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Tax deferral for sale of self-occupied home after interim rental

SGSTA.1995.25Autre juridiction10 mars 1996Dismissed

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Résumé Omnilex

The taxpayer sold a former self-occupied home only after having rented it out in the meantime, arguing that the transaction was part of a genuine replacement-home purchase and therefore eligible for tax deferral. The tax authority rejected the claim. The court held that interim rental does not automatically defeat the deferral if the overall sale/purchase sequence is genuinely directed toward replacement housing, but the statutory two-year period must still be observed unless compelling reasons justify delay. As no weighty reasons for the late sale were proven, the appeal was dismissed and the taxable gain remained subject to tax.

Regeste Omnilex

StG § 51 Abs. 1; tax deferral on the sale of a self-occupied home where the former dwelling is temporarily rented out before sale. The decisive criterion is whether, viewed objectively, the transaction is part of a genuine replacement-home arrangement aimed at renewed self-occupation; the statutory model sale/purchase sequence is not exclusive, and a purchase/sale sequence or temporary rental does not per se exclude relief. However, the replacement transaction must occur within the prescribed two-year period; an extension is permissible only for weighty, compelling reasons. Mere market tactics, waiting for higher bids, or other voluntary delay do not suffice (consid. 1-3).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** SGSTA.1995.25**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:11.03.1996
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.253
Titel:** Veräusserung des selbst bewohnten Eigenheims**
Resümee:** StG § 51 Abs. 1 - Der Tatbestand der Veräusserung eines selber bewohnten Eigenheims ist auch erfüllt, wenn vor dem Verkauf das Eigenheim zum Zwecke des Verkaufs vermietet wird, auch wenn dann der Mieter sich nicht zum Kauf entschliesst. Die zeitliche Abfolge Verkauf-Kauf ist nicht zwingend für den Steueraufschub. Ein Überschreiten der zweijährigen Frist ist nur aus gewichtigen, zwingenden Gründen möglich.**
KSGE 1996 Nr. 10 ** StG § 51 Abs. 1**- Der Tatbestand der Veräusserung eines selber bewohnten Eigenheims ist auch erfüllt, wenn vor dem Verkauf das Eigenheim zum Zwecke des Verkaufs vermietet wird, auch wenn dann der Mieter sich nicht zum Kauf entschliesst. Die zeitliche Abfolge Verkauf-Kauf ist nicht zwingend für den Steueraufschub. Ein Überschreiten der zweijährigen Frist ist nur aus gewichtigen, zwingenden Gründen möglich. Urteil St 1995/25 vom 11.3.1996 Sachverhalt: 1. Der Steuerpflichtige - wohnte seit 1974 in der ihm gehörenden Wohnliegenschaft GB Nr. 4073, - vermietete diese Liegenschaft per 1. April 1986 an A., - bezog das von ihm mit Kauf vom 1. März 1986 neu erworbene Eigenheim, das er seither selber bewohnt und - veräusserte mit Vertrag vom 5. August 1988 GB Nr. 4073 für Fr. 587'500.--. Die Veranlagungsbehörde berechnete folgenden Grundstückgewinn: - Erlös Fr. 587'500.-- - Anlagekosten Fr. 312'812.-- - Reingewinn Fr. 274'688.-- - Besitzesdauerabzug 20% Fr. 34'794.-- - steuerbarer Gewinn Fr. 239'894.-- Sie wies das Begehren um steuerfreie Übertragung des Gewinnes auf das neue Eigenheim mit Einspracheentscheid vom 21. Februar 1995 ab. 2. Mit Rekurs vom 23. März 1995 liess der Steuerpflichtige geltend machen, er habe beabsichtigt, ein neues Eigenheim zu erwerben. Weil bis zum Umzugsdatum kein Käufer für das bisherige Eigenheim gefunden worden sei, habe er das Haus an einen Dritten vermietet, der versprochen habe, das Haus zu kaufen, der dann aber ein Haus in einer anderen Gemeinde gekauft habe. Der Rekurrent habe dann einen neuen Käufer suchen müssen und ihn auch nach gut zwei Jahren gefunden. Das ganze Handeln sei klar auf eine Ersatzbeschaffung ausgerichtet gewesen. Nach Auffassung der Veranlagungsbehörde ist das Selbstbewohnen einer Liegenschaft bis zum Verkauf notwendiges Erfordernis für die steuerfreie Gewinnübertragung. Es spiele keine Rolle, aus welchen Gründen der Rekurrent sein Haus zunächst vermietet und erst später verkauft habe. 3. Der Rekurrent wurde aufgefordert nachzuweisen, dass er ursprünglich einen Kaufinteressenten für sein Haus gehabt habe und dieser später vom geplanten Kauf zurückgetreten sei; ferner mitzuteilen, wie er die "Ersatzbeschaffung" finanziert habe, trotzdem er sein Haus noch nicht verkauft habe. Er reichte eine Bestätigung von A. des Inhalts ein, dass dieser am 1. April 1986 in das Haus eingezogen sei in der festen Absicht, es zu kaufen; der Rekurrent habe ihn als Kaufsinteressenten geworben. 