Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: HR.1995.1567
Autorité:
Date décision: 28.05.1998
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Homologation des honoraires du notaire. Action en responsabilité contre le notaire.
Résumé:
**L'une des Cour civiles du TC est compétente pour l'homologation, quelle que soit la valeur litigieuse.
Cependant, lorsque le défendeur à la requête en homologation fait valoir des dommages et intérêts contre le notaire, la Cour saisie de la requête n'est plus compétente dans le cadre d'une procédure sommaire. Il lui appartient de suspendre l'instruction de la requête et de fixer un délai au défendeur pour agir devant le tribunal compétent. Cette solution, qui résultait de la jurisprudence applicable sous l'ancienne loi, a été retenue dans la décision du 31 octobre 1995 de la Cour de céans (cons.4). L'article 50 al.3 LN consacre la même solution, avec cette différence que l'action introduite pour faire valoir l'exception de compensation suspend le caractère exécutoire de la décision en homologation - ce qui n'empêche donc pas d'instruire la requête.**
Articles de loi:
Art. 376ss CPCN Art. 50 LN (NE)
C O N S I D E R A N T
1. Dans sa requête, Me X. conclut pour l'essentiel à
la validation de différents mémoires de frais, émoluments et honoraires
adressés aux défendeurs pour un montant total de 70'460 francs après rem-
boursement de ses débours par 44'000 francs. Il expose en bref que ses
mémoires d'honoraires ont trait à plusieurs affaires traitées en 1989 et
1990 entre L. (agissant pour ses sociétés et les membres de sa
famille) et S. . Il s'agit particulièrement :
Neuchâtel par I. SA,
ment W. à Colombier par L. SA,
sement W. par les membres de la famille de
L. , soit l’épouse et les fils de L. .
2. Dans sa réponse, L. , agissant en son nom personnel
et comme représentant des autres défendeurs, conclut implicitement au re-
jet de la requête. Il met en cause la responsabilité du notaire à qui il
reproche en particulier d'avoir fait transférer au promettant-vendeur le
prix de vente de trois appartements en propriété par étage alors que lui-
même avait refusé de signer les actes de transfert immobilier du moment
que les unités d'étage n'étaient pas terminées et d'avoir dressé un pacte
d'emption défectueux, ce qui lui a causé un préjudice qui compense large-
ment les honoraires qui seraient dus à Me X. . Il fait valoir au
surplus que les parties sont convenues, moyennant le paiement effectué de
44'000 francs à valoir sur les honoraires et débours réclamés, de soumet-
tre à un tribunal arbitral le litige portant aussi bien sur la quotité des
honoraires réclamés que sur la responsabilité imputée au notaire.
Dans un deuxième échange d'écritures ordonné par le président de
la Cour civile, Me X. conteste les critiques émises par L. concernant la façon dont il a rempli son office et il considère que la prétention en dommages et intérêts est dénuée de tout fondement. Il allègue enfin qu'aucun compromis d'arbitrage n'a été signé entre parties dans cette affaire. Le représentant des défendeurs confirme sa position et demande l'administration des preuves qu'il a proposée.
3. a) L'une des cours civiles du Tribunal cantonal est compétente
pour trancher les contestations portant sur l'existence et le montant de
la créance relative aux émoluments et aux honoraires du notaire, quel
qu'en soit son montant (art.63 de la loi sur le notariat du 27.2.1973 -
ci-après aLN; actuellement art.48 de la loi sur le notariat du 26.8.1996,
en vigueur dès le 1.1.1998, ci-après LN).
Cependant, lorsque les défendeurs à la requête en homologation
font valoir des dommages et intérêts contre le notaire, la Cour saisie de
la requête n'est plus compétente dans le cadre d'une procédure sommaire.
Il lui appartient de suspendre l'instruction de la requête et de fixer un
délai aux défendeurs pour agir devant le tribunal compétent. Cette solu-
tion, qui résultait de la jurisprudence applicable sous l'ancienne loi, a
été retenue dans la décision du 31 octobre 1995 de la Cour de céans (cons.
4). L'article 50 al.3 LN consacre la même solution, avec cette différence
que l'action introduite pour faire valoir l'exception de compensation sus-
pend le caractère exécutoire de la décision en homologation - ce qui n'em-
pêche donc pas d'instruire la requête.
b) En l'espèce, il convient de distinguer selon que l'action en
responsabilité a ou non été introduite. A la suite de la décision du 31
octobre 1995, seuls l’épouse et les fils de L. ont ouvert action contre le notaire en paiement de 125'000 francs plus intérêts. Les autres défendeurs (L. , L. SA et I. SA) y ont renoncé; pour ces derniers, la suspension de la présente procédure ne se justifie ni au regard de la décision du 31 octobre 1995, ni au
regard du nouvel article 50 al.3 LN (à supposer qu'il soit applicable en
l'espèce).
