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Realization of property sale profit upon contract signing

SGSTA.2018.12Autre juridiction21 mai 2018Dismissed

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Résumé Omnilex

A AG challenged the 2016 state and federal tax assessment, arguing that profit from a notarized property sale was not realized until payment, which it expected only later because of the buyer's health issues and possible contract reversal. The Steuergericht held that, under the realization principle, the gain was realized upon contract conclusion in 2016. In property trading, the decisive moment is the creation of a fixed enforceable claim for consideration. The appeal and complaint were dismissed, the assessment was upheld, and court costs of CHF 973 were charged to A AG.

Regeste Omnilex

§ 91 Abs. 1 StG; Art. 58 Abs. 1 DBG; Realisationsprinzip bei Liegenschaftshandel: Der massgebende Zeitpunkt der Gewinnrealisierung ist grundsätzlich die Entstehung des festen und durchsetzbaren Anspruchs auf Gegenleistung. Beim gewerbsmässigen Grundstückhandel tritt die Realisation ausnahmsweise bereits mit dem Vertragsabschluss bzw. der öffentlichen Beurkundung ein; der spätere Zufluss des Kaufpreises ist unbeachtlich. Nachträgliche Unsicherheiten über die Zahlung oder behauptete Sanierungskosten vermögen die Periodenzuordnung des Ertrags nicht zu verschieben (E. 2–3).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** SGSTA.2018.12**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:22.05.2018
FindInfo-Nummer:O_SG.2018.65
Titel:** Staats- und Bundessteuer 2016**
Resümee:** Gewinnsteuer, Gewinnermittlung, § 91 Abs. 1 StG, Art. 58 Abs. 1 DBG. Realisationsprinzip: Der massgebliche Zeitpunkt einer Leistung ist grundsätzlich das Entstehen eines festen, durchsetzbaren Anspruchs auf Gegenleistung. Beim Grundstückhandel wie hier ist dies der Vertragsabschluss.**
Steuergericht Urteil vom 22. Mai 2018 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Roberti, Winiger Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGSTA.2018.12; BST.2018.12** ** A AG,** gegen ** Kant. Steueramt** betreffend ** Staats- und Bundessteuer 2016** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1. Mit Schreiben vom 10. Januar 2018 erhob die Steuerpflichtige A AG Einsprache gegen die Steuerveranlagung 2016. Sie machte v.a. geltend, der am 21. November 2016 beurkundete Vertrag, mit Übergang von Nutzen und Schaden per 1. Januar 2017, sei nach wie vor rechtlich gültig. Infolge gesundheitlicher Probleme der Käuferin sei der Vertrag bzw. die Bezahlung indessen auf unbestimmte Zeit verschoben worden. Ob bzw. wann die Bezahlung erfolgen werde, sei zurzeit unklar. Gegebenenfalls müsse der Kaufvertrag rückgängig gemacht werden. Weiter sei der Verkaufspreis bewusst über dem Buchwert festgelegt worden. Zudem sei eine ausführliche Mängelliste erstellt worden. Ausserdem seien grössere Sanierungen an der betreffenden Liegenschaft immer wieder hinausgeschoben worden. Für diese Sanierungen liege nunmehr eine Kostenschätzung vor. Es sei angenommen worden, dass eventuelle Steuern erst mit erfolgter Bezahlung der Liegenschaft anfallen würden. Die Bezahlung des Kaufpreises werde allenfalls erst im Jahr 2018 erfolgen. Mit Einspracheentscheid vom 22. Januar 2018 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Der steuerbare Reingewinn für das Jahr 2016 betrage unverändert CHF 41'540 und das steuerbare Kapital per 31. Dezember 2016 unverändert CHF 242'701. Dazu wurde v.a. angeführt, die gesundheitlichen Probleme der Käuferin könnten vorliegend nichts ändern. Die Höhe des Kaufpreises dürfte wohl einem Drittvergleich standhalten. Im Kaufvertrag vom 21. November 2016 sei aber keine besondere Regelung betreffend zukünftige Sanierungen getroffen worden. Diesbezügliche Kosten seien im Verkaufspreis entsprechend berücksichtigt worden. Schliesslich habe die Bezahlung des Verkaufspreises keinen Einfluss auf die Beurteilung des Zeitpunkts der Gewinnrealisation aus dem umstrittenen Liegenschaftsverkauf. 2. Gegen diesen Einspracheentscheid erhob die Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrentin) am 19. Februar 2018 Einsprache an das Kantonale Steuergericht. Sie verwies auf die Eingabe vom 10. Januar 2018. Es treffe nicht zu, dass Gewinne, die allenfalls im Jahr 2018 realisiert würden, schon im Jahr 2016 versteuert werden müssten. Die Rekurrentin ersuchte um eine Überprüfung der Angelegenheit. Mit Vernehmlassung vom 12. März 2018 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die vollumfängliche, kostenfällige Abweisung des Rekurses. Der Gewinn aus dem Verkauf der betreffenden Liegenschaft sei in der Steuerperiode 2016 realisiert worden. Die Höhe dieses Gewinns sei unbestritten. Im Übrigen hielt die Vorinstanz an den Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid fest. Dazu ist von der Rekurrentin beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Die Rekurrentin hat vorliegend Einsprache erhoben. Aus ihrer Eingabe geht indessen hervor, dass sie Rekurs (Rechtsmittel betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (Rechtsmittel betreffend Bundessteuer) einreichen wollte. Praxisgemäss nimmt das Steuergericht die Eingabe dementsprechend entgegen. Diese wurde ansonsten form- und auch fristgerecht eingereicht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11; Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 der Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die Rechtsmittel ist somit einzutreten. 