Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: PORD.2011.189
Autorité: CIVIL
Date décision: 07.03.2013
Publié le: 26.11.2013
Revue juridique:
Titre: Vente d'immeuble. Garantie du vendeur pour les défauts et responsabilité du notaire.
Résumé:
**Vente d'un immeuble. Après le dépôt de l'acte au Registre foncier, le conservateur informe le notaire qu'une partie des fonds vendus se trouve en zone d'utilité publique (donc non constructible) et que la Commune sur laquelle ils sont situés bénéficie d'un droit de préemption légal en cas de transfert des immeubles. La commune n'exercera pas ce droit mais refusera de reclasser les parcelles concernées.
Action des acheteurs contre le vendeur et contre le notaire ayant instrumenté l'acte.
Contre le vendeur, les acheteurs invoquent la garantie pour les défauts de la chose vendue et exercent l'action minutoire. L'administration des preuves ne permet pas de retenir que le vendeur ait donné aux acheteurs une assurance positive sur l'affectation des parcelles (notion de qualité promise). Par ailleurs, l'acte de vente contient une exclusion totale de garantie pour les défauts, sous réserve de ceux cachés frauduleusement, à laquelle les acheteurs ont été rendu attentifs, mentionnant expressément que les restrictions de droit public à la propriété ne sont pas mentionnées au RF, qui est efficace. Enfin il n'est pas établi que le vendeur ait cherché à cacher frauduleusement un défaut.
S'agissant de l'action contre le notaire, fondée sur la responsabilité de ce dernier, le tribunal écarte toute violation de son devoir de renseigner. Au surplus, l'existence du dommage allégué par les demandeurs – dommage qui constitue également une condition pour engager la responsabilité du notaire et qui consisterait ici dans la différence entre le prix payé et le prix qui aurait été payé si les acheteurs avait connu l'existence de la zone d'utilité publique – n'a pas été établie.**
Articles de loi:
Art. 197ss CO Art. 205 CO Art. 221 CO Art. 38 LN (NE) Art. 39 LN (NE) Art. 52 LN (NE)
A. 1) Par acte authentique du 19 mars 2008, instrumenté par Me Z., notaire à […], A.X. et B.X.ont conclu un contrat de vente immobilière avec Y. La vente portait sur le bien-fonds 8183 avec parts de copropriété au 8187 et C8198, et le bien-fonds 8275, du cadastre de […], qui appartenaient à Y. Sur la parcelle 8183 est érigée une villa mitoyenne de 5 pièces sur 2 étages ainsi qu'une piscine. La parcelle 8275 comporte elle un cabanon de jardin. Le prix de vente a été fixé à CHF 730'000.00. Les conditions de la vente (en page 27 de l'acte) prévoyaient ce qui suit sous chiffres 1 et 2:
"1.Le bien-fonds 8183 avec sa part de copropriété au 8187, la part de copropriété C8198 ainsi que le bien-fonds 8275 de […], ci-dessus désignés, sont vendus dans leur état actuel, bien connu des acquéreurs, avec tous droits, servitudes et charges d'après le présent acte, le Registre foncier et la loi. Les restrictions de la propriété foncière de droit public (plans d'aménagement, plans d'alignement, restriction de police des constructions, etc.) ainsi que certaines restrictions légales de la propriété (de droit civil) ne sont pas mentionnées au Registre foncier, ni la viabilité du terrain, et le vendeur n'assume aucune responsabilité de ce fait.
Le 7 avril 2008 Me Z. y a
déposé l'acte notarié au Registre foncier. Par courrier du 14 avril 2008, le conservateur du Registre foncier l'a informée que les biens-fonds concernés étaient classés, s'agissant du bien-fonds 8275 entièrement, s'agissant du bien-fonds 8183 partiellement, en zone d'utilité publique (ci-après: ZUP) et que la commune de […] disposait d'un droit de préemption légal en cas de transfert de ces immeubles. Le conservateur a invité Me Z. à contacter la commune afin de lui demander si elle entendait faire usage de ce droit, ce que Me Z. fit par courrier du 16 avril 2008.
Par courrier du 28 avril 2008, le Conseil communal de la commune de […] a informé Me Z. qu'il renonçait à exercer son droit de préemption légal sur les biens-fonds concernés.
