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Building reassessment lacked sufficient reasoning

VWBES.2012.140Autre juridiction20 déc. 2012Granted

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Résumé Omnilex

The owner challenged an SGV reassessment that reduced the insured time value of a building from 55% to 30% after only four years. The Verwaltungsgericht held that such a substantial depreciation required an explanation in the assessment notice. Because the decision gave no reasons and the file contained no factual basis for the reduction, the owner’s right to be heard was violated. The court therefore annulled the assessment and remitted the matter to SGV.

Regeste Omnilex

Art. 29 Abs. 2 BV; § 24 Abs. 1 GVG: A building-insurance assessment that entails an exceptionally substantial depreciation of a property within a short period must be reasoned in the assessment notice itself, even where such notices are issued as mass decisions. The reasoning must enable the owner to understand the decisive considerations and to challenge the valuation effectively. A mere statement of the new time value is insufficient where the reduction is not self-explanatory. If the file does not contain the factual basis for the depreciation, the violation of the right to be heard cannot be cured on appeal; the assessment must be annulled and remitted for a new, reasoned decision.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** VWBES.2012.140**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:21.12.2012
FindInfo-Nummer:O_VW.2013.67
Titel:** Gebäudeeinschätzung**
Resümee:** Art. 29 Abs. 2 BV, § 24 Abs. 1 GVG. Die Abwertung eines Gebäudes innerhalb von vier Jahren von 55 % auf 30 % ist ein ausserordentlich hoher Wertezerfall, welcher in der Verfügung der Einschätzung zu begründen ist. Vorliegend ist der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.**
SOG 2012 Nr. 24 ** Art. 29 Abs. 2 BV, § 24 Abs. 1 GVG.** Die Abwertung eines Gebäudes innerhalb von vier Jahren von 55 % auf 30 % ist ein ausserordentlich hoher Wertezerfall, welcher in der Verfügung der Einschätzung zu begründen ist. Im vorliegenden Fall ist der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs verletzt. * Sachverhalt:* Mit Verfügung vom 11. März 2008 hatte die Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) das Gebäude Nr. 10 mit einem Zeitwert von CHF 619‘840.00 bewertet, wobei sie den Zeitwert des Gebäudes auf 55 % des Neuwerts veranschlagt hatte. Am 7. September 2011 reichte B. zwecks Rückbaus der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 ein Baugesuch ein, welches durch die Baukommission der Einwohnergemeinde S. bewilligt wurde. Im Rahmen einer Neubewertung schätzte die SGV am 13. März 2012 den Zeitwert der Liegenschaft Nr. 10 auf CHF 193‘050.00; kalkuliert wurde dabei mit einem Zeitwert von 30 % des Neuwerts. Die entsprechende Verfügung über den Versicherungsnachweis der Liegenschaft datiert vom 11. April 2012. Gegen diese Verfügung erhob B. (nachfolgend Beschwerdeführer genannt) beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut, hebt die Verfügung der Vorinstanz auf und weist die Sache an diese zurück. * Aus den Erwägungen:* 2. Das Schätzungsverfahren dient dazu, den Neuwert und den Zeitwert von Gebäuden einheitlich zu ermitteln, um die Versicherungssumme der Gebäudeversicherung festzulegen (SOG 1996 Nr. 26; VWBES.1996.264). Nach § 23 des Gebäudeversicherungsgesetzes (GVG, BGS 618.111) können Einschätzungen neben der definitiven Ersteinschätzung von neu erstellten oder geänderten Gebäuden auf Verlangen des Eigentümers (lit. a), auf Anordnung des Direktors oder der Verwaltungskommission (lit. b), oder auf Anordnung des Regierungsrats (lit. c) vorgenommen werden. Bis zur Erledigung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gilt gemäss § 29 Abs. 2 GVG unter Vorbehalt des vom Eigentümer nachzuweisenden Mehr- oder Minderwerts jeweils die erstinstanzliche Schätzung. Der Beschwerdeführer reichte am 7. September 2011 zwecks Rückbaus des Wohnhauses sowie der Fundamente des Wohncontainers und des Treibhauses