Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: TA.1997.6
Autorité:
Date décision: 20.04.1998
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Notion, en matière d'estimation cadastrale, d'immeuble servant avant tout à l'exploitation agricole.
Résumé:
Même s'il est situé en zone agricole et s'il est habité par le propriétaire- exploitant de la ferme attenante, un domaine qui a perdu sa vocation agricole et a été inscrit au registre foncier comme immeuble non agricole au sens de la LDFR, ne saurait être estimé comme immeuble servant à l'exploitation agricole.
Mots-clés:
ESTIMATION CADASTRALE IMMEUBLE AGRICOLE
Articles de loi:
Art. 38 al. 1 litt. a LCDIR Art. 38 al. 1 litt. c LCDIR Art. 18 REIAGR
A. C. est propriétaire de l'article 3470 du cadastre de X. sis au lieu-dit «Y.». D'une surface de 25'991 m2, en nature d'habitation, remise et bûchers, serre et place de jardin, l'immeuble précité est inscrit au registre foncier comme non agricole en dehors de la zone à bâtir.
Procédant à la révision générale de l'estimation cadastrale des
immeubles dans le canton, le service des contributions a fixé la nouvelle
estimation de l'immeuble en cause à 937'000 francs. Après réclamation de
C. , le service précité a procédé à une nouvelle évaluation
qu'il a arrêtée par décision du 7 juin 1996, à 605'000 francs.
B. Le 28 juin 1996, C. a recouru contre ce prononcé
auprès du Département des finances et des affaires sociales (ci-après : le
département) en demandant que son immeuble soit évalué de la même manière
qu'un immeuble agricole. Il soutenait habiter l'immeuble en cause et ex-
ploiter à titre personnel le proche domaine agricole de Y. (article
3471 du cadastre de X.) qui lui appartient également et qu'il afferme
à un tiers. Selon lui, en tant qu'exploitant agricole, l'estimation cadas-
trale de son habitation devait être effectuée conformément aux disposi-
tions applicables aux bâtiments affectés à l'économie rurale. Il concluait
à l'annulation de la décision entreprise et à l'estimation cadastrale de
son immeuble conformément aux dispositions précitées.
Par décision du 10 décembre 1996, le département a rejeté le
recours. Il a notamment considéré que l'immeuble était affecté à un but
étranger à l'économie rurale dès lors qu'il n'était pas soumis à la loi
fédérale sur le droit foncier rural. En conséquence, il a estimé que le
service des contributions n'avait pas violé la loi ni abusé de son pouvoir
d'appréciation en fixant l'estimation cadastrale de l'immeuble de l'inté-
ressé.
du 20 décembre 1996 où, reprenant ses arguments développés devant le
département, il concluait à l'annulation de la décision entreprise et à ce
qu'une nouvelle estimation soit effectuée en application des dispositions
concernant les bâtiments affectés à l'économie rurale. Constatant que la lettre
précitée n'était pas signée par l'intéressé, le Tribunal administratif l'a
retournée au représentant non autorisé par courrier du 24 décembre 1996, en
l'informant que le vice de forme devait être réparé en respectant le délai de
recours indiqué dans la décision attaquée.
Le 6 janvier 1997, Me Z. , avocat à Neuchâtel, a fait
parvenir à la Cour de céans deux photocopies de faxes de la lettre susmen-
tionnée du 20 décembre, contresignée par le recourant. L'avocat précisait
dans son courrier que la fiduciaire étant fermée dès le 24 décembre 1996,
elle n'avait pu prendre connaissance du courrier du Tribunal administratif
que le 6 janvier 1998. C'est donc à la demande de cette dernière qu'il
intervenait, tout en précisant qu'étant déjà mandaté dans d'autres af-
faires par le recourant, il considérait le représenter valablement dans le
cadre de la présente procédure également. Il précisait encore que l'inté-
ressé était à l'étranger jusqu'au 22 janvier 1997.