Une solution "mixte" a été retenue lors de l'audience du 13 mai
1997 dans la procédure en responsabilité. Alors que le juge instructeur
proposait une continuation de la procédure d'homologation uniquement pour
les mémoires adressés à I. SA et à L. SA, les
parties ont convenu que (sous réserve d'un avis contraire et motivé de la
part de Me Z. représentant les demandeurs, avis qui n'a pas été don-
né) :
"La procédure d'homologation se poursuivra pour tous les
mémoires d'honoraires, contre les intimés I. SA (mémoire 3059.1), L. SA (mémoire 1563.2 et 3) et L. personnellement en sa quali-
té de débiteur solidaire (art.4 de l'arrêté fixant le tarif
des émoluments des notaires, RSN 166.31) des six mémoires,
soit y compris ceux concernant l’épouse et les fils de L.(mémoire 6335.15, 16 et 17)".
c) Selon l'article 62 aLN (repris en substance à l'art.43 LN),
le notaire a le droit de percevoir de ceux qui recourent à son ministère :
a) des émoluments pour les actes authentiques;
b) des honoraires pour les démarches, opérations et formalités
préparatoires ou subséquentes exigées par la passation des
actes;
c) le remboursement de ses débours.
Les émoluments sont tarifés par arrêté du Conseil d'Etat, tandis
que pour le surplus le notaire fixe ses honoraires en tenant compte de
l'importance de ses vacations et de la difficulté de l'affaire, les hono-
raires étant dus alors même que l'acte auquel ils se rapportent n'a pas
été passé (art.62 al.2 et 3 aLN, repris en substance aux art.44 et 45 LN).
Dans le cas d'espèce, il convient de distinguer deux situations
très différentes, selon que les mémoires d'honoraires du notaire n'ont pas
été contestés (cons.4 ci-après) ou au contraire qu'une contestation a été
élevée (cons.5 ci-après).
4. a) L'acquisition d'un immeuble au Rue Y. à
Neuchâtel par I. SA (doss.3059.1 du notaire) n'a donné
lieu à aucun problème particulier. Le mémoire, d'un montant de 28'350
francs, présentant un solde de 15'280 francs, n'est pas contesté par les
intimés; à preuve leurs observations du 5 avril 1995 puis celles du 2 oc-
tobre 1995 qui n'y font aucune allusion et portent sur d'autres points. En
dehors de toute contestation, il faut ainsi considérer que les intimés ont
admis implicitement ce montant. Au demeurant et vérification faite, il
apparaît que les émoluments sont comptés en application stricte du tarif
(RSN 166.31). Le montant sera homologué.
b) L'acquisition d'un immeuble complet dans le lotissement W. à Colombier par L. SA a donné lieu à des opérations relativement complexes. Dans un premier temps, et par acte du 19 septembre 1989, S. a cédé à L. SA une part indivise de son lotissement, ladite société constituant diverses cédules
hypothécaires. Les parties prévoyaient par ailleurs l'attribution ulté-
rieure à L. SA d'un immeuble avec le bâtiment terminé. L'acte
définitif passé le 15 mars 1990 est la réalisation de la promesse, mais à
des conditions différentes de celles prévues en septembre 1989. Le notaire
a facturé pour ces diverses opérations (doss.1563.2 et 1563.3) respective-
ment 30'850 francs et 11'170 francs. Le notaire réclame le solde non payé,
par respectivement 19'275 francs et 7'500 francs, soit en tout 26'775
francs.
Comme dans le cas ci-dessus (cons.4a), la Cour n'a pas de raison
d'examiner plus avant ces opérations et les émoluments et honoraires ré-
clamés, dès l'instant où les intimés n'en disent rien. Leurs observations
des 5 avril et 2 octobre 1995 ne portent aucunement sur ces objets. Il n'y
a pas de litige. En conséquence, les montants seront homologués.
c) Ce même 19 septembre 1989, S. promettait de
vendre à l’épouse et les fils de L. (tous représentés par L. ) cinq appartements du lotissement en construction à W. à Colombier. Ces promesses de vente étaient doublées d'un pacte d'emption pour garantir les promettants-acquéreurs de toute éviction. Pour ces opérations, le notaire a facturé 28'700 francs d'honoraires et émoluments, avec un solde de 16'475 francs impayé (doss.6335.15 du notaire).
