TA.1995.190•Sale authorization for rented apartments without buyer or price known
TA.1995.190Autre juridiction8 janv. 1996Partially Granted
Extrait par Omnilex
H. and W., owners of a Neuchâtel building with rented apartments, challenged the CVAL's refusal of authorization to sell. The commission had relied on housing shortage statistics. The Tribunal administratif held that a formal authorization or refusal requires a concrete sale with known buyer and price; before that, the owner may only seek a declaratory ruling on preliminary questions if a protected interest exists. The challenged refusal was annulled, but the court did not itself grant the sale authorization. Costs were imposed on the appellants.
Art. 3 al. 1 litt. a and b LPJA; Art. 1 and 6 LVAL; sale authorization for rented apartments without known purchaser or price. An authorization decision under the LVAL is constitutive and may concern only a concrete transaction with determinate contracting parties and a fixed price; the authority cannot grant or refuse a generalized prior authorization. Where the owner shows a worthy-protected interest in obtaining legal certainty before undertaking further transaction steps, a declaratory decision may be requested on preliminary questions, in particular the existence of a housing shortage, the relevance of the statistics, or the presence of an authorization ground under Art. 6 al. 2 litt. a to d LVAL (consid. 3).
Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: TA.1995.190
Autorité:
Date décision: 08.01.1996
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1996, p.245
Titre: Autorisation de vendre des appartements loués, sollicitée sans que soient connus les acquéreurs et le prix; décision de constatation.
Résumé:
Tant que les deux parties à la vente ne sont pas déterminées, la CVAL ne peut pas se prononcer formellement sur l'autorisation requise. En revanche, si le vendeur justifie d'un intérêt digne de protection à obtenir une décision avant d'effectuer d'autres démarches tendant à la réalisation de l'immeuble, il peut solliciter une décision de constatation portant par exemple sur l'existence même d'une pénurie dans la commune concernée, sur la portée des statistiques applicables, ou encore sur l'existence d'un motif d'autorisation au sens de l'article 6 al.2 litt.a à d LVAL (confirmation de la jurisprudence).
Mots-clés:
DECISION DE CONSTATATION (LPJA) INTERET DIGNE DE PROTECTION (LPJA) STATISTIQUE DES LOGEMENTS VENTE D'APPARTEMENTS LOUES
Articles de loi:
Art. 3 al. 1 litt. a LPJA Art. 3 al. 1 litt. b LPJA Art. 1 LVAL Art. 6 LVAL
d'enchères au mois de décembre 1994. Le bâtiment, qui est ancien, comprend 7
appartements (de 3, 4 ou 5 pièces) constitués en propriétés par étage en 1988,
époque à laquelle l'immeuble avait fait l'objet de transformations. Les
prénommés ayant l'intention de revendre l'ensemble des appartements qui étaient
tous loués -, ils ont adressé à la Commission pour la mise en vente
d'appartements loués (CVAL), en date du 27 janvier 1995, une requête tendant à
obtenir l'autorisation de procéder à la vente des logements (articles a à g,
immeuble de base article X. du cadastre de Neuchâtel).
La CVAL a procédé à une visite des lieux et a sollicité le préavis de la commune de Neuchâtel, lequel a été négatif en raison du fait que, d'après la commune, les statistiques cantonales démontrent l'existence, au 1er juin 1994, d'une pénurie d'appartements de 3, 4 et 5 pièces, le taux de logements inoccupés en Ville de Neuchâtel s'élevant, pour ces trois catégories, respectivement à 0.78 %, 0.68 % et 0.59 %.
Par décision du 7 avril 1995, la CVAL a rejeté la requête, principalement en se fondant sur les données statistiques fournies par la Ville de Neuchâtel, en relevant qu'elle ne pouvait que constater que la situation de pénurie existait encore pour cette catégorie de logements, que l'autorisation devait donc en principe être refusée et que les requérants ne pouvaient à l'évidence se prévaloir d'un intérêt privé qui l'emporterait sur l'intérêt public.
