Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: TA.1995.142
Autorité:
Date décision: 20.06.1995
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1995, P.196
Titre: Exonération des lods en cas de transfert d'immeuble entre époux.
Résumé:
Le transfert d'un immeuble intervenu entre la masse en faillite d'un débiteur et l'épouse de ce dernier doit être exonéré des lods étant donné que l'impôt sur les mutations frappe le transfert de propriété et la propriété demeure celle du failli bien qu'il soit privé du pouvoir de disposer des biens compris dans la masse.
Mots-clés:
DROITS DE MUTATION EPOUX
Articles de loi:
Art. 8 litt. f LODS
HA. Par jugement du 2 novembre 1993, le Tribunal civil du district
du Val-de-Ruz a prononcé la faillite de K., mari de la
recourante. Par ordonnance du 11 novembre 1993, le même tribunal a ordonné
la liquidation sommaire de la faillite.
Les époux K. étaient copropriétaires de l'article X. du
cadastre de Cernier pour l'avoir acquis par acte d'achat inscrit au regis-
tre foncier le 16 janvier 1989.
Le 19 avril 1994, le préposé de l'office des faillites du dis-
trict du Val-de-Ruz, agissant au nom et pour le compte de la masse en
faillite K., a vendu de gré à gré à la recourante la part
de copropriété que son mari détenait sur l'article X. précité pour le
prix de 1 franc, avec reprise de la moitié des dettes effectives garanties
par gage immobilier, soit pour 319'957 francs.
Par décision du taxation du 26 avril 1994, l'office des droits
de mutation et du timbre a mis à la charge de la recourante des lods à
raison de 3 % de la reprise des dettes, soit 9'598.70 francs.
B. Le 16 mai 1994, la recourante, par l'intermédiaire de son manda-
taire, a fait parvenir à l'office des droits de mutation et du timbre une
réclamation à l'encontre de la décision du 26 avril 1994. La recourante
invoquait l'article 8 litt.f de la loi concernant la perception de droits
de mutation sur les transferts immobiliers du 20 novembre 1991, selon
lequel les transferts entre époux ne sont pas soumis aux lods. Elle fai-
sait valoir que la masse des créanciers du failli n'est pas une entité
indépendante de celui-ci mais ne fait qu'exercer une mainmise sur son
patrimoine. C'est dès lors à tort que l'autorité de taxation a considéré
que la masse en faillite était une entité juridique distincte de K. et que la vente d'une part de copropriété n'intervenait pas entre époux.
Par décision du 10 juin 1994, l'office des droits de mutation et
du timbre confirmait sa précédente décision, faisant valoir notamment le
dessaisissement des biens du failli entraînant le devoir pour l'office des
faillites de réaliser au mieux les intérêts des créanciers.
C. Le 27 juin 1994, le recourant a interjeté recours contre la
décision de l'office des droits de mutation et du timbre du 10 juin 1994,
reprenant pour l'essentiel la motivation développée précédemment. Il con-
cluait à l'annulation de la décision entreprise et à ce que le départe-
ment, statuant au fond, déclare que le transfert de la part de copropriété
d'une demie à l'article X. entre la masse en faillite K.
et la recourante soit exonéré du paiement des lods.
D. Par décision du 6 avril 1995, le Département des finances et des
affaires sociales a rejeté le recours. Il a estimé que, le failli ayant
perdu le pouvoir d'exercer ses droits patrimoniaux et d'en disposer
(art.207 ss LP), l'on ne saurait admettre que, par l'intermédiaire de la
masse en faillite, il a conclu avec son épouse une vente ayant pour effet
de lui transférer une part de copropriété sur un immeuble dont il ne peut
plus disposer. Il a estimé que le failli ne peut plus exercer son droit de
propriété et le céder à un tiers et que la vente de la part de copropriété
du failli à la recourante ne peut tomber sous l'exception du prélèvement
des lods pour les transferts immobiliers entre époux. Il a mentionné enco-
re que l'intention du législateur sur la portée de l'exonération était de
faciliter les règlements et les transactions entre proches dans l'intérêt
de la famille alors qu'en matière de faillite l'objectif à atteindre est
la réalisation la plus favorable pour désintéresser les créanciers et non
pas celui de faciliter un transfert immobilier entre époux.
