Aménagement du territoire. Changement d’affectation d’un atelier en salle de concert. Besoin en places de stationnement.

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N° dossier: CDP.2024.103

Autorité: CDP

Date décision: 13.10.2025

Publié le: 06.11.2025

Revue juridique: RJN 2025, P.472

Titre: Aménagement du territoire. Changement d’affectation d’un atelier en salle de concert. Besoin en places de stationnement.

Résumé:

**Lorsque l’exigence des préavis est imposée par la loi, comme en matière de droit des constructions, ceux-ci constituent manifestement un élément essentiel du dossier et non des documents internes. Émanant de services spécialisés et portant généralement sur des questions techniques, les préavis constituent des documents officiels et des moyens de preuve dont le poids est certain. L’autorité généralement les suit; elle ne peut s’en écarter sans nécessité et sans en justifier les raisons. Par conséquent, ces préavis doivent figurer au dossier, vu que la partie a le droit de consulter un dossier complet avant que l’autorité ne statue.

Le préavis complémentaire du SPCH du 8 avril 2020 relatif au nombre de places de stationnement est imposé par la loi (cf. art. 31 al. 1 LConstr). Il constitue dès lors indéniablement un élément essentiel du dossier, et non un simple document interne échappant au droit des parties d’être entendues.**

Articles de loi:

Art. 29 al. 2 CST.F/1999 Art. 31 al. 1 LCONSTR Art. 32 LPJA Art. 14 RELCONSTR Art. 26 al. 1 RELCONSTR Art. 27 RELCONSTR Art. 29 al. 3 RELCONSTR Art. 30 RELCONSTR Art. 34 RELCONSTR Art. 35 RELCONSTR Art. 36 RELCONSTR

A. A.________ est propriétaire de neuf des dix unités d'étage de la propriété par étages constituée dans l'immeuble sis sur le bien-fonds n° 2895 du cadastre de Saint-Aubin-Sauges, en zone industrielle. L'immeuble attenant directement à l’est, construit sur les bien-fonds nos 2896 et 2897 du même cadastre, est pour sa part la propriété de B.________ Sàrl. Le 12 décembre 2016, cette dernière a déposé une demande de permis de construire tendant au changement d’affectation de locaux situés sur la parcelle no 2896 d'un atelier en salle de concert. Par deux décisions séparées du 23 octobre 2017, le Conseil communal de La Grande Béroche (ci-après : le conseil communal) a levé l’opposition formée par A.________ contre ce changement d’affectation, respectivement, a délivré le permis de construire ainsi demandé.

Saisi d’un recours contre ces deux décisions séparées, admettant le changement d’affectation d’un atelier en salle de concert sur l’article n° 2896, le Conseil d’Etat l’a partiellement admis et rejeté pour le surplus par décision du 10 avril 2019. En substance, il a notamment considéré que les éléments au dossier ne permettaient pas d’apprécier, en toute connaissance de cause, la manière dont le besoin en places de stationnement avait été calculé, ni de déterminer si celles-ci –notamment celles destinées aux personnes en situation de handicap – respectaient les prescriptions légales, et si la création des places projetées n’empiétait pas sur les besoins globaux du quartier. Il convenait ainsi de renvoyer l’affaire au conseil communal pour complément d’instruction sur ce point.

Par arrêt du 16 janvier 2020, la Cour de droit public du Tribunal cantonal a déclaré irrecevable le recours formé par A.________ contre la décision précitée du Conseil d’Etat, au motif que celle-ci constituait une décision incidente.

