projets

Mobile caravans not permitted in industrial zone

VWBES.2009.201Autre juridiction28 juil. 2009Dismissed

Ouvrir la source

Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

W. AG appealed against the refusal to authorize a stand for two mobile caravans in the industrial zone of L. The court held that the Baukommission’s preliminary inquiry letter was not binding because the application documents were insufficient to assess zoning conformity. On the merits, mobile living caravans are not permissible in an industrial zone absent strict operational necessity, which was not shown for a workshop and storage site. The court also held that no municipality is required to provide all legally possible zones, and there is no individual right to a stand place on a specific parcel. The appeal was dismissed.

Regeste Omnilex

Art. 2 RPG, § 33 PBG; industrial zone and stand place for mobile dwellings: preliminary inquiry without sufficient plans is not binding on the building authority; it has merely informational character if the intended use cannot be assessed from the filed documents. In industrial zones, dwellings are generally excluded under the principle of functional separation. A mobile caravan used as living space is not zonally conforming unless operational necessity is strictly established by site-specific reasons that outweigh the interests in separation of living and working areas. Supervision, anti-theft protection, or general site surveillance do not suffice where ordinary protective measures are available. A municipality is not obliged to reserve every conceivable zone type on its territory, and no individual entitlement exists to a stand place on a particular plot.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** VWBES.2009.201**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:29.07.2009
FindInfo-Nummer:O_VW.2009.787
Titel:** Baubewilligung, Standort Wohnwagen**
Resümee:** Voranfrage im Baurecht: Keine Bindung der Baubehörde bei ungenügenden Gesuchsunterlagen. Wohnwagen für Fahrende sind in der Industriezone nicht zonenkonform. Keine Gemeinde ist gehalten, alle rechtlich möglichen Zonen auf ihrem Gebiet auch vorzusehen.**
SOG 2009 Nr. 18 ** Art. 2 RPG, § 33 PBG.** Voranfrage im Baurecht: Keine Bindung der Baubehörde bei ungenügenden Gesuchsunterlagen. Wohnwagen für Fahrende sind in der Industriezone nicht zonenkonform. Keine Gemeinde ist gehalten, alle rechtlich möglichen Zonen auf ihrem Gebiet auch vorzusehen. * Sachverhalt:* Die W. AG reichte ein Baugesuch für Einrichtungen zur Nutzung eines Grundstücks in der Industriezone der Gemeinde L. ein. Dem Sohn des Inhabers der W. AG sollte das Projekt ermöglichen, das Grundstück als Lager- und Werkstattgelände und als Abstellplatz für zwei mobile Wohnwagen zu nutzen. Bei der Baukommission gingen gegen dieses Projekt mehrere Einsprachen ein, auf welche diese wegen mangelnder Legitimation nicht eintrat. Die Baukommission bewilligte sämtliche der Ausübung eines Gewerbes dienende Anlagen und baulichen Massnahmen (mobile Werkstatt, WC-Container, Werkleitungen, Parkplätze und Umgebungsgestaltung). Der Standplatz für die zwei mobilen Wohnwagen wurde nicht bewilligt. Eine dagegen erhobene Verwaltungsbeschwerde der W. AG wies das Bau- und Justizdepartement ab. Das Verwaltungsgericht weist die bei ihm erhobene Beschwerde ebenfalls ab. * Aus den Erwägungen:* 2.b) (...) cc) Nach § 4 des Bau-Reglements vom 14. Juni 1999 der Einwohnergemeinde L. kann der Bauherr die Baukommission in Form einer Voranfrage um eine Stellungnahme ersuchen, wenn er vor der Ausarbeitung eines Projektes gewisse grundsätzliche Fragen der Baumöglichkeit abklären möchte. Von dieser Möglichkeit machte die Beschwerdeführerin Gebrauch. Gemäss Schreiben der Baukommission L. hat diese das Baugesuch an der Sitzung vom 21. Januar 2009 im Sinne einer Voranfrage behandelt. Die Baukommission hat dabei festgestellt, dass aufgrund der eingereichten Unterlagen eine allfällige Bewilligung und die Beurteilung der Zonenkonformität des Vorhabens nicht möglich sei. Die Baukommission bringt klar zum Ausdruck, dass sie sich bezüglich Beurteilung des Vorhabens betreffend Zonenkonformität nicht festlegen kann, da sich die Nutzungsart und der Standort der vorgesehenen Bauten aus den von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen nicht erkennen lassen. Sie hat darauf hingewiesen, dass die offenen Fragen noch geklärt und zusätzliche Angaben nachgereicht werden müssen, welche die effektive Bauabsicht der Beschwerdeführerin aufzeigen. Somit wurde mit dem Schreiben der Baukommission L. vom 23. Januar 2009 bei der Beschwerdeführerin keine Hoffnung erweckt, dass ihrem Gesuch stattgegeben werde. Sie hätte zudem auch nicht annehmen dürfen, dass die Sache bereits entschieden sei. Das Schreiben der Baukommission hat informativen Charakter über die für die Gesuchsbeurteilung noch benötigten Unterlagen. 