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Property maintenance deductions and right to be heard

SGSTA.2016.99Autre juridiction2 avr. 2017Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

A taxpayer challenged the tax authority’s refusal to fully deduct renovation expenses for a private property and argued that his right to be heard had been violated because no second objection hearing was held. The tax court found that the demolition and rebuilding of walls during a comprehensive renovation had a significant value-enhancing component, so the authority was entitled to estimate and limit the deductible maintenance share. It also held that one objection hearing was sufficient and that there was no legal right to a second hearing or oral explanation. The appeal and complaint were dismissed, and court costs of CHF 891 were charged to the taxpayer.

Regeste Omnilex

§ 39 Abs. 3 StG; Art. 32 Abs. 2 DBG; distinguishing maintenance from value enhancement in private-property taxation; where renovation works combine both components, only the maintenance share is deductible and the non-deductible share may be estimated if exact apportionment is not possible (consid. 2–3). The assessment is made according to objective-technical criteria, focusing on the replaced or altered installation rather than the overall value of the property. No entitlement exists to multiple objection hearings or to an oral explanation of the intended decision; the right to be heard is satisfied by one hearing, unless a further hearing is required by law or specifically requested and necessary (consid. 3).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** SGSTA.2016.99**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:03.04.2017
FindInfo-Nummer:O_SG.2017.6
Titel:** Abzüge, Liegenschaftsunterhalt, rechtliches Gehör**
Resümee:§ 39 Abs. 3 StG, § 150 Abs. 2 StG, Art. 32 Abs. 2 DBG Der Abbruch und Neubau von Mauern einer Liegenschaft haben eine erhebliche wertvermehrende Komponente, die hier nur geschätzt werden kann. Ein Anspruch auf mehrere Einspracheverhandlungen oder eine mündliche Erläuterung des beabsichtigten Entscheids durch die Veranlagungsbehörde besteht nicht.
Steuergericht Urteil vom 3. April 2017 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Flury, Roberti Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGSTA.2016.99; BST.2016.91** ** A** gegen ** Veranlagungsbehörde Solothurn** betreffend ** Staats- und Bundessteuer 2014** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1. Mit Datum vom 30. Juli 2015 reichte der Steuerpflichtige A die Steuererklärung 2014 ein. Darin machte er u.a. für die Liegenschaft GB X Nr. 001 Kosten von CHF 70‘232 geltend. Davon wurde in der Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2014 vom 15. Februar 2016 der Betrag von CHF 12‘791 nicht anerkannt. Dazu wurde festgehalten, die Neuinstallation inkl. Werkzeuge etc. und die Abbrucharbeiten seien ausgeschieden worden. Die Kosten würden je zu ½ berücksichtigt. Dagegen erhob der Steuerpflichtige Einsprache und machte im Wesentlichen geltend, die Selbstdeklaration sei unverändert zu übernehmen. Am 31. August 2016 fand eine Einspracheverhandlung statt. Im Nachgang dazu reichte der Einsprecher noch Unterlagen ein. Mit E-Mail vom 5. Oktober 2016 nahm er noch abschliessend Stellung. Mit Einspracheentscheid vom 27. Oktober 2016 wurde die Einsprache betreffend Liegenschaftskosten für das Gebäude in X abgewiesen. Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei zu umfassenden Grundrissänderungen gekommen. Von den geltend gemachten Liegenschaftskosten von CHF 70‘232 seien Kosten von CHF 57‘411 zum Abzug zugelassen worden. Es bestehe kein Raum, höhere Liegenschaftskosten anzuerkennen. Die Einsprache sei in diesem Punkt unbegründet. 