Le conseil communal a repris l’instruction et a rendu deux décisions séparées le 18 août 2022, complétant le permis de construire et la levée d’opposition du 23 octobre 2017. Il a arrêté le nombre de places de stationnement à réaliser à 30, en prenant en compte la desserte faible en transports publics et en se fondant sur le préavis du Service des ponts et chaussées (ci-après : SPCH) rendu le 8 avril 2020 par courriel. Il a ajouté que les places situées sur le bien-fonds n° 2901, dont A.________ est copropriétaire, n’étaient pas comptabilisées et que le nombre de places nécessaires pour la création de la salle de concert était largement atteint. Tant le besoin en places de stationnement pour les voitures, y compris pour les personnes à mobilité réduite, que celui pour les vélos étaient couverts ; en particulier la Commune de la Grande Béroche (ci-après : la commune) mettait à disposition 30 places, l’entreprise C.________ Sàrl 10 places et D.________ (DD.________ SA) 21 places. Concernant la place de stationnement pour personne à mobilité réduite et la zone de stationnement pour les deux-roues (vélos), respectivement 1 et 10 places étaient exigées. La place pour les personnes à mobilité réduite avait déjà été intégrée au projet et approuvée par le canton en date du 19 septembre 2017. La zone de stationnement pour les deux-roues, qui n’était pas contestée, a été définie sur la parcelle n° 2897. Le conseil communal a aussi prescrit que les emplacements prévus pour les places de stationnement, de même que la zone vélos, devaient être indiqués sur un plan et sur des panneaux d’indication. Il a enfin retenu que les servitudes de passage relevaient du droit privé et n’étaient pas à traiter dans le cadre d’une procédure administrative. En outre, étaient annexés aux deux décisions, une convention entre le tiers intéressé et la commune du 2 septembre 2020, une attestation de C.________ Sàrl du 20 mai 2020, une attestation de E.________ du 26 mai 2020, une attestation de D.________ (DD.________ SA) du 22 juin 2022 (toutes concernant les places de stationnement), des plans des zones de stationnement, un plan approuvé par le conseil communal du 19 septembre 2017, ainsi qu’un planning prévisionnel pour la salle de concert.

Saisi par A.________ d’un recours contre ces deux décisions, le Conseil d’Etat l’a rejeté par décision du 13 mars 2024. En substance, il a écarté le grief de la violation du droit d’être entendu, considérant que, même si le préavis du SPCH n’avait pas été transmis au prénommé, celui-ci avait pu valablement faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure de recours, de sorte que la violation alléguée avait été réparée. Il a également refusé d’entrer en matière sur le grief relatif à l’insuffisance de places de stationnement, au motif que le recourant ne retirerait aucun avantage personnel et pratique à l’annulation ou à la modification de la décision du conseil communal. Il a ajouté que, quoi qu’il en soit, les places de stationnement étaient déjà existantes et ne devaient pas être créées, de sorte qu’elles n’avaient pas à faire l’objet d’une servitude de droit privé assortie d’une mention au registre foncier au profit de la commune.

B. A.________ interjette recours devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre la décision précitée du Conseil d’Etat, en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation, principalement, au renvoi de la cause au conseil communal, voire au Conseil d’Etat, pour nouvelle décision au sens des considérants et, subsidiairement, à la réforme de la décision attaquée, ainsi qu’à celle du 18 août 2022 du conseil communal, en ce sens que la demande de permis de construire du tiers intéressé soit rejetée. En substance, il soutient qu’en lui ayant nié un intérêt personnel à invoquer le besoin en places de stationnement, alors même qu’il est particulièrement touché en tant que voisin direct du projet, le Conseil d’Etat a violé l’article 32 LPJA. De même, il invoque une violation de son droit d’être entendu, d’une part, au motif qu’il n’a pas pu s’exprimer sur le préavis du 8 avril 2020 du SPCH – celui-ci ne lui ayant pas été transmis – et, d’autre part, en raison du défaut de motivation du prononcé querellé, en ce qu’il ne répondrait qu’à un seul des griefs soulevés au fond et, au surplus, au moyen d’une motivation succincte. Enfin, il se prévaut d’une violation des articles 26 et suivants RELConstr. Plus exactement, il se plaint que le besoin en places de stationnement de la salle de concert projetée a été considéré comme satisfait compte tenu des arrangements passés par le tiers intéressé avec la commune, respectivement, avec diverses entreprises, alors même que ces arrangements ne faisaient l’objet ni d’une servitude de droit privé ni d’une mention au registre foncier au profit de la commune et qu’ils ne seraient, quoi qu’il en soit, pas aptes à répondre audit besoin.

C. Dans ses observations, le Conseil d’Etat conclut au rejet du recours. En résumé, se référant pour l’essentiel à la décision attaquée, il conteste une violation du droit d’être entendu quant à la possibilité pour le recourant de se déterminer sur le préavis du 8 avril 2020 du SPCH. En effet, celui-ci avait été repris « mot pour mot » dans le courrier du conseil communal du 15 avril 2020, et transmis au recourant en date du 4 novembre 2020. Il considère également que le fait qu’il soit entré en matière, dans sa décision du 10 avril 2019, ne préjugeait en rien de l’intérêt personnel du recourant concernant la problématique du nombre de places de stationnement ; dans ce prononcé, il s’était limité à constater que le dossier n’était pas complet.