Les époux X., ainsi que
trois autres propriétaires dont les terrains se trouvaient en ZUP, ont écrit au Conseil Communal de […] le 20 juin 2008 afin d'obtenir le reclassement de leurs terrains en zone des abords du bourg (ci-après: ZAB). Par la suite, à une date inconnue, le Conseil Général de la commune de […] a adopté une modification partielle de son plan d'aménagement, dézonant la partie ouest du bien-fonds 8183 de la ZUP et la classant en ZAB, comme cela était le cas pour l'autre partie de ce bien-fonds. Cette modification n'est toutefois pas encore entrée en vigueur.
B. Après plusieurs échanges de courrier entre Me Z. et leur mandataire, ainsi que la notification d'un commandement de payer à Y., les époux X. ont déposé une demande en paiement le 12 février 2009 auprès du Tribunal cantonal, prenant à l'encontre de Y. et Me Z. les conclusions suivantes:
*1.*Déclarer la présente Demande recevable et bien fondée.
*2.*Condamner solidairement les consorts défendeurs à payer aux demandeurs la somme de Fr. 164'244.40, avec intérêts à 5 % l'an dès le 19 mars 2008.
3. Avec suite de frais et dépens.
Les demandeurs ont parallèlement, en date du 12 août 2009, déposé une demande devant le Tribunal administratif à l'encontre de la commune de […].
C. Dans sa réponse du 8 mai 2009, Me Z. a pris les conclusions suivantes:
Principalement:
1. Déclarer la demande de A.X. et B.X. mal-fondée en tant qu'elle est dirigée contre la notaire Me Z.
*Subsidiairement *et pour le cas où la Cour retenait une responsabilité à charge de la défenderesse:
2. Fixer la quote-part "externe" éventuellement due par la notaire Me Z. * aux demandeurs-consorts A.X. et B.X.*
3 Rejeter toutes autres et plus amples conclusions des demandeurs-consorts contre la notaire Me Z.
En tout état de cause:
4 Sous suite de frais et dépens.
D. Y. n'a pas déposé de réponse. Il n'est intervenu dans la procédure qu'à partir du 23 octobre 2009. Le 25 février 2010, il a pris les conclusions suivantes:
*1.*Rejeter la demande dans toutes ses conclusions.
*2.*Sous suite de frais et dépens.
E. Les autorités judiciaires du canton de Neuchâtel ont fait l’objet d’une réorganisation de sorte que cette procédure initialement pendante devant la 1ère cour civile du Tribunal cantonal a été reprise par le Tribunal Civil du Littoral et du Val-de-Travers dès le 1er janvier 2011.
En droit
I. 1) L'article 404 al. 1 CPC prévoit que les procédures pendantes au moment de son entrée en vigueur, le 1er janvier 2011, sont régies par l’ancien droit, soit en l'espèce l'ancien Code de procédure civile neuchâtelois (CPCN). La présente procédure est dès lors soumise au CPCN. Selon l'art. 83 OJN, les procédures, pendantes au 1er janvier 2011, sont attribuées aux nouvelles autorités, pour autant que l’instruction n’ait pas été clôturée. En application de cette disposition, la présente affaire, initialement pendante devant la 1ère cour civile du Tribunal cantonal, a été renvoyée au Tribunal Civil du Littoral et du Val-de-Travers.
II. Les défendeurs étant intervenus en qualité de vendeur, respectivement de notaire, dans le cadre de la vente, c'est sur des bases légales différentes qu'ils sont actionnés par les demandeurs. Il conviendra donc d'examiner séparément si les demandeurs peuvent faire valoir la garantie pour les défauts à l'encontre de Y. et la responsabilité du notaire à l'endroit de Me Z.
III. ** Garantie pour les défauts**
Selon l'art. 197 al. 1 CO, applicable par analogie à la vente
immobilière (art. 221 CO), le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Lorsque la chose vendue est défectueuse, l’acheteur a le choix entre faire résilier la vente (action rédhibitoire) et réclamer une indemnité pour la moins-value (action minutoire).
En l'espèce, les demandeurs ont choisi d'intenter l'action minutoire de l'art. 205 al. 1 CO à l'encontre de Y.
Le défaut au
sens de l'art. 197 CO consiste en la différence entre l'état effectif de la chose vendue et l'état de la chose qui aurait dû être livrée selon le contrat (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO N 2).
Le défaut peut affecter une qualité juridique de la chose. La chose affectée d'un tel défaut ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités. Tel est le cas d'un terrain affecté de restrictions de bâtir (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, Genève/Zurich/Bâle, 2009, N 743). Le fardeau de la preuve du défaut incombe à l'acheteur (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO N 5).
