Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: TA.1998.357
Autorité:
Date décision: 18.03.1999
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1999, P.205
Titre: Mutation au sein d'une communauté fondant une propriété commune.
Résumé:
La sortie d'indivision d'un membre de la société simple propriétaire d'un immeuble constitue un transfert soumis au paiement des lods. Ceux-ci sont calculés sur la valeur de la part du membre sortant.
Articles de loi:
Art. 2 al. 1 LODS
A. S. et T. ont vécu en union libre. Formant entre eux une société
simple, ils ont acquis le 1er juillet 1993 en propriété commune l'immeuble
formant la parcelle 7144 du cadastre de Neuchâtel. Par acte notarié du 24
décembre 1996, T. est sortie de l'indivision et a transféré sa part à S.,
qui est ainsi devenu seul propriétaire de l'immeuble en cause, pour le
prix de 387'533.85 francs correspondant à la moitié de la dette
hypothécaire grevant la parcelle susmentionnée. Le 25 janvier 1997,
l'office des droits de mutation (ci-après : l'office) a décidé de
soumettre l'opération susmentionnée au paiement des lods à raison de 3 %
et a réclamé à S. le montant de 11'626 francs.
Soutenant que la sortie d'indivision ne constitue pas un trans-
fert ou alors qu'elle équivaut au partage d'une communauté héréditaire ou
encore à la dissolution d'un régime matrimonial, lesquels sont exonérés du
paiement des lods, l'intéressé a élevé une réclamation contre cette taxa-
tion dont il a demandé l'annulation. Subsidiairement, il a sollicité le
bénéfice du taux favorable de 2 % pour la première acquisition d'une habi-
tation principale dans le canton.
L'office a rejeté cette réclamation le 6 avril 1998 aux motifs
que l'acte du 24 décembre 1996 devait être considéré comme un transfert
immobilier pour la part appartenant à T.; que la dissolution d'une union
libre n'a pas été assimilée à la liquidation d'un régime matrimonial par
le législateur; que l'intéressé a fait une première acquisition
d'habitation principale dans le canton le 1er juillet 1993 déjà.
Le 24 août 1998, le Département des finances et des affaires
sociales (ci-après : le département) a rejeté le recours du contribuable
contre le prononcé de l'office. Il a en particulier réfuté le grief d'iné-
galité de traitement entre concubins et couple marié.
B. Par écriture du 14 septembre 1998, S. défère la décision du
département au Tribunal administratif. Il reprend les arguments qu'il a
fait valoir devant les instances inférieures, à l'exception de celui tiré
de la prétendue nécessité de traiter de façon égale les concubins et les
couples mariés. Il conclut à l'annulation de la décision attaquée,
principalement à ce qu'il soit dit que l'opération en cause ne constitue
pas un transfert soumis au paiement des lods, subsidiairement à ce que
ceux-ci soient calculés au taux de 2 %, sous suite de frais.
C. Le département se réfère à sa décision sans formuler d'observa-
tions sur le recours.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-
vable.
2. a) Selon la loi concernant la perception des droits de mutation
sur les transferts immobiliers du 20 novembre 1991 (RSN 635.0), l'Etat
perçoit des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts immobi-
liers entre vifs à titre onéreux (art.1). Constitue un transfert, au sens
de cette loi, l'exécution de tout acte juridique ou combinaison d'actes
juridiques, quelle qu'en soit la forme, ayant pour effet de conférer la
propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement (art.2 al.1). Les
transferts sont immobiliers lorsqu'ils ont pour objet des immeubles ou des
droits sur des immeubles au sens du droit civil (bien-fonds, droits dis-
tincts et permanents immatriculés au registre foncier, mines, parts de
copropriété d'un immeuble). Sauf convention contraire, les lods sont dus
par l'acquéreur (art.3, 4). Ne sont en particulier pas soumis aux lods les
acquisitions par voie successorale ou résultant du partage d'une communau-
té héréditaire (art.8 litt.d).
b) En l'espèce, se fondant sur la notion de mutation du droit
civil, le recourant conteste que la sortie d'indivision en cause constitue
un transfert soumis au paiement des lods.
Certes, au sein de la propriété commune, chaque communiste a, en
principe, la position juridique d'un propriétaire unique sur la chose en-
tière, tout en étant limité dans ses droits par les droits concurrents des
autres membres. Lorsqu'un des communistes sort de la communauté, sa part
accroît celle des autres membres sans qu'un acte juridique spécial ne soit
nécessaire. Les communistes restants n'acquièrent en fait pas de droit
nouveau, mais ils profitent de ce départ par l'élimination d'une limite à
leurs droits respectifs sur l'ensemble de la chose. A l'inverse, il y a
diminution des droits des autres communistes lorsqu'une nouvelle personne
entre dans la communauté. La doctrine civile en général ne reconnaît pas
une mutation dans ces changements. En revanche, pour l'autorité fiscale,
ces changements sont en général des mutations économiques et les droits de
mutation sont perçus au prorata de l'augmentation des parts résultant de
la modification de l'état de la communauté. Celle-ci peut également
prendre fin par l'acquisition, par un des communistes, de l'ensemble des
parts de l'immeuble. Dans cette hypothèse, seule la valeur des parts
acquises doit être en principe imposée, car celui qui rachète les parts
est déjà propriétaire "économique" de la sienne (Olivier Thomas, Les
droits de mutation, thèse, Lausanne 1991, p.67-68, 73-74 et les réfé-
rences; v. aussi ATF 87 I 342, JT 1962 I 328).