Pour sa part, dans sa détermination, le tiers intéressé conclut, sous suite de frais et dépens, principalement à l’irrecevabilité du recours et, subsidiairement, à son rejet. Il expose, tout d’abord, que le projet de changement d’affectation respecte en tous points la législation cantonale, conformément aux décisions rendues par le Conseil d’Etat, respectivement la Cour de droit public, et que seule demeure litigieuse la question des places de stationnement. A cet égard, il estime que le recourant n’a pas qualité pour recourir contre la décision litigieuse, faute d’intérêt juridiquement protégé. Il conteste toute violation du droit d’être entendu du recourant. Quant au nombre de places de stationnement, il explique pouvoir mettre 61 places à disposition des usagers, alors que seules 30 places sont requises et qu’au surplus, si le nombre de places devait s’avérer insuffisant, une taxe de remplacement serait perçue.

Le conseil communal déclare n’avoir pas d’observations complémentaires à formuler.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Le recourant fait valoir que son droit d’être entendu a été violé, au motif que le préavis du SPCH du 8 avril 2020 ne lui aurait pas été transmis par l’intimé, avant le prononcé de sa décision, de sorte qu’il n’aurait pas été en mesure de se déterminer sur son contenu. Compte tenu de son caractère formel, ce grief doit être examiné en premier lieu, car il est de nature à entraîner, en cas de violation avérée, l’annulation de la décision attaquée indépendamment des chances de succès au fond (ATF 142 II 218 cons. 2.8.1, 139 I 189 cons. 3).

a) Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle ancrée à l'article 29 al. 2 Cst. féd. Il comprend, en particulier, le droit pour la personne concernée de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d'avoir accès au dossier, celui de participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos. Il s'agit de permettre à une partie de pouvoir mettre en évidence son point de vue de manière efficace (ATF 145 I 167 cons. 4.1, 142 III 48 cons. 4.1.1 et les arrêts cités). Le droit d’être entendu est à la fois une institution servant à l'instruction de la cause et une faculté de la partie, en rapport avec sa personne, de participer au prononcé de décisions qui lèsent sa situation juridique (arrêt du TF du 19.07.2018 [8C_670/2017] cons. 7.2 et les arrêts cités). En tant que l’un des aspects du droit d’être entendu, le droit de consulter le dossier implique que l’autorité qui verse au dossier de nouvelles pièces dont elle entend se prévaloir dans son prononcé est tenue en principe d’en aviser les parties, même si elle estime que les documents en question ne contiennent aucun nouvel élément de fait ou de droit ; selon les circonstances, il suffit cependant qu’elle tienne les pièces à disposition des parties (arrêt du TF du 16.12.2010 [9C_354/2010] cons. 2.2 et les réf. cit.).

b) Le conseil communal est l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire (art. 29 LConstr.). Avant d'octroyer le permis de construire, le conseil communal sollicite le préavis des services concernés de l'Etat (art. 31 al. 1 LConstr.). Par principe, le préavis d'une autorité ne lie ni l'administré ni l'administration et ne constitue pas une décision susceptible de recours si bien que la partie n'a pas un droit à être entendue par l'autorité de préavis. Il est toujours possible de contester le contenu du préavis, soit dans la détermination qui pourrait être requise des parties par l'autorité de décision, soit dans la phase ultérieure du recours (arrêt de la Cour de droit public du 02.06.2020 [CDP.2019.383] cons 2b ; Bovay, Procédure administrative, 2015, p. 189 ; ** Zen-Ruffinen**, Droit administratif et procédure administrative, vol. II : procédure et justice administrative, 2025, n. 926).