En l'espèce, les demandeurs considèrent que l'affectation en ZUP du bien-fonds 8275 en totalité et du bien-fonds 8183 partiellement, constitue un défaut, dans la mesure où ces terrains ne sont pas constructibles et que la commune de […] dispose d'un droit de préemption ainsi que d'un droit d'expropriation sur ces terrains.
Le défaut peut
résider soit dans l'absence d'une qualité promise par le vendeur, soit dans l'absence d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi.
a) Les qualités promises sont des assurances données par le vendeur eu égard aux qualités de la chose vendue. Ce dernier peut avoir positivement assuré que la chose présentait une certaine qualité ou négativement assuré que la chose ne présentait pas un certain défaut. Toute divergence entre la chose livrée et les assurances données constitue un défaut, dont le vendeur répond même si le vice n'affecte pas la valeur ou l'utilité de la chose (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO N 11). Une clause d'exclusion de garantie ne s'applique en principe pas aux qualités promises (Tercier/Favre, op. cit., N 906; ATF 109 II 24, JdT 1983 I 258, cons. 4).
Selon le Tribunal Fédéral, le vendeur ne répond des assurances données que si elles ont été décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat. La causalité est présumée si d'après le cours normal des choses l'assurance était de nature à emporter la décision de l'acheteur (arrêt du TF du 15.05.2001 [4C.364/2000] , cons. 3.c.bb). Tel est le cas de l'assurance qu'un terrain est immédiatement constructible (DC 1995/4 N 245 p. 94).
b) Les demandeurs prétendent que A.X. a informé Y. qu'il envisageait de construire un hangar à motos sur la parcelle 8275. Celui-ci aurait confirmé la constructibilité du terrain à A.X. Y. conteste avoir tenu ces propos. Il soutient, au contraire, qu'il a répondu à A.X. qu'il ne pourrait pas construire de hangar à motos sur cette parcelle. Selon Y., la question de l'affectation des parcelles en ZUP a fait l'objet de discussions entre lui et les époux A.X. et B.X. avant et lors de la conclusion de la vente. Il soutient par ailleurs avoir remis aux demandeurs un plan de situation de la ZAB sur lequel la ZUP et sa limite étaient expressément mentionnées.
Les demandeurs se réfèrent à un arrêt du 04.01.2011 [4A_529/2010] dans lequel le Tribunal Fédéral a reconnu l'existence d'un défaut pour absence de qualité promise s'agissant d'un terrain situé en zone agricole alors que les conditions de vente prévoyaient expressément qu'il était situé en zone à bâtir.
Conformément à l'art. 8 CC, il incombe à l'acheteur de prouver les assurances de qualité données par le vendeur. Le cas d'espèce se distingue de cet arrêt dans la mesure où aucun document remis par le défendeur aux époux A.X. et B.X. ne mentionne le zonage ou la constructibilité des parcelles. Les demandeurs n'ont pas non plus apporté la preuve que Y. leur ait promis que les biens-fonds faisant l'objet de la vente étaient constructibles.
Dès lors, on ne peut retenir aucune assurance positive de Y. ayant trait à la constructibilité des parcelles.
Reste à déterminer si les époux A.X.
etB.X. pouvaient selon les règles de la bonne foi s'attendre à ce que les biens-fonds ne soient pas situés en ZUP, respectivement soient constructibles.
a) Sont des qualités attendues au sens de l'art. 197 al. 1 CO celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais auxquelles l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. Il faut que le vice ait une certaine gravité, entraînant au moins une diminution notable de la valeur ou de l'usage de la chose. C'est le cas lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu aux mêmes conditions s'il avait eu connaissance du défaut. S'agissant de l'utilité prévue de la chose, si les parties n'ont pas prévu explicitement l'usage auquel l'acheteur destinait la chose, celle-ci devra au moins avoir les propriétés permettant une utilisation normale eu égard à la catégorie à laquelle elle appartient (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO, N 17, 19).