Contrairement au droit de certains autres cantons, la loi neu-
châteloise précitée ne dit pas expressément que la sortie d'un membre
d'une société simple propriétaire d'immeubles doit être considérée comme
un transfert de propriété imposable, pas plus qu'elle n'exonère des lods
les conséquences de la fin de la propriété commune (v.Thomas, op.cit.,
p.74). Il convient dès lors d'interpréter son texte pour en dégager le
sens véritable.
3. a) Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu
d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plu-
sieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de recher-
cher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec
d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son
esprit ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle résulte notam-
ment des travaux préparatoires (ATF 123 III 280 cons.2b/bb, p.285, 442
cons.2d, p.444 et les références). De même, lorsque le texte est clair,
l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des
motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au
sens véritable de la disposition visée. De tels motifs peuvent résulter
des travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en
cause ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 123 III 233
cons.2, p.235 et les références).
b) De la lettre de l'article 2 al.1 de la loi du 20 novembre
1991, il ressort que constitue un transfert tout acte juridique qui a pour
effet de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économique-
ment. Dans son rapport à l'appui du projet de loi, le Conseil d'Etat a
précisé au sujet de cette disposition :
"En ce qui concerne la notion de transfert, c'est la réalité
économique qui constitue le critère décisif, indépendamment
de la forme juridique que les parties ont entendu donner à
l'opération." (BGC 156 I, p.328)
Il est certes exact de relever, comme le fait le recourant, que
la sortie d'un membre de l'indivision ne confère pas à celui qui reste la
propriété sur la chose puisque le droit de propriété de celui-ci s'éten-
dait déjà juridiquement à la chose entière (art.652 CC). Toutefois, on ne
peut nier non plus que la sortie d'indivision étend l'influence au sein de
la communauté de ceux qui restent (Steinauer, Les droits réels, t.I, 2e
éd. no 1391) ou, lorsque comme en l'espèce la sortie entraîne la fin de la
communauté (art.654 CC), que le droit de propriété commune est transformé
en un droit de propriété ordinaire. Ainsi, à tout le moins économiquement,
les droits patrimoniaux de celui qui quitte la communauté sont alors
transférés à celui ou ceux qui demeurent propriétaires de la chose. Pa-
reille opération est donc bien envisagée par l'article 2 al.1 de la loi.
Si tel n'était pas le cas, comme l'a relevé le département dans la déci-
sion attaquée avec pertinence, l'exonération prévue par le législateur
pour les acquisitions résultant du partage des communautés héréditaires
(art.8 litt.d) ne se justifierait pas. En effet, l'exonération de ce que
la loi fiscale n'entend de toute façon pas soumettre à taxation n'aurait
aucun sens.
Certes, le recourant soutient que cette exonération démontre au
contraire la volonté du législateur de ne pas assimiler à une mutation
immobilière la renonciation par un propriétaire communiste à ses droits
sur un bien immobilier. Ce faisant, il perd toutefois de vue non seulement
la lettre de l'article 8 litt.d de la loi, mais de plus que celui-ci ne
dit mot de toutes les autres communautés fondant une propriété commune,
dont le nombre est d'ailleurs limité en droit (Steinauer, op.cit. n 1973
ss).
Ainsi, force est de considérer que la sortie d'indivision en
cause constitue bien un transfert soumis au paiement des lods.
4. Le recourant soutient par ailleurs qu'il doit bénéficier du taux
réduit des lods de l'article 11 al.1 de la loi, lequel prévoit que si le
transfert immobilier soumis aux lods a pour objet un immeuble destiné à
l'habitation principale de l'acquéreur et qu'il constitue une première
acquisition de ce genre dans le canton, les lods sont perçus au taux de
2,2 % (2 % dans sa teneur en vigueur jusqu'au 31.12.1996). Il avance que
la sortie d'indivision dont il est question ici n'a en rien modifié le
fait que l'immeuble concerné demeure sa première et seule acquisition dans
le canton à des fins d'habitation principale. Ce raisonnement ne se conci-
lie ni avec la lettre ni avec l'esprit du texte légal. Celui-ci prévoit en
effet que deux conditions doivent être cumulativement réunies. D'une part,
l'immeuble doit être destiné à l'habitation principale de l'acquéreur.
D'autre part, il doit s'agir de la première acquisition de ce genre dans
le canton. Car, dans le cas de l'article 11 précité, il s'agit d'un encou-
ragement à l'accès à la propriété de son propre logement (BCG 157 II,
p.1630). Or, le recourant ne saurait nier qu'il a acquis (économiquement
en partie seulement) l'immeuble en cause en 1993 déjà et que l'opération
ici litigieuse est évidemment subséquente. Par ailleurs, il est évident
que l'opération objet du présent litige n'a pas pour cause le désir du
recourant d'acquérir son habitation principale, puisqu'il y habitait déjà
depuis 1993, mais bien le règlement patrimonial de la fin d'une union
libre.
5. Il suit des considérants qui précèdent que le recours est mal
fondé et qu'il doit être rejeté. Vu le sort de la cause, le recourant sup-
portera les frais de la procédure. Il n'y a en outre pas lieu à allocation
de dépens.
Par ces motifs,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
1. Rejette le recours.
2. Met à la charge du recourant un émolument de décision de 500 francs et
les débours par 50 francs, montants compensés par son avance.
3. N'alloue pas de dépens.
Neuchâtel, le 18 mars 1999
AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Le greffier Le président