D. Dans ses observations, le département conclut, sous suite de
frais, à ce que le recours soit déclaré irrecevable, subsidiairement mal
fondé.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. a) Le délai pour recourir en procédure administrative est de 20
jours dès la notification de la décision à l'intéressé. Le mémoire de re-
cours portant la signature du recourant ou de son mandataire, doit être
adressé en deux exemplaires à l'autorité compétente. En outre, il doit
indiquer la décision attaquée, les motifs, les conclusions ainsi que les
moyens de preuve éventuels (art.34, 35 LPJA). Par ailleurs, aux termes de
l'article 51 LPJA, en cas de représentation d'une partie devant le Tribu-
nal administratif, le mandataire doit être choisi parmi les avocats auto-
risés à plaider dans le canton. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral
déduite de l'interdiction du formalisme excessif, lorsque le recours n'est
pas signé ou qu'il l'a été par une personne non autorisée au sens de la
disposition précitée, il s'agit d'une irrégularité que le recourant doit
avoir la possibilité de réparer dans un délai convenable à lui impartir
même après l'expiration du délai de recours (ATF 120 V 413; v. également
Schaer, Juridiction administrative neuchâteloise, Neuchâtel 1995, ad
art.35 LPJA et les références citées).
b) Il est douteux en l'espèce que le recours soit recevable,
étant donné que le recourant n'a pas agi par l'intermédiaire d'un manda-
taire autorisé et qu'il n'a pas non plus donné suite dans le délai imparti
par lettre du 24 décembre 1996 - soit avant la date d'expiration du délai
de recours, qui n'a pas pu être déterminée avec précision - à l'invitation
de présenter un mémoire signé par lui-même ou par un mandataire autorisé.
Le recourant s'est toutefois fait représenter ultérieurement par un avo-
cat, qui a confirmé l'acte de recours par lettre du 6 janvier 1997. Quoi
qu'il en soit, la question de savoir si cette écriture suffit à réparer
l'irrégularité peut rester indécise, le recours se révélant de toute façon
mal fondé pour les motifs qui suivent.
2. a) Selon l'article 38 LCdir (RSN 631.0), la valeur des immeubles
(estimation cadastrale) correspond en général :
a. à la valeur de rendement, s'il s'agit d'immeubles servant
avant tout à l'exploitation agricole, viticole ou forestière;
b. à la valeur intrinsèque, s'il s'agit de terrains à bâtir;
c. à un montant se situant entre la valeur de rendement et la
valeur intrinsèque, s'il s'agit d'immeubles d'une autre nature (al.1).
Le Conseil d'Etat arrête au surplus les dispositions d'applica-
tion du présent article (al.4).
Faisant usage de cette délégation de compétence, le Conseil
d'Etat a adopté le 25 novembre 1992 le règlement concernant la détermina-
tion de l'estimation cadastrale des immeubles (bâtiments et terrains non
agricoles; REI) et le 20 juin 1994 le règlement concernant la détermina-
tion de l'estimation cadastrale des immeubles (bâtiments et terrains af-
fectés à l'économie rurale; REIAgr).
b) Sont, en principe, des immeubles servant avant tout à l'ex-
ploitation agricole, viticole ou forestière, au sens de l'article 38 al.1
litt.a LCdir, ceux qui ont cette affectation selon la législation sur
l'aménagement du territoire (RJN 1996, p.182 ss). Cela n'exclut toutefois
pas qu'un immeuble situé en zone agricole soit excepté du champ d'appli-
cation de cette disposition, s'il perd durablement sa vocation agricole du
fait que, comme en l'espèce, il a fait l'objet (à la demande du proprié-
taire, en 1994) d'une inscription au registre foncier comme immeuble non
agricole au sens de l'article 86 al.1 litt.b LDFR ("LDFR/immeuble non
agricole en dehors de la zone à bâtir").
En conformité avec l'article 38 al.1 litt.c LCdir, et comme
l'expose la décision entreprise, est dès lors applicable l'article 18
REIAgr, selon lequel l'estimation cadastrale de bâtiments ou de parties de
bâtiments affectés à un but étranger à l'économie rurale est fixée confor-
mément au règlement concernant la détermination de l'estimation cadastrale
des immeubles (bâtiments et terrains non agricoles) du 25 novembre 1992.