Cette opération n'a donné lieu à aucun problème pour deux appar-
tements sur cinq, puisque les ventes ont pu être réalisées à la date pré-
vue (voir cons.4d ci-dessous, doss.6335.16 du notaire). Dans cette mesure,
il faut considérer que les opérations préliminaires que constituent les
promesses de vente et pactes d'emption ne sont pas litigieuses. En consé-
quence, les mémoires d'honoraires devraient être homologués sans restric-
tion, dans une proportion qui pourrait être fixée de manière identique à
celle de la valeur des immeubles en cause. On ne voit pas en effet quel
autre critère pourrait être choisi de manière utile, étant entendu que
rien ne justifie de ne pas homologuer la part de ce travail qui n'est
l'objet d'aucune contestation.
Dans ce cas, les immeubles vendus le 15 mars 1990 aux fils de L. totalisent 1'118'000 francs (553'000 francs + 565'000 francs). Les immeubles qui auraient dû être vendus le 15 juin 1990 à l’épouse et aux fils de L. totalisent une valeur de 1'683'000 francs (565'000 francs + 553'000 francs + 565'000 francs). La totalité des ventes prévues était ainsi de 2'801'000 francs, avec une proportion de 40 % pour les ventes effectives, et 60 % pour les ventes prévues. Ainsi, la partie non contestée de ce mémoire de 28'700 francs représenterait 11'480 francs (40 %); le solde impayé à ce jour étant de 16'475 francs, le 40 % devrait être tenu pour non contesté, soit 6'590 francs.
L. n'a pas ouvert action en responsabilité contre le
notaire, contrairement aux autres membres de sa famille. Partant, les ar-
guments que ces derniers pourront, le cas échéant, tirer de la procédure
en responsabilité ne vaudront que pour eux seuls. L'exception de compensa-
tion est en effet constituée par une déclaration du débiteur qui fait con-
naître au créancier son intention de l'invoquer (art.124 al.1 CO). L. ayant ici renoncé à ouvrir action, il perd le droit de se préva-
loir des éventuelles fautes du notaire et d'invoquer compensation avec le
montant des mémoires d'honoraires. Sa situation de débiteur solidaire n'y
change rien, en ce sens qu'il ne profitera pas de l'exception et des
moyens soulevés par les trois demandeurs en responsabilité. Autrement dit
et pour ce qui le concerne, L. est tenu intégralement de ce
montant d'honoraires.
Seuls l’épouse et les fils de L. peuvent se prévaloir de l'introduction de l'action pour s'opposer au paiement du 60 % de ce mémoire dans l'attente du sort de cette action. La part contestée du mémoire d'honoraires se rapporte en effet très directement à l'objet du procès en responsabilité : les demandeurs font valoir, notamment, que la promesse de vente était imparfaite et que le droit d'emption était rédigé de manière défectueuse, ce qui leur a causé un dommage. Si leur action est reçue, ils pourront d'abord compenser leur dette d'honoraires (pour la partie non contestée de 40 %) avec le montant que leur devrait le notaire.
Ensuite, pour la part de 60 % se rapportant à la contestation, il appar-
tiendra à la Cour de dire non seulement si l'action est fondée, mais aussi
dans quelle mesure une exécution éventuellement défectueuse du mandat au-
torise les demandeurs à refuser, en plus, le paiement de cette part de
60 % des honoraires.
Au vu de ce qui précède, l'entier du mémoire sera homologué à
l'endroit de L. , en sa qualité de débiteur solidaire envers le
notaire (art.63 al.3 aLN; 47 al.2 LN). Pour les trois intimés qui agissent
en responsabilité, il convient de dire que l'homologation du mémoire reste
entièrement en suspens, conformément à la décision du 31 octobre 1995 et
au procès-verbal du 13 mai 1997 (cons.3b ci-dessus).
d) Comme on l'a vu ci-dessus, deux des appartements promis-ven-
dus le 19 septembre 1989 ont effectivement été vendus le 15 mars 1990. Ces
opérations font l'objet de la note d'honoraires de 9'910 francs, avec un
solde impayé de 7'580 francs (doss.6335.16 du notaire). Cette vente n'est
pas litigieuse et les intimés n'en disent rien dans les observations des 5
avril et 2 octobre 1995 . Partant, ce mémoire doit être homologué en ce
qui concerne L. , comme débiteur solidaire. S'agissant en re-
vanche des acquéreurs, soit les fils de L. , qui ont introduit
l'action en responsabilité contre le notaire, ils ne peuvent en l'état
être tenus de régler les honoraires, dont le montant pourrait entrer en
compensation avec celui réclamé en responsabilité au notaire.