b) Les règles sur la garantie pour les défauts sont de droit dispositif. Les parties sont donc libres de conclure des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité, dans les limites de l'art. 199 CO, qui stipule que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Une telle clause doit s'interpréter comme toute manifestation de volonté. Il faut ainsi déterminer sa portée en recherchant la volonté réelle et commune des parties. Si celle-ci ne peut être constatée, il convient de procéder à une interprétation selon le principe de la confiance (arrêt du TF de 04.01.2011 [4A_529/2010], cons. 4.1). Les simples clauses de style, systématiquement intégrées dans les contrats par tradition notariale plutôt que par la volonté délibérée des parties, ne sont pas reconnues. Une clause habituelle n'est toutefois en principe plus seulement une clause "de style" lorsque les parties ont été rendues attentives à sa portée (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, N 895).
c) En l'espèce, le chiffre 1 des conditions de vente informait expressément les acheteurs que les restrictions de droit public tels que les plans d'aménagement et de police des constructions n'étaient pas mentionnées au Registre foncier. "Les restrictions de la propriété foncière de droit public (plans d'aménagement, plans d'alignement, restriction de police des constructions, etc.) ainsi que certaines restrictions légales de la propriété (de droit civil) ne sont pas mentionnées au Registre foncier, ni la viabilité du terrain, et le vendeur n'assume aucune responsabilité de ce fait". Le chiffre 2 stipulait lui que les terrains "sont vendus tels qu'examinés par les acquéreurs, sans garantie légale ni conventionnelle, pour les défauts matériels ou juridiques, apparents ou cachés, dont ils pourraient être affectés, que ces défauts soient connaissables ou non. Cette clause d'exclusion de garantie n'est pas applicable aux défauts frauduleusement cachés conformément à CO 199."
S'agissant de la portée de la clause d'exclusion de garantie prévue par le chiffre 2 des conditions de vente, le Tribunal constate qu'il s'agit d'une exclusion totale de garantie, s'étendant à tous les défauts dont les biens-fonds pourraient être affectés, y compris les défauts résultant de restrictions de droit public, ce qui est souligné par le chiffre 1, sous réserve de l'art. 199 CO, auquel il est expressément fait référence.
Il ne s'agit pas d'une simple clause de style. Outre que selon dite clause, "*les parties déclarent avoir été spécialement rendues attentives à la portée de cette clause d'exclusion qu'elles reconnaissent expressémen *t", le projet d'acte de vente a été soumis aux demandeurs par avance, puis lu intégralement en présence des parties lors de l'instrumentation. Les demandeurs admettent d'ailleurs s'être préoccupés des exclusions de garantie et en avoir discuté avec Y. s'agissant de la chaudière, et avec Me Z. s'agissant des défauts cachés. La teneur de l'exclusion de garantie ne pouvait donc pas échapper aux demandeurs.
d) Dès lors que la clause prévoit une exclusion totale de garantie, sous réserve de l'art. 199 CO, les demandeurs peuvent uniquement faire valoir la garantie pour les défauts à l'encontre de Y. dans l'hypothèse où ce dernier leur aurait frauduleusement caché le zonage au sens de l'art. 199 CO.
aa) L'art. 199 CO suppose que le vendeur connaisse l'existence du défaut et le dissimule consciemment, et enfin que cette dissimulation contrevienne aux règles de la bonne foi (Rüegg, Zusicherung und Freizeichnung, in Der Grundstückkauf, Zurich, 2010, p. 192-193).
Le dol par omission ne peut être admis qu'en cas de violation d'un devoir d'informer du vendeur (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 199 CO, N 3). Ce devoir peut trouver sa source dans le contrat, la loi, des principes généraux ou dans le rapport de confiance entre les parties, tel qu'il existe par exemple dans le cadre de la négociation du contrat (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 199 CO, N 3; arrêt du TF du 13.07.2005 [4C.16/2005], cons. 1.5). En général, on reconnaît un devoir d'informer du vendeur lorsque celui-ci doit admettre que le défaut connu de lui pourrait empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu par l'acheteur. Le vendeur est toutefois dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut admettre de bonne foi que l'acheteur réalisera sans autre la situation exacte; à cet égard, il suffit en principe que l'acheteur puisse s'en rendre compte en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. La dissimulation doit jouer un rôle déterminant dans la conclusion du contrat; cela n'est pas le cas si l'acheteur aurait de toute façon conclu aux mêmes conditions sans la tromperie. La dissimulation exige que le vendeur omette consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour l'acheteur. La dissimulation doit donc être intentionnelle, le dol éventuel étant suffisant. Le fardeau de la preuve de la dissimulation incombe à l'acheteur (arrêt du TF du 12.04.2011 [4A_70/2011], cons. 4.1).