Que le propriétaire et recourant habite lui-même l'immeuble tout en diri-
geant l'exploitation agricole attenante (qu'il afferme d'ailleurs à un
tiers habitant ce second bâtiment) n'y change rien. Le cas présent ne dif-
fère guère de celui de l'immeuble sis en zone à bâtir mais occupé par un
agriculteur, immeuble qui ne saurait être qualifié d'agricole du seul fait
que ce dernier exploite un domaine sis à proximité (arrêt du Tribunal
administratif du 03.10.1997 en la cause M.).
3. a) Selon le règlement concernant la détermination de l'estima-
tion cadastrale des immeubles (bâtiments et terrains non agricoles) du 25
novembre 1992, l'estimation cadastrale correspond à la moyenne entre la
valeur intrinsèque et la valeur de rendement. La plus petite de ces va-
leurs est prise en considération deux fois lors du calcul de l'estimation
cadastrale (art.1 al.1 et 2). La valeur intrinsèque est obtenue en addi-
tionnant la valeur au mètre cube des bâtiments et la valeur au mètre carré
du terrain (art.2). La valeur au mètre cube des bâtiments est fonction de
leur nature, des aménagements existants et de l'état d'entretien (art.3)
et se détermine selon le barème I annexé au règlement (art.7 al.1). Par
ailleurs, la valeur au mètre cube peut être réduite ou, au contraire, aug-
mentée au maximum de 20 % selon l'aménagement, les matériaux utilisés,
l'état d'entretien et les conditions locales (art.7 al.2). Pour sa part,
la valeur au mètre carré du terrain servant d'assise et de dégagement au
bâtiment est fixée pour les 1000 premiers mètres carrés selon son lieu de
situation (art.8, 9), le solde du terrain disponible étant évalué selon sa
nature et la manière dont il est utilisé (art.9 al.2). Quant à la valeur
de rendement, elle correspond à la capitalisation du rendement brut du
bâtiment (art.10). S'il s'agit d'une maison familiale, d'une villa, d'une
propriété par étage ou d'une maison de vacances, le rendement brut annuel
au mètre carré des pièces habitables est déterminé selon un barème en
fonction de la surface habitable, de l'aménagement et de l'état d'entre-
tien du bâtiment (art.13 al.1 et 3), le taux de capitalisation du rende-
ment brut étant pour une maison comprenant deux ou trois appartements de
9,5 % (art.11 al.1 ch.2). En outre, les normes de rendement brut annuel au
mètre carré peuvent être réduites ou, au contraire, augmentées au maximum
de 20 % selon l'aménagement, les matériaux utilisés, l'aide à l'entretien
et les conditions locales (art.13 al.4).
b) En l'espèce, C. ne conteste ni le calcul des
mètres cubes du bâtiment et des mètres carrés du terrain, ni l'apprécia-
tion des experts quant aux aménagements du bâtiment et son état d'entre-
tien. Il apparaît, dès lors, qu'à partir de ces données admises par le re-
courant, les autorités inférieures ont correctement appliqué les disposi-
tions du règlement concernant la détermination de l'estimation cadastrale
des immeubles (bâtiments et terrains non agricoles), effectuant au sur-
plus une réduction de la valeur au mètre cube des bâtiments ainsi que les
normes de rendement brut au mètre carré de 20 %, compte tenu de l'aména-
gement, des matériaux et de l'état d'entretien de la construction.
4. Il s'ensuit que, la détermination de l'estimation cadastrale ne
prêtant pas flanc à la critique, le recours, dans la mesure où il est re-
cevable, est mal fondé et doit être rejeté sous suite de frais (art.47
al.1 LPJA). Il n'y a pas lieu à allocation de dépens (art.48 al.1 LPJA).
Par ces motifs,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
1. Rejette le recours dans la mesure où il est recevable.
2. Met à la charge du recourant un émolument de décision de 500 francs et
les débours par 50 francs, montants compensés par son avance.
3. N'alloue pas de dépens.
Neuchâtel, le 20 avril 1998