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Validity of a planning zone over parcels in Lüsslingen-Nennigkofen

VWBES.2014.266Autre juridiction19 oct. 2014Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The municipality appealed against the cantonal government's decision annulling a planning zone for two landowners' parcels in N. The planning zone had been imposed broadly over undeveloped and partly undeveloped land in the former municipal area. The Administrative Court held that a planning zone requires a specifically designated area and a concrete, already formulated planning objective. A mere general intent to review the planning scheme, or to harmonize planning after a municipal merger, was insufficient. The appeal was dismissed and the annulment of the planning zone for the two parcels remained in force.

Regeste Omnilex

Art. 27 RPG; § 23 PBG: planning zone. A planning zone may be ordered only for precisely designated areas and only where land-use plans must be adapted or do not yet exist. It presupposes a concrete and sufficiently defined planning intention as to the future use or modification of an existing use; a merely abstract revision wish does not suffice. A broadly formulated zone covering all undeveloped or potentially developable land in a district is unlawful, arbitrary and disproportionate, especially where it results in a de facto building freeze. Merger-related harmonization of planning can justify a planning zone only if the concrete planning question is defined and the relevant merged territory is properly included (consid. 3-6).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** VWBES.2014.266**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:20.10.2014
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.712
Titel:** Planungszone Lüsslingen-Nennigkofen**
Resümee:** Art. 27 RPG, § 23 PBG. Planungszone. Eine Planungszone kann nur für genau bezeichnete Gebiete erfolgen. Es wird vorausgesetzt und verlangt, dass Nutzungspläne angepasst werden müssen oder noch gar keine vorliegen. Eine Planungszone setzt eine konkrete Vorstellung oder Absicht voraus, wie ein bestimmtes Gebiet zu nutzen oder wie eine bestehende Nutzung zu ändern sei. Was noch unbekannt ist, kann auch nicht gesichert werden.**
SOG 2014 Nr. 14 ** Art. 27 RPG,** § 23 PBG. Planungszone. Eine Planungszone kann nur für genau bezeichnete Gebiete erfolgen. Es wird vorausgesetzt und verlangt, dass Nutzungspläne angepasst werden müssen oder noch gar keine vorliegen. Eine Planungszone setzt eine konkrete Vorstellung oder Absicht voraus, wie ein bestimmtes Gebiet zu nutzen oder wie eine bestehende Nutzung zu ändern sei. Was noch unbekannt ist, kann auch nicht gesichert werden. Sachverhalt: Die Genossenschaft K. und die Wohnbaugenossenschaft B. als Eigentümer der Liegenschaften GB N. Nr. 01 bzw. GB N. Nr. 02 standen seit Jahren mit dem (damaligen) Gemeinderat von N. in Verhandlung über einen Gestaltungsplan für das Projekt M. auf den beiden Arealen. Die beiden Grundstücke liegen gemäss aktueller und vom Regierungsrat genehmigter Nutzungsplanung in der Gewerbezone mit Wohnen (GW). Zudem machen die beiden Grundstücke gemäss besagtem Zonenplan den Perimeter des Gebiets mit Gestaltungsplanpflicht «M.-acker» aus. 2010 hatte der Gemeinderat den Grundeigentümerinnen vorgeschlagen, auf Basis des kurz zuvor vorgestellten Projekts einen Gestaltungsplan ausarbeiten zu lassen; auf eine Zonenplanänderung oder die Auflage einer Planungszone werde verzichtet. Es werde auf eine einvernehmliche Lösung vertraut. Im Winter 2013 beschloss der Gemeinderat der inzwischen fusionierten Einwohnergemeinde L. eine Planungszone gemäss § 23 des Planungs- und Baugesetzes (PGB, BGS 711.1) über alle im damaligen Zeitpunkt nicht bzw. nur teilweise überbauten Grundstücke im Ortsteil N. Die Planungszone wurde vom 14. Februar 2013 bis 15. März 2013 öffentlich aufgelegt (Plan und Raumplanungsbericht). Sie umfasst auch die beiden Grundstücke der Grundeigentümer im Gestaltungsplanperimeter «M.