2. Gegenstand der Gewinnsteuer ist der Reingewinn. Der steuerbare Reingewinn setzt sich zusammen v.a. aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrags des Vorjahres (§ 91 Abs. 1 lit. a StG; vgl. auch Art. 58 Abs. 1 lit. a DBG). Die Periodizität der handelsrechtlichen Erfolgsrechnung wird an erster Stelle vom Realisationsprinzip reguliert. Erträge und Aufwendungen gelten handelsrechtlich grundsätzlich als eingetreten bzw. realisiert, wenn Leistungen in Geld oder Geldforderungen umgewandelt werden. Das Realisationsprinzip enthält ferner den Grundsatz der sachlichen Zuordnung, wonach alle Aufwendungen, die der Erzielung bestimmter Erträge dienen, jener Periode zuzuordnen sind, in welcher die Erträge erzielt wurden, was buchhalterisch durch Aktivierungen derjenigen Aufwendungen erfolgt, welche bis zum Bilanzstichtag für noch nicht realisierte Erträge angefallen sind. Realisationszeitpunkt einer Leistung ist handelsrechtlich die Entstehung eines festen und durchsetzbaren Anspruchs auf Gegenleistung. Beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel geht das Bundesgericht in Abweichung vom Realisationszeitpunkt davon aus, mit dem Vertragsabschluss, d.h. im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung sei der Gewinn realisiert (Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 58 N 20 und 22; Bundesgerichtsurteil vom 11.10.2006, in StE 2007 B 21.2 Nr. 24 E. 2.1). 3.1 Im vorliegenden Fall hat die Rekurrentin, die v.a. im Bereich An- und Verkauf, Bau, Vermietung, Verwaltung und Unterhalt von Immobilien tätig ist, mit Kaufvertrag vom … 2016 das Grundstück GB X Nr. 000 an B, der Verwaltungsratspräsidentin der Rekurrentin und somit unbestrittenermassen einer nahestehenden Person, zum Preis von CHF 380'000 verkauft. Der Übergang von Nutzen und Gefahr wurde für den 1. Januar 2017 vereinbart. Laut Vorinstanz ist der Kaufvertrag im Jahr 2016 geschlossen worden. Der Ertrag müsse daher auch in diesem Jahr verbucht werden. Die Rekurrentin macht dagegen geltend, der Ertrag werde erst verbucht, wenn er bezahlt werde. Dies sei aufgrund von gesundheitlichen Problemen der Käuferin frühestens im Jahr 2018 der Fall. 3.2 Steuerrechtlich gilt im vorliegenden Zusammenhang wie gesehen das Realisationsprinzip. Der Realisationszeitpunkt ist wie gesagt das Entstehen eines festen, durchsetzbaren Anspruchs auf Gegenleistung. Beim Grundstückhandel gilt wie erwähnt der Vertragsschluss als Realisationszeitpunkt. Vorliegend wurde der Kaufvertrag am … 2016 unterzeichnet. Somit ist die Besteuerung durch die Vorinstanz nach dem Gesagten entgegen der Ansicht der Rekurrentin korrekt. Daran ändern auch die geplanten Sanierungsarbeiten oder die gesundheitlichen Probleme der Käuferin nichts. Die Höhe des realisierten Nettogewinns von CHF 43'000 ist im Übrigen nicht bestritten worden. Rekurs und Beschwerde sind somit unbegründet und daher abzuweisen. 4. Bei diesem Verfahrensausgang hat die Rekurrentin die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 973 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 500; Zuschlag: CHF 473). Demnach wird ** erkannt**: 1. Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von CHF 973 werden der Rekurrentin/Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Rekurrentin/ Beschwerdeführerin (eingeschrieben) - KStA, Juristische Personen (mit Akten) - KStA, Recht und Gesetzgebung - Finanzdepartement - Steuerregisterführer der EG X - EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern Expediert am:

Mots-clés

taxationrealization principleproperty salecorporate profit taxperiod allocationcourt costs

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the property sale profit was realized in 2016 or only upon later payment.

Solution extraite

For tax purposes, the gain was realized in 2016 when the notarized contract was concluded; later payment, planned renovations, and the buyer's health problems did not defer realization.

Motifs extraits

The court applied the realization principle and noted that, in property trading, the decisive moment is the contract conclusion, i.e. the creation of a fixed and enforceable claim to consideration.

Question juridique clé

Whether the tax assessment should be changed for state and federal taxes 2016.

Solution extraite

No; the assessment as issued by the cantonal tax office was upheld.

Motifs extraits

Because the gain was correctly attributed to 2016 and the amount of the realized net profit was not disputed, the appeal failed.

Question juridique clé

Who bears the procedural costs.

Solution extraite

The appellant had to bear the court costs.

Motifs extraits

Costs follow the outcome of the proceedings.

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