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Complementary benefits: valuation of second home and rental value

TA.1997.374Autre juridiction14 nov. 1997Annulled

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

F., who receives complementary benefits, challenged a new calculation by the Neuchâtel compensation fund. The fund had valued her non-occupied weekend chalet at CHF 47,000 and imputed an annual locative value of CHF 2,585, reducing her monthly benefits. The cantonal administrative court held that, because she did not live in the chalet, the property had to be assessed at market value and the cadastral estimate could be used as a reliable indicator. However, the court found the file insufficient to determine whether the chalet could reasonably be rented out and thus whether any rental income should be imputed. The decision was annulled and the matter remitted for further investigation, without costs or party compensation.

Regeste Omnilex

Art. 12 and 17 OPC-AVS/AI; complementary benefits; valuation of immovable property and imputed rental income. A property not occupied by the beneficiary is to be included in assets at its market value under Art. 17 para. 4 OPC-AVS/AI; cadastral estimates may, in principle, constitute reliable indications of that value. By contrast, the value locative of a dwelling occupied by its owner is assessed according to the cantonal direct tax rules of the canton of domicile. For income from immovable property, only the contractual rent is generally relevant; where no lease exists, a rent may be imputed only if a reasonable rental return could actually be realized (consid. 2-3). If this factual point remains unclear, the matter must be remitted for further instruction.

Texte intégral

Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact

N° dossier: TA.1997.374

Autorité:

Date décision: 14.11.1997

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Prestation complémentaire : évaluation de la valeur d'un immeuble et de sa valeur locative selon qu'il est ou non habité par son propriétaire.

Résumé:

**Un immeuble qui n'est pas habité par son propriétaire est évalué à sa valeur vénale (art.12 et 17 al.1-3 OPC-AVS/AI) tandis qu'il est évalué selon les règles de la législation sur l'impôt cantonal direct s'il est habité par son propriétaire (art. 17 al.4 OPC-AVS/AI).

Dans la première hypothèse susmentionnée, le loyer d'un immeuble est déterminé selon le montant contractuel convenu (ch.2043 des directives concernant les PC) alors que la valeur locative du logement occupé par le propriétaire est estimée selon les critères de la législation sur l'impôt direct du canton de domicile (art.12 OPC-AVS/AI).**

Mots-clés:

FORTUNE DETERMINANTE (PC) PRODUIT DE LA FORTUNE (PC) REVENU DETERMINANT (PC) VALEUR DE L'IMMEUBLE

Articles de loi:

Art. 12 OPC-AVS/AI Art. 17 OPC-AVS/AI Art. 2043 PC-DIR

A. F. , née en 1915, bénéficie de prestations complémen-

taires depuis le 1er janvier 1981. Dans le calcul de sa fortune, il était

tenu compte d'un chalet de week-end dont elle est propriétaire pour une

valeur de 14'500 francs. Lors d'une décision de son droit auxdites pres-

tations, la caisse cantonale neuchâteloise de compensation a appris que,

suite à une nouvelle estimation cadastrale, l'immeuble en question avait

été évalué à 47'000 francs. Aussi, retenant ce dernier montant et une

valeur locative du logement de l'assurée dans son propre immeuble de 2'585

francs par an, la caisse a-t-elle rendu, le 2 octobre 1997, une nouvelle

décision dont il appert que les prestations complémentaires versées à

l'intéressée s'élèvent désormais à 109 francs par mois, alors qu'elles

ascendaient précédemment à 469 francs.

B. Agissant par son fils, F. recourt au Tribunal adminis-

tratif contre cette décision. Elle conteste qu'un revenu locatif soit pris

en compte pour son chalet dès lors qu'il est dépourvu de tout confort,

qu'il ne dispose ni d'eau, ni d'électricité et qu'elle a essayé en vain de

le réaliser, le prix offert ne dépassant guère son prix d'acquisition de

10'000 francs en 1955. Relevant que ce chalet "pénalise de façon insoute-

nable son minimum vital", elle conclut implicitement à l'annulation de la

décision attaquée au sens de ses considérants.

C. La caisse intimée propose le rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2. Un immeuble constitue un élément de fortune entrant en considé-

ration pour le calcul des prestations complémentaires tant que le requé-

rant en demeure propriétaire. Son évaluation diffère selon qu'il est ou

non habité par le requérant. Dans la première hypothèse, il est évalué en

principe selon les règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du

canton du domicile et éventuellement selon celles de la législation sur

l'impôt fédéral direct (art.12 et 17 al.1-3 OPC-AVS/AI). Dans la seconde,

il est pris en compte à la valeur vénale (art.17 al.4 OPC-AVS/AI).