Le Tribunal fédéral a jugé que le droit de consulter le dossier s'étend à toutes les pièces de la procédure qui sont à la base de la décision, sans qu'il ne soit nécessaire de faire valoir un intérêt particulier et indépendamment du fait que, du point de vue de l'autorité, les pièces en question soient importantes pour l'issue de la procédure (ATF 144 II 427 cons. 3.1.1, 132 V 387 cons. 3.2 ; arrêts du TF des 20.09.2023 [2C_67/2023] cons. 3.2 et 10.10.2014 [1C_159/2014] cons. 4.3). Les préavis établis par une autorité d'instruction à l'attention de l'autorité décisionnelle relèvent, en principe, des documents internes non soumis au droit d'être entendu des parties, sous réserve d'une réglementation spéciale contraire (ATF 131 II 13 cons. 4.2, 117 Ia 90 cons. 5b ; arrêts du TF des 20.09.2023 [2C_67/2023] cons. 3.2, 03.08.2023 [2C_915/2022] cons. 4.3 et 20.06.2023 [2C_804/2022] cons. 7.1). Ce genre de document n'a en effet pas de conséquence juridique directe sur la situation de l'intéressé et est considéré comme un acte interne à l'administration, destiné à faciliter la tâche de l'organe de décision, qui doit se former une opinion sur l'affaire à traiter (ATF 129 II 497 cons. 2.2, 125 II 473 cons. 4a, 116 Ib 260 cons. 1d). Toutefois, lorsque l’exigence des préavis est imposée par la loi, comme en matière de droit des constructions, ceux-ci constituent manifestement un élément essentiel du dossier et non des documents internes. Émanant de services spécialisés et portant généralement sur des questions techniques, les préavis constituent des documents officiels et des moyens de preuve dont le poids est certain. L’autorité généralement les suit ; elle ne peut s’en écarter sans nécessité et sans en justifier les raisons. Par conséquent, ces préavis doivent figurer au dossier, vu que la partie a le droit de consulter un dossier complet avant que l’autorité ne statue. Une commune qui refuse de donner connaissance du procès-verbal de la commission d’urbanisme, se bornant à en donner le résultat viole le droit d’être entendu de la partie (Zen-Ruffinen, op. cit., nos 925-926).

c) En l’occurrence, le préavis complémentaire du SPCH du 8 avril 2020 relatif au nombre de places de stationnement est imposé par la loi (cf. art. 31 al. 1 LConstr.). Il constitue dès lors indéniablement un élément essentiel du dossier, et non un simple document interne échappant au droit des parties d’être entendues, contrairement à ce que soutient le Conseil d’Etat dans ses observations sur recours. Dans la mesure où l’intimé entendait s’en prévaloir dans son prononcé, il était tenu d’en aviser le recourant, même s’il estimait que le préavis en question ne contenait aucun nouvel élément de fait ou de droit. Ceci étant, au regard des éléments du dossier, une violation du droit d’être entendu du recourant ne saurait être retenue, dès lors que, par courrier du 15 avril 2020, le conseil communal a repris, pour ainsi dire in extenso, les termes du préavis litigieux afin d’indiquer au tiers intéressé que le calcul qu’il avait opéré quant au besoin en places de stationnement s’avérait erroné. Il y est notamment indiqué que le SPCH a examiné la demande du tiers intéressé. La correspondance précitée a ensuite été communiquée au recourant le 4 novembre 2020, soit antérieurement au prononcé de la décision du conseil communal (18.08.2022). A cet égard, on relèvera que le recourant, par l’entremise de son mandataire, a accusé réception dudit courrier et sollicité une prolongation de délai afin de pouvoir se déterminer sur son contenu. Dans ses observations du 30 novembre 2020, le recourant a pris position sur les termes dudit préavis, faisant notamment valoir que les calculs relatifs aux places de stationnement ne prenaient pas en considération un appartement que le tiers intéressé projetait d’aménager dans les combles de l’immeuble sis sur la parcelle n° 2896. S’il y a lieu de reconnaître que le conseil communal aurait dû communiquer le préavis litigieux directement au recourant – en l’annexant par exemple à son courrier du 4 novembre 2020 – il n’en demeure pas moins que la transmission de la copie de la correspondance du 15 avril 2020 lui a permis de prendre connaissance du contenu dudit préavis et ne l’a nullement entravé dans l’exercice de ses droits à cet égard. Le recourant ne soutient d’ailleurs pas le contraire. Partant, aucune violation de son droit d’être entendu ne saurait être retenue, sous cet angle et le grief y relatif doit être rejeté.

3. Dans un second grief de naturelle formelle, le recourant se plaint, à nouveau, d’une violation de son droit d’être entendu, au motif que le prononcé querellé ne répondrait qu’à un seul de ses arguments et, au surplus, au moyen d’une motivation succincte.

a) La jurisprudence a déduit du droit d’être entendu, garanti par l’article 29 al. 2 Cst. féd., l’obligation pour l’autorité de motiver sa décision afin que le justiciable puisse la comprendre ainsi que l’attaquer utilement s’il y a lieu, et que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle. L’autorité doit mentionner au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en toute connaissance de cause. Elle n’a toutefois pas l’obligation d’exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuves et griefs invoqués par les parties, mais peut se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige (ATF 142 II 154 cons. 4.2, 138 IV 81, cons. 2.2).