dont ils demandent l'annulation, en concluant à l'octroi de l'autorisation de
vendre les appartements en cause, subsidiairement au renvoi de l'affaire à la
commission intimée pour nouvelle décision. Ils font valoir, en résumé, que les
données statistiques sur lesquelles s'est fondée la commission avaient
entre-temps perdu leur actualité, vu l'amélioration notoire de l'état de
pénurie de logements en Suisse et dans le canton de Neuchâtel en particulier;
que, par ailleurs, les statistiques ne sont pas entièrement fiables parce que
incomplètes et sujettes à des erreurs; que les loyers des appartements en cause
sont plus élevés que les loyers moyens pour les mêmes catégories
d'appartements, de sorte qu'il ne s'agit pas de logements répondant à un besoin
au sens de la loi; qu'il y a lieu de tenir compte des intérêts privés des
acquéreurs potentiels, découlant du fait que les prix de vente qui seraient
pratiqués entraîneraient, pour un locataire se portant acquéreur du même
logement, une diminution de moitié environ des charges qu'il supporte comme
locataire.
C. Dans ses observations sur le recours, la CVAL conclut au rejet de celui-ci. Ses motifs seront repris autant que besoin dans les considérants qui suivent.
A la demande des recourants, il a été procédé à un second échange d'écritures. Les recourants ont déposé notamment des copies de promesses de vente ainsi que les statistiques les plus récentes concernant le marché locatif.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. Le Tribunal administratif vérifie d'office la régularité de la procédure suivie devant la juridiction primaire ou l'autorité inférieure de recours, notamment les questions touchant à l'entrée en matière sur une requête ou un recours (RJN 1991, p.163 et les références).
3. a) La loi limitant la mise en vente d'appartements loués (LVAL) a pour but de lutter contre la pénurie de logements, en conservant sur le marché locatif certains types d'appartements qui répondent à un besoin, soit en raison de leur prix, soit en raison de leurs dimensions ou de leur genre (art.1). La commission chargée de se prononcer sur les demandes d'autorisations de vendre (CVAL) doit refuser l'autorisation lorsque la lutte contre la pénurie de logements l'exige. L'autorisation doit cependant être accordée si l'appartement n'a jamais été loué, s'il est occupé par son propriétaire ou ses proches, si l'appartement est soumis au régime de la propriété par étage dès la construction de l'immeuble ou s'il existe une offre suffisante d'appartements à louer dans la catégorie et la région concernées (art.6 al.1 et al.2 litt.a à d LVAL). La jurisprudence a précisé que l'autorisation devait être accordée non seulement dans les hypothèses exceptionnelles prévues par l'article 6 al.2 lettre a à d LVAL, mais aussi lorsque les intérêts des cocontractants l'emportent sur l'intérêt public que constitue la lutte contre la pénurie de logements loués. Le législateur a laissé à la commission un large pouvoir d'appréciation en lui permettant, dans chaque cas, de procéder à cette pesée des intérêts, pour se conformer au principe de la proportionnalité en tenant compte de toutes les circonstances d'espèce (RJN 1990, p.252 cons.2a).
b) La Cour de céans a jugé à deux reprises que la commission ne pouvait pas prononcer formellement l'octroi ou le refus de l'autorisation de vendre sans que soient déterminés l'acquéreur du logement ainsi que le prix de celui-ci. Dans la première affaire, il a été exposé, en résumé, que s'agissant d'un acte administratif constitutif d'une décision formatrice de droits ou d'obligations au sens de l'article 3 al.1 litt.a LPJA, l'octroi ou le refus de l'autorisation devait concerner une opération concrète et des personnes déterminées; en conséquence, il n'a pas été jugé admissible que la commission se prononce (en l'occurrence par un refus) sur une autorisation "préalable globale" de vendre 24 appartements constitués en propriétés par étage (arrêt Z. du 3.1.1990). Dans le second cas, le Tribunal administratif a confirmé ce précédent - malgré certains arguments avancés par la CVAL à l'appui d'une solution différente -, en ajoutant que, puisqu'il s'agit aussi d'apprécier dans chaque cas les intérêts respectifs des parties contractantes en les confrontant à la nécessité qu'il y a de lutter contre la pénurie de logements, une application correcte de la LVAL impliquait la connaissance de l'acquéreur et du prix. C'est pourquoi il ne devait, dans le cas d'espèce, pas être donné suite à la demande d'autorisation de vendre tous les appartements d'un groupe de trois immeubles, de surcroît avant même la constitution des propriétés par étage, logements dont le propriétaire entendait se défaire progressivement (arrêt A. du 7.4.1995).