3. Nach § 33 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) sind in der Industriezone nur Industriebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen zulässig. Das Erfordernis der Bindung der Wohnung an den Betriebsstandort drückt die räumliche Ordnungsvorstellung aus, Wohn- und Arbeitsstätten relativ streng voneinander zu trennen. Somit sollen sie in möglichst getrennte Nutzungszonen eingewiesen werden, weil sich nur in einer ruhigen, von Immissionen möglichst freien Wohnzone angenehm wohnen lässt (sog. Prinzip der Funktionstrennung). Dieses Prinzip dient der Schaffung von Wohnsiedlungen und deren Erhaltung und entspricht dem Grundsatz, die Siedlungen nach den Bevölkerungsbedürfnissen zu gestalten. Damit dient das Funktionstrennungsprinzip insbesondere dazu, Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen zu verschonen (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 lit. b Raumplanungsgesetz [RPG, SR 700]). Sowohl das Bau- und Planungsrecht des Kantons Solothurn als auch der Zonenplan von L. (§ 2 und 4 Zonen-Reglement) werden von diesem Prinzip beherrscht. Danach ist es die Regel, dass in der Industriezone bloss industrielle Bauten zugelassen werden. Das dient dazu, genügend Raum für Industriebetriebe zu reservieren und diese auch in ihrem Bestand zu sichern und sie mit einer verlässlichen Grundlage für die Zukunft zu versehen, die es ihnen gestattet, betriebliche Anpassungen und Neu-, Um- oder Erweiterungsbauten zu verwirklichen, ohne mit Pflichten zur Rücksichtnahme auf Anwohner konfrontiert zu werden. Sie sollen vor künftig möglichen Einflussnahmen durch geschädigte oder belästigte Nachbarn bewahrt werden. Auch die öffentlichen Interessen an der Schaffung und Erhaltung der räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft und der rationellen Verwendung der Infrastruktur wirken in gleicher Richtung (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 lit. d RPG). Dies bedingt, dass Wohnungen grundsätzlich aus diesen Zonen ferngehalten werden. Unerheblich ist, ob in einem Gebäude oder in einem mobilen Wohnwagen gewohnt wird, da der mit dem Wohnen zusammenhängende Anspruch auf Schutz vor lästigen Immissionen der Nutzung der Industriezone entgegensteht. Von diesem Grundsatz darf nur abgewichen werden, wenn die Wohnung «betrieblich» an den fraglichen Standort gebunden ist. Im vorliegenden Fall stellt sich also die Frage, ob die in § 33 PBG geforderte Betriebsnotwendigkeit für die mobilen Wohnwagen gegeben ist. Es müssen sich im Einzelfall ausnahmsweise aus der Art des Betriebes ausreichende Gründe für eine Wohnbewilligung ergeben, die schwerer wiegen als die privaten und öffentlichen Interessen sowohl an der ungehinderten industriellen Entfaltung als auch am Schutz vor einer industriell bedingten Umweltbelastung. Die Betriebsnotwendigkeit ergibt sich daraus, dass aufgrund ständiger Aufsicht die Bereitschaft und Sicherheit des Betriebes gewährleitstet wird, indem die Betriebseinrichtungen kontrolliert und gewartet, Schäden und Störungen beim Betriebsablauf vermieden werden. Die Überwachung des Grundstückes gegen Einwirkungen wie Diebstahl, Vandalismus und Deponie von Abfällen erfordert keine Wohnpräsenz auf dem Betriebsgelände. Insbesondere wenn man bedenkt, dass es sich um ein gewöhnliches Handwerks-Warenlager mit Werkstatt handelt. Bereits einfache aber wirkungsvolle Massnahmen wie Umzäunung des Grundstückes können diese Einwirkungen abwehren, zumal während der Nachtruhe, trotz Präsenz auf dem Grundstück, nicht davon ausgegangen werden kann, dass sämtliche Einwirkungen von aussen festgestellt bzw. verhindert werden können. Auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin die Wohnnutzung nur für die Wintermonate und die Sommerferien vorsieht und als notwendig erachtet, lässt Zweifel an der Notwendigkeit bzw. Unerlässlichkeit auf dem Betriebsgelände zu wohnen aufkommen. Wie die Beschwerdeführerin zwar anführt, sei in der übrigen Zeit die Entwendungsgefahr gebannt, da der Betriebsinhaber mit seiner mobilen Werkstatt auf Reisen sei und somit sein Eigentum jeweils dabei habe. Es ist jedoch nicht nachvollziehbar, weshalb während dessen Abwesenheit keine Notwendigkeit besteht, allfälligen Vandalismus und insbesondere die Entsorgung von Abfällen abzuwehren. Die Betriebsnotwendigkeit des Aufstellens der zwei mobilen Wohnwagen in der Industriezone ist somit nicht ersichtlich. (...) 5.a) Die Beschwerdeführerin beruft sich auf BGE 129 II 321. Danach umschreibt der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte die traditionelle Lebensweise «des Tsiganes» als «la vie dans une habitation mobile qui permet de voyager» (BGE 129 II 321 E. 3.2 S. 326). Gemäss Bundesgericht ist das Schaffen einer genügenden Anzahl von Standplätzen in den Kantonen zuerst einmal eine Bundesaufgabe. Da die Schweizer Fahrenden eine Bevölkerungsgruppe unseres Landes bilden und das eidgenössische Raumplanungsgesetz im Rahmen der «Planungsgrundsätze» vorschreibt, Siedlungen seien nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und zu begrenzen, bedeutet dies, dass auch die Bedürfnisse der schweizerischen Fahrenden abzudecken sind. Dazu bedarf es jedoch eines Sondernutzungsplans. Es ist Sache der Kantone und nicht der Gemeinden, einen geeigneten Ort zu finden und das entsprechende Verfahren in Gang zu setzten. b) Die Zonierung und deren Abgrenzung ist Sache der Einwohnergemeinden. Die Beantwortung der sich hier stellenden Ermessensfrage ist dem Gemeinderat zu belassen (Bernhard Waldmann / Peter Hänni: Kommentar RPG, Bern 2006, Art. 2 N 59). Keine Gemeinde ist gehalten, alle denkbaren Zonen auf ihrem Gebiet vorzusehen. So kann in der kommunalen Planung zum Beispiel auf eine reine Wohnzone oder eine Industriezone, aber auch auf einen Standplatz für Fahrende verzichtet werden. Insofern ergibt sich kein individueller Anspruch auf die planerische Sicherstellung oder eine Ausnahmebewilligung für einen Standplatz auf einem bestimmten Grundstück. Der für die beiden mobilen Wohnwagen vorgesehene Standplatz befindet sich in der Industriezone. Dieser ist aber nicht bewilligungsfähig, denn nach § 4 des Zonen-Reglements der Einwohnergemeinde L. in Verbindung mit § 33 PBG dürfen in dieser Zone nur betriebsnotwendige Wohnungen erstellt werden. Betreffend der Betriebsnotwendigkeit wird auf das bereits Ausgeführte verwiesen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 29. Juli 2009 (VWBES.2009.201)*