b) En l’espèce, la lecture de la décision entreprise permet de comprendre que le Conseil d’Etat a, dans un premier temps, considéré que le recourant n’était pas fondé à se prévaloir du grief relatif à l’insuffisance des places de stationnement et, dans un second temps, retenu que, lesdites places étant déjà existantes et ne devant pas être créées, il n’y avait pas lieu qu’elles fassent l’objet d’une servitude de droit privé, assortie d’une mention au registre foncier. S’il est exact que la décision querellée est sommaire s’agissant du second aspect, il apparaît cohérent que le Conseil d’Etat n’ait pas estimé nécessaire de se prononcer plus avant sur les griefs matériels du recourant, dès lors qu’il a admis qu’il n’y avait pas lieu d’entrer en matière faute pour celui-ci d’en retirer un avantage personnel et pratique. Or, l’ensemble des moyens soulevés par l’intéressé se rattachaient à cette problématique. En d’autres termes, on ne distingue pas pour quelles raisons le Conseil d’Etat aurait été tenu de se prononcer sur l’ensemble des griefs matériels du recourant, alors même qu’il avait considéré que celui-ci ne disposait pas de la qualité pour se prévaloir d’une violation des normes cantonales régissant le nombre de places de stationnement en lien avec un projet de changement d’affectation. La réflexion suivie par l’autorité inférieure n'a d’ailleurs pas échappé au recourant, qui dans son écriture devant la Cour de céans a précisément attaqué la décision du Conseil d’Etat sur ce point. En réalité, par sa critique formulée sous l'angle du droit d'être entendu, le recourant remet en cause l’avis de l’autorité précédente ; cette critique se confond donc avec ses griefs au fond, qui seront examinés ci-après.

Également sous l’angle d’un défaut de motivation, la violation du droit d'être entendu invoquée par l’intéressé s'avère mal fondée et doit être rejetée.

4. Le recourant se plaint d’une violation de l’article 32 LPJA, au motif que le Conseil d’Etat a nié son intérêt personnel à invoquer des dispositions de droit public des constructions, spécifiquement en matière de besoin en places de stationnement, alors qu’en qualité de voisin direct du projet, il serait particulièrement touché par la décision attaquée. Il soutient que, dans sa décision du 10 avril 2019, le Conseil d’Etat aurait admis la recevabilité de son grief, en renvoyant la cause au conseil communal pour instruction complémentaire sur la question du besoin en places de stationnement. La question de la recevabilité du grief invoqué, de même que celle de savoir si le Conseil d’Etat, dans sa décision du 10 avril 2019, avait ou non implicitement reconnu la qualité pour agir du recourant, soulève des questions qui sont indissociables de l’examen de la cause au fond. Par conséquent, ce moyen qui se confond largement avec la violation du droit, sera examiné ci-après avec le fond du litige. A toutes fins utiles, on notera que la Cour de céans examine la violation du droit, à l’instar du Conseil d’Etat, avec un plein pouvoir de cognition (art. 33 let. a LPJA) et que, conformément à la jurisprudence, un renvoi de la cause sans examen du fond constituerait en l’occurrence, quoi qu’il en soit, une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 cons. 2.8.1).

5. a) Le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 121 II 171 cons. 2b). La proximité avec l'objet du litige ne suffit pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre l'octroi d'une autorisation de construire. Le recourant doit retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée ; il doit ainsi invoquer des dispositions du droit public des constructions susceptibles d'avoir une incidence sur sa situation de fait ou de droit ; peu importe à cet égard que ces dispositions ne soient pas destinées à protéger le recourant ; toutefois, de manière à endiguer l'action populaire, la seule poursuite d'un intérêt général et abstrait à la correcte application du droit ne suffit pas (ATF 137 II 30, cons. 2.2.3 ; arrêt du TF du 28.04.2014 [1C_754/2013] cons. 3.1). Il ressort de l’arrêt du Tribunal fédéral du 17 juin 2010 (1C_477/2009) cons. 5.1, que celui-ci a reconnu la qualité des voisins pour invoquer une violation des normes communales ou cantonales fixant le nombre de places de stationnement en relation avec un projet de construction lorsque celui-là était jugé insuffisant car le manque de places de parc pourrait engendrer des nuisances pour le voisinage en raison des allers et venues des usagers à la recherche d'un endroit pour se garer (arrêt du TF du 13.06.2008 [1C_465/2007] cons. 1.1). Il a laissé en revanche indécise la question de savoir si les voisins étaient habilités à contester un projet de construction en invoquant l'absence de places de stationnement pour handicapés (arrêt du TF du 18.10.2007 [1C_32/2007] cons. 2.5).