En l'espèce et dès lors que la recourante n'habite pas dans son

chalet, l'intimée a retenu à juste titre, comme elle le relève dans ses

observations, la valeur vénale dudit chalet, ce que ne conteste d'ailleurs

pas l'intéressée. A cette fin, elle s'est fondée sur la valeur cadastrale

de cet immeuble, solution conforme à la jurisprudence puisque la Cour de

céans a admis que les estimations cadastrales établies, comme en la cause,

en fonction du règlement du 25 novembre 1992 concernant la détermination

de l'estimation cadastrale des immeubles (bâtiments et terrains non

agricoles) constituaient en principe des indications fiables sur la valeur

vénale d'un immeuble (ATA du 25.11.1996 en la cause C.; ATA du 16.2.1996

en la cause T.).

3. a) Selon les articles 3 al.1 litt.b LPC et 3 al.1 litt.b LCPC,

le revenu déterminant pour le calcul de la prestation complémentaire

comprend également le produit de la fortune immobilière, lequel englobe en

particulier les loyers, les fermages, les usufruits et la valeur locative

du logement du requérant dans sa propre maison (art.24 ch.1 RLCPC).

Si l'article 12 OPC-AVS/AI spécifie que la valeur locative du

logement occupé par le propriétaire ou l'usufruitier, ainsi que le revenu

provenant de la sous-location, sont estimés selon les critères de la

législation sur l'impôt cantonal direct du canton de domicile, les autres

loyers et fermages doivent, en principe, être pris en compte pour leur

montant contractuel (ch.2043 des directives concernant les prestations

complémentaires; Carigiet, Ergängungsleistungen zur AHV/IV, Zürich 1995,

p.120).

b) En l'occurrence, la caisse intimée a retenu une valeur lo-

cative annuelle de 2'585 francs pour le chalet de la recourante en se

référant à cet effet aux critères de la législation sur l'impôt cantonal

direct. Dès lors cependant que l'assurée ne loge pas dans son propre

immeuble sis au boulevard X. à La Chaux-de-Fonds mais

qu'elle habite dans un appartement qu'elle loue à la rue Y. dans

la même commune, l'intimée n'avait pas à prendre en compte la valeur

locative dudit chalet selon des critères fiscaux, mais bien la valeur

contractuelle de son loyer.

Certes, en l'espèces, le chalet de la recourante ne fait l'objet

d'aucun contrat de location. Cette circonstance n'est cependant pas dé-

terminante car, selon la jurisprudence, ce qui est décisif c'est de savoir

si le produit d'un loyer pourrait être raisonnablement réalisé (RCC 1985,

p.244; ATA du 9 septembre 1994 en la cause S.F.). Sur ce point, la re-

courante laisse sous-entendre que son chalet de week-end n'est pas louable

puisqu'il est dépourvu de tout confort et qu'il ne dispose ni d'eau ni

d'électricité.

Cette question qu'il n'est pas possible de trancher en l'état du

dossier et dont dépend l'issue du litige doit donc encore être élucidée

par la caisse intimée.

4. Il suit de là que la décision entreprise est annulée et la cause

renvoyée à la caisse de compensation qui examinera si le chalet de la

recourante se prête raisonnablement à une location et, dans l'affirmative,

déterminera la valeur qui peut en être fixée. Il est statué sans frais, la

procédure étant en principe gratuite et sans dépens, la recourante n'ayant

pas engagé de dépenses particulières pour la défense de sa cause (art.48

al.1 LPJA).

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

1. Annule la décision entreprise et renvoie la cause à l'intimée pour

qu'elle se prononce à nouveau après une instruction complémentaire au

sens des considérants.

2. Statue sans frais ni dépens.

Neuchâtel, le 14 novembre 1997

Mots-clés

complementary benefitsasset valuationrental valuemarket valueowner-occupied housingtax valuationremand

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the chalet had to be valued at market value or according to cantonal direct tax rules for complementary benefits.

Solution extraite

Because the claimant did not live in the chalet, it had to be taken into account at its market value; the fund could rely on the cadastral valuation as a reliable indicator.

Motifs extraits

Under Art. 17 OPC-AVS/AI, an unoccupied immovable is assessed at its market value, whereas owner-occupied property is valued according to cantonal direct tax law. Existing cadastral estimates may serve as dependable evidence of market value.

Question juridique clé

Whether an annual rental value could be imputed for the chalet despite the absence of a lease contract.

Solution extraite

The imputation had to be reviewed further; the decisive question is whether a rental return could reasonably be realized, which could not be determined on the file as it stood.

Motifs extraits

For non-owner-occupied property, only a contractual rent, or a reasonably realizable rent if no contract exists, may be counted as income; the record was insufficient to decide whether the chalet was actually rentable.

Question juridique clé

Whether the challenged complementary-benefits decision should be annulled and sent back for further instruction.

Solution extraite

Yes. The decision was annulled and the matter remitted to the compensation fund for further inquiry into the chalet's rental suitability and, if applicable, the rent to be imputed.

Motifs extraits

Because the decisive issue of reasonable rentability remained unresolved, the authority had to investigate further before issuing a new decision.

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