Mots-clés

planning lawindustrial zonezoning conformitymobile caravantravelling personspreliminary inquiryfunctional separationoperational necessity

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the Baukommission was bound by its preliminary inquiry response despite incomplete application documents.

Solution extraite

No binding effect arose, because the response merely indicated that the submitted documents did not yet permit a zoning assessment and requested further clarification.

Motifs extraits

A preliminary inquiry has only informative value when the intended use and location cannot be determined from the filed materials; the applicant could not reasonably rely on a positive decision.

Question juridique clé

Whether two mobile caravans for travelling persons are zonally permissible in the industrial zone as operationally necessary dwellings.

Solution extraite

No. Caravans used for living are not zonally conforming in the industrial zone unless a strict operational necessity is shown, which was not established here.

Motifs extraits

Industrial zones are governed by functional separation; dwellings must generally be kept out. The need for supervision, anti-theft protection, or occasional presence did not make on-site residence indispensable for a normal workshop/storage operation.

Question juridique clé

Whether the municipality had to provide or secure a stand place for travelling persons on the specific parcel.

Solution extraite

No. A municipality is not obliged to designate every legally possible zone on its territory, and there is no individual entitlement to a stand place on a particular plot.

Motifs extraits

Zoning is a matter of municipal planning discretion; the absence of a dedicated stand place does not create a right to a planning solution or exception on this industrial parcel.

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude

Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.