L'obligation d'informer présuppose la connaissance effective du défaut par le vendeur, l'ignorance due à une négligence même grave ne suffisant pas (arrêt du TF du 20.08.2009 [4A_226/2009], cons. 3.2.3). La connaissance ne doit cependant pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (arrêt du TF du 12.04.2011 4A_70/2011, cons. 4.1).
bb) En l'espèce, il incombait aux demandeurs de prouver que Y. leur aurait frauduleusement caché l'affectation en ZUP des parcelles concernées. Sans se prononcer sur l'existence d'un devoir de Y. d'informer les époux A.X. et B.X. à cet égard, le Tribunal constate que cette preuve n'a pas été apportée. Y. soutient qu'il a informé les époux X. de l'affectation des biens-fonds en ZUP et il n'apparaît pas qu'il ait voulu cacher le zonage des parcelles aux demandeurs. On ne comprend en particulier pas pourquoi, s'il avait voulu cacher l'affectation en ZUP des biens-fonds, Y. aurait emmené les demandeurs à une réunion des copropriétaires, alors même que la question du zonage et de ses effets juridiques faisait l'objet de discussions entre ceux-ci, et aurait ainsi couru le risque que les époux A.X. et B.X*.* apprennent l'affectation des parcelles.
On ne peut par ailleurs que s'étonner que les demandeurs, s'ils avaient des projets concrets de construction comme ils le prétendent, ne se soient pas renseignés sur le zonage et la constructibilité des biens-fonds, alors même que l'acte de vente indiquait expressément qu'il pouvait exister des restrictions de droit public affectant la constructibilité des parcelles. Ils auraient facilement pu obtenir ces renseignements en s'adressant à la commune ou en consultant le SITN.
cc) Au vu de ce qui précède, la demande doit être rejetée en tant qu'elle concerne Y.
IV. Responsabilité du notaire
Les demandeurs reprochent à Me
Z. de ne pas les avoir informés de l'affectation en ZUP des parcelles, violant ainsi son devoir de renseigner.
Il convient dans un premier temps de déterminer dans quel cadre Me Z. est intervenue.
Le travail du notaire se
décompose en deux types d'activités: d'une part l'activité ministérielle, d'autre part les activités accessoires (ATF 126 III 370, cons. 7.a, 7.b). Ces deux types d'activités obéissent en partie à des règles différentes, s'agissant en particulier des obligations légales du notaire et de la responsabilité civile.
L'activité ministérielle comprend l'ensemble des opérations que le notaire est tenu d'accomplir comme officier public, en vertu de la loi réglant l'exercice du notariat. Cela englobe outre l'instrumentation proprement dite des actes, les opérations qui lui sont directement rattachées, telles que la préparation des actes et leur exécution, notamment l'encaissement et le versement du prix de vente au vendeur et les réquisitions d'inscription des actes auprès des registres publics. Les renseignements que le notaire fournit en cours d'instrumentation ou en relation avec celle-ci relèvent également de l'activité ministérielle, pour autant qu'ils s'agissent de renseignements juridiques, à l'exclusion d'informations économiques ou de conseil sur l'opportunité d'un acte, et que ces renseignements correspondent au devoir d'informer prévu par la législation (Mooser, Le droit notarial en Suisse, Berne, 2005, § 7-8, 12).
En l'espèce, Me Z. n'a pas participé aux discussions et négociations en rapport avec la vente de l'immeuble qui ont eu lieu entre les époux A.X. et B.X*.* et Y. Elle est intervenue uniquement dans le cadre de la préparation et de l'instrumentation de l'acte de vente en la forme authentique. Partant, Me Z. a uniquement agi dans le cadre de son activité ministérielle. Peu importe que ce soient les demandeurs qui l'aient contactée en premier. Selon l'art. 52 al. 2 LN, elle avait l'obligation de sauvegarder impartialement les intérêts des parties.
Lorsqu'il
accomplit une tâche imposée par la législation sur le notariat, le notaire exerce des actes de puissance publique. Ses relations avec ses clients relèvent du droit public et échappent aux dispositions sur le contrat de mandat. Sa responsabilité est réglée par le droit cantonal, réservé par l'art. 61 CO (Mooser, op. cit., § 296).
Selon l'art. 38 al. 1 LN, le notaire est civilement responsable de tout dommage qu'il cause dans l'exercice de ses fonctions, intentionnellement ou par négligence, soit d'une manière illicite, soit en violation de ses obligations contractuelles. L'art. 39 LN précise que la responsabilité civile du notaire est soumise aux dispositions du code des obligations.