b) Selon l’article 26 al. 1 RELConstr., dans sa teneur en vigueur au moment ici déterminant, toute construction ou installation nouvelle ou faisant l'objet d'importantes transformations ou d'un changement d'affectation doit disposer, sur fonds privés et à proximité, de places de stationnement pour les véhicules automobiles, pour les deux-roues motorisés, pour les vélos ainsi que de places de stationnement destinées à couvrir des besoins particuliers. L’article 27 RELConstr. indique que sont considérés comme besoins limites les besoins en places de stationnement d'une construction ou d'une installation desservie exclusivement par la voiture particulière (al. 1) ; les besoins limites sont fixés selon l'annexe 1 en fonction de l'affectation des constructions ou des installations ; les communes peuvent fixer les besoins limites, dans leurs règlements communaux, pour autant que ceux-ci restent dans les limites de l'annexe 1 (al. 2). Les cas non prévus dans l'annexe 1 sont résolus sur la base des normes de l'Union des professionnels suisses de la route (al. 4). Selon la norme VSS 40'281 « Stationnement – Offre en cases de stationnement pour les voitures de tourisme », en vigueur depuis le 31 mars 2019, les besoins limites en cases de stationnement pour l’affectation d’un local en « théâtre, opéra, salle de concert » correspondent à 0,2 case par place assise.

Le nombre de places de stationnement à réaliser est déterminé à partir des besoins limites, qui sont le cas échéant réduits en fonction des possibilités de transfert modal, d'utilisation multiple des places de stationnement ou d'autres impératifs liés à la protection de l'environnement ou des sites (art. 28 RELConstr.). Selon l’article 29 RELConstr., le conseil communal détermine le nombre de places de stationnement à réaliser (al. 1) ; le nombre de places de stationnement à réaliser est fixé dans le cadre de la procédure de permis de construire, le cas échéant de la sanction préalable, pour autant qu'il ne l'ait pas déjà été dans le cadre de la procédure d'adoption d'un plan spécial ou d'un plan de quartier (al. 2) ; les places de stationnement peuvent être créées sur un bien-fonds différent, mais à proximité du projet concerné ; elles font alors l'objet d'une servitude de droit privé, doublée d'une mention au registre foncier au profit de la commune (al. 3). Aux termes de l’article 30 RELConstr., par transfert modal, on entend le remplacement de la voiture particulière par les transports publics, la marche, le vélo ou le vélomoteur (al. 1). La réduction en fonction du transfert modal est déterminée selon l'annexe 2 (al. 2). L’article 34 RELConstr. prévoit en outre qu’en plus du nombre de places de stationnement à réaliser, le conseil communal peut exiger des places de stationnement destinées à couvrir des besoins particuliers liés à des activités particulières telles que la livraison de marchandises ou le stationnement de véhicules de service (al. 1). Des places de parc pour les personnes handicapées physiques et sensorielles sont créées conformément à l'article 14 du règlement (al. 2). A teneur de l’article 14 RELConstr., à proximité des entrées des constructions et installations concernées, une ou plusieurs places de parc surdimensionnées, signalées comme telles, sont créées (al. 1) ; dans la mesure du possible, lesdites places sont situées sur une surface plane (al. 2). L’article 35 RELConstr. indique quant à lui que pour les deux-roues, des places de stationnement doivent être aménagées en nombre suffisant (al. 1) ; le conseil communal en fixe le nombre en tenant compte de l'affectation des bâtiments. Enfin, conformément à l’article 36 RELConstr., si les places de stationnement correspondant au nombre de places de stationnement à réaliser ne peuvent pas être réalisées, le conseil communal peut exiger le paiement d'une taxe de remplacement (al. 1) ; la taxe de remplacement n'est pas due s'agissant des places pour les deux-roues (al. 2).