der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 ein Baugesuch ein. Im Zuge dieser baulichen Veränderungen stimmten die Prämienabrechnungen des Beschwerdeführers mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht mehr überein, weshalb die Schätzungspräsidentin gemäss ihrer Stellungnahme vom 11. Mai 2012 beschloss, sich mit der hierfür zuständigen Amtei-Schätzungskommission vorgängig ein Bild vor Ort zu machen. Laut dem Baugesuch vom 7. September 2011 war das Gebäude Nr. 10 jedoch nicht Teil der baulichen Massnahmen, das Haus wurde seit der Schätzung vom 11. März 2008 auch nicht verändert. Es ist vorliegend überdies kein Schadensereignis aktenkundig, welches den Wert des Gebäudes erheblich beeinträchtigt hätte. Aus diesen Gründen ist es nicht nachvollziehbar, weshalb die Schätzungspräsidentin anlässlich der baulichen Veränderungen der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 auch das Gebäude Nr. 10 neu bewerten liess. Gemäss § 23 lit. b GVG muss die Schätzung, ausgehend von der Gebäudeversicherung, eines bereits bestehenden Objekts überdies vom Direktor oder von der Verwaltungskommission angeordnet werden. Eine solche Anordnung ist nicht in den Akten. 3. Das Baugesuch stellte gemäss der Stellungnahme vom 11. Mai 2012 lediglich den Anstoss zur Schätzung dar, steht jedoch mit der vorliegend angefochtenen Bewertung in keinem weiteren Zusammenhang. Gemäss § 24 Abs. 1 GVG sind im Schätzungsverfahren der Neuwert und der Zeitwert des versicherten Gebäudes auf einheitlicher Grundlage festzustellen. Mit diesem einheitlichen Vorgehen wird die Gleichbehandlung der Gebäudeeigentümer und die Rechtssicherheit gewährleistet (Schätzerrichtlinie MD 413 der SGV vom 1. September 2009). Als Zeitwert gilt dabei nach § 24 Abs. 3 GVG der Neuwert unter Abzug der seit der Erstellung wegen Alters, Abnützung oder anderer Gründe eingetretenen Wertverminderung. Dabei wird laut § 15 Abs. 1 der Vollzugsverordnung des Gebäudeversicherungsgesetzes (GVV, BGS 618.112) bei der Schätzung des Zeitwerts die Wertverminderung des Gebäudes aufgrund des Zustands zurzeit der Schätzung festgelegt. Die versicherten Gebäude unterliegen nach § 27 Abs. 1 GVG der Neuversicherung, sofern nicht der Zeitwert bei der Einschätzung weniger als 50 % des Neuwerts beträgt (lit. a) oder das Gebäude zum Abbruch bestimmt ist (lit. b). Fehlen die Voraussetzungen zu einer Neuwertversicherung, so unterliegen die versicherten Gebäude gemäss Abs. 3 dieser Bestimmung der Zeitwertversicherung. Folglich wird eine Liegenschaft, welche mit einem Zeitwert von über 50 % beurteilt wurde, zum vollen Neuwert versichert. Eine Liegenschaft mit einem Zeitwert von unter 50 % wird demgegenüber lediglich mit ihrem Zeitwert versichert. Das Gebäude Nr. 10 wurde im Jahre 1888 gebaut und am 11. März 2008 anhand eines systematischen Schätzungsprotokolls zum letzten Mal eingeschätzt. Im Rahmen der Bewertung legte die SGV den Zeitwert des Gebäudes auf 55 % des Neuwerts fest, wodurch die Liegenschaft gemäss § 27 Abs. 1 GVG zum Neuwert versichert wurde. Der Zeitwert von 55 % lag jedoch lediglich knapp über dem von § 27 Abs. 1 GVG veranschlagten Grenzwert von 50 % für eine Neuversicherung; der Gebäudezustand wurde im Schätzungsprotokoll der SGV vom 11. März 2008 als «schlecht» bewertet. Das Gebäude wurde nun lediglich vier Jahre später, am 13. März 2012, aufgrund seines Zustands zurzeit der Schätzung anhand derselben Kriterien mit einem Zeitwert von 30 % taxiert. Der Zustand der Gebäude wurde im Schätzungsprotokoll der SGV vom 13. März 2012 wiederum als «schlecht» beurteilt. Damit betrug der Zeitwert bei der Einschätzung weniger als 50 % des Neuwerts, weshalb die Liegenschaft in Anwendung von § 27 Abs. 3 GVG zum Zeitwert versichert wurde. Die Differenz von CHF 426‘790.00 zwischen dem am 11. März 2008 und dem am 13. März 2012 festgestellten Versicherungswert ergibt sich folglich aus der ordnungsgemässen Anwendung von § 27 GVG. Eine Abwertung von 25 % innert vier Jahren stellt jedoch einen ausserordentlich hohen Wertezerfall dar, welcher nachvollziehbar zu begründen ist (vgl. Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband [Hrsg.]: Die Immobilienschätzung, Schätzerlehrgang und Grundwissen, Bern 2000, S. 18). Aus den Schätzungsprotokollen geht jedoch nicht hervor, weshalb die Schätzungskommission der SGV lediglich vier Jahre nach ihrer letzten Schätzung anhand derselben systematischen Kriterien der Liegenschaft einen Zeitwert beimisst, welcher um 25 % unter demjenigen der letzten Schätzung liegt. 4. Der Beschwerdeführer rügt denn auch sinngemäss eine Verletzung der Begründungspflicht. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 Bundesverfassung, BV, SR 101) folgt unter anderem die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. Die Begründung muss folglich kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 130 II 530; 129 I 232; 126 I 97) Bei den Verfügungen über den individuellen Versicherungsnachweis handelt es sich um Massenverfügungen der SGV. Gleichwohl ist es unerlässlich, dass diese Verfügungen zumindest auch in dieser Form rudimentär begründet werden, damit die Betroffenen die Berechnung nachvollziehen können und somit die Chancen eines Rechtsmittels abzuschätzen vermögen. Denn fehlt es an einer Begründung, sind die Betroffenen gezwungen, in jedem Falle ein Rechtsmittel zu ergreifen, nur um erfahren zu können, weshalb der Zeitwert der Liegenschaft in der kalkulierten Höhe festgelegt bzw. verändert wurde. Dies kann nicht der Sinn eines Rechtsmittelverfahrens sein. In der vorliegend angefochtenen Verfügung vom 11. April 2012 hat die SGV lediglich festgehalten, dass sie die Liegenschaft mit einem Zeitwert von 30 % des Neuwerts beurteilt. Eine Begründung, weshalb die SVG der Liegenschaft diesen Zeitwert beimisst, fehlt indessen. Sie wurde auch vor Verwaltungsgericht nicht nachgereicht. Für den Beschwerdeführer war folglich nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen die Liegenschaft innert vier Jahren um 25 % abgewertet wurde, obwohl kein eigentliches Schadensereignis vorlag und die Liegenschaft baulich nicht verändert wurde. Folglich beantragt er in seiner Beschwerdeschrift vom 16. April 2012 in erster Linie und mehrmalig die Begründung der erfolgten massiven Abwertung sowie die Darlegung des schlechten Zustands des Gebäudes. Das Gesuch um Akteneinsicht in die Schätzungsunterlagen der Bewertungen vom 11. März 2008 und vom 13. März 2012 zeigt überdies auf, dass dem Beschwerdeführer die wesentlichen Angaben fehlen, um sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen und die Verfügung sachgerecht anfechten zu können. Die Verfügung vom 11. April 2012 erfüllt somit die von der Rechtsprechung aus dem Grundsatz des Anspruchs auf rechtliches Gehör abgeleiteten Anforderungen an die Begründung einer Verfügung nicht. Eine Heilung ist vorliegend nicht möglich, da die entsprechenden Sachverhaltsabklärungen zur Begründung der Abwertung nicht in den Akten verzeichnet sind oder noch ausstehen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 21. Dezember 2012 (VWBES. 2012.140)*

Mots-clés

building insuranceassessmentright to be heardreasoned decisionvaluationremand

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the reassessment of the building to 30% of replacement value was sufficiently reasoned under the right to be heard.

Solution extraite

No. A 25% drop in four years was exceptionally large and had to be explained in the assessment decision; the reasoning was missing.

Motifs extraits

The notice merely stated the new percentage. Because there had been no damage event and no structural change to the building, the owner could not understand the basis of the reduction or challenge it effectively.

Question juridique clé

Whether the assessment decision should be annulled and the matter remitted to SGV.

Solution extraite

Yes. The hearing defect could not be cured because the factual basis for the reduction was not in the file and remained unresolved.

Motifs extraits

The absence of any substantiated explanation in the record meant the appellate court could not repair the deficiency itself.

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