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Land register entries determine utilization coefficient calculation

VWBES.2009.76Autre juridiction7 juin 2009Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

G. challenged a building permit in the commune of X., arguing that the utilization coefficient was exceeded because part of the transferred building rights had already been consumed by earlier subdivisions. The Verwaltungsgericht rejected this argument. It held that the relevant transferable land area had been noted in the land register in the amount of 1,100 m2 and that, absent any land-register rectification, that entry remained controlling. Together with the parcel’s own 317 m2, the assessable land area totaled 1,417 m2, so the proposed construction complied with the coefficient of 0.35. The complaint was dismissed.

Regeste Omnilex

§ 38 KBV; Anhang III KBV: Für die Berechnung der Ausnützungsziffer ist auf die im Grundbuch angemerkte, aus dem Nutzungstransport resultierende Fläche abzustellen. Solange keine grundbuchliche Bereinigung erfolgt ist, sind spätere Parzellierungen oder faktische Nutzungsvorgänge für die verfügbare anrechenbare Landfläche unbeachtlich. Maßgebend ist der Registerstand; eine abweichende tatsächliche Flächenverteilung vermag die angemerbte Nutzung nicht zu reduzieren. Die anrechenbare Fläche ist daher nach dem Grundbucheintrag zu bestimmen, und die Ausnützungsziffer ist anhand dieser massgebenden Fläche zu prüfen.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** VWBES.2009.76**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:08.06.2009
FindInfo-Nummer:O_VW.2009.643
Titel:** Baubewilligung**
Resümee:** Für die Berechnung der Ausnützungsziffer sind die Angaben im Grundbuch massgebend.**
SOG 2009 Nr. 17 *§ 38 KBV.Für die Berechnung der Ausnützungsziffer sind die Angaben im Grundbuch massgebend. * Sachverhalt: G. reichte in der Einwohnergemeinde X. ein Baugesuch für GB X. Nr. 2269 ein. In der dagegen erhobenen Einsprache an die Baukommission sowie in der gegen deren Entscheid erhobenen Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement wurde geltend gemacht, die Ausnützungsziffer werde überschritten. Man könne nicht von einer anrechenbaren Fläche von 1'417 m2 ausgehen, da die bereits realisierten Bauten einen erheblichen Teil der Fläche aus dem Nutzungstransport beansprucht hätten, so dass auf dem Grundstück nicht mehr genügend Fläche zur Verfügung stehe. Das Bau- und Justizdepartement ging davon aus, dass aus dem Nutzungstransport nach wie vor eine Fläche von 1'100 m2 zur Verfügung stehe. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen: 2. Im Dezember 1986 fand zu Gunsten von GB X. Nr. 4063 (neu Nr. 2269) ein Nutzungstransport gemäss § 38 Kantonale Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) im Umfang von 1'400 m2 Landfläche statt. Dieser Nutzungstransport erfolgte, weil die damalige Eigentümerin der Parzelle Nr. 2269 für die Realisierung ihres Bauprojektes zusätzliche Fläche benötigte, um die damalige Nutzungsziffer von 0.3 einzuhalten. Dieser Nutzungstransport wurde zugunsten der heutigen Parzelle Nr. 2269 im Grundbuch angemerkt. Ebenfalls festgehalten wurde, dass von diesem Nutzungstransport 300 m2 Fläche auf die Parzelle Nr. 2702 übertragen wurde. Somit verblieb auf der Stammparzelle Nr. 2269 eine Fläche von 1'100 m2. 3. Im Anhang III zur Kantonalen Bauverordnung (BGS 711.611.3) ist unter «3. Transport von Überbauungs- und Ausnützungsziffer» geregelt, dass die angepassten Ausnützungsziffern im Grundbuch angemerkt werden müssen. Dies bedeutet, dass betreffend der zur Verfügung stehenden Fläche die Angaben im Grundbuch massgebend sind. Somit ist im vorliegenden Fall auf den Grundbucheintrag abzustellen. Da nie eine Grundbuchbereinigung stattfand, steht laut Grundbuch der Parzelle Nr. 2269 nach wie vor eine Fläche von 1'100 m2 aus dem Nutzungstransport zur Verfügung. 4. Trotz der Tatsache, dass von der Stammparzelle Nr. 2269 diverse kleinere Parzellen abparzelliert wurden, blieb der Nutzungstransport im Umfang von 1'100 m2 auf der Stammparzelle Nr. 2269 eingetragen. Die Behauptung, dass die übrigen Parzellen einen Teil des Nutzungstransportes beanspruchen, kann hier unbeachtet bleiben, da im Grundbuch nie eine entsprechende Bereinigung vorgenommen worden ist. Massgebend dafür, wie viel Fläche auf der Parzelle Nr. 2269 verblieben ist, ist einzig das, was im Grundbuch steht. 5. Die Fläche aus dem Nutzungstransport (1'100 m2) ergibt zusammen mit der effektiven Fläche des Grundstückes Nr. 2269 (317 m2) eine Gesamtfläche von 1'417 m2. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, wird bei einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 146.47 m2 eine anrechenbare Landfläche von 418.5 m2 benötigt. Im vorliegenden Fall steht gesamthaft eine anrechenbare Landfläche von 1'417 m2 zur Verfügung. Die Ausnützungsziffer von 0.35 ist daher bei Weitem eingehalten. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 8. Juni 2009 (VWBES.2009.76)

Mots-clés

building permitutilization coefficientland registerparcel subdivisionplanning law

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the land area available for calculating the utilization coefficient had to be determined from the land register entry despite later parcelling changes.

Solution extraite

The land register entry was decisive; the parcel still had 1,100 m2 from the utilization transfer available, so the total assessable land area was 1,417 m2.

Motifs extraits

The KBV requires transferred utilization rights to be noted in the land register. Since no land-register rectification occurred, the registered remaining area controlled, regardless of later subdivision of the parent parcel.

Question juridique clé

Whether the planned building exceeded the utilization coefficient of 0.35.

Solution extraite

No. With an assessable land area of 1,417 m2 and a required area of 418.5 m2 for the planned floor area, the utilization coefficient was clearly complied with.

Motifs extraits

The available area derived from the land register exceeded the area required for the intended gross floor area by a wide margin.

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