1987 habe er, A., eine ruhiger gelegene Liegenschaft gefunden und gekauft. Der Rekurrent führte aus, er habe eigene Ersparnisse in das neue Haus investieren und einen Kredit aufnehmen können, den er nach dem Hausverkauf abbezahlt habe. Er habe von Anfang die Koordination von Einzug / Verkauf beabsichtigt. Erwägungen: 1. Den Steueraufschub im Sinne von § 51 Abs. 1 StG kann beanspruchen der "Steuerpflichtige, der sein von ihm selber ganzjährig bewohntes Eigenheim veräussert", sofern er den erzielten Erlös auf ein Ersatzobjekt im Kanton überträgt und das Ersatzobjekt selber bewohnt. In KSGE 1987, 25 hat sich das Steuergericht mit dem Zweck der Ausnahmebestimmung auseinandergesetzt und erkannt: - Wer sein Eigenheim verkauft und sich wiederum ein Eigenheim beschafft, soll nicht mit der Grundstückgewinnsteuer belastet werden. Zwar dachte man primär an den berufsbedingten Domizilwechsel, doch wurde die Ersatzbeschaffung generell privilegiert. - Der Gesetzestext geht von einem "Modellfall" (Verkauf und dann Kauf) aus, was aber nicht bedeuten kann (und nicht bedeuten darf), dass bei der umgekehrten Reihenfolge (Kauf und anschliessender Verkauf) die Privilegierung verweigert werden dürfte, wenn auch hier die Handlungen offensichtlich dem - eigentumsmässigen - Wechsel von einem Eigenheim zu einem neuen Eigenheim (beide selbstbewohnt) dienen. Das Gesetz darf nicht "offensichtlich unvernünftig" ausgelegt werden. "Es wird nicht selten zutreffen, dass sich die günstige Gelegenheit des Kaufs des Ersatzes bietet, bevor der Verkauf des bisherigen Eigenheims abgeschlossen werden kann." Das Steuergericht hat darum auch den Fall des Kaufes eines neuen Eigenheims und den nachfolgenden Verkauf des bisherigen Eigenheims privilegiert, sofern und soweit der Erlös in die Ersatzbeschaffung investiert wurde. Auch der hier zu beurteilende Sachverhalt und das Erfordernis, dass der Steuerpflichtige "sein von ihm ganzjährig bewohntes Eigenheim" veräussert, sind in einen "offensichtlich vernünftigen" Konnex zu bringen mit der gesetzlich gewollten Privilegierung von Transaktionen, welche den Wechsel von einem Eigenheim in ein neues unter Verkauf/Kauf bzw. Kauf/Verkauf beinhalten. Das bedeutet, dass auch dem Erfordernis des "Selbstbewohnens" keine absolute Bedeutung zukommen soll, sofern die ernsthafte Absicht (oder gar Notwendigkeit) nachweisbar ist, dass ein Eigenheimbesitzer dieses verkaufen und mit dem Erlös ein anderes Eigenheim -wiederum zur Selbstbewohnung- kaufen will, besondere äussere Umstände aber dazu veranlassen / nötigen, ein neues Heim zu beziehen, das bisherige zu vermieten und erst nachher den Verkauf oder Kauf/Verkauf zu verwirklichen. Wenn solche Vorgänge klarerweise in den Sachverhaltsumfang gehören, welchen der Gesetzgeber privilegieren will, soll die Wohltat des Steueraufschubs nicht wegfallen, weil wirtschaftliche, rechtliche oder andere Faktoren die buchstaben- und linientreue Abwicklung der Rechtsgeschäfte verhindern. Was vernünftigerweise in den zu privilegierenden Rahmen passt, darf nicht durch buchstabentreue Gesetzesanwendung vom Steueraufschub ausgeschlossen werden. Die Aargauer Praxis löst das Problem - bei strengerem Gesetzestext bzw. bei einem wesentlich engeren Sachverhalt (zur Veräusserung gezwungen bzw. Enteignung oder Verkauf zur Vermeidung der Enteignung) - so, dass nach den gesamten Umständen des Falles bei einer Vermietung der bisherigen Liegenschaft vor der Veräusserung von weniger als 3 Jahren zu entscheiden ist, ob noch von Selbstbewohnung gesprochen werden kann (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, § 75 N 5). Das Steuergericht gelangt zur Auffassung, dass der Steueraufschub selbst dann zu gewähren ist, wenn der Steuerpflichtige sein Eigenheim im Zeitpunkt der Veräusserung nicht mehr selber bewohnt, sondern vorher vermietet hat, sofern erstens ein zeitlich begrenz­ter Rahmen eingehalten ist, zweitens die Umstände des Falles die klare und ehrliche Absicht erkennen lassen, das selbstbewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu erwerbenden Eigenheim wiederum selber zu wohnen, und drittens besondere Gründe (wie wirtschaftliche Lage, Liegenschaftenmarkt, Zurücktreten eines Vertragspartners von einer Abmachung, allenfalls auch länger dauernden Krankheit verbunden mit Handlungs­beeinträchtigung usw.) den ordentlichen Ablauf des Sachverhalts mit Selbstbewohnung bis zum Verkauf bzw. Selbstbewohnung ab Neuerwerb verzögern oder verunmöglichen. Mit diesen Einschränkungen sollte es möglich sein, Spekulationshandlungen oder Umgehungs­geschäfte auszugrenzen. 