Lorsque le droit cantonal renvoie au droit fédéral, comme en l'espèce, celui-ci s'applique à titre supplétif. La question de savoir si la responsabilité civile du notaire est régie par les art. 41ss CO ou 97ss CO est discutée depuis longtemps. La doctrine majoritaire et la jurisprudence penchent pour l'application des règles sur la responsabilité délictuelle (Mooser, op. cit., § 300). Dans le canton de Neuchâtel, le Tribunal cantonal a laissé ouvert la question de l'application des règles sur la responsabilité délictuelle ou de celle sur la responsabilité contractuelle (CC.2000.108 du 14 juin 2005, cons. 6).
Mais la question de l'application des règles des articles 41ss ou 97ss CO peut rester ici sans réponse, dans la mesure où il sera démontré que Me Z. n'a commis aucune violation de son devoir de renseigner, et partant qu'aucune violation d'un contrat, acte illicite ou faute ne peut lui être reproché.
Selon l'art. 52 al. 1 LN, le notaire
renseigne les parties sur la nature et les effets juridiques de l'acte qu'elles veulent faire dresser, sur la portée des obligations qu'elles entendent assumer et sur les dispositions légales à observer.
L'obligation du notaire de renseigner les parties trouve son fondement dans l'obligation qu'il a de connaître leur véritable volonté et de constater dans l'acte la concordance de leurs déclarations. C'est dans cette optique qu'il convient de déterminer quelles explications juridiques doivent être données aux parties, de façon à ce qu'elles puissent se déterminer en toute connaissance de cause. On n'exige en particulier pas du notaire qu'il renseigne les parties sur l'opportunité d'une transaction et les conséquences économiques de celle-ci, notamment à propos du prix convenu entre les parties (Mooser, op. cit., § 211, 225).
Le devoir de renseigner du notaire est limité, s'agissant des faits concernés, à ce que le notaire sait ou devait savoir au moment où la question de l'obligation se pose. L'information ne doit porter que sur ce qui présente un intérêt certain pour les parties et pour le contenu à donner à l'acte. Le notaire peut attendre des parties qu'elles fassent preuve d'une certaine diligence, dont la violation est de nature à écarter toute responsabilité (Mooser, op. cit., § 222-223).
En matière de vente immobilière, le notaire doit informer l'acheteur sur la situation juridique de l'immeuble telle qu'elle est révélée par le Registre foncier (Mooser, op. cit., Note de bas de page 577, ad § 233, p. 103).
La décision administrative, ou son absence, se rapportant à l'immeuble est une question de fait sur laquelle le notaire n'a pas à informer les parties, ni à se renseigner lui-même. Ainsi l'appartenance d'un immeuble à une zone prédéfinie en matière d'aménagement du territoire, et par conséquent la soumission à telle ou telle réglementation en matière de constructibilité est une question de fait, dont le notaire ne peut se charger du règlement concret que sur la base d'un mandat de droit privé. On peut cependant envisager que le notaire informe l'acheteur du zonage, sur la base de son devoir de sauvegarde des intérêts des parties, lorsque la constructibilité est à l'évidence exclue et qu'elle constitue le motif déclaré de l'acte pour celui-ci (Piotet, Application en droit immobilier, *in * L'obligation d'informer du notaire, Zurich, 2006, p. 175-176 N 2.5). Par ailleurs, la zone dans laquelle se situe l'immeuble, de même que la constructibilité du bien-fonds ne sont pas des éléments objectivement essentiels du contrat de vente immobilière (Tercier/Favre, op. cit., N 1065ss), de sorte que la mention de celle-ci n'a pas à figurer dans l'acte authentique dressé par le notaire.
Dès lors, contrairement à l'opinion des demandeurs, il n'appartenait pas à Me Z. de se renseigner, ni de les renseigner sur le zonage des parcelles. Elle a correctement rempli son devoir de renseigner les acheteurs en les informant de la situation juridique de l'immeuble telle qu'elle ressortait du Registre foncier. On ne peut lui reprocher l'omission de la commune de […]. En effet, bien qu'elle aurait dû le faire en vertu de l'art. 51 al. 2 LCAT, la commune de […] n'avait pas fait mentionner au Registre foncier l'inclusion des immeubles dans la ZUP.