5. La dernière opération immobilière a trait aux trois autres ap-
partements promis-vendus par acte du 19 septembre 1989 (cons.4c ci-dessus)
et dont la vente aurait dû avoir lieu le 15 juin 1990. Ces ventes ont bien
eu lieu, mais au moyen d'une réquisition qui n'est intervenue que le 10
décembre 1993 (Doss.CC 00611, D.4/14). Le mémoire d'honoraires du notaire,
d'un total de 5'480 francs, impayé à concurrence de 5'000 francs
(doss.6335.17 du notaire) est au centre de la contestation. Comme on l'a
vu ci-dessus (cons.4c), seuls les trois demandeurs à l'action en respon-
sabilité pourront, le cas échéant, s'en prévaloir pour ne pas régler le
mémoire; L. lui-même n'a pas ouvert action, en sorte qu'il a
perdu le bénéfice d'une éventuelle exception de compensation. Le mémoire
sera dès lors homologué uniquement pour ce qui concerne ce dernier.
6. La société L. SA a été déclarée en faillite le 16
mai 1995 et la clôture faute d'actifs suffisants ordonnée le 28 août 1995.
La procédure spéciale prévue à l'article 134 ORI pour trois immeubles
ayant appartenu à la faillie a été continuée (communication du préposé à
l'Office des faillites du district de Boudry, du 22.1.1998). La liquida-
tion spéciale a été clôturée à son tour par ordonnance du 2 février 1998.
La société est radiée (FO no 11 du 11.2.1998, et no 23 du 25.3.1998).
L'homologation des mémoires concernant cette société ne peut dès lors être
prononcée qu'à l'égard de L. , responsable solidaire vis-à-vis
du notaire.
Le notaire s'est déjà remboursé à concurrence de 44'000 francs
pour les frais proprement dits qu'il a reversés à des tiers (tels le
droit de timbre, versements au RF pour les extraits et inscriptions). Le
solde des mémoires totalise 70'460 francs, selon le résumé annexé à la
requête (D.1g); il concerne les émoluments tarifés et les honoraires li-
bres. L'homologation interviendra pour ce montant de 70'460 francs à l'en-
droit de L. , et pour le montant de 15'283 francs à l'endroit
de I. SA. Il ne sera pas homologué, mais laissé en suspens
à l'endroit de l’épouse et des fils de L..
Les mainlevées d'opposition seront prononcées dans la même mesu-
re, sauf à l'endroit de I. SA, dont le siège est hors du
canton. En effet, l'article 50 al.2 LN ne confère plus à la décision ren-
due par la Cour de céans valeur de jugement exécutoire au sens de la LP.
L'opposition de I. SA ne peut dès lors pas être levée par
la présente décision (ATF 107 III 60), ni cette société condamnée au paie-
ment. Enfin, une somme disponible de 650 francs sera imputée sur le mon-
tant des mémoires homologués, comme l'a déjà fait le notaire dans son dé-
compte du 23 février 1995. En revanche les intérêts moratoires, réclamés
dans les poursuites, ne peuvent pas être alloués ici, faute par le requé-
rant de les avoir réclamés aussi en procédure (voir sa conclusion no 1, et
l'art.56 al.1 CPC).
7. Les défendeurs qui succombent supporteront les frais et les dé-
pens de la procédure, la part de frais liée à l'instruction éventuelle de
la cause envers les trois intimés, soit l’épouse et les fils de L.,
étant réservée. Il n'y a pas lieu à dépens, le notaire agissant ici sans
mandataire.
Par ces motifs
LA Ie COUR CIVILE
1. Homologue le mémoire d'honoraires de Me X. du 15 février
1991 (3059.1, I. SA) et condamne L. à en
payer le solde par 15'280 francs.
2. Homologue les mémoires d'honoraires de Me X. du 30 avril
1991 (1563.2 et 3) et condamne L. à en payer le solde par
26'775 francs en tout (19'275 et 7'500 francs).
3. Homologue, à l'égard de L. , les mémoires d'honoraires du 30
avril 1994 de Me X. (6335.15, 16 et 17) et condamne L. à en payer le solde par 29'055 francs en tout (16'475, 7'580 et 5'000 francs).
4. Prononce la mainlevée définitive de l'opposition faite par L. au commandement de payer no … à concurrence de 70'460 francs.
5. Condamne solidairement I. SA et L. à une part des frais de la procédure, avancée par le requérant, et arrêtée à 220 francs.
6. Condamne L. à une part des frais de la procédure, avancée
par le requérant, et arrêtée à 1'100 francs.
7. Dit que l'homologation des mémoires concernant l’épouse et les fils de L. reste en suspens, en ce qui les concerne, jusqu'à
droit connu dans l'action en responsabilité dirigée contre Me X. .
Neuchâtel, le 28 mai 1998