Le règlement des constructions de Saint-Aubin-Sauges du 23 septembre 2008 (ci-après : le règlement communal) renvoie au RELConstr. s’agissant du nombre de places de stationnement à réaliser (art. 5.1 al. 2 du règlement communal).

c) En l’espèce, le recourant invoque une insuffisance des places de stationnement au sens des articles 26 ss RELConstr., motif pris que les arrangements passés par le tiers intéressé avec la commune, respectivement, avec diverses entreprises ne pourraient pas être pris en considération pour évaluer la question de la suffisance des places de stationnement, car ces arrangements ne font l’objet ni d’une servitude de droit privé ni d’une mention au registre foncier au profit de la commune. Il soutient que ces arrangements ne seraient, quoi qu’il en soit, pas aptes à répondre audit besoin. Il fait également valoir que, si les besoins en stationnement générés par la salle de concert projetée par le tiers intéressé ne devaient pas être couverts, il y aurait un risque sérieux que les usagers et visiteurs de celle-ci se parquent sur les fonds voisins, en particulier sur la parcelle n° 2901 du cadastre de Saint-Aubin-Sauges dont il est copropriétaire, ce qui aurait pour conséquence de le priver, lui ainsi que ses locataires, de la possibilité d’y stationner leurs véhicules. La question de savoir si le recourant peut se prévaloir d'un intérêt digne de protection à faire valoir ce grief, ainsi que celle de savoir si le Conseil d’Etat, dans sa décision du 10 avril 2019, en avait admis la recevabilité, peuvent en définitive rester indécises, dès lors que ce grief doit de toute manière être rejeté au vu des considérations qui suivent.

En effet, dans le cas présent, en raison du fait que la salle de concert projetée permet d’accueillir jusqu’à 200 personnes, le nombre de places de stationnement à prévoir est de 40 (200 places x 0,2 [norme VSS 40’281]), auxquelles s’ajoutent une place pour personne à mobilité réduite et 10 places pour deux-roues, soit un total de 51 places. Par ailleurs, le conseil communal dispose de la faculté de réduire le nombre de places de stationnement en fonction des possibilités de transfert modal (cf. art. 28 RELConstr.). Selon le préavis du SPCH du 8 avril 2020, un facteur de réduction de 10 à 30 % maximum pouvait être appliqué par le conseil communal en raison de la desserte en transports publics, portant ainsi le besoin en places de stationnement entre 28 et 36. A cet égard, il ressort de la décision communale du 18 août 2022 qu’en raison de la desserte en transport public, une réduction de 30 % était à opérer ; le nombre de places de stationnement pour les véhicules automobiles pouvait ainsi être arrêté à 30 (40 places x 70 % = 28). Le conseil communal a estimé que le bien-fonds n° 2901 initialement envisagé ne pouvait être comptabilisé dans la mesure où les places de stationnement existantes n’avaient pas encore été légalisées. Il a toutefois exposé que tant le besoin en places de stationnement pour les voitures, y compris pour les personnes à mobilité réduite, que celui pour les vélos étaient couverts ; en particulier la commune mettait à disposition 30 places (bien-fonds n° 2302), C.________ Sàrl 10 places (bien-fonds n° 3417) et D.________ (DD.________ SA) 21 places (biens-fonds nos 3035, 503 et 3037). Le recourant ne remet pas en cause la place de stationnement prévue pour les personnes à mobilité réduite ni celles destinées aux deux-roues (vélos), pas davantage qu’il ne conteste le nombre de places de stationnement pour les véhicules automobiles, fixé, par le conseil communal, à 30. Au vu de ce qui précède, le nombre de places de stationnement projetées est ainsi conforme au minimum prévu par la norme VSS 40'281 (cf. cons. 5a).

Le recourant soutient toutefois que les places de stationnement envisagées ne permettent pas d’assurer le besoin en stationnement du projet. S’agissant des problèmes de légitimation liés à l’attestation établie par la société D.________ (DD.________ SA), la Cour de céans relève que, si cette société n’est pas propriétaire des biens-fonds nos 3035, 503 et 3037 sur lesquels se trouvent les 21 places de stationnement mises à disposition – ceux-ci appartenant à la société F.________ Sàrl – le besoin en stationnement est néanmoins couvert – comme on le verra ci-après – même sans lesdites places. Il en va de même pour les places ressortant de l’attestation de C.________ Sàrl, document également remis en cause par le recourant au motif qu’il serait impossible d’en déterminer le signataire. En d’autres termes, la validité de ces deux attestations peut souffrir de demeurer indécise. En effet, la convention signée le 2 septembre 2020 entre le tiers intéressé et la commune prévoit la mise à disposition de 30 places de stationnement pour les usagers de la salle de concert (cf. art. 1), ce qui suffit à couvrir le besoin fixé par le conseil communal. À noter que la Cour de céans ne peut suivre le recourant lorsqu’il soutient que les heures de mise à disposition desdites places seraient incompatibles avec les heures d’ouverture de la salle de concert. Il convient de rappeler, d’une part, que le planning des activités de la salle de concert figurant au dossier n’a qu’une valeur indicative et, d’autre part, que la convention précise que le tiers intéressé doit obtenir au préalable la confirmation de la commune quant à la disponibilité des 30 places (cf. art. 3). Ainsi, en cas d’indisponibilité, le tiers intéressé ne serait pas en mesure d’ouvrir la salle de concert ni d’y organiser des événements. En outre, même si la salle pourra accueillir jusqu’à 200 personnes, on ne saurait admettre que ce maximum sera systématiquement atteint à chaque manifestation. Par conséquent, le besoin réel en places de stationnement sera vraisemblablement régulièrement inférieur au nombre théorique calculé pour la pleine capacité par le conseil communal ; les 30 places prévues par la convention seront ainsi, quoi qu’il en soit, suffisantes à couvrir le besoin.

Finalement, le recourant conteste la décision entreprise, en tant que celle-ci considère que, dans la mesure où les places de stationnement mises à disposition sont déjà existantes et n’ont pas à être créées, il n’y a pas lieu de les soumettre à une servitude de droit privé assortie d’une inscription au registre foncier au bénéfice de la commune. Tout d’abord, contrairement à l’avis du recourant, on constatera que l’argumentation du Conseil d’Etat n’est pas contradictoire. Dans sa décision du 10 avril 2019 (cons. 5.3), il était question d’implanter les places de stationnement sur le bien-fonds n° 2901. Comme ce bien-fonds n’avait pas encore été légalement partagé entre les copropriétaires, il était nécessaire de créer formellement ces places au moyen d’une servitude de droit privé, assortie d’une inscription au registre foncier au profit de la commune. Or, dans la décision contestée, les places de stationnement ne sont plus envisagées sur le bien-fonds n° 2901, mais sur les biens-fonds nos 2302, 3417, 3035, 503 et 3037, qui disposent déjà de places de stationnement. Ainsi, l’état de fait sur lequel se fondent aujourd’hui les considérations du Conseil d’Etat n’est plus le même. L’autorité précédente a retenu, à juste titre, que, dans la mesure où les places existaient déjà, il n’y avait pas lieu de les soumettre à une servitude de droit privé avec mention au registre foncier au bénéfice de la commune, au sens de l’article 29 al. 3 RELConstr. ; la convention signée le 2 septembre 2020 entre le tiers intéressé et la commune, qui prévoit la mise à disposition de 30 places de stationnement pour les usagers de la salle de concert, est en soit suffisante pour garantir cette mise à disposition et, partant, pour assurer le respect du nombre de places nécessaires à la création de la salle de concert.

Le grief du recourant doit, par conséquent, être rejeté.

6. Il s’ensuit que le recours doit être rejeté et la décision querellée confirmée. Vu l’issue de la procédure, les frais seront mis à la charge du recourant qui succombe (art. 47 al. 1 LPJA) et il ne lui sera pas alloué de dépens (art. 48 al. 1 LPJA a contrario).

Le tiers intéressé qui a procédé par le biais d’un mandataire professionnel peut prétendre à des dépens à charge du recourant (art. 48 LPJA). Me G.________ n'ayant pas déposé un état des honoraires et des frais permettant de se rendre compte de l'activité déployée effectivement (art. 64 al. 1 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais), il convient de statuer sur la base du dossier pour déterminer le montant allouable (art. 64 al. 2 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais). Tout bien considéré, et singulièrement le fait que le mandataire représentait déjà le tiers intéressé tant devant le Conseil d’Etat que déjà dans la procédure d’opposition devant le conseil communal, l'activité essentielle déployée peut être estimée à quelque 10 heures (en particulier rédaction des observations, recherches juridiques, entretiens avec la cliente). Eu égard au tarif appliqué par la Cour de céans de l'ordre de 300 francs de l'heure (CHF 3’000), des débours à raison de 10 % des honoraires (CHF 300.- ; art. 63 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais), ainsi que la TVA au taux de 8,1 % (CHF 267.30). C'est ainsi un montant total de 3'567.30 francs qui sera alloué au tiers intéressé à titre de dépens à charge du recourant.

**Par ces motifs,

la Cour de droit public**

1. Rejette le recours.

2. Met à la charge du recourant un émolument de décision de 2’500 francs et les débours par 250 francs, montants compensés par son avance de frais.

3. N’alloue pas de dépens au recourant.

4. Alloue à la B.________ Sàrl une indemnité de dépens de 3'567.30 francs à la charge du recourant.

Neuchâtel, le 13 octobre 2025