Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: TA.1997.321
Autorité:
Date décision: 11.12.1997
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Révision intermédiaire de l'estimation cadastrale.
Résumé:
Une fois ouverte la procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale, l'administration ne peut limiter son examen du cas aux seules circonstances qui ont motivé cette procédure. Si elle ne se prononce pas sur un autre moyen soulevé par l'administré, elle commet un déni de justice formel.
Mots-clés:
ESTIMATION CADASTRALE
Articles de loi:
Art. 107 LCDIR Art. 108 LCDIR
A. E. s'est porté acquéreur le 23 novembre 1995 de
l'appartement formant l'unité d'étage no ... du cadastre de Bôle pour
le prix de 440'000 francs, y compris la servitude relative à une place de
parc extérieure pour 5'000 francs. L'estimation cadastrale dudit article
au 1er janvier 1995 était de 455'000 francs. L'office de l'impôt sur les
gains immobiliers et de l'estimation cadastrale (ci-après : l'office) a
adressé à E. un formulaire-déclaration en vue de l'esti-
mation officielle des immeubles. L'intéressé a retourné ce document rempli
le 14 mai 1996, indiquant le prix payé pour l'immeuble en cause et men-
tionnant que le coût total des transformations s'élèverait à 25'000
francs. Le 22 juillet 1996, l'office a signifié à l'intéressé que la nou-
velle estimation cadastrale de l'immeuble no ... du cadastre de Bôle
était arrêtée à 475'000 francs. Il ressort du dossier de l'administration
que ce montant correspond à l'ancienne estimation cadastrale (455'000
francs) augmentée des 80 % de la valeur des travaux (20'000 francs). Le 26
juillet 1996, E. a formé réclamation contre cette taxa-
tion, invoquant qu'au prix de vente (435'000 francs) ne s'étaient ajoutés
en définitive que 15'939 francs de travaux. Par ailleurs, comparant sa
propriété avec certaines villas de sa connaissance, il proposait que l'es-
timation officielle en question soit arrêtée à 400'000 francs. Le 29 juil-
let suivant, l'office a décidé de fixer cette estimation à 467'000 francs.
Il a retenu que, d'une part, la valeur de réalisation (435'000 francs) ne
s'écartait pas de plus de 20 % de l'ancienne estimation cadastrale
(455'000 francs) et que, d'autre part, il y avait lieu d'ajouter à ce der-
nier montant les 80 % de 15'939 francs (et non pas de 25'000 francs), soit
12'000 francs en chiffres ronds. Suite à l'intervention téléphonique du
propriétaire, l'office a décidé en définitive de ne pas taxer les travaux
annoncés et de maintenir l'estimation cadastrale litigieuse à 455'000
francs (prononcé des 9 et 12.8.1997).
B. E. a interjeté recours contre cette décision
auprès du Département des finances et des affaires sociales (ci-après : le
département). Faisant notamment une comparaison avec l'estimation offi-
cielle d'appartements situés dans le même bâtiment et sur le même niveau
que le sien, l'intéressé a proposé que la valeur querellée soit arrêtée à
380'000 francs. Le 18 août 1997, le département a rejeté ce recours, rete-
nant en résumé que les conditions légales d'une révision intermédiaire de
l'estimation cadastrale litigieuse n'étaient pas remplies du moment que
le prix d'achat de l'immeuble concerné n'était pas éloigné de plus de 20 %
de l'ancienne estimation.
C. E. défère cette décision au Tribunal administra-
tif le 8 septembre 1997. Il soutient que la valeur querellée ne correspond
pas au calcul imposé par le règlement du 25 novembre 1992 concernant la
détermination de l'estimation cadastrale des immeubles et qu'un calcul
correct, comme celui qu'il a fait faire par un architecte, conduirait à ne
retenir que 384'145 francs. Le recourant conclut à l'annulation de la dé-
cision entreprise et à la détermination de l'estimation cadastrale de son
immeuble, selon le règlement précité, avec ou sans renvoi, sous suite de
frais et dépens.
D. Dans ses observations sur le recours, dont il propose le rejet
sous suite de frais, le département relève qu'il n'a pas été informé de la
procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale fondée sur
la transformation du bâtiment. Il estime cependant qu'aucune des condi-
tions de l'article 108 de la loi sur les contributions directes (LCdir) -
qui traite de la révision intermédiaire de l'estimation cadastrale - n'est
remplie en l'espèce et qu'il ne se justifie pas de revoir l'ensemble de
cette estimation.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-
vable.