2. Aufgrund der vorliegenden Erwägungen ist der heutige Fall wie folgt zu beurteilen. Glaubhaft sind die Ausführungen, wonach ein Eigenheimwechsel geplant gewesen sei, so dass nach dem Erwerb des neuen Eigenheims das frühere Eigenheim verkauft worden wäre. Glaubhaft sind auch die Bemühungen des Rekurrenten, einen Käufer zu finden, den er in der Person von A. auch fand, der zunächst als Mieter einziehen wollte, mit der (später unterschriftlich bestätigten) Absicht, das Haus zu kaufen. Weil der "Käufer" 1987 von seinem Vorhaben zurücktrat, suchte der Rekurrent einen neuen Käufer; der Verkauf seines Eigenheims erfolgte per 5. August 1988, also zwei Jahre und rund 4 Monate nach der Vermietung des Hauses. Das Endergebnis entsprach dem an sich verlangten Bild: Kauf/Verkauf - oder umgekehrt - eines Eigenheims, Selbstbewohnung des früheren und des neuen Eigenheims und offenkundige Absicht, die Geschäfte so abzuwickeln, dass mit dem Verkaufserlös das neue Eigenheim erworben werden konnte. Das zwischenzeitliche Vermieten des früheren Eigenheims ist hinreichend begründet, umsomehr als der Mieter die Liegenschaft kaufen wollte und erst später von seiner Absicht zurücktrat. Anhaltspunkte für die Annahme von Spekulationsabsicht oder Umgehung liegen nicht vor. 3. Nun schreibt aber § 51 Abs. 1 StG vor, dass die "Ersatzbeschaffung", nach den vorstehenden Erwägungen zu verstehen als Verkauf / Kauf bzw. Kauf / Verkauf des Eigenheims, innert 2 Jahren erfolgen muss. Es handelt sich um eine Vorschrift "in der Regel", was aber nicht bedeuten kann, dass beliebig von der Regel abgewichen werden darf. Es müssen gewichtige, zwingende Gründe nachgewiesen sein, welche ein Einhalten der Regel verunmöglichen. Keine solchen Gründe sind blosses Zuwarten, Warten auf höhere Kaufpreisangebote usw. Das Steuergericht qualifiziert es als gerichtsnotorisch, dass der Liegenschaftenhandel im fraglichen Zeitraum immer noch stark "boomte", die Nachfrage nach Wohnliegenschaften sehr gross war und solche innert sehr kurzer Zeit die Hand änderten (zum Teil mehrmals). Der Rekurrent hat keine gewichtigen, zwingenden Gründe dafür nachgewiesen, dass nach dem Zurücktreten des Kaufinteressenten A. (nach Angaben im Rekurs im Herbst 1987) nochmals rund 9 Monate vergingen, bis das frühere Eigenheim verkauft wurde. Er hätte alles daran setzen müssen, die Frist von 2 Jahren einzuhalten. Wenn er allenfalls im Hinblick auf höhere Angebote noch zugewartet hätte, müsste er dies gegen sich gelten lassen. Weil keine zwingenden Gründe für ein Abweichen von der Regel nachgewiesen sind, kommt eine steuerfreie Übertragung des Grundstückgewinnes nicht in Frage. Der Rekurs ist abzuweisen. * Steuergericht, Urteil vom 11. März 1996*

Mots-clés

tax deferralreplacement homereal-estate gainself-occupationinterim rentaltime limitburden of proofsale of property

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether interim rental of a formerly self-occupied home prevents tax deferral on the sale gain.

Solution extraite

No. Tax deferral may still apply if the taxpayer intended a genuine replacement-home transaction and special circumstances explain the interim rental.

Motifs extraits

The court interpreted StG § 51(1) purposively: the protected transaction is the move from one self-used home to another, regardless of whether sale precedes purchase or vice versa, and temporary rental does not automatically break self-occupation if the overall transaction remains genuine.

Question juridique clé

Whether the statutory two-year period for replacement acquisition may be exceeded on the facts.

Solution extraite

Only for weighty, compelling reasons; mere delay or waiting for better offers is insufficient. No such reasons were proven here.

Motifs extraits

The exception is a rule-based time limit and may be relaxed only where serious circumstances make compliance impossible. The taxpayer did not prove such circumstances after the first buyer withdrew, despite a buoyant real-estate market.

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