E. Contre la décision précitée, la recourante interjette recours
auprès du Tribunal administratif. Elle reprend pour l'essentiel sa motiva-
tion antérieure, faisant valoir que le rapport juridique entre la commu-
nauté des créanciers et la masse des biens du failli n'est pas un rapport
de propriété en main commune, mais un pouvoir, une mainmise sur le patri-
moine du failli. Si, à l'ouverture de la faillite, le failli perd le pou-
voir d'exercer ses droits patrimoniaux et d'en disposer, il n'en demeure
pas moins propriétaire. La recourante assimile le rôle de la masse des
créanciers à celui d'un autre représentant légal, tel un tuteur ou un
curateur. Enfin, elle fait valoir qu'il était dans l'intérêt de la famille
que la part de copropriété d'un des conjoints soit transférée à l'autre,
ce qui respecte la volonté du législateur.
F. Le département a renoncé à déposer des observations, confirmant
les motifs exposés dans sa décision, ainsi que le dispositif.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-
vable.
2. a) La loi cantonale concernant la perception de droits de muta-
tion sur les transferts immobiliers du 20 novembre 1991 prescrit que
l'Etat perçoit des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts
immobiliers entre vifs à titre onéreux (art.1). Constitue un transfert,
l'exécution de tout acte juridique ou combinaison d'actes juridiques,
quelle qu'en soit la forme, ayant pour effet de conférer la propriété à un
tiers, juridiquement ou économiquement (art.2). Sauf convention contraire,
les lods sont dus par l'acquéreur (art.4) et sont perçus au taux de 3 %
(art.6). L'article 8 de la loi prévoit que ne sont pas soumis au lods
notamment les transferts entre parents ou entre parents en ligne directe
(art.8 litt.f de la loi). Le code des lods de 1842 (RLN I 21) ne prévoyait
pas d'exonération pour les transferts entre époux (sauf en cas de dissolu-
tion du régime matrimonial) mais prévoyait une exonération pour les ventes
entre ascendants et descendants (règle 47), que le transfert ait lieu par
vente de gré à gré ou par voie d'enchères publiques (règle 57 du code des
lods; Olivier Thomas, Les droits de mutation, étude des législations can-
tonales, thèse 1991, p.114; FJS no 208, impôts du canton de Neuchâtel, IV,
droits de mutation immobilière ou lods, Louis Jacot, p.2).
En introduisant une exonération pour le transfert entre époux,
le législateur a voulu faciliter les règlements et les transactions entre
proches, dans l'intérêt de la famille (BGC 156, p.333 et 336).
b) Afin de déterminer si le transfert intervenu entre la masse
en faillite de K. et l'épouse de celui-ci doit être exoné-
ré des lods, il y a lieu de cerner plus précisément la notion de transfert
visée par l'impôt. Comme précisé ci-dessus, l'article 2 de la loi cantona-
le précise que constitue un transfert tout acte juridique ayant pour effet
de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement. Dès
lors, comme le mentionne également Olivier Thomas (op.cit., p.32), l'impôt
sur les mutations frappe le transfert de propriété. Il y a mutation ou
transfert (notions synonymes) lorsque la propriété d'un bien est transmise
à un tiers en observant les formes requises. Les transferts qui trouvent
leur source dans le droit privé ou public (les transferts trouvant leur
source dans le droit public étant notamment ceux résultant d'une exécution
forcée) sont considérés comme des mutations juridiques. La mutation immo-
bilière nécessite, pour sa réalisation, la réunion de trois conditions
cumulatives : le changement de propriétaire, un motif juridique valable et
une inscription au registre foncier. Concernant le changement de proprié-
taire, il y a mutation lorsque la propriété est transférée d'un sujet de
droit à un autre (sur ces notions, v.Thomas, op.cit., p.32, 44, 52 et
114).
Il résulte de ce qui précède que l'impôt sur les mutations frap-
pe le transfert de propriété. Pour déterminer s'il y a transfert entre
époux non soumis aux lods dans le cas présent, il y a dès lors lieu de
déterminer quel est l'ancien propriétaire du bien transféré et quel est le
nouveau propriétaire de ce bien.