2. a) Hormis le cas de révision générale de l'estimation cadastrale
des immeubles à laquelle procède périodiquement l'administration cantonale
des contributions (art.78 al.1, 107 LCdir), la législation fiscale prévoit
que cette estimation peut être revue à titre intermédiaire lorsque cer-
taines conditions sont remplies. Selon l'article 108 LCdir, il est procédé
chaque année, conformément aux articles 78 et 107, à la révision de l'es-
timation cadastrale notamment des immeubles qui ont changé de valeur par
suite de construction nouvelle, de transformation, de démolition, de modi-
fication notable de leur rendement régulier ou de réalisation à une valeur
qui s'écarte de plus de 20 % de l'estimation cadastrale (al.1).
b) En l'espèce, c'est l'administration elle-même qui a ouvert la
procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale en adres-
sant au propriétaire le questionnaire prévu par l'article 107 LCdir. A ce
moment-là, ainsi que cela ressort de la mention portée au pied du "procès-
verbal en vue de l'estimation officielle des immeubles" no 17/01926/01
(D.7/5), le fisc connaissait le prix payé par le recourant pour acquérir
l'immeuble en cause (435'000 francs) et pouvait déjà se rendre compte que
son montant ne s'écartait pas de plus de 20 % de l'estimation cadastrale
d'alors (455'000 francs). Le réel motif pour lequel l'office a ouvert la
procédure d'estimation intermédiaire ne ressort pas du dossier.
En tout état de cause, une fois celle-ci ouverte, l'administré
était habilité, avant qu'une décision soit prise, à s'expliquer et à four-
nir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la dé-
cision, indépendamment des autres droits que lui confère l'article 21 al.1
LPJA (RJN 1993, p.277 et les références). De son côté, l'administration
devait constater d'office les faits et procéder, s'il y avait lieu, à
l'administration des preuves (art.14 LPJA). En pareil cas, dès lors que
l'administré invoque d'autres moyens que ceux qui concernent le motif pour
lequel la procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale a
été ouverte, l'autorité ne saurait limiter son examen à ce seul motif.
Cela ressort non seulement des dispositions qui viennent d'être rappelées,
mais aussi du renvoi clair à l'article 107 LCdir contenu dans l'article
108 LCdir.
En l'espèce, dans sa réclamation du 26 juillet 1996, l'intéressé
a contesté l'estimation cadastrale de son immeuble en elle-même et non pas
seulement la plus-value que le fisc entendait prendre en compte à la suite
de travaux effectués. De même, dans son recours au département du 29 août
1996, le propriétaire a mis en cause, clairement bien que de façon très
générale, la manière dont l'office avait appliqué le règlement concernant
la détermination de l'estimation cadastrale des immeubles et fait grief à
l'autorité de n'avoir pas procédé à une visite des lieux. Dans ces cir-
constances, ni l'office, ni le département ne pouvaient limiter leur exa-
men à l'écart existant entre le prix d'achat de l'immeuble et son estima-
tion officielle, voire à la seule plus-value éventuelle engendrée par des
travaux. En effet, l'autorité qui statue sur une requête ou sur un recours
cédure de révision -, mais sans se prononcer sur le grief soulevé par
l'administré, commet un déni de justice formel (Moor, Droit administratif,
vol.II, p.194-195 et les références). En la cause, un tel vice entache
aussi bien la décision de l'office des 9 et 12 août 1996 que celle du dé-
partement du 18 août 1997. Il y a donc lieu d'annuler ces prononcés et de
renvoyer la cause à l'office pour instruction et nouvelle décision.
3. Il est statué sans frais (art.47 al.2 LPJA). Le recourant, qui
obtient gain de cause et qui a engagé des frais justifiés pour défendre
ses intérêts devant le Tribunal administratif, a droit à des dépens pour
la présente procédure (art.48 LPJA).
Par ces motifs,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
1. Annule la décision de l'office de l'impôt sur les gains immobiliers et
de l'estimation cadastrale des 9 et 12 août 1996 et celle du Départe-
ment des finances et des affaires sociales du 18 août 1997.
2. Renvoie la cause à l'office précité pour instruction et nouvelle déci-
sion au sens des considérants.
3. Alloue au recourant une indemnité de dépens de 600 francs à la charge
de l'Etat.
4. Statue sans frais.
Neuchâtel, le 11 décembre 1997