Au surplus, les demandeurs n'ont pas démontré qu'ils avaient des projets de construction concrets ou que la constructibilité des parcelles était le motif essentiel de leur achat comme ils le prétendent, ni qu'ils en auraient informé Me Z. Partant, on ne peut pas considérer que le zonage des parcelles présentait un intérêt certain pour les acheteurs et pour le contenu à donner à l'acte. Au demeurant, on ne peut pas considérer que la constructibilité était manifestement exclue puisque l'affectation en ZUP ne ressortait pas du Registre foncier.
Ainsi, il apparaît que la défenderesse Me Z. n'avait pas à se renseigner et à informer les demandeurs du zonage des biens-fonds en question. Partant, aucune violation de son devoir de renseigner ne peut lui être reprochée. La demande doit donc également être rejetée en ce qui la concerne.
Au demeurant, on peine à
voir où se situerait le dommage des demandeurs, qui est une condition de la responsabilité du notaire. Les demandeurs allèguent qu'ils ont subi un dommage consistant en un prix supérieur à celui qu'ils auraient payé s'ils avaient eu connaissance du classement des parcelles en ZUP et de leur inconstructibilité. Ce raisonnement ne saurait être suivi.
Le dommage se définit comme une diminution involontaire du patrimoine net du lésé. Elle peut consister en une perte éprouvée ou un gain manqué. Selon la théorie de la différence, le dommage consiste en la différence entre le montant du patrimoine du lésé après l'évènement dommageable et le montant que ce patrimoine aurait atteint si l'évènement dommageable ne s'était pas produit (CR – Werro, ad art. 41 CO N 7).
La perte éprouvée consiste dans la diminution de la fortune, due soit à une diminution de l'actif, soit à une augmentation du passif.
Or en l'espèce, les demandeurs ont précisément payé le prix du marché, ce qui est attesté par deux experts et un témoin. L'expert mandaté de façon privée par les époux X. est lui-même parvenu à la conclusion que les biens-fonds concernés avaient à l'époque où a eu lieu la vente une valeur vénale de CHF 710'000.00, et ce en tenant compte de l'inconstructibilité du terrain. A., expert mandaté dans le cadre de la présente procédure, est pour sa part parvenu à une valeur vénale des biens-fonds à l'époque de la vente estimée à CHF 718'000.00, et ce en tenant compte de la réglementation applicable à ces parcelles. Enfin, le témoin B., courtière en immobilier, a déclaré que, même sans savoir quelle partie était constructible ou non, le bien valait bien un prix de CHF 730'000.00, au vu des aménagements, qui étaient bien faits. Force est de constater que les demandeurs ont acheté les biens-fonds au prix du marché, à un prix tenant compte du classement partiel des terrains en ZUP.
V. Les prétentions des demandeurs doivent donc être intégralement rejetées.
VI. Vu le sort de la cause, les frais sont mis à la charge des demandeurs. Ils devront en outre verser à une indemnité de dépens.
Vu les art. 38 et 52 LN, 404 al. 1 CPC, 83 OJN, 152ss, 295ss CPCN, 60ss TFrais,
par ces motifs :
1. Rejette intégralement la demande de A.X. et B.X*.*
2. Met les frais de la cause, arrêtés à CHF 12'670.70 au total, avancés par les demandeurs à raison de CHF 9'220.70, par le défendeur no 1 à raison de CHF 52.00 et par la défenderesse no 2 à raison de CHF 3'398.00, solidairement à la charge des demandeurs.
3. Condamne solidairement les demandeurs à payer à Y. et à Me Z. une indemnité de dépens de respectivement CHF 4'000.00 et CHF 12'000.00.
Boudry, le 7 mars 2013
Art. 197 CO
Garantie en raison des défauts de la chose
1. Objet de la garantie
a. En général
1 Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
2 Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait.
Art. 205 CO
Action en garantie
a. Résiliation de la vente ou réduction du prix
1 Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value.
2 Lorsque l'acheteur a intenté l'action rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le prix s'il estime que la résiliation n'est pas justifiée par les circonstances.
3 Si la moins-value est égale au prix de vente, l'acheteur ne peut demander que la résiliation.
Art. 211 CO
Obligations de l'acheteur
I. Paiement du prix et acceptation de la chose
1 L'acheteur est tenu de payer le prix conformément aux clauses du contrat et d'accepter la chose vendue, pourvu qu'elle lui soit offerte dans les conditions stipulées.
2 Sauf usage ou convention contraire, la réception doit avoir lieu immédiatement.