3. a) Selon l'article 197 LP, tous les biens saisissables du failli
au moment de l'ouverture de la faillite forment une seule masse, quel que
soit le lieu où ils se trouvent, et sont affectés au paiement des créan-
ciers. Du fait de la faillite, le failli est privé du pouvoir de disposer
des biens compris dans la masse, parce que la loi lui interdit d'en dispo-
ser (art.204 à 207 LP); c'est le dessaisissement (Gilliéron, Poursuite
pour dettes, faillites et concordats, Lausanne 1993, p.277;
Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischen Recht,
Band II, Zurich 1993, § 40, p.118; Kurt Amonn, Grundriss des Schuld-
betreibungs und Konkursrecht, Berne 1988, p.328). La masse des créanciers
ou masse en faillite constitue une communauté légale formée aux seules
fins de l'exécution forcée collective et générale des biens du failli. Le
droit suisse dénie la qualité de personne morale à la communauté des cré-
anciers et ne lui reconnaît qu'une quasi-responsabilité lui permettant
d'ester en justice, d'acquérir des droits et d'assumer des obligations.
Dès lors, le rapport juridique entre la communauté des créanciers et la
masse des biens du failli n'est pas un rapport de propriété en main commu-
ne (au sens des art.652 ss CC), mais un pouvoir, une mainmise sur le
patrimoine du failli. La communauté des créanciers ne devient pas le suc-
cesseur juridique du failli (ATF 102 III 74, JT 1979 II 150), mais exerce
tous les droits de celui-ci et assume toutes ses obligations (Gilliéron,
op.cit., p.277 et 278; Hans Fritzsche, Schuldbetreibung et Konkurs, II,
Zurich 1968, p.43 ss et p.132-133; Fritzsche/Walder, op.cit.,§ 40, p.122
n.13). Ainsi, le failli ne perd nullement la propriété de sa fortune alors
même qu'elle tombe dans la masse (v.notamment Hans Fritzsche, op.cit.,
p.43). Contrairement à ce que mentionne le département, la masse agit aus-
si bien dans l'intérêt du failli que dans celui des créanciers (Gilliéron,
op.cit., p.278).
En cas de liquidation sommaire (art.231 al.1 à 3 LP), c'est à
l'office des faillites qu'il incombe de réaliser les biens du failli. Il
s'agit d'une procédure simplifiée par rapport à celle de la liquidation
ordinaire. Il n'en demeure pas moins que les principes précités demeurent
valables, à savoir notamment que le failli est simplement dessaisi de ses
biens mais en demeure le seul propriétaire.
b) Il résulte de ce qui précède que, malgré la procédure de
faillite, K. est demeuré propriétaire de sa part de copro-
priété qui a été vendue de gré à gré à son épouse. Si la masse en failli-
te, soit la masse des créanciers, est partie au contrat de vente de la
part de copropriété, c'est en raison du fait que le failli est privé du
pouvoir de disposer des biens compris dans la masse. Contrairement à ce
que soutient le département, le fait que la décision de vente appartient à
cette dernière n'est pas déterminant. Le transfert de propriété est inter-
venu entre époux et doit ainsi être exonéré du paiement des lods. De plus,
ce transfert est intervenu "dans l'intérêt de la famille", soit a facilité
les règlements et les transactions entre les époux. En effet, le transfert
intervenait suite à une faillite d'un débiteur marié, mettant ainsi le
couple dans une situation financière difficile et l'objet de la vente
constituait précisément le logement de famille. Si l'épouse n'avait pu
compter sur une exonération des lods, elle n'aurait vraisemblablement pas
acquis la part de copropriété de son mari et le logement de famille n'au-
rait pu être conservé. Ainsi, outre le fait que c'est le transfert de pro-
priété qu'il faut considérer pour décider d'une exonération, et non pas
quelles sont les parties contractantes, ce transfert de propriété entre
les époux K. est intervenu dans l'intérêt de la famille et le but visé
par le législateur est ainsi atteint.
4. Le recours étant bien fondé, la décision entreprise doit être
annulée. Vu le sort de la cause, il est statué sans frais (art.47 al.2
LPJA). La recourante qui obtient gain de cause a droit à une indemnité de
dépens (art.48 al.1 LPJA) fixée à 600 francs pour les deux instances de
recours.
Par ces motifs,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
1. Annule la décision du Département des finances et des affaires sociales
du 6 avril 1995.
2. Statuant au fond, exonère du paiement des lods le transfert de la part
de copropriété d'une demie à l'article X. du cadastre de Cernier con-
tre la masse en faillite des époux K..
3. Accorde à la recourante une indemnité de dépens de 600 francs pour les
deux instances de recours.
4. Statue sans frais.
Neuchâtel, le 20 juin 1995
AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Le greffier Le président