-acker». Die Genossenschaft K. und die Wohnbaugenossenschaft B. erhoben Einsprache gegen die Planungszone. Während die Gemeinde die Einsprache abwies, hiess der Regierungsrat die dagegen erhobene Beschwerde der Grundeigentümerinnen gut und hob die Planungszone auf den beiden Grundstücken auf. Die Einwohnergemeinde erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. Aus den Erwägungen: 2. Gemäss Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Nach § 10 Abs. 2 PBG haben die Einwohnergemeinden die Ortsplanung in der Regel alle zehn Jahre zu überprüfen und wenn nötig zu ändern. Die Überprüfung der Nutzungspläne im Rahmen dieser Zeitvorgabe ist eine normale Pflicht der Einwohnergemeinden, welche unabhängig von einem effektiven und konkreten Handlungsbedarf besteht und nicht zwingend zu Planänderungen führt. 3. Die Gemeindeversammlung hat am 12. Dezember 2013 diskussionslos und ohne weitere Begründung einen Kredit über CHF 100‘000.00 für die offenbar in den Jahren 2014 bis 2016 vorgesehene Revision der aus dem Jahre 2000 stammenden Ortsplanung N. gesprochen. Eine konkrete Vorstellung, in welche Richtung die Revision gehen soll, ist weder aus dem Protokoll der Gemeindeversammlung noch sonst wie ersichtlich. Aus der Einladung der Gemeinde zur Zukunftswerkstatt und der eingereichten Terminplanung geht jedoch hervor, dass das räumliche Leitbild unter Einbezug der Bevölkerung erst noch erarbeitet werden soll. Die Einwohnergemeinde L. nimmt dementsprechend eine turnusgemäss gebotene Überprüfung der Ortsplanung bzw. eines Teils der Ortsplanung (N.) vor. Ob die Überprüfung zu einer Revision der Ortsplanung führt und in welcher Art und Richtung die Anpassungen ausfallen, ist gänzlich unbekannt. Was unbekannt ist, kann und muss aber auch nicht gesichert werden. Das Raumplanungsgesetz sieht denn auch vor, dass die Sicherung bzw. die Bestimmung von Planungszonen einerseits nur für genau bezeichnete Gebiete erfolgen kann; andererseits ist vorausgesetzt und verlangt, dass Nutzungspläne angepasst werden * müssen* oder noch gar keine vorliegen (Art. 27 Abs. 1 Satz 1 RPG). 4. Die Gemeinde verfügt auch im Teilgebiet N. über einen gültigen, bisher als zweckmässig erachteten und vom Regierungsrat genehmigten Ortsplan. Andererseits besteht noch keine Vorstellung darüber, was inskünftig nicht mehr zweckmässig sein soll. Dies bedeutet, dass nicht voraussehbar ist, ob überhaupt eine Anpassung des Ortsplans erfolgen wird und, falls eine solche ins Auge gefasst würde, in welche Richtung sie ginge. Für den Erlass einer Planungszone besteht daher kein Raum. Unzulässig ist darüber hinaus, Planungszonen über «bestimmte Gebiete» hinaus und wie hier über alle im Ortsteil N. noch unbebauten Bauparzellen und über alle unbebauten Bereiche von teilweisen überbauten Parzellen, auf denen die Errichtung eines weiteren Gebäudes aufgrund der Platzverhältnisse theoretisch möglich ist, zu erlassen. Die undifferenzierte und nicht beschränkte Planungszone führt ohne ersichtliche Begründung zu einem mehrjährigen Bauverbot in dem ganzen Gemeindeteil, welcher vor der Fusion der Gemeinde N. entsprach. Dies ist willkürlich, missbräuchlich und damit ohne weiteres auch unverhältnismässig. 5. Die Beschwerdeführerin irrt in ihrer verallgemeinerten und absolut deklarierten Grundannahme, wonach Planungszonen bezwecken sollen, der Planungsbehörde im Hinblick auf erst beabsichtigte Planungen die nötige Entscheidungsfreiheit zu sichern und sicher zu stellen, dass während des Planungsprozesses die Ziele einer künftigen Planung nicht durch die Realisierung von im Einklang mit der geltenden Nutzungsordnung stehenden Bauvorhaben erschwert werden. Die Auslegung der Beschwerdeführerin würde wie oben gezeigt zu einem faktischen Bauverbot führen und der Gemeinde erlauben, in freier Willkür geltende Nutzungspläne durch die blosse Kundgabe eines allgemeinen Revisionswillens und den anschliessenden Erlass einer Planungszone aufzuheben. Dies wäre das Gegenteil von Raumplanung und Rechtssicherheit. Eine beabsichtigte Planung setzt schon begrifflich eine konkrete Vorstellung oder Absicht voraus, wie ein bestimmtes Gebiet genutzt werden soll oder wie eine bestehende Nutzung zu ändern sei. Eine beabsichtigte Nutzungsänderung müsste sich ausserdem auf Gründe abstützen, für welche öffentliche oder private Interessen vorgebracht und den bestehenden Interessen der Betroffenen gegenübergestellt werden können. Die Beschwerdeführerin bringt keine solchen Interessen vor, sondern begnügt sich mit der Kundgabe eines allgemeinen Revisionswillens und der Tatsache, dass die geltende Nutzungsplanung im Jahre 2000 verabschiedet worden ist. Dies genügt nicht für den Erlass einer Planungszone. Daher kann offen bleiben, weshalb der Gemeinderat die Planungszone bereits am 31. Januar 2013 bzw. 11. Februar 2013 beschlossen hat, die Überprüfung der Planung jedoch erst ab 2014 an die Hand genommen werden soll und die Gemeinde auch den für die Überprüfung notwendigen Beschluss und Kredit erst rund ein Jahr nach dem Beschluss der Planungszone am 12. Dezember 2013 getroffen hat. 6. Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, die Planungszone sei erlassen worden zum Zweck der Ortsplanungsrevision bzw. Harmonisierung der beiden Ortsplanungen aufgrund der erfolgten Gemeindefusion. Das Argument überzeugt nicht. Wenn die Planungen zweier ehemaliger Gemeinden zusammengelegt, überprüft und harmonisiert werden sollen, wären zwangsläufig alle fusionierten Teile (und Zonen) einzubeziehen. Im vorliegenden Fall wird jedoch lediglich der Ortsteil N. berücksichtigt. Nur für die Revision dieses einen Ortsteils ist am 12. Dezember 2013 ein Kredit gesprochen worden, während der Ortsteil L. entgegen den Ausführungen in der Beschwerdeschrift keine Rolle zu spielen scheint. Dennoch beruft sich die Beschwerdeführerin auf ein sehr grosses Gewerbegebiet im Ortsteil L., welches jedoch nicht in die Überprüfung einbezogen werden soll, und stellt dieses dem kleineren und zentraler gelegenen Gewerbegebiet «M.-acker» im Ortsteil N. gegenüber, welches möglicherweise um- oder ausgezont werden könnte, weil man eventuell in der Fusionsgemeinde zu viel Gewerbeland habe. Ohne Einbezug der ganzen Fusionsgemeinde kann die angeblich in Folge der Fusion zu überprüfende Frage nach Sinn und Notwendigkeit von bestehenden, bisher als sinnvoll erachteten Gewerbezonen in Teilgebieten gar nicht sachgerecht beantwortet werden. Dies gilt auch in Berücksichtigung der Tatsache, dass die überarbeitete Ortsplanung L. erst 2012 genehmigt wurde. Mit der Fusion wurden neue Tatsachen geschaffen, welche ein Rückkommen bzw. eine erneute Überarbeitung nicht zum vornherein verunmöglicht hätten, wenn die im September 2011 beschlossene Fusion nicht bereits berücksichtigt war. Die Beschwerdeführerin verhält sich hier jedenfalls widersprüchlich. 7. Gegenstand der Beschwerde bildet die Planungszone in Bezug auf die beiden Grundstücke GB N. Nr. 01 und GB N. Nr. 02 und nicht die Planungszone über das ganze Baugebiet einer ehemaligen Gemeinde bzw. des Gemeindeteils N. Daher kann die Planungszone auch nur in Bezug auf diese beiden Grundstücke aufgehoben werden, obwohl sich die Planungszone als Ganzes als nicht rechtmässig erweist. Verwaltungsgericht, Urteil vom 20. Oktober 2014 (VWBES.2014.266)

Mots-clés

planning zoneland-use planningzoning revisionmunicipal mergerproportionalitylegal certaintybuilding freeze

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the planning zone over the respondents' parcels met the statutory requirements of a sufficiently defined area and concrete planning intent.

Solution extraite

No. A planning zone requires a specifically designated area and an actual, concrete intention to amend the existing land-use plan; a general wish to review planning is insufficient.

Motifs extraits

The municipality had only a vague revision intent, with no concrete direction for future land use or plan changes. Unknown future planning objectives cannot be secured by a planning zone.

Question juridique clé

Whether a planning zone may extend broadly over all undeveloped or partially undeveloped plots in the former village area.

Solution extraite

No. Such an undifferentiated and unrestricted zone is impermissible and disproportionate.

Motifs extraits

The zone created a multi-year building freeze across the whole former municipal area without adequate justification, which was arbitrary and abusive.

Question juridique clé

Whether the planning zone could be justified by the municipal merger and the need to harmonize local plans.

Solution extraite

No. Harmonization after a merger would require inclusion of the whole merged territory, not only one district, and the municipality's argument was inconsistent.

Motifs extraits

Only the N. district was being reviewed, while the other merger area was excluded; thus the alleged merger-related planning need could not be properly assessed.

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