2. Gegen diesen Einspracheentscheid reichte der Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrent) am 17. November 2016 (Postaufgabe) beim Kantonalen Steuergericht Rekurs und Beschwerde ein. Dazu wurde v.a. angeführt, an der Einspracheverhandlung sei vereinbart worden, dass bei Uneinigkeit ein weiteres Treffen nötig sei. Indessen sei ohne Rücksprache die Veranlagung ausgelöst worden. Die Gesamtliegenschaftskosten würden weit über den in Abzug gebrachten werterhaltenden Kosten liegen. Auch wäre ein Augenschein möglich gewesen. Die Abbrucharbeiten seien unbeachtlich. Der nicht nachvollziehbare Abzug von den werterhaltenden Liegenschaftskosten sei willkürlich. Mit Vernehmlassung vom 5. Januar 2017 beantragte die VB Solothurn, Rekurs und Beschwerde seien kostenfällig abzuweisen, vorweg unter Verweis auf die angefochtene Verfügung, an welcher vollumfänglich festgehalten wurde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, dass vorliegend zahlreiche Wände abgebrochen und andere neu gebaut worden seien. Ein anteilsmässiger Betrag von CHF 10‘000 für diese wertvermehrenden Abbrucharbeiten erscheine als angemessen. Zudem würden bei Veranlagungsverfügungen herabgesetzte Anforderungen an eine Begründung gestellt. Hier sei nicht nochmals eine Einspracheverhandlung durchzuführen, sondern es seien die vom Rekurrenten zusätzlich eingereichten Abgaben zu prüfen gewesen. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt worden. Dazu ist vom Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Rekurs (betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) wurden frist- und formgerecht eingereicht. Das Kantonale Steuergericht (KSG) ist sachlich zuständig (§ 160 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern, StG, BGS 614.11; Art. 104 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 der Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die Rechtsmittel ist einzutreten. 2.1 Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die Versiche-rungsprämien und die notwendigen Kosten der Verwaltung abgezogen werden (vgl. § 39 Abs. 3 StG; Art. 32 Abs. 2 DBG). Unterhaltskosten definieren sich nach herrschender Lehre als Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (statt vieler: Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 37). Unterhaltsarbeiten lassen ein Gebäude in seiner Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert bestehen. Nicht abzugsfähig sind Kosten für wertvermehrende Neueinrichtungen und Verbesserungen (Umbauten) von Liegenschaften (vgl. § 2 Abs. 2 lit. a der kant. Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und Verwal-tungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen, BGS 614.159.16). 2.2 Unterhaltskosten sind demnach all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denje-nigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat. Umfasst eine Auf-wendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil, was häufig bei Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist, ist die Aufwendung im Um-fang des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu schätzen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 32 N 45). Soweit Steuerpflichtige nicht nur den Pauschalabzug beim Liegenschaftsunterhalt geltend machen, haben sie für die steuermindernden Abzüge den Beweis zu erbringen. 2.3 Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen oder ersetzten Installation. Wird eine alte Installation nicht bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik ange-passte neue Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine qualitativ bessere Installation gesetzt, liegt (anteilsmässig) kein Unterhalt, sondern eine Wertvermehrung vor, auch wenn der Wert der gesamten Liegenschaft als solches nicht angestiegen ist (Richner et al., a.a.O., Art. 32 N 46 f.; vgl. auch KSG vom 21.3.2016, SGSTA.2015.84; BST.2015.76). 3.1 Im konkreten Fall hat der Rekurrent aufgrund der Unterlagen und Angaben seine Liegenschaft in den Jahren 2014 und 2015 umfassend saniert. Unter anderem wurden gemäss den Bauakten zahlreiche Räume zusammengelegt. Dazu wurden diverse Mauern herausgerissen. Dafür musste eine Baubewilligung eingeholt werden. Von den geltend gemachten Liegenschaftskosten von CHF 70‘232 hat die Vorinstanz Kosten von CHF 57‘411 als werterhaltend erachtet. In der vorliegenden Eingabe macht der Rekurrent vor allem geltend, der erfolgte Abzug bei diesen Kosten sei nicht korrekt. Zudem sei ihm bei Uneinigkeit mündlich eine zweite Einspracheverhandlung zugesichert worden. 