Il a cependant été relevé, dans le second arrêt en particulier, que l'intérêt que le propriétaire pouvait avoir à obtenir une décision de la CVAL avant toute autre démarche relative à la transaction immobilière et notamment avant d'opérer des investissements importants pour la transformation des immeubles et la constitution en PPE - lui permettrait, le cas échéant, de provoquer une décision de constatation (art.3 al.1 litt.b LPJA), portant sur des questions susceptibles d'être tranchées à titre préalable, soit par exemple le point de savoir si la vente est soumise à autorisation, voire si le requérant peut se prévaloir d'un cas visé par l'article 6 al.2 litt.a à d LVAL.
c) En l'espèce, la commission se contente de faire état derechef de l'intérêt des recourants à ce qu'il soit entré en matière sur l'octroi ou le refus de l'autorisation, en observant que les intéressés auraient dû, pour pouvoir envisager de vendre les appartements en question, commencer par résilier les baux, puisque personne n'achèterait un appartement encore loué au risque de ne pas pouvoir l'occuper pendant plusieurs mois avant que les actuels locataires ne s'en aillent; que ces mêmes exigences pèseraient sur chaque requérant et que, dans l'hypothèse d'un refus de l'autorisation, la charge semble lourde. La pertinence de ces considérations, reprises aussi par les recourants, ne saurait être niée. Mais il suffit d'en tirer les conséquences, conformes à la jurisprudence précitée, savoir qu'il y avait un intérêt digne de protection des recourants d'obtenir de la commission qu'elle se prononce, par une décision de constatation, sur les points qui sont - ainsi que cela résulte de la décision entreprise et des motifs que les recourants font valoir quant au fond précisément litigieux en l'occurrence : l'existence même d'une pénurie dans la commune de Neuchâtel, la portée des statistiques sur lesquelles s'est fondée la commission, l'existence d'un motif d'autorisation au sens de l'article 6 al.2 litt.a à d LVAL.
Quant à la procédure d'autorisation proprement dite, imposée par la loi, elle ne peut intervenir que lorsque les deux parties à la vente sont connues. Par conséquent, la décision entreprise a prononcé à tort le refus de l'autorisation et doit être annulée.
4. Dans la présente procédure de recours, les intéressés font valoir qu'entre-temps plusieurs appartements de leur immeuble se sont libérés, et qu'ils ont passé des promesses de vente avec trois personnes par actes notariés, qu'ils produisent. Il s'agit là d'une situation nouvelle par rapport à celle dont la commission intimée pouvait et devait connaître. Il n'appartient pas à la Cour de céans de statuer en lieu et place de la commission sur l'octroi éventuel sur l'autorisation de vendre les logements dont l'acquéreur ainsi que le prix sont désormais clairement établis. Les recourants ont la possibilité d'adresser à la commission une requête en autorisation de vendre chacun des appartements concernés.
5. Vu l'issue du litige, les frais de la cause doivent être mis à la charge des recourants qui succombent, et il n'y a pas lieu à allocations de dépens (art.47 al.1 et 48 LPJA, a contrario).
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
1. Annule la décision attaquée.
2. Rejette le recours et met à la charge des recourants, solidairement, un émolument de décision de 500 francs et les débours par 50 francs, montants compensés avec leur avance de frais.
Extrait par Omnilex
Whether the commission could formally grant or refuse sale authorization before buyer and price were known.
No. A constitutive authorization decision under the statute requires a concrete transaction with determined contracting parties and price.
The court reaffirmed its case law that the authorization procedure applies only once both sides of the sale are known; otherwise the commission cannot decide on the actual authorization request.
Whether the applicants had a protected interest in a preliminary declaratory decision.
Yes. They could request a declaratory decision on prior questions such as the existence of a housing shortage, the relevance of statistics, or whether a statutory authorization ground exists.
Because the owners needed legal certainty before taking further steps toward the transaction, they had a worthy-protected interest in an advance declaratory ruling under the procedural law.
Whether the appeal should succeed against the commission's refusal decision.
Only to the extent that the refusal had to be set aside; the court did not itself grant the sale authorization.
The challenged decision was issued prematurely and therefore had to be annulled, but the court could not replace the commission on a request involving newly established buyers and prices.
How costs should be allocated.
Costs were charged jointly and severally to the appellants, with no party compensation.
Given the overall outcome, the losing appellants bore the fee and disbursements; no costs award was made.
Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.