zu behandeln und zu beurteilen. Auf die übrigen Rekursbegehren ist nicht einzutreten. 2.a) Der Gerichtspräsident ging bei seinem Kostenentscheid davon aus, dass der Kläger X. die Rechtsbegehren betreffend die Gültigkeit der beiden Kündigungen zurückgezogen hat und daher in diesen Punkten als unterlegen gilt. In der Anzeige des Eigentümerwechsels vom 10. Februar 2009 hat der Kläger X. zum Prozessgegenstand der beiden Kündigungen ausgeführt, er habe mit Ausnahme der Prozesskostenfrage keine persönlichen Interessen mehr und es wäre sinnvoll, das Verfahren mit der neuen Eigentümerin Z. fortzuführen, welche ja auch die Folgen des Urteils zu tragen haben werde. Das ist kein Klagerückzug. Klar wird dies spätestens bei den Anträgen, wo der Kläger X. ausdrücklich verlangt, das Verfahren zu den Kündigungen sei klägerseits mit der neuen Eigentümerin Z. fortzusetzen. Dieser prozessuale Antrag des Klägers X. stimmt mit der materiellen Rechtslage überein. Nach Art. 261 Abs. 1 Obligationenrecht (OR, SR 220) geht das Mietverhältnis bei der Veräusserung des Mietobjekts durch den Vermieter mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Dieser tritt von Gesetzes wegen mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Daraus wird in der Lehre gefolgert, der Erwerber trete als neuer Vermieter anstelle des ursprünglichen Vermieters in einen im Zeitpunkt des Eigentumswechsels anhängigen Prozess über Ansprüche aus dem Mietverhältnis ein, jedenfalls dann, wenn es um Sachverhalte geht, die sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken können (BGE 4C.291/2006 vom 28. November 2006; BGE 127 III 273). Die Frage nach der Gültigkeit der noch vom Kläger X. ausgesprochenen Kündigungen wirkt sich auch nach dem Eigentümerwechsel massgeblich auf das Mietverhältnis aus: Es ist entweder beendet oder dauert weiter. Die neue Eigentümerin Z. ist anstelle des Klägers X. in den Prozess über die Gültigkeit der Kündigungen eingetreten. b) Inwiefern sich alle Beteiligten sämtlichen Konsequenzen dieser Rechtsfolge des Eigentümerwechsels bewusst waren, ist für den vorliegenden Entscheid eigentlich unerheblich. Dennoch haben sich die Beteiligten im Wesentlichen entsprechend dieser Rechtslage verhalten. Schon in ihrer Stellungnahme vom 20. Februar 2009 haben die Beklagten A. und B. ausgeführt, der Prozess gehe auf die neue Eigentümerin Z. über. Es sei Sache der Eigentümer, sich untereinander auseinanderzusetzen, Herr X. sei also in diesem Prozess gar nicht mehr Partei. In der Folge schlossen die Beklagten A. und B. mit der neuen Eigentümerin Z. eine Vereinbarung, in welcher sie die Beendigung des Mietverhältnisses regelten. Der Gerichtspräsident erhob diese Vereinbarung zum gerichtlichen Vergleich und schrieb das Verfahren betreffend Kündigungsanfechtung/Mietzinsherabsetzung zwischen den Beklagten A. und B. und der neuen Eigentümerin Z. ab. Auch in der Rekursstellungnahme hielten die Beklagten A. und B. wiederum fest, eine vergleichsweise Beendigung des Mietverhältnisses sei nur noch mit der neuen Eigentümerin Z. möglich gewesen, nicht mehr aber mit dem Kläger X., da er nicht mehr Eigentümer gewesen sei. 3.a) Mit dem Verkauf der Mietliegenschaft ist die Parteistellung in der Streitfrage über die Gültigkeit der beiden Kündigungen somit auf die neue Eigentümerin Z. übergegangen. Die Regelung der Prozesskosten folgt der Hauptsache. Eine Aufsplittung in Prozesskosten, die zwischen den bisherigen Prozessparteien bereits aufgelaufen sind und solchen, die nach dem Eigentümerwechsel im Prozess mit der neuen Eigentümerin anfallen, findet nicht statt. Ein solcher Vorgang stünde im Widerspruch zu Art. 261 OR und hat keine Rechtsgrundlage. Für den Kostenentscheid in dem zwischen dem Kläger X. und den Beklagten A. und B. noch anhängigen Verfahren konnte die Frage der Gültigkeit der Kündigungen demnach gar keine Rolle mehr spielen. b) Der vom Kläger X. gemachte Vorbehalt, die bis dato angefallenen Gerichts- und Parteikosten seien ihm in jedem Fall zu ersetzen, je nach Ausgang zu Lasten der Beklagten A. und B. oder der neuen Eigentümerin Z., stiess daher ins Leere. Es gab keinen Prozess mehr zwischen ihm und den Mietern A. und B. über die Gültigkeit der Kündigungen. Erst recht gab es keinen Prozess, an dem sowohl er wie die neue Eigentümerin Z. beteiligt war und diese zur Leistung einer Parteientschädigung an ihn hätte verurteilt werden können. Auch der in der Stellungnahme zum Rekurs vorgebrachte Einwand der Beklagten A. und B., es sei nicht ihre Sache, die Risiken der Prozessnachfolge zu tragen, geht an der Sache vorbei. Es gab nur einen Prozess über die Gültigkeit der Kündigungen. In diesem Prozess nahmen die Beklagten A. und B. stets die Beklagtenrolle ein, nur die Klägerrolle wechselte im Lauf des Verfahrens. In diesem Verfahren wurde schliesslich auch über die Kostenfolgen entschieden. 4. Über die Kostenfolgen des Streites über die Gültigkeit der beiden Kündigungen konnte somit einzig und allein im Verfahren zwischen der neuen Eigentümerin Z. und den Beklagten A. und B. entschieden werden. Der Kostenentscheid des Gerichtspräsidenten im Verfahren mit dem Kläger X. ist daher aufzuheben, soweit er sich auf den Ausgang des Streites über die Kündigungsanfechtungen stützt. * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 19. Januar 2010 (ZKREK.2009.234)

Mots-clés

lease terminationparty substitutioncostsdismissallegal interestrecourseproperty transfer

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the appeal could still seek only a different stated ground for dismissal of the terminated proceedings

Solution extraite

There was no legal interest in merely having another reason for the dismissal recorded; only an unlawfully dismissed case could be continued.

Motifs extraits

The appeal under § 215 ZPO-SO is directed against dismissal of proceedings and serves to request continuation if dismissal was wrongful. Since the appellant did not seek continuation or a merits decision, but only a different dismissal ground, the request was inadmissible.

Question juridique clé

Whether the former landlord remained the proper party for the lease termination dispute after transfer of ownership

Solution extraite

The new owner replaced the former owner in the pending dispute over the validity of the lease terminations.

Motifs extraits

Under Art. 261(1) OR, the lease passes with ownership to the purchaser, who enters the lease with all rights and obligations. In a pending action concerning lease-related claims that continue to affect the tenancy after the transfer, the purchaser substitutes the original landlord as claimant.

Question juridique clé

Whether costs for the termination dispute could still be allocated in the case between the former owner and the tenants

Solution extraite

No; costs follow the merits, so the cost decision had to be made only in the proceedings between the new owner and the tenants.

Motifs extraits

After the transfer of ownership, there was no remaining termination dispute between X. and the tenants. Splitting costs between pre- and post-transfer phases has no basis and would contradict Art. 261 OR.

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude

Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.