3.2 Vorliegend wurde anhand der Angaben und Unterlagen die streitbetroffene Liegenschaft umfassend saniert und umgebaut. Der Abbruch und Neubau von Mauern haben eine erhebliche wertvermehrende Komponente. So gelten gemäss der Praxis des kantonalen Steueramtes Wandarbeiten bei Umbauten zu 2/3 als wertvermehrend (vgl. Solothurner Steuerbuch, unter www.so.ch, Ziff. 3.1). Der wertvermehrende Anteil kann hier nur geschätzt werden. Die Vorinstanz ist dabei massvoll vorgegangen, indem sie vom geltend gemachten Betrag von CHF 70‘232 den Betrag von CHF 57‘411 als werterhaltend akzeptiert hat. Dies ist nicht zu beanstanden. Zudem wurde am 31. August 2016 eine Einspracheverhandlung durchgeführt, an welcher sich der Rekurrent äussern konnte (Einspracheprotokoll vom 31.8.2016). Ein Anspruch auf mehrere Einspracheverhandlungen oder eine mündliche Erläuterung des beabsichtigten Entscheids durch die Vorinstanz besteht aufgrund der gesetzlichen Grundlagen nicht (vgl. insbes. § 150 Abs. 2 StG). Zumal wurde hier zumindest schriftlich in der Einsprache gar keine Verhandlung verlangt. Das rechtliche Gehör wurde demnach nicht verletzt. Die Rechtsmittel sind damit unbegründet. 3.3 Was der Rekurrent weiter dagegen vorbringt, kann zu keinem anderen Ergebnis führen. Anhand der Unterlagen und Angaben wurden verschiedene Wände neu eingebaut. Wenn die Vorinstanz in dieser Hinsicht anteilsmässig CHF 10‘000 von Abbrucharbeiten in Höhe von CHF 24‘000 gekürzt, ist dies entgegen der Ansicht des Rekurrenten vorliegend nicht als willkürlich bzw. offensichtlich unhaltbar anzusehen (vgl. Richner et al., a.a.O., VB zu Art. 109-121 N 8 f.). Diese Kürzung erscheint hier als angemessen, zumal der Abbruch von Mauern einen hohen wertvermehrenden Anteil hat. Im Übrigen würde auch ein Augenschein an diesem Resultat nichts ändern. Weiter ist der Steuerpflichtige zu einer Verhandlung vorzuladen, wenn er es verlangt oder wenn es die Untersuchung über die Einsprache erforderlich macht (vgl. § 150 Abs. 2 StG). Vorliegend hat der Rekurrent in seiner Einsprache indes keine Verhandlung verlangt. Eine solche wurde aber am 31. August 2016 durchgeführt. Darauf reichte der Rekurrent noch diverse Unterlagen ein und ersuchte um deren Prüfung bzw. Korrektur der Veranlagung. Eine zweite Einspracheverhandlung wurde nicht verlangt. Ein entsprechendes Recht des Steuerpflichtigen ergibt sich denn auch nicht aus den rechtlichen Grundlagen (vgl. auch Art. 132 ff. DBG) bzw. aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 114 N 1 ff., insbes. N 6). Rekurs und Beschwerde sind somit abzuweisen. 4. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 891 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 141). Demnach wird ** erkannt**: 1. Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von CHF 891 werden dem Rekurrenten/Beschwerdeführer zur Bezahlung auferlegt. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben) - VB Solothurn (mit Steuerakten) - KStA, Recht und Gesetzgebung - Finanzdepartement - Steuerregisterführer der EG - EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern Expediert am:

Mots-clés

property maintenancevalue enhancementrenovation costsright to be heardtax deductionevidentiary estimationobjection hearingcourt costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the disputed property renovation expenses were deductible maintenance costs or non-deductible value-enhancing expenses.

Solution extraite

The court held that the demolition and reconstruction of walls had a substantial value-enhancing component; the authority’s estimated split was not objectionable.

Motifs extraits

For private property, only maintenance costs are deductible. Where work combines maintenance and value enhancement, only the maintenance portion may be deducted and the non-deductible part may be estimated. Here, the extensive restructuring and wall work justified the authority’s assessment.

Question juridique clé

Whether the taxpayer’s right to be heard was violated by not holding a second objection hearing or oral explanation of the intended decision.

Solution extraite

No violation occurred.

Motifs extraits

The taxpayer had already been heard at an objection hearing. The law does not grant a right to multiple hearings or to an oral explanation of the intended decision; the taxpayer also had